Samlet saksfremstilling Arkivsak 274/16 99/17 PRIVAT PLANARBEID - NÆRINGSOMRÅDE - LØVSETVOLLEN Planid 2016007 Saksansvarlig Liv Åshild Lykkja Formannskapet 13.06.2017 PS 90/17 Kommunestyret 20.06.2017 PS 56/17 Innstilling Behandling i Formannskapet 13.06.2017 PS 90/17 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Behandling i Kommunestyret 20.06.2017 PS 56/17 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, revidert 02.06.17 2. Plankart, revidert 18.05.17 3. Planbestemmelser, revidert 02.06.17 4. Ros-analyse, datert 12.09.16 5. Utomhusplan, datert 09.09.16. Revidert utomhusplan ettersendes når denne er klar fra forslagsstiller. 6. Samlet saksfremstilling 1. gangsbehandling Bakgrunn for saken: Forslagsstiller Ikon arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver Åsveien 164 AS utarbeidet reguleringsplan for detaljregulering av eiendommene gnr/bnr 99/17, 99/22 og 99/12 i Melhus kommune. Planområdet er på 8,3 daa og ligger langs Åsvegen fra Melhus til Kvammen/Rødde. Detaljreguleringen har som formål å avklare den fremtidige bruken av næringstomten og samtidig skape gode og fremtidsrettede løsninger for de to eneboligtomtene på området. Reguleringen skal avklare: - Tilbygg av eksisterende næringsbygg på eiendommen gnr/bnr 99/17. - Rammer for arealbruken, bebyggelsen og anlegg. - Bedre boforhold til nabobebyggelse til næringseiendommen. - Endring i dagens trafikksituasjon. - Støyforhold i støysone for fylkesveg. Planforslaget er vurdert til å være i tråd med overordnet plan.
Viser planområdet vist med rød stjerne, og gjeldende planstatus på området (kommuneplanens arealdel). Planprosess Formannskapet vedtok i møte den 13.12.2016 som sak 134/16, å legge planforslag for Åsvegen 164 ut til offentlig ettersyn og høring i medhold av plan- og bygningslovens 12-10. Frist for innspill ble satt til 14.02.2017. Det er i alt innkommet 7 merknader i forbindelse med høringsperioden. Statens vegvesen har på vegne av vegeier Sør- Trøndelag fylkeskommune fremmet vilkår for egengodkjenning, som er å anse som varsel om innsigelse dersom de ikke tas til følge. Med bakgrunn i dette, ble saken behandlet på møte i Fylkesutvalget 28.02.2017. Saksutredning: Uttalelser/merknader/klager Under følger utdrag fra merknader innkommet i høringsperioden, og eventuell kommentar fra Rådmannen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i brev datert 09.02.17 Støy: Høyde på skjerm, eller krav til utforming av støyskjerm er ikke angitt i bestemmelsene. Det er derfor usikkert hvilken støyskjermingseffekt skjermen vil gi. FM mener det ville vært hensiktsmessig å angi krav til skjermingseffekt for å sikre at skjermen faktisk fungerer etter intensjonen. Det burde også vært gjort en vurdering av om den andre boligeiendommen innenfor planområdet bør skjermes (fremmet som faglig råd). Fylkesmannen mener videre at grenseverdiene i T-1442/2012 burde vært lagt til grunn for planen og tatt inn i bestemmelsene. Under forutsetning av at det tas inn en bestemmelse som sikrer at grenseverdiene i T-1442/2012 skal legges til grunn for planen og angir at virksomheten ikke skal medføre at støynivå på fasade eller et tilstrekkelig stort uteområde på naboeiendommen overskrider L den 55dB, har Fylkesmannen ingen ytterligere merknader til planen. Landbruk: Det er i utgangspunktet positivt at det legges opp til fortetting av eksisterende næringsbebyggelse, da dette vil bidra til å redusere det totale arealbehovet for næringsareal. På bakgrunn av planområdets beliggenhet midt i et større jordbrukslandskap, er det imidlertid viktig at det ikke legges opp til virksomhet som på sikt kan medføre press på omkringliggende jordressurser. Det er derfor positivt at kommunen er oppmerksomhet på dette, og legger føringer for at arealet ikke kan ekspandere i framtiden.
