Arkiv: 2127 Arkivsaksnr: 2014/167-3 Saksbehandler: Kristin Hamran Brattland Plan 2127: Detaljregulering for Meierikvartalet, Mo. Sluttbehandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø-, plan- og ressurs Kommunestyret Rådmannens innstilling Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Rana Kommune «Plan 2127: Detaljregulering for Meierikvartalet, Mo» (datert 13.09.13, sist revidert 13.08.14) med tilhørende bestemmelser (datert 13.09.13, sist revidert 05.08.14) og planbeskrivelse (datert 05.08.14). Rådmannen i Rana, 06.08.14 1. SAMMENDRAG Privat reguleringsforslag for Meierikvartalet åpner for bebyggelse med forretning og parkering i sokkel og 1. etasje og to boligblokker i hhv 3 og 4 etasjer plassert oppå dette. På taket av 1. etasje er det mellom boligblokkene avsatt uteoppholdsareal for beboere. Plankontoret fant det opprinnelige innsendte planforslaget (Forslag 1) så komplisert å forstå at plankontoret før utlegging til offentlig ettersyn utformet et alternativt forslag (Forslag 2). Fremstillingen av plankartet og bestemmelser er i Forslag 2 noe annerledes utformet, men innholdet fra Forslag 1 er i hovedsak beholdt. Endringene var gjort i samråd med forslagstiller. Drøftingen i saksframlegget forholder seg til forslag 2 heretter kalt planforslaget. Planforslaget anbefales vedtatt. Det opprinnelige forslag 1 fremgår av tiltakshavers planbeskrivelse som følger saken som trykt vedlegg. 2. BAKGRUNN Bakgrunn for saken er et privat reguleringsforslag for det såkalte Meierikvartalet i Mo sentrum (kvartal mellom Ole Tobias Olsens gate / Fridtjof Nansens gate). Forslaget er utarbeidet av Multiconsult AS (fagkyndig) på vegne av Mo Sentrumsutvikling AS (oppdragsgiver). Forslagsstiller skriver at formål med planen er følgende: Formålet med planen er å regulere Meierikvartalet, sentralt i Mo sentrum, som i dag er ubebygd. Meierikvartalet skal planlegges for forretning og bolig, samt parkering for byggets behov, både offentlig og privat. Det legges stor vekt på arkitektonisk utforming av bygg og en generell heving av områdets kvaliteter.". "Forslagsstiller vurderer det som viktig at man får fylt et så sentralt kvartal som Meierikvartalet med virksomhet som bidrar til å øke Mo sentrums attraktivitet. Planen vurderes å være i tråd med målsettinger i overordnede planer for sentrum."
Gjeldende regulering for planområdet er "Reg.plan 2077 Sentrum sør" (vedtatt 1996). Planen fastslår bla at - det i Meierikvartalet skal oppføres bygninger i 3 etasjer - mot offentlig gate skal bebyggelsen plasseres i formålsgrensa. - største tillatte gesimshøyde er 11,0 m. Største tillatte mønehøyde er 14,5 m - en tilbaketrukket 4. etasje kan tillates med maks etasjehøyde 3,5 m - øvre halvdel av Meierikvartalet (langs Fr. Nansens gate) er regulert til kombinasjonsformålet "Kontor / Forretning/ Boliger/ Parkering" (K/F/B/P). 1. etasje skal i hovedsak benyttes til utadvendt virksomhet. - nedre halvdel av kvartalet (langs O.T.Olsens gt) er regulert til "Kontor/ Forretning/ Industri". - i område K/F/B/P skal det totalt være ca 110 offentlige parkeringsplasser. Private p- plasser må etableres i tillegg. 3. MOTTATT PLANMATERIALE Mottatt planmateriale er bla følgende: 1. Plankart, dat. 26.08.13 2. Planbestemmelser, dat. 26.08.13 3. Planbeskrivelse, dat. 26.08.13 4. Støyvurdering (Multiconsult, rapport B10395/001, dat. 10.04.13) 5. Grunnundersøkelse / geoteknisk vurdering (Multiconsult, rapport 711240-1, dat.07.02.12) 6. Risikovurderingsskjema Planmateriale 1-3 er lagt ved saken som trykt vedlegg. Forslagsstillers Planbeskrivelse tar for seg: 1. Nøkkelopplysninger 2. Bakgrunn for planarbeidet 3. Planprogram 4. Utbyggingsplan 5. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer 6. Planprosessen 7. Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) 8. Uttalelser og merknader 9. Planforslaget 10. Vedlegg For beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) og forslagsstillers beskrivelse av planforslaget henviser vi til del 7 og del 9 i forslagsstillers planbeskrivelse som følger saken som trykt vedlegg. 4. TIDLIGERE GANG I SAKEN 4.1 Oppstartsmøte I henhold til krav i PBL 12-8 ble det avholdt oppstartsmøte for reguleringsendring den 28.02.11. Referat fra oppstartsmøte er gjengitt i sin helhet i forslagsstillers planbeskrivelse (se vedlegg). Temaet for oppstartsmøte var da regulering for to sentrale sentrumskvartal; både Meierikvartalet og Domuskvartalet og referatet må sees i sammenheng med det. Innlevert forslag er nå redusert til bare å omfatte regulering av Meierikvartalet. Side 2 av 22
På oppstartsmøtet ble forholdet til konsekvensvurderinger drøftet. Det er både tiltakshaver og plankontorets oppfatning at endringa ikke vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn i en slik grad at det er aktuelt å stille krav om planprogram og konsekvensutredning (se utfyllende begrunnelse under punkt 4.2 4.4 i forslagsstillers Planbeskrivelse). Plankontoret ba imidlertid tiltakshaver om å utarbeide et planprogram som kort oppsummerte tiltakshavers planer og gjorde rede for videre planarbeid. I og med at planen ikke utløser konsekvensutredningskrav, måtte ikke planprogrammet behandles politisk. Planprogrammet er ikke lagt som trykt vedlegg i saken. 4.2 Kommunestyresak 10/2012 Mo Sentrumsutvikling AS og Rana kommune ble i januar 2012 enige om å se nærmere på hvordan et underjordisk parkeringsanlegg kunne realiseres i samarbeid på Meierikvartalet. Man så for seg et anlegg i to plan under O.T.Olsens gate (under bakken) med til sammen 301 parkeringsplasser. Saken ble behandlet i kommunestyre den 31.01.12 der et enstemmig kommunestyre åpnet for å igangsette arbeid for en utbyggingsavtale mellom MSU og kommunen for utbygging og drift av offentlig parkeringsanlegg i Meierikvartalet. Eventuell kommunal drift, samt vilkår knyttet til innlemming av kommunens to festetomter og øvrige økonomiske forhold skal avklares i utbyggingsprosessen. 