Samlet saksfremstilling Arkivsak 5956/12 36/147 Detaljplan Capro Saksansvarlig Camilla Stenstad Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet 19.08.2014 PS 83/14 Innstilling Melhus kommune vedtar at forslag til reguleringsplan for Capro Gimse med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser legges ut til offentlig ettersyn. Det legges også med illustrasjonsplan, sol/skygge diagram og ROS-analyse. Planens formål er å legge til rette for utbygging av et nytt tilbygg til eksisterende Capro-bygg med 12-14 leiligheter i 2. og 3. etasje, lager for Capro i 1.etasje og parkeringskjeller i underetasje. Planen skal også sikre tilstrekklig arealer til lek/uteopphold, parkering/adkomst og gangarealer. Planforslaget skal delvis erstatte reguleringsplan for Gimse I og II, planid 2003003. Vedlegg: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. ROS analyse 5. Støyvurdering 6. Illustrasjonsplan 7. Sol-skygge diagram 8. Innkommende merknader varsel om oppstart Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Sør-Trøndelag Fylkeskommune NVE Gimsebrekka velforening Åse og Karsten Moum Andre dokumenter som ikke er vedlagt: Referat fra oppstartsmøte, datert 26.6.12 Kunngjøringsannonse, datert 27.9.12 Kunngjøringsannonse, datert 31.10.12 Anmodning om oppstartsmøte, datert 11.6.2012
Saksutredning Norgeshus har på vegne av bedriften Capro AS innlevert planforslag for eiendommen 36/147, lokalisert på Brekkåsen, Gimse, ca. 2 km fra Melhus sentrum. Området er i dag regulert, reguleringsplan for Gimse I og II fra 2003, til formålet foretning/kontor/industri. Capro AS produserer transportkasser og kasser for industriell bruk, og planforslaget legger til rette for en utbygging av eksisterende bygning, da det er et behov for større plass knyttet til bedriften. Samtidig ønsker tiltakshaver å bygge ut 12-14 leiligheter i 2. og 3. etasje. Planforslaget forutsetter ingen investeringer i sosial eller offentlig infrastruktur, men fortetter et eksisterende bo-område. Prosses Det har allerede vært en lang prosses bak planforslaget. Admodning om oppstartsmøte for planen ble mottatt første gang i Melhus kommune juni 2012. Det ble avholdt et oppstartsmøte samme måned og planen ble varslet september 2012. Det var da snakk om tilbygg i 2 etasjer til bedriften og 4-5 leiligheter. I november samme år ble planen varslet på nytt, da med en ekstra etasje og 12-14 leiligheter. På bakgrunn av dette varselet ble det innkalt til et nytt oppstartsmøte hos kommunen, da planen var blitt endret etter første varsel. Til varsel om oppstart kom det inn merknader fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Søt-Trøndelag, NVE, Gimsebrekka velforening og en nabo, alle er vedlagt i sin helhet og kommentert av planstiller i vedlagt planbeskrivelse. På bakgrunn av innkommende merknader er det gjennomført en støyvurdering og fremstilt sol/skygge diagram som følger planen. Planforslaget Capro AS har i dag 9 ansatte. Eksisterende kontor/industribygg i 1 etasje har et areal på ca. 640m2, og det er i planforslaget lagt opp til utbygging av et tilbygg til det eksisterende med en grunnflate på ca. 680 m2 i 3 etasjer. Det er tenkt et lagerlokale i 1 etasje på ca. 680 m2, og ca 200 m2 i 2 etasje skal gå til kontor for bedriften. De resterende (ca. 480 m2 i 2 etasje og ca. 680 m2 i 3 etasje) skal gå til leiligheter av forskjellige strørrelse (12 14 stk). Det er planlagt parkeringskjeller under tilbygget, og leke/uteareal på ca 400 m2 på baksiden av huset. Vedlagt illustrasjonsplan I varsel om oppstart ble det varslet at adkomst til leilighetene skulle komme fra Styrkårsveg for å skille trafikk til næringsareal og leilighetene. Slik planen nå fremstår, er dette endret. Tenkt adkomst i sørvest ville gitt for stor økning i gjennomgangstrafikk og støy i boligområdet, og det ville ikke blitt gitt avkjørselstilattelse fra Melhus kommune for den løsningen. Adkomst til området er vist i situasjonsplanen forrige side, hvor eksisterende avkjørsel II er foreslått stengt. Sør-Trøndelag fylkeskommune ønsker ikke og mottsette seg en omdisponering av
buss-snuplassen, da det neppe blir aktuelt og opparbeide den regulerte snuplassen for bussformål. Parkering for planområde vil bli løst ved å bruke denne plassen foran bygningen samt parkeringskjeller. Gjeldene reguleringsplan for område Gimse I og II. Omsøkt areal er markert som B12. I gjeldende plan er ikke eksisterende busslomme og gangvegen fra busslommen på Hollumvegen og inn i reguleringsområde Gimse I og II vist, dette er nå tatt inn i planforslaget, se forslag plankart til venstre. Formålene innenfor planområdet er endret til bruken, da dette er en detaljplan, og bebyggelseområdet er gitt formål. Andre endringer som er foreslått er endret mønehøyde fra 9 meter til 12,5 meter, byggegrensen mot eiendomsgrensen i sør er endret fra 4 meter til 3 meter og parkeringskravene innefor planområdet er endret. Det vises til vedlagt planbeskrivelsen for ytterligere beskrivelse og konsekvenser av planforslaget. Plankart forslag Vurdering: I innkommende merkander er det Gimsbrekka velforening som hovedsakelig er noe kritisk til planforslaget, dette går spesielt på høyden. Det er blitt utarbeidet en sol skygge studie slik velforeningen har ønsket da de har trodd at et «bygg i tre etasjer ville ha store negative virkninger på omkringliggende bebyggelse» (fra merknaden til Gimsbrekka velforening). Vedlagt sol/skygge studien viser at eksisterende boligområde soltilgang ikke vil påvirkes av tiltenkt bygningsmasse da skyggen hovedsakelig vil falle nord/øst.
