ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no ABO Plan & Arkitektur Postboks 291 5203 OS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato Øyvind Bugge 201325254/12 EBYGG-5210 131213 GERS AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON Svar på søknad etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Eiendom : Gnr 162 Bnr 1224 Tiltakets adresse : Kniksens Plass 1 Tiltakets art Tiltakshaver : Dispensasjon plan : Brann Stadion AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra regulert formål i reguleringsplan for Brann stadion plannr. 21500. Det søkes om dispensasjon fra formål: treningsfasiliteter, kontorer for sportsklubben Brann o.l., arealer for lege- og fysioterapi, undervisningsarealer for idrettsrelatert virksomhet, salgsarealer for supporterutstyr, serviceareal og kurs-, konferanse og selskapsarrangementer til formål: undervisning for skolebarn fra 1. til 7 klasse. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R. 21500 Brann Stadion 2.1 Annet kombinert formål stdionanlegg. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr 21500, Brann Stadion, vedtatt den 21.09.2009, og er regulert til treningsfasiliteter, kontorer for sportsklubben Brann o.l. arealer for lege- og fysioterapi, undervisningsarealer for idrettsrelatert virksomhet, salgsarealer for supporterutstyr, serviceareal og kurs-, konferanse og selskapsarrangementer. I kommunedelplan for Landås og i kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som idrettsanlegg. Dispensasjon: Det søkes om midlertidig dispensasjon fra regulert formål i reguleringsplan for Brann Stadion. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søker skriver at det søkes om å benytte lokaler i stadionanleggets 3. etasje for undervisning for skolebarn samt skolefritidsordning. Pr. i dag er det 23 elever og 5 ansatte. Det opplyses at skolen vil benytte eksisterende anlegg for parkering og benytte ledige utearealer rundt Brann Stadion til utearealer. De fleste barna blir i dag kjørt til skolen, noen tar bybanen. Det er inngått en 2 års avtale med Bergen kommune ved Idrettsservice om å benytte utearealer som tilhører idrettsanlegget på Nymark etter anvising fra Idrettsservice sin anleggsansvarlige. Avtalen vil gjelde fra kl. 08.00 til kl. 1500. Leietaker skriver i vedlegg til søknaden at skolen vil ha åpningstid fra 07.30 til 16.00 inkl. skolefritidsordning. Det er en times fysisk aktivitet om dagen, ellers ikke andre friminutt. Det er ønskelig å øke antall barn til 50 elever. Det søkes om midlertidig dispensasjon frem til den 31.12.2015. Det vises til at det er gitt midlertidig tillatelse til barnehage frem til denne datoen og at det i forbindelse med planarbeid for permanent barnehage, også vil bli søkt om at planen skal inkludere undervisningsformål. Intensjonen med gjeldende reguleringsplan er som det fremgår av bestemmelsene å bygge opp et moderne stadionanlegg med nye idretts- og stadionfunksjoner inneholdende tribunefasiliteter, VIP losjer, bevertningsarealer, trenings- og garderobefasiliteter m.m. Det er i mottatt søknad ikke dokumentert at verken stadionanlegget eller utearealene som tilhører idrettsanlegget på Nymark er tilpasset undervisningsformål. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, er det ikke akseptabelt med uavklarte utearealer dvs. at det til enhver tid på avtales hvilke utearealer som kan benyttes av skolen. Det er heller ikke akseptabelt at utearealene ikke kan benyttes i hele skolen åpningstid. For å komme til viste utearealer i vest, må skolens elever og ansatte gå gjennom barnehagens uteareal. Denne løsningen er ikke tilfredsstillende. I forbindelse med etablering av barnehage ble det etterlyst arealer tilgjengelig for allmennheten også på dagtid. Med etablering av skole i stadionanlegget, vil tilgjengelige utearealer for nabobebyggelsen ytterligere reduseres. Som søker skriver, er det fremmet forslag i pågående plansak for barnehage i Brann Stadion om å åpne opp for undervisning av generell karakter. Fagetaten har imidlertid vurdert at et Side 2 av 6