4.3 Endringer i planarbeidet Det ble av Multiconsult AS foretatt grunnundersøkelser for prosjektområdet; jfr. Rapport 711240 1, datert 07.02.12. Daglig leder for Mo Sentrumsutvikling skriver i et notat (datert 26.10.12) bla: Undersøkelsen påviser kvikkleir i området og at berghorisonten varierer mellom kote minus 14 og minus 56. Rapporten konkluderer med at den planlagte byggingen er så krevende at alternativer bør vurderes... For å få et prosjekt som bærer seg økonomisk må vi tilpasse bygningsmassen de vanskelige grunnforholdene. Vi vil unngå utgravinger dypere enn O.T.Olsens gate og mot Fridtjof Nansens gate ved å etablere kun en halvetasje i nederste plan. Ut fra dette ser vi hvor mange parkeringsplasser vi kan bygge... I K.sak 2/13 i kommunestyremøte 05.02.13 ble det lagt fram at for Meierikvartalet var det kommet betydelige endringer i planer og at tiltakshaver (Mo Sentrumsutvikling AS) krevde/ønsket at kommunen på dette tidligere stadium i planprosessen måtte gi et mer forpliktende tilsagn og kommunal deltakelse/ bidrag til en utbygging av kvartalet. Kommunestyret tok de omtalte endringene til orientering og vedtok at kunngjøring for oppstart forhandlinger om utbyggingsavtale skulle iverksettes straks. Forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort i Rana Blad 22.02.13. I følge forslagsstiller vil formålet med utbyggingsavtale som det kunngjøres oppstart for, være gjennomføring/ tilrettelegging av offentlige parkeringstilbud i planområdet. Utbyggingsavtalen og forhold rundt etablering og drift av parkeringsanlegg er ikke en del av denne plansaken. 4.4 Kunngjøring av oppstart og innsending av planforslag Igangsetting av planarbeidet for detaljregulering ble gjort gjennom brev til berørte parter (datert 16.03.11) og gjennom annonsering i Rana Blad. Planprogrammet var vedlagt høringsbrevet, og kunngjort tilgjengelig for innsyn på rådhuset. Høringsfrist var satt til 6 uker. Forslagsstiller har i vedlagte planbeskrivelse (kap.8) tatt for seg innkomne uttalelser/merknader. Rana kommune mottok i mai 2013 et planforslag for Detaljregulering for Meierikvartalet som var komplett nok til at det kunne tas opp til behandling. Side 3 av 22
4.5 Ny kommunedelplan for Mo og omegn Etter at planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og høringsfrist er gått ut, har Rana kommunestyre i møte 16.06.14 vedtatt ny kommunedelplan for Mo og omegn. Selv om sentrumsavgrensningen er oversendt fylkeskommunen til avklaring, anses resterende del av planen som vedtatt og gjeldende som overordnet arealplan. Viktige punkt og bestemmelser i nylig vedtatt kommunedelplan som vil påvirke vurderingen av reguleringsforslaget som nå skal sluttbehandles er bla følgende: - Område «Sentrumsformål og forretninger» beholdes som i tidligere kommunedelplan, men utvides med at «areal på Mobekkleira fra og med kirkeaksen nordover til og med boligbebyggelsen i Moholmen innlemmes i området avsatt til sentrumsformål.» «Sentrumsområdet...skal planlegges og tilrettelegges for handel og kulturtilbud, og tilby gode og inkluderende møteplasser for alle.» - «Byggehøyde innen område avsatt til sentrumsformål må vurderes gjennom hver enkelt reguleringsplan, men bør helst reguleres kvartalsvis (gjelder ikke havmannaksen og kirkeaksen som beholder dagens bestemmelser om 3 etg med eventuelt en tilbaketrukket 4 etg). Ved regulering av økt byggehøyde blir det svært viktig å ivareta det offentlige byrom gjennom å vurdere feks følgende forhold: - sol/ skyggevirkning i forhold til kvartalet og tilgrensende byrom - Virkninger for naboskap - Lokalklima (feks vindforhold) - Parkeringsforhold - Estetikk» - Tilgrensende areal og bygninger skal utformes på en slik måte at viktige akser, blant annet kirkeaksen, fremheves - Planen inneholder også bestemmelser om uteoppholdsplass for boliger 4.6 Offentlig ettersyn og mottatte merknader 4.6.1 Jernbaneverket, brev datert 07.10.13 Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget. 4.6.2 NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat), brev datert 04.10.13 NVE anser det som positivt at det er utarbeidet en geoteknisk rapport for tiltaket (Multiconsults rapportnr. 711240 av 07.02.12). Grunnundersøkelser har påvist kvikkleire i område ved Fr Nansens gt. Multiconsult konkluderer imidlertid med at områdestabiliteten er tilfredsstillende men anbefaler spesifikke tiltak for å opprettholde sikkerheten i forhold til skredfare/ utglidninger i området. NVE anser at forslaget til bestemmelser om at rådene i Multiconsults geotekniske rapport 711240 skal følges for den videre prosjektering av tiltaket, vil bidra til at kravene i TEK 10s kap. 7/PBL 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare, oppfylles. De har derfor ingen innvendinger til planforslaget slik det nå foreligger. 4.6.3 Nordland Fylkeskommune, brev datert 06.11.13 Side 4 av 22
Planfaglig uttalelse: Så langt de kan se er tiltaket i tråd med regional politikk slik det blant annet fremkommer i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer, kap 8.2 By og tettstedsutvikling. Kulturminnefaglig uttalelse: Så langt de kjenner til har de ingen merknader. Samferdselsfaglig uttalelse: De vil bemerke at både O T Olsensgt og Kirkegata, som grenser opp mot planområdet er trafikkert med buss i rute. Dersom tiltak som følge av denne reg.planen vil føre til endringer i forhold til trafikkmønster, ber de om å bli kontaktet. De påpeker også at i det er viktig at alle detaljreguleringer som kan påvirke det samlede trafikksystemet i et område, må sees i sammenheng når planene utformes. 4.6.4 Opplysningsvesenets fond (OVF), brev datert 08.11.13 Advokatfirmaet Harris uttaler på vegene av OVF at de ser det som positivt med videreutvikling og fortetting av Mo sentrum og mener det er viktig at planen bidrar til å underbygge og forsterke bystrukturen. De finner kommunens justering av planforslaget fornuftig. En god utvikling bør derfor innebære at ny bebyggelse langs Kirkegata underbygger og forsterker betydning av gaterommet og siktaksen. OVF vil fastholde at det ikke bør legges opp til boligbebyggelse i planforslaget da dette er i strid med festeformålet og dermed begrenser hvorledes fester kan utnytte tomtene. Plankontorets kommentar: Hvilke begrensninger som eventuelt ligger i festekontraktene om hvordan fester kan utnytte tomtene uten avklaring med grunneier, er privatrettslige forhold som ikke behandles i en reguleringsplanprosess. 4.6.5 Statens vegvesen, brev datert 04.11.13 Statens vegvesen fremmer innsigelse til planlagte avkjørsel fra O T Olsens gate til parkeringsanlegget i sokkel. De krever at denne avkjørselen tas ut av planforslaget. Innsigelsen er begrunnet i at E6 i det aktuelle området har høy trafikkbelastning, og at etablering av en ny avkjørsel i O T Olsens gt ytterligere vil redusere framkommeligheten i området og samtidig være direkte trafikkfarlig. I tillegg er avkjørselen planlagt nær en stor rundkjøring med trafikkøy, som ytterligere vil forverre framkommeligheten og trafikksikkerheten i området. I høringsbrevet trekkes det fram at vegvesenet tidligere i saken, under kunngjøring av oppstart, ble informert om at adkomsten til Meierbygget var planlagt å skulle skje fra Ivar Heltzens gt og Fr Nansens gt. De skriver at de ikke før offentlig ettersyn ble informert om eller gjort kjent med at adkomst til Meieribygget var tenkt fra O T Olsens gt. De skriver: «I varsel om oppstart av planarbeidet, vises adkomst via Ivar Heltzens gt, noe som er akseptabelt fra Statens vegvesen sin side. Riktignok blir det økt trafikk i området, men gaten er en sidegate til O T Olsens gt, og adkomsten vil være slik at den ikke får så store konsekvenser for rundkjøringen og trafikkøya på E6.» De ber kommunen utrede og vurdere andre adkomstløsninger enn det som er skissert i planforslaget. Plankontorets kommentar: I følge rådgiver Sesselja Jonsdottir (tlf.samtale 15.01.14) ser vegvesenet ingen betenkeligheter med at parkering til boliger og offentlige parkeringsplasser legges i en samlet avkjøring i Ivar Heltzens gate. Avkjørselsmulighet fra O.T. Olsens gate er tatt ut av planen. Innsigelsen er imøtekommet. Side 5 av 22
De resterende merknadene 4.6.6 til 4.6.10 omhandler mye av de samme temaene, og kommentarer fra Plankontoret er derfor gitt samlet og temtisk til slutt. 4.6.6 Fridtjof Nansensgt. Borettslag v/ A. Førnes, brev datert 05.11.14 Borettslaget viser til beskrivelsen om dårlig grunnforhold på Meieritomta og stiller spørsmål om det vil være forsvarlig å oppføre et bygg av denne størrelsen på nevnte tomt. De viser til problemer som oppstod ved bygging av Fr Nansensgt 4, Oasen og Holmen og stiller spørsmål om hvem som vil stå ansvarlig for evt. skader på Fr Nansensgt. 4 under oppføringen og i ettertid. Borettslaget mener planforslaget medfører at mange leiligheter i Fr Nansensgt. 4 ikke vil få sollys inn i leilighetene og at dette vil ha betydning for beboernes trivsel og leilighetenes markedsverdi. Dette gjelder leiligheter i de nederste etasjene i nordre- og søndre del av bygget som i 3-4 måneder, i tillegg til mørketiden vil være helt uten sollys. De øvrige månedene vil det være minimalt med sol-/lystilgang. Cirkelgårdens 4. etg tar i tillegg formiddagssola. De mener det er håpløst å lese sol-skyggediagrammet, da disse kun viser forholdene på taket av bygget og heller ikke har Cirkelgården inntegnet. Borettslaget mener 5 etasjer i område BB1 medfører et enormt bygg som vil dele byen. Bygget kan heller ikke kalles for et «punktbygg». De viser til kommunedelplan fra 2007 med 3 etasjer + evt. tilbaketrukket 4. etasje, og viser til følgende tekst i kommunedelplanen: «Det er imidlertid en forutsetning at det blir et begrenset antall slike bygg, og at byggene blir så slanke at de ikke i særlig grad oppfattes som begrensende for sol og utsikt for den øvrige sentrumsbebyggelse.» De bemerker at selv høyden med 4 etasjer ligger over gjeldende reguleringsplan og at det i kommunedelplanen påpekes at arealtilgangen i byen er god. De mener det derfor innenfor område BB1 må reduseres fra 5 til 4 etasjer. Borettslaget skriver at bygningsforskriftene tilkjennegir krav for sol/-lystilgang for leilighetsbygg, på samme måte som det stilles krav til lystilgangen for enkeltboliger. De mener derfor også etasjehøyden her må reduseres med 1 etasje (fra 4 til 3), samtidig som nordsørblokka trekkes ytterligere ned mot O.T.Olsens gt. og samtidig reduseres i lengde. Borettslaget mener det vil være av stor betydning at søndre del av 1. etasje mot Fr. Nansensgt (parkeringshusdelen) blir utformet på en slik måte at den ikke bare blir en glatt murvegg. I byggeplaner borettslaget mottok i 2011, var det beregnet vel 50 leiligheter i boligkomplekset. Dette er nå foreslått økt til 70 leiligheter, noe de mener er en enorm økning som må kunne reduseres. 4.6.7 Eivind K. (beboer i Fridtjof Nansensgt, borettslag, brev datert 30.10.13 Eivind K. påpeker (brev vedlagt merknaden fra borettslaget) at gjeldene planverk for sentrum fastslår byggehøyde på 3 etasjer (med mulighet for 4. etasje) og at dette også bør gjelde i dette tilfelle. Det bør stilles krav om tilbaketrekking av en evt. 4. etasje. I merknaden skrives det at byggelinjen bør trekkes inn slik at fortauene får samme bredde og utforming som i Kirkegata. Dette vil gi sentrum en tiltrekkende helhet og gi eksisterende beboere bedre lysforhold. I merknaden trekkes det fram at det i byområdet sør for Kirkegata foregår en voldsom fortetting med nye leiligheter, og at det blir knapt med lekeplasser og rekreasjon for en aldrende befolkning Side 6 av 22