Rådmannens kommentar: Det er foretatt en vurdering av støyforholdene både fra fylkesvegen og fra virksomheten på næringsbebyggelsen, og deres påvirkning på hver enkelt eiendom. Det er innarbeidet krav til høyde og utforming av støyskjermen i bestemmelsene og i plankartet. Det er i tillegg innarbeidet i bestemmelsene at grenseverdiene i T-1442/2012 skal legges til grunn, slik fylkesmannen forutsetter i uttalelsen. Statens vegvesen på vegne av vegeier Sør-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 03.02.17 Byggegrense mot fylkesveg 736/Åsvegen Utomhusplanen viser at det planlegges etablert parkeringsplasser mellom bygget og fylkesvegen. For å tillate parkering eller annen aktivitet innenfor sikkerhetssonen (4m fra kanten av vegen) og mellom eksisterende bygg og fylkesvegen, må det etableres et rekkverk langs fylkesvegen i henhold til håndbok N101 Rekkverkshåndboka. (Fremmet som vilkår for egengodkjenning). I planen er byggegrensen foreslått etablert 15 meter fra midten av vegen, med unntak av hjørnet på planlagt tilbygg. Hvis tilbygget blir bygd, vil hjørnet ligge 9,2 meter fra midten av fylkesveg. SVV vil ikke anbefale nyetablering av bygg nærmere midten av vegen enn 15 meter. Foreslåtte byggegrense på 15 meter må opprettholdes for det planlagte tilbygget mot nordøst. (Fremmet som vilkår for egengodkjenning). Adkomst fra Fv. 736 SVV vil kunne godta etablering av en ny avkjøring som foreslått, forutsatt at det blir etablert et fysisk skille som forhindrer store kjøretøy fra å benytte den sørligste avkjørselen. Dette vil bedre trafikksikkerheten for de som skal benytte bolig-/kontorfunksjonene. På bakgrunn av trafikksikkerheten, mener SVV også det vil være viktig å skille myke trafikanter og personbiltrafikk fra store maskiner som er tilknyttet næringseiendommen. Samtidig må adkomstvegen reguleres til kjøreveg (fremmet som faglig råd). Frisiktsoner må tegnes inn på plankartet, slik som beskrevet i planbeskrivelsen, og begge avkjørslene må etableres i henhold til utforming for avkjørsler fra fylkesveg, gitt i håndbok N100 (fremmet som vilkår for egengodkjenning). Rådmannens kommentar: Krav til rekkverk mot fylkesvegen er innarbeidet som rekkefølgekrav, og er å anse som imøtekommet. Når det gjelder byggegrense til fylkesvegen satte SVV krav om minimum 15 meter, men hvor dette senere ble endret til minimum 12,5 meter og anbefalt grense 15 meter etter behandling i Fylkesutvalget. Byggegrensen er på bakgrunn av dette satt til 12,5 meter for næringsområdet, og 15 meter for boligeiendommen. Endringen er foretatt i plankartet, og vilkåret er anse som imøtekommet. Adkomstveg til boligeiendommene er regulert som egen adkomst/kjøreveg etter faglig råd fra SVV. Det etableres imidlertid ikke et fysisk skille slik SVV forutsetter, men foretas en oppstramming av avkjørselen og tilpasser denne slik at den ikke egner seg for noe annet enn personbiltrafikk. I tillegg til dette er det foretatt endringer i plankartet knyttet til det siste vilkåret for egengodkjenning; inntegnet frisiktsoner og foretatt en oppstramming av avkjørslene. Sør-Trøndelag fylkeskommune, saksprotokoll 45/17, datert 28.02.17 Med bakgrunn i Statens vegvesen sin uttalelse på vegne av vegeier Sør-Trøndelag fylkeskommune ble saken behandlet i Fylkesutvalget 28.02.2017 med følgende vedtak:
Sør-Trøndelag fylkeskommune viser til uttalelse fra Statens vegvesen, datert 03.02.2017. Som eier av fylkesvegen støtter fylkeskommunen de faglige råd og vilkår for egengodkjenning som framkommer i vegvesenets uttalelse, men da med unntak av at fylkeskommunen anbefaler 15 meter og setter krav om minimum 12,5 meter byggegrense fra midten av Fv 736. Rådmannens kommentar: plankartet er endret i tråd med fylkesutvalgets behandling og angir 12,5 meters byggegrense fra vegmidte i næringsarealet, og 15 meters byggegrense til boligeiendommen. Statens vegvesen i brev datert 03.02.17 Det er foreslått etablering av støyskjerm mot gnr. 99 bnr. 22. Etter det vi kan se er det ikke utarbeidet en støyrapport som sier noe om eksisterende eller fremtidig støynivå på eiendommen. Det er derfor ikke sikkert at foreslåtte støyskjerm mot eiendommen vil være tilstrekkelig utformet. Samtidig må det vurderes etablering av støyskjerm på bolig på gnr. 99 bnr. 12. Vi ber om at det utarbeides en faglig støyvurdering av sumstøy på området. Sumstøy inkluderer beregning på støy fra vegtrafikk sammenlagt med støy fra fremtidig næringsdrift. Rådmannens kommentar: Det er ikke foretatt en egen støyvurdering av sumstøyen i planområdet, men støyforholdene er blitt ytterligere vurdert i planbeskrivelsens pkt. 6.15. Det innebærer en vurdering av at eiendommen 99/12 ikke vil ha behov for støyskjerm, med bakgrunn i plasseringen opp mot næringsarealet. Planbestemmelsene er i tillegg revidert ved at grenseverdiene i veileder T-1442 skal legges til grunn. Det er angitt at adkomsten, som også benyttes av boligeiendommene, ikke kan benyttes av tungbiltrafikken til og fra næringseiendommen. Rådmannen vurderer merknaden fra SVV til å være tilstrekkelig innarbeidet og at denne bør ses i sammenheng med Fylkesmannens merknad angående støyproblematikken for planområdet. Mattilsynet i brev datert 01.02.2017 Det er positivt at forhold knyttet til vann og avløpssituasjonen i planområdet er så godt utredet og dokumentert på dette stadiet i planprosessen. Mattilsynet har ingen ytterligere kommentarer til mottatt reguleringsplan for Løvsetvollen Åsvegen 164. TrønderEnergi AS i brev datert 03.01.17 Bekrefter at det går en 22 kilovolt høyspenningslinje over eiendommen som det må tas hensyn til både i planleggingsfasen og i byggefasen. Viser til vedlagt informasjonsbrosjyre for avstandskrav. Rådmannens kommentar: hensynssonen er endret fra 10 meter til 15 meter ihht. TrønderEnergi sine avstandskrav til nevnte luftlinje. Det er innarbeidet bestemmelse som sikrer at det ikke tillates oppført bygninger, konstruksjoner o.l innenfor en sone på 6 meter fra ytre faseleder (tråd), før eventuell omlegging av kabler i grunn er gjennomført. Trønder Energi har i etterkant av høringen kommet med ønske om å demontere eksisterende høyspentlinje, og legge denne som jordkabel. Det medfører et behov for å etablere en ny nettstasjon, og det presiseres dermed i bestemmelsene at det tillates etablert nettstasjon innenfor område BKB_1 (næring). Melhus kommune v/landbruk datert 09.01.17 Fra landbruk er det ingen merknader til at eiendommen mnr 99/17 reguleres for økt utnyttelse til næringsvirksomhet, ved at bygningsmassen økes, og at det legges til rette for økt aktivitet her.
Forutsetning at atkomsten over næringseiendommen opprettholdes, for å hindre utvidelse utover dyrkajorda. Konsekvenser for folkehelse: Planen bidrar med støyskjermingstiltak og forutsigbarhet, som bidrar positivt for folkehelsen til naboer. Konsekvenser for klima og miljø: Bidrar til en bedre utnyttelse av eiendommen, samt sikrer en opprydding av avløpssituasjonen ved at det stilles krav om tilkobling til offentlig ledningsnett når dette er klart til å tas i bruk. Rådmannens vurdering og konklusjon: Det har vært knyttet utfordringer til håndtering av støy og avstand til fylkesveg i forbindelse med planprosessen, men at men ved framlagte forslaget til sluttbehandling er kommet til en omforent løsning som ivaretar krav vedrørende dette. Rådmannen vurderer de innkomne merknader til å være godt innarbeidet, og at forslaget til sluttbehandling ikke er av en slik art at det vil medføre innsigelse. Videre vurderes det til at planen vil sikre forutsigbarhet for de involverte partene med innarbeidete bestemmelser, og at dette i stor grad vil dempe mulig konflikt med bolig og næring så tett inntil hverandre. Rådmannen vurderer det til at reguleringen vil tilrettelegge for en forutsigbar utnyttelse av eiendommen, og sikrer mot en eventuell ekspansjon av næringsområdet ut i dyrkamarka. Rådmannen vurderer planen til å være godt gjennomarbeidet, og anbefaler at planen vedtas slik den foreligger vedlagt. Endringer fra 1.gangsbehandling til sluttbehandlingen er i planbestemmelsene og planbeskrivelsen markert med blått. NB! Vedlagte utomhusplan, datert 09.09.16, er ikke blitt revidert til sluttbehandlingen. Revidert utomhusplan ettersendes når denne er klar fra forslagsstiller.