slikt forslag vil kreve ny oppstartvarsling (eller egen planprosess) fordi krav til barne- og ungdomsskoledrift ikke er avklart og dokumentert. Det er opplyst i søknaden at de fleste barna vil bli kjørt til skolen. Det er ikke dokumentert at eksisterende parkering er tilstrekkelig for både eksisterende drift og skole. Av formålsbestemmelsen til plan- og bygningsloven, 1-1, følger at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal kartlegges. Barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas i planleggingen. Søknaden har vært sendt til uttalelse til Grønn etat, Trafikketaten, Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Fylkesmannen og fylkeskommunen har ikke gitt tilbakemelding. Grønn etat har ikke merknader ut fra grøntfaglige vurderinger, mens trafikketaten presiserer at det må avsettes tilstrekkelig parkeringsarealer og at rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene må oppfylles. Etter bygningsmyndighetenes vurdering, er ikke alle forhold knyttet til skoledrift i stadionanlegget og treningsbanene utenfor avklart og dokumentert i mottatt dispensasjonssøknad. En planprosess vil sikre at både statlige, regionale og kommunale myndigheter samt allmennheten få anledning til å medvirke i prosessen. Omsøkte formål innebærer et vesentlig avvik fra gjeldende både reguleringsplan, kommunedelplan og kommuneplan. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, tilsidesetter en dispensasjon fra formålet hensynet bak gjeldende reguleringsplan og hensynet bak formålsbestemmelsen. Bygningsmyndighetene kan ikke se hvilke fordeler det er ved å dispensere fra reguleringsplanen. Lokalene som er tenkt benyttet, består av et stort rom, to mindre rom samt toaletter. Det er ikke vist at lokalene faktisk kan benyttes til de ulike fagene skoleelevene skal ha undervisning i. Lokalene ligger i 3. etasje og har ikke direkte atkomst til faste egne utearealer. Som følge av at utearealene utgjør treningsbaner, er det ikke mulig for skolen å bearbeide utearealene. Slik søknaden fremstår, egner lokalene seg bedre til kurs og konferanse enn skoledrift. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttalelse. Det er ikke mottatt svar. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: En søknad om bruksendring av lokalet til avhengig av godkjenning fra helseverngodkjenning. I e-post fra etat for helsetjenester uttales det at Etaten ikke har innvendinger til at lokalene benyttes til skoledrift forutsatt at kravene i forskrift om helsevern i barnehager og skoler m.v. tilfredsstilles. Grønn etat har den 14.08.2013 gitt følgende uttalelse til søknad om dispensasjon: «Grønn etat viser til oversendelse datert 12.07.13 vedrørende søknad om dispensasjon fra Side 3 av 6
formålet i gjeldende reguleringsplan. Vurdering Det søkes om dispensasjon fra formålet i reguleringsplan nr. 21500, annet kombinert formål, for å kunne benytte deler av stadionanlegget til skole/undervisning. Ettersom dispensasjonssøknaden kun innebærer bruksendring av eksisterende bygningsmasse, vil grønnstruktur ikke berøres. Grønn etat har derfor ingen merknader til søknaden. Konklusjon Tiltaket er i strid med formålet i gjeldende reguleringsplan. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket.» Trafikketaten har den 09.09.2013 kommet med følgende uttalelse: «Det vises til oversendelse av 12.08.13, vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, planid. 21500 Brannstadion. Formål med endringen er å benytte deler av stadionanlegget til skole undervisning. Trafikketaten forutsetter at det avsettes nødvendig parkeringsareal inne på området. Det må tas med i rekkefølgebestemmelsene til planen at før bygget tas i bruk til skole / undervisning skal GVEG 3 være ferdig opparbeidet. Det må utarbeides teknisk detaljplan som skal godkjennes av Trafikketaten før tiltak igangsettes, jf. pkt. 1.1.6. Det gjøres for øvrig oppmerksom på en feil i punkttilvisning under pkt. 1.1.6.» ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201325254. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6421 og e-postadresse: gerd.soldal@bergen.kommune.no Side 4 av 6
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Gerd Soldal - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Brann Stadion AS, Kniksens plass 1, PB 8, 5821 BERGEN Side 5 av 6
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 6 av 6