og for barnefamilier. Det påpekes at det foran Amfi Meyer planlegges et større parkområde, der det ikke bor mennesker: «Den kan ikke være planlagt å være tumleplass for beboere sør for Kirkegata?» Det foreslås at Meieritomta isteden bør bygges som et parkeringsanlegg med parkanlegg på toppen, og at dette kan løses ved at Rana kommune foretar et makebytte. 4.6.8 Karl Peder og Solveig Karlsen, brev datert 07.11.13 Som nabo i Fridtjof Nansens gate 4b skriver Karlsen at han har mottatt et «mektig» dokument som han ikke føler seg i stand til/ har kompetanse til å kunne kommentere og få fram nødvendige motargument til. Han ønsker at alle beboere i borettslaget får en mer detaljert gjennomgang av planforslaget med kommunen. Karlsen skriver at han er sterkt uenig i borettslagets tidligere høringsuttalelser der det skrives at et samlet borettslag «setter pris på» utbyggingsplanene. Karlsen mener byen hadde tjent på å legge Meierikvartalet ut som parkanlegg, men skriver at han fikk til motsvar at han burde forstå at en utbygging her måtte komme. Han mener Rana kommune burde forstå at en park her ville løfte kvaliteten på byen. Karlsen mener en etasjehøyde på 5. etasjer for nordre del og 4 etasjer for resterende deler er en brutal «nedbygging» av deres bosted i 2. etasje. Karlsen mener det vil bli som å bo i «skyggenes dal». Karlsen mener at store balkonger i Meierikvartalet gir nyinnflyttere gode forhold, men stenger mer av utsikten til beboere fra «den gang da». Karlsen mener mottatt sol-/ skyggediagram ikke kan være korrekt. Karlsen mener planforslagets tiltenkte midtblokk på Meieritomta må flyttes nærmere O. T. Olsens gate og mener bygningen må senkes til max 4 etasjer. Han skriver «Utbyggers argumenter med dårlig lønnsomhet om areal blir mindre enn de ønsker. Slik har det alltid vært, og det man vet er at det har vært tillatt før så hvorfor ikke prøve her også.» Karlsen skriver at selv om kommunen tidligere har brutt med egne vedtekter og tillatt flere enn 4 etasjer i sentrum betyr vel ikke dette automatisk at det da i fortsettelsen er lov/fritt fram? Karlsen skriver at prosjektets byggehøyder har eskalert etterhvert som utbygger har kommet med krav og argumenter vedrørende grunnforhold, økonomi etc. Han kritiserer kommunen (plankontoret) for i vurderingen ikke forholde seg til fattede vedtak om byggehøyder og størrelser. Han kommer også med kritikk av hvordan kommunen har klart å «utvanne» vedtak ved å gi dispensasjoner som igjen gir nye utbyggere vann på mølla. Karlsen mener følgende bør gjøres: - Kommunens vedtak fra 1996 om byggehøyder må følges - Hele Meieribygget langs Fr. Nansens gt bør trekkes minst 3 m tilbake i forhold til eksisterende tegning - Byggehøyde/ antall etasjer må reduseres - Byggegrense/formålsgrens for midtre lamell bør trekkes lengre/ lengst mulig mot vest 4.6.9 Sameiet Fridtjof Nansensgt 2C v/ Geir Bruun, brev mottatt 08.11.13 Sameiet består av Toft Design AS, Robert Trafikkskole AS og Bruun, Fosse & Fossheim Eiendom AS. De har følgende merknader: Første etasje: De mener det er uakseptabelt at hele byggets 1. etasje er lagt med en etasjehøyde på 6,05 m, spesielt med tanke på hvordan dagens forretningsbygg unnlater vinduer. De viser også Side 7 av 22
til at sokkel samt rekkverk på tak av 1. etasje vil gi en massiv og høg mur rundt hele kvartalet med likheter til en bunkers/ fengselsmur. De mener det bør settes en maks etasjehøyde på 4,0 m for 1. etasje, noe som burde være fullt tilstrekkelig for formålet forretningsdrift. Forretningsareal: De uttrykker stor misnøyde med at det er satt av så lite areal til forretning, og at alt er konsentrert i nordenden av bygget mot Kirkegata. Totalt er bare 20 % av arealet i sokkel og 1. etasje avsatt til forretning. Byggehøyde: De viser til gjeldende reg.plan 2077 som tillater bygg i 3. etasjer (+ evt. tilbaketrukket 4. etg.). Maks gesimshøyde er 11, 0 m og maks mønehøyde er 14,5 m. De påpeker at Meieribygget blir over 22 meter på delen av bygget mot Kirkegata! De skriver at bygget ellers forholder bygget seg til 4 etasjer, men at den ekstremt høye 1. etasjen sørger for at bestemmelsen uthules kraftig. Utsikt: De viser til at det i tidligere skisseprosjekt var tegnet inn 3 boligblokker i kvartalet som alle lå i lengderetning parallelt med Kirkegata. De mener nye skisser/ foreslått regulering stenger for utsikt mot vest og fjorden for byggene i Fr Nansensgt, selv de i 4. etg. Direkte sollys og mye dagslys forsvinner, særlig for de nederste etasjene. Disse problemene ville blitt merkbart mindre dersom man hadde beholdt den opprinnelige orientering av den midtre blokka. De påpeker at Meierikvartalets laveste boligetasje vil ligge på samme nivå som deres 3. etasje i deres bygg. Fundamentering: De viser til deler av konsulentrapporten fra Multiconsult som bla utrykker at grunnen i Meierikvartalet består av leirlag/ kvikkleire og at dette innebærer at hele bygget må hvile på perler. De ser på momenter fra konsulentrapporten med stor bekymring både pga av mye støy og rystelser i første del av byggeperioden, dernest en reell fare for skader på nabobygg og da spesielt i Fr Nansensgt. Konklusjon: De mener at forslagsstiller bør komme tilbake med et nytt planforslag med langt lavere utnyttelsesgrad av arealet i Meierikvartalet. Sameie kan ikke på noen måte godta dette reguleringsforslaget, som vil forringe både nabolaget og byutviklingen. De konkluderer med at planen ikke er i tråd med målsetting om økt handel, næring og trivsel i byen. 4.6.10 Erik Toft, e-post datert 08.11.13 På vegne av sameiet Fr. Nansens gt 2C vises han til at sameiet har fremlagt sine merknader i brevs form. De har likevel en tilleggsmerknad når det gjelder forslagstiller kommentar i Planbeskrivelse av 26.08.13 til Toft Arkitekters merknad vedrørende høyder og etasjer der han mener forslagsstiller skriver følgende: «Høyden kan fravikes ved signalbygg.» Tofts merknad er at planforslaget vanskelig kan betraktes som noe «signalbygg» og mener dette ikke kan brukes om argument. Toft mener planforslaget er en bolig- og parkeringsblokk. De skriver til slutt følgende: «At kommunen ikke anbefaler å presse opp høyden, anser vi som svært klokt.» Plankontorets kommentarer til merknadene 4.6.6 4.6.10 Omregulering til parkeringsanlegg med park på taket som uteareal for en fortettet bydel: Det er i overordna planer ikke gjort noe vedtak som signaliserer at planområdet skal eller bør omgjøres fra byggeformål til offentlig parkformål. I planforslaget legges det opp til privat og felles uteoppholdsareal på taknivå i 1. etasje. Plankontoret påpekte tidlig i planfasen at området da manglet offentlige uteoppholdsareal på bakkeplan, og at dette faglig ble ansett som en så vesentlig mangel for hele området mellom Kirkegata og Sørlandsveien at planforslaget da Side 8 av 22
vanskelig kunne forsvares. Forslagsstiller valgte da å legge Ivar Heltzens gate inn i planen med formålet offentlig gatetun. I bestemmelsene stilles det krav om at del av gatetunet skal innredes til lek og opphold og det stilles rekkefølgekrav om at gatetunet skal opparbeides før brukstillatelse for boliger i Meierikvartalet kan gis. Plankontoret vil likevel generelt påpeke at jo flere boligprosjekt som etableres med dårlige private og felles uteareal, jo større behov blir det for store, gode offentlige uteareal. Byggegrunn, stabilitet og risiko for skade: Foreslåtte planbestemmelser stiller krav til fagkyndige geotekniske undersøkelser med påfølgende vurdering og oppfølging av de aktuelle tiltak (se merknad 4.6.2.). I følge Plan- og bygningslovens 28-2 skal ingen bygge- eller rivningsarbeid, graving, sprenging eller fylling igangsettes uten at de ansvarlige på forhånd har truffet nødvendige tiltak for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom. I følge 28-3 kan erstatning til naboen for eventuelle utgifter, skader og ulemper om nødvendig fastsettes ved skjønn. Spørsmål om evt. skade og erstatning må avgjøres privatrettslig. Byggehøyder, sol, lys og utsikt for bebyggelsen på østsiden av Fr.Nansens gate: Regulering for østsiden av Fridtjof Nansens gate ligger innenfor samme reguleringsplan som gjeldende regulering for Meierikvartalet (plan 2077). Gjeldende regulering tillater sammenhengende bygg i opptil 3 etasjer (+ mulig tilbaketrukket 4. etasje) langs hele Meierikvartalet mot Fr. Nansensgt. Selv med gjeldende regulering vil beboerne i borettslaget og eventuelt andre boliger på østsiden av gata (spesielt leiligheter i 2. etasje) risikere å miste det meste av sol og utsikt. Plankontoret mener målet om fortetting og utbygging av sentrumskjernen kommer klart fram i gjeldende regulering 2077 og at man spesielt for leiligheter etablert etter planens vedtaksdato burde tatt høyde for dette. Forskriftens krav til lystilgang inn i boligers oppholdsrom handler ikke om sollys, men om dagslys. Ved boligbygging i bysentrums kvartaler er det ikke mulig å oppnå fri soltilgang og utsikt over fjord og fjell fra alle boliger. Reguleringsplan 2077 krever at der det bygges boliger skal det avsettes plass på egen tomt for utendørs opphold for beboerne og at utearealet skal ha en slik form og plassering at det kan tilpasses endringer i beboersammensetningen. Plankontoret har imidlertid forståelse for at beboere uttrykker bekymring. Siden 1. etasje ønskes oppført med en større etasjehøyde enn det som tidligere har vært «vanlig praksis» påvirker dette resterende del av byggets høyde. Forslagsstillers begrunnelse for økt byggehøyde i at dette er nødvendig ut fra dagens krav om konkurransedyktige forretningslokaler. Plankontoret har ikke funnet informasjon om hva høyden på et «konkurransedyktig forretningslokale» bør ligge på (annet enn at minimumskravet etter forskriften er 2,70 m). Vi må dermed bare forholde oss til den oppgitte byggehøyden skissene i planforslaget har. Plankontorets vurdering er at vi anser det som så viktig at det legges til rette for konkurransedyktige lokaler i sentrum (feks en større dagligvarebutikk) at planens 1. etasje med opptil 5 m høyde kan forsvares. Vi må anta at utbygger ikke har til hensikt å gjøre bygget dyrere i utbygging og drift ved å øke etasjehøyden mer enn det som ansees nødvendig. Til sammenligning har kommunens byggesaksavdeling nettopp godkjent en byggesak i Høvleriveien 11 der snitt av forretning (dagligvare) ligger et sted mellom 4 og 5 m (snitt i søknad viser ikke eksakt mål). I planforslag som har vært ute til offentlig ettersyn er det stilt krav om at sokkel og 1. etasje skal plasseres i formålsgrensa. Bygningsskissene i søkers planbeskrivelse viser at 2. 5. etasje er tilbaketrukket, men det er ikke satt noe krav om tilbaketrekning i noen av dem. Vi foreslår at følgende tekst føyes til i bestemmelsene: «Innenfor område BB1 og BB2 skal 4. og 5. etasje ha en tilbaketrekning på minimum 3,0 m fra formålsgrense mot gate. Balkonger kan tillates utenfor det tilbaketrukne vegglivet forutsatt at rekkverk og brystninger får en transparent utforming og Side 9 av 22
materialbruk.» Formålsgrense for midtre boligdel er i planforslaget trukket 10 m lengre fra Fridtjof Nansens gate, så her blir det en tilbaketrekking på 10 meter fra og med 2. etasje. Merknadene er dermed delvis imøtekommet. Kravene er forenelig med forslagsstillers skissetegninger. En 5. etasje innenfor område BB1 begrunnes i hovedsak fra forslagsstiller ut fra økonomi, og at prosjektet ikke er økonomisk realiserbart uten den. Plankontoret har ikke tilstrekkelig kunnskap til å vurdere hva som er lønnsomme prosjekt for utbyggere og det er også vanskelig å vurdere en reguleringsplan ut fra økonomisk påstander. Plankontoret ga tidlig i planfasen forslagsstiller sterke signaler om at en 5. etasje mot Kirkeaksen vil medføre avvik fra overordnede planer og med stor sannsynlighet konflikter med naboer. Dersom man i denne reguleringen skal tillate en 5. etasje er den foreslåtte plasseringen den minst konfliktfylte både for kvartalets egne beboere og for kvartalets naboer. Fasadeuttrykk mot gaterommet: I foreslåtte bestemmelser 5 stilles det krav om kvartalets fasader. Det er til sluttbehandling presisert enda tydeligere at dette også gjelder de deler av bygget som innbefatter parkeringsareal. Justert bestemmelse om utforming av fasader: «Bebyggelsen skal i seg selv og i forhold til omgivelsene gis en harmonisk utforming, materialvalg og fargesetting. Avskjerming skal være tilpasset bebyggelsen som helhet. Bebyggelsen skal oppføres med flatt tak. De funksjoner som ligger på gateplan skal ha en åpen og utadrettet utforming som bidrar til en levendegjøring og aktivisering av gatebildet og bymiljøet. Fasaders detaljering, oppdeling og rytme skal tilpasses fotgjengernes langsomme bevegelse. Ingen av kvartalets sider skal fremstå som bakside. Bestemmelsen gjelder også fasade langs parkeringsanlegg. Fasade langs forretningsanlegg skal ha fasadevinduer som gir god innsikt i forretningsarealene. Foliering av vinduer tillates ikke.» Antall boliger: Antall boenheter vil avhenge av størrelsen på boligene, og det er ønskelig med variasjon i boligstørrelsene. Reguleringsplanen skal gi rammene for fremtidig utbygging og inneholder maksimaltall for både antall boenheter og tillatt bruksareal for boliger totalt. Det nøyaktige antallet boenheter i det endelige prosjektet vil avhenge av fordelingen av boligstørrelser og hva som er mulig å få til av gode løsninger for uteoppholdsareal og parkering. Eventuelle tidlige prosjektskisser vist i forbindelse med kunngjøring av oppstart planarbeid vil ikke være bindende verken for utforming av reguleringsplanen eller detaljutforming av det endelige prosjektet. Byggelinje: Byggelinja rundt Meierikvartalet sammenfaller med formålsgrensa, og er vurdert og tilpasset eksisterende gateløp rundt kvartalet. Plankontoret har ikke før merknaden fra Eivind K mottatt signaler på at gateløpene rundt Meierikvartalet burde vært bredere enn i dag. Kirkegata har som en av byens to viktige hovedakser fått en annen bredde og utforming, og vi mener Fridtjof Nansens gate har riktig bredde i forhold til gatas funksjon og trafikk. For gateløpets arkitektur og sentrums helhet mener vi gatas bredde og byggelinje bør overholdes med å stille som minstekrav at Meierikvartalets 1. etasje følger resterende gateløp. Virksomhet på bakkeplan: Plankontoret er langt på vei enig i merknadene om at prosjektet har for mye parkeringsareal og for lite forretningsareal på gateplanet. Det er imidlertid foreslått lagt inn bestemmelser som åpner for mer forretningsareal dersom man finner andre løsninger for kravet om offentlig parkering. Det legges også inn bestemmelser om at areal mot gateplan (fortau) i kvartalets 1. etasje og sokkel fortrinnsvis skal ha utadrettet virksomhet (forretninger etc). For å presisere dette enda tydeligere foreslås det at følgende bestemmelse legges inn: Side 10 av 22
«Parkering skal fortrinnsvis trekkes mest mulig inn fra fasade på gateplan i byggets sokkel og 1. etasje.» Det betyr at parkering i sokkel skal legges ut mot bygget østre del (mot Fr Nansengt) og parkering i 1. etasje skal legges mest mulig mot byggets vestre del (mot O. T. Olsens gate). ( Se utfyllende tekst under punkt 5.4.1) Gjennomgang av planforslag for naboer: Plankontoret har stor forståelse for at planforslaget er vanskelig å sette seg inn i. Plansjef orienterte om planforslaget på et møte i Fridtjof Nansensgt. borettslag den 24.10.13. Før møtet med borettslaget hadde saksbehandler et uformelt møte med Karl Peder Karlsen på Rådhuset der planforslaget ble diskutert. Mulig utbedringer av planforslaget ble notert ned, blant annet tilbaketrekning av byggegrensa i kvartalets midtre boligdel (2.- 4. etasje). Også andre berørte naboer har henvendt seg til plankontoret og fått gjennomgått elementer i planforslaget. 5. PLANKONTORETS VURDERING AV PLANFORSLAGET 5.1 Avgrensning av planområdet Planområdet ble før utlegging til offentlig ettersyn innsnevret fra å gjelde Domuskvartalet og Meierikvartalet til bare å omfatte Meierikvartalet inkl. Ivar Heltzens gate. Det kom ingen innvendinger mot dette under det offentlige ettersynet. 5.2 Plankart og planbestemmelser Plankontoret vurderte forslagsstillers plankart og planbestemmelser som komplisert å tolke og forstå. Ved utlegging til offentlig ettersyn utarbeidet plankontoret derfor et alternativt planforslag (kalt alternativ 2) med samme innhold men annen utforming og noe større fleksibilitet i forhold til mindre endringer av prosjektet. Det ble avklart med forslagsstiller at også den alternative planutformingen var i samsvar med deres ønsker og prosjekt. Begge alternativene var med i utlegging til offentlig ettersyn. Det kom under det offentlige ettersynet ingen innvendinger mot den alternative planfremstillingen, og i den videre drøftingen av planforslaget er det kun alternativ 2 heretter kalt planforslaget det refereres til. Kvartalet er delt inn i to nivå. Det ene nivået viser regulering for kvartalets sokkel og 1. etasje, det andre for kvartalets 2.- 5. etasje. I de to nivåene er det lagt inn følgende formål: Sokkel og 1. etasje (hver etasje på 5351 m 2 ): - Kombinert formål: Bolig - Blokkbebyggelse/ Forretning/ Parkeringsanlegg - off (BB/F/o_P) - Gatetun (o_gt) 2.- 5. etasje: - Bolig - Blokkbebyggelse (BB) - Uteopphold (f_u). Felles for beboere i kvartalet. Følgende er tatt inn i bestemmelsene: I sokkel og 1. etasje tillates 100 % BYA (bebygd areal). Dersom grunnforhold i sokkel er problematiske kan utgravd areal i sokkel reduseres. Minimum BRA (bruksareal) i sokkel skal være 4000 m2. Reguleringen krever dermed ikke at sokkeletasjen skal være mindre i areal enn 1. etasje, selv om forslagsstiller etter de geotekniske undersøkelsene ikke tror det er mulig å bygge sokkel like stor Side 11 av 22
som første etasje. Bestemmelsene åpner for dette dersom det geoteknisk og økonomisk tilsies at full utbygging av sokkel er mulig. 5.3 Byggehøyder og byggegrenser Foreslåtte byggehøyder og byggegrenser Bestemmelsene sier: " Bebyggelsen skal plasseres innenfor viste formålsgrenser/ byggegrenser og med høydebegrensning som vist på plankartet. Angitt høyde på sokkel kan justeres. Sokkel og 1. etasje skal i hovedsak ligge i formålsgrensen. Heisrom kan overstige maksimalt angitt høydekote innen det enkelte byggeområde." Fortau på Fridtjof Nansens gt ligger på ca kote +8.25. Fortau på O.T.Olsens gt ligger på ca kote +5.0 Plankartet viser at følgende byggehøyder foreslås tillatt: - 1. etasje, opp til kote +14.20-2.- 5. boligetasje (omr. BB1 i Forslag 2), opp til kote + 27.9-2.- 4. boligetasje (omr. BB2 i Forslag 2), opp til kote + 24.70 Illustrasjonssnitt viser at sokkel er beregnet fra kote +5.0 til kote +8.5. Gjeldende reg.plan 2077 "Sentrum sør" (vedtatt 1996) omfatter Meierikvartalet og nabokvartal øst for Fr. Nansens gt og sør for Ivar Heltzens gt (Rana Blad - kvartalet). Planen krever at bebyggelse skal plasseres i formålsgrensa mot offentlig gate. Bygg kan oppføres i 3 etasjer, alle 3 etasjene skal legges i formålsgrensa. Kommunen kan tillate en tilbaketrukket 4. etasje. Maks gesimshøyde: 11,0 m, maks mønehøyde: 14,5 m. Foreslåtte høyder i ny plan medfører da at (se utregning under sakens del 7. Tilleggsinfo.): - Formålet «Uteoppholdsareal» på takets 1. etasje vil i foreslått regulering bli ca 8,45 m lavere enn den bebyggelsen som gjeldende reg.plan i dag tillater. - Bebyggelse innenfor omr. BB1 vil kunne bli 5,15 m høyere enn det gjeldende plan tillater. - Innenfor omr BB2 vil bebyggelse kunne bli 1,95 m høyere enn det gjeldende plan tillater. Foreslåtte byggehøyder skyldes i følge forslagsstiller blant annet behov for økt byggehøyde i forretningslokaler (dvs 1. etasje). Argument for en 5. etasje innenfor område BB1 ligger i økonomi og er i følge forslagsstiller en forutsetning for å få prosjektet realisert. Kommunedelplan Mo og Omegn De fleste bygg som er oppført i sentrum i de siste ca 25 årene er bygget i 3 etasjer med en tilbaketrukket 4. etasje. Byggenes 3 etasjer følger i hovedsak formålslinja ut mot offentlig uterom. Vanlig praksis har vært at 4. etasje har vært trukket om lag 2,5 m innenfor underliggende fasade. «Kommunedelplan Mo og omegn» (vedtatt av kommunestyret i 2014) åpner for at byggehøyde innenfor området avsatt til sentrumsformål må vurderes gjennom hver enkelt reguleringsplan (helst reguleres kvartalsvis), men mot de viktige byaksene Havmannaksen og Kirkeaksen beholdes dagens bestemmelser om 3 etasjer med en eventuell tilbaketrukket 4. etasje. Planen sier videre at det ved regulering av økt byggehøyde blir svært viktig å ivareta det offentlige byrom gjennom å vurdere bl.a. følgende forhold: Sol/skyggevirkning i forhold til kvartalet og tilgrensende byrom Virkninger for naboskap Lokalklima (f.eks. vindforhold Parkeringsforhold Estetikk Side 12 av 22
Vurdering av byggehøyden Nabokvartal og bygg nedover kirkeaksen er regulert inn med ulike høyder og antall etasjer, med og uten tilbaketrekking av øvre etasje (se oversikt av naboreguleringer under sakens del. 7. «Tilleggsinformasjon».). Felles for disse er likevel at ingen av dem har mindre enn 3 etasjer plassert i formålsgrensen ut mot offentlig veg, inkl. Kirkegata. Planforslaget skiller seg ut fra disse. Bestemmelsen sier at bare sokkel og 1. etasje skal følge formålsgrensen. 1. etasje tillates opp til kote + 14,2 og blir dermed 4,2 meter lavere enn lavereliggende nabokvartal vest for O. T.Olsens gate. Planforslaget samsvarer ikke med de angitte høyder/etasjer gjeldende kommunedelplan åpner for. Samtidig er det i deler av plan 2117 (nabokvartal vest for O.T.Olsens gate) åpnet for et signalbygg (hotell) i 16 etasjer mot Kirkeaksen, og høyere boligbebyggelse i form av lameller i resten av kvartalet. Lamellene utgjør, i tillegg til "hovedbygg" på 3 etasjer, tilsammen fra 4. til 7. etasjer. Også i nylig vedtatte reg.plan for "Holmen hotell", som ligger i overgangen mellom sentrumstrekanten og boligbebyggelsen, er det politisk vedtatt at det skal tillates 6 (7) etasjer. Vi er usikre hva vi skal mene om foreslåtte byggehøyder. Er det ønskelig at det skal åpnes for høyere bebyggelse mot Kirkeaksen enn det "Kommunedelplan Mo og Omegn" tilsier eller skal fortsatt den generelle høydebestemmelsen om 3 etasjer + en tilbaketrukket 4. etasje følges? Dersom man skal gå for en økt byggehøyde noe sted langs Kirkeaksen er kanskje ikke Meierikvartalet den "verste" plasseringen. Selv om bygget verken skal ha en spesiell funksjon (for eksempel tinghus, rådhus etc) eller kvartalet har en spesiell beliggenhet (for eksempel fondmotiv) ligger kvartalet svært sentralt i bykjernen og grenser inntil en del av Kirkegata som ikke er spesielt tilrettelagt for opphold. Kirkegata har et bredt tverrsnitt på om lag 30 m og tåler kanskje dermed en 5. etasje på en kortere strekning. Men selv om denne delen av Kirkeaksen ikke er spesielt tilrettelagt for opphold, er det et viktig byrom for fotgjengerferdsel. Solforholdene har stor betydning for opplevelsen av byrommet og det å ferdes gjennom det. I forslagsstillers utbyggingsskisser er bebyggelsen over 1. etasje trukket inn fra byggelinjen mot Kirkegata, men det var ikke stilt noe krav om dette i bestemmelsene til planforslaget. Det er nå tatt inn i bestemmelsene at bebyggelsen i 4. og 5. etasje skal være inntrukket minimum 3 meter fra byggelinja (formålsgrensa) mot Kirkegata for å sikre at solforholdene i gata ikke forverres mer enn nødvendig. I sentrumskjernen ser vi det som viktig at bebyggelse legges i formålsgrensen mot offentlig gaterom og plasser. Dette er et svært grunnleggende og viktig element i byutforming. Byggene og kvartalene skal danne veggene i byens uterom (for eksempel gateløp som Kirkeaksen og byrom som Campus). For å gi byrommene en klar avgrensning er det viktig at byggene (veggene) har en klar og tydelig form. Der uterommene mangler bygg (vegger) eller byggene ikke forholder seg tydelig til byggelinja, utydeliggjøres veggene i det offentlige uterommet og byen kan få et utglidende og formløst uttrykk. Det er derfor gitt følgende bestemmelse: "Sokkel og 1. etasje skal plasseres i formålsgrensa. Mindre tilbaketrekninger ved innganger eller lignende tillates." I foreslått reg.plan følger byggegrensa for 2. 4/5 etasje formålsgrensa langs hele Kirkegata og Ivar Heltzens gate. Også i deler av O.T.Olsens gate og i Fr. Nansens gt er byggegrensa lagt i formålsgrensa. Bestemmelsene stiller imidlertid ingen krav om at bebyggelsen skal legges i formålsgrensa. Det betyr at innenfor arealene BB1 og BB2 (Forslag 2) står man fritt i hvordan byggets 2. - 4./5. etasje skal forholdes seg til omkringliggende gaterom og kvartalsstruktur. Side 13 av 22
I planbeskrivelsen viser skisser (skisser er ikke juridisk bindende) at boligbebyggelsen innenfor område BB1 (2.-5. etg) er tilbaketrukket mot Kirkegata og Fr. Nansens gate. Mot O.T.Olsens gt følger boligbalkongene formålsgrensen. Innenfor område BB2 (2. 4. etg) flukter boligbalkongene hele formålsgrensen langs Ivar Heltzens gate og O.T.Olsens gate. Alle boligetasjene er her tilbaketrukket fra Fr. Nansens gate. Kvartalets formspråk holdes mao respektfullt og klart i forhold til Ivar Heltzens gate (en underordnet gatestubb), mens det er tilbaketrukket og utydeliggjort i forhold til byens storgate og hovedakse; Kirkegata. Plankontoret har bedt forslagsstiller jobbe med at forholdet mellom bebyggelsen i område BB1 og Kirkegata ble mer bevisst, for eksempel ved å legge inn balkonger som følger formålsgrensa mot Kirkegata eller at kvartalets hjørnebebyggelse fulgte formålsgrensen og dermed fikk markert gateløpet. Dette har ikke blitt imøtekommet fra forslagsstiller. En fordel med tilbaketrekking fra og med 2. etasje er at gaterommet i Kirkegata får noe mer sollys og dermed blir mer i tråd med det som er forutsatt i kommunedelplan Mo og omegn. Vi mener det bør jobbes med å finne en løsning som ivaretar en god byutforming. Følgende bestemmelse er lagt til: "I kvartalets utforming skal det vektlegges god formgivning mot offentlige gater. Mot kirkeaksen skal det legges vekt på å forme bebyggelsen slik at aksen fremstår som et helhetlig gaterom." 5.4 Formål 5.4.1 Kombinerte formål: Bolig-blokkbeb/ Forretning/ Parkeringsanlegg-off (BB/ F/o_P) - Forretning Sokkel og 1. etasje er regulert til kombinertformål for bolig, forretning og parkeringsanlegg (offentlig). Hele Meierikvartalets 1. etasje og sokkelareal vendt ut mot offentlig gate burde i utgangspunktet hatt utadrettet virksomhet. Dette kommer i konflikt med hva forslagsstiller anser som realistisk og økonomisk gjennomførbart. De viser til at dårlige grunnforhold (kvikkeleire) har hindret at tidligere planlagte parkeringsløsning (privat og offentlig) kan legges på to plan under bakken. Kommunen har signalisert at gjeldende regulerte offentlige parkeringsplasser ønskes opprettholdt. Kvartalets parkering må da flyttes opp til sokkel og 1. etasje. I følge forslagsstiller sliter i tillegg sentrumtilbydere med konkurranse fra kjøpesenter utenom sentrumskjernen. Utleiere utenfor sentrumstrekanten kan bla tilby sine leietakere billigere lokaler og store parkeringsareal. Forslagsstiller ser det som urealistisk å avsette større areal til forretning. Det er stilt krav om et minimumsareal til forretning. Offentlig parkeringsareal og parkering, boder, sykkelparkering etc til boliger er plasskrevende. Vi foreslår at bestemmelsen ang. tomteutnyttelse endres til: "Minimum 125 m2 BRA i sokkel og minimum 1973 m2 BRA i 1. etasje skal benyttes til "Forretning". Felles trapperom til "BB" og /eller "P" skal da ikke medregnes." For at planen skal være noe mer fleksibel er det gitt rom for mer utadrettet virksomhet ved å åpne for at "Parkeringsanlegg (off.)" kan omgjøres til "Forretning" såfremt andre parkeringsløsninger i sentrum kan framlegges. Det er tatt inn følgende bestemmelser om forretning: Side 14 av 22
"Parkeringsanlegget eller del av det kan omdisponeres til forretning eller bevertning etter godkjenning av kommunen dersom det samlede offentlige parkeringstilbudet i sentrum vurderes som tilfredsstillende. Areal mot gateplan i kvartalets 1. etasje og i sokkel skal fortrinnsvis ha utadrettet virksomhet. Dette er viktig for opplevelsen i de sentrale, offentlige byrommene og for å ha en sammenhengende forbindelse mellom nordre og søndre del av sentrumskjernen. Det skal minimum avsettes areal til "Forretning" i nordvestre hjørne i sokkel (ved krysset Kirkegata/Ole Tobias Olsens gate) og i nordøstre hjørne i 1. etasje (ved krysset Kirkegata/ Fridtjof Nansens gate)." P-plasser som gjeldende parkeringsvedtekter krever av forretningsvirksomhet forutsettes dekket av (inkludert i) kvartalets offentlige p-plasser (gjeldende vedtekter krever 1 off. p-plass pr 50 m2 forretning). Det er gitt følgende bestemmelse: Parkering som skal dekke kvartalets forretningsvirksomhet (jfr parkeringsvedtekter) skal inngå i den delen av kombinasjonsformålet som er offentlig parkering og holdes utenom minste BRA "Forretning. - Offentlig parkering Gjeldende reg.plan 2077 "Sentrum sør" sier følgende: Parkeringsplasser bygges i størst mulig grad i kjellerplan av