Eksempel fra sol/skygge studie den 21. juni kl. 18.00 21.mars kl 15.00 Fylkesmannen var i sin uttalelse positiv til fortettningen av dette område, men ønsket mer kunnskap om kombinasjonen industri/bolig, da dette ikke er ofte forenlige bruksområder, spesielt med tanke på støy og lukt fra produksjon. Det er utarbeidet en støyvurdering med tanke på tilbyggets nærhet til Hollumsvegen som er en fylkesveg. Støyvurderingen viser at det bør gjennomføres avbøtende tiltak på fasade mot Hollumsvegen for å få akseptable innendørs verdier. Bestemmelsen for Fylkesmannens merknad er tatt inn. Når det gjelder støy fra produksjonen er det i planbeskrivelsen sagt at driftstiden er mellom kl 7-16 på hverdager, hvor det benyttes to datafresere ca.5 timer pr dag. Utbyggingen vil imidlertid kunne legge til rette for å plassere fresene i induviduelle, støyisolerte rom, og andre støydempende tiltak for å minimere støy fra industri til boligdelen. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser videreført bestemmelsen om at «Næringsaktiviteten på tomta skal ikke medføre støy, lukt eller andre forhold som kan være til sjenanse for beboere i området». Mulig denne bestemmelsen er noe vag, og at det bør stilles mer konkrete bestemmelser i forhold til avbøtende tiltak. Leke-/utearealet er plassert utenfor støyfølsom sone i forhold til veg, på sørsiden av bygget og får et solrikt og skjermet areal. Det er avsatt ca. 400m2, noe som tilsvarer nærmere 30m2 uteareal pr boenhet på bakkenivå. Lekearealet skal ivareta prisipper om universiell utforming. Arealet er tenkt utformet med bl.a sandkasse, lekkeapparater, sittebenker og gangareal med fast dekke for trehjulsykling, rullestol osv. Det vil bli inngang fra utearealet til boligene med heis. Konklusjon Det er tilgang på sosial infrastruktur i område, og Brekkåsen, Gimse er et av områdene Melhus kommune har lagt til rette for mer utbygging og fortettning i. Det er kollektivtransport rett utenfor døra, og denne bedriften er allerede etablert på eiendommen. I følge planbeskrivelsen vil tiltaket medføre mindre tung transport fra/til eiendommen (henting kun en dag i uka), og tiltakshaver er innstilt på å gjennomføre avbøtende tiltak i forhold til støy for å skape et godt bomiljø. Rådmannen anbefaler derfor at planforslag for Capro tomta på Gimse legges ut til offentlig ettersyn. Tidligere behandlinger og vedtak Behandling i Formannskapet 19.08.2014 PS 83/14 Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar at forslag til reguleringsplan for Capro Gimse med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser legges ut til offentlig ettersyn. Det legges også med illustrasjonsplan, sol/skygge diagram og ROS-analyse.
Planens formål er å legge til rette for utbygging av et nytt tilbygg til eksisterende Capro-bygg med 12-14 leiligheter i 2. og 3. etasje, lager for Capro i 1.etasje og parkeringskjeller i underetasje. Planen skal også sikre tilstrekklig arealer til lek/uteopphold, parkering/adkomst og gangarealer. Planforslaget skal delvis erstatte reguleringsplan for Gimse I og II, planid 2003003. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven 12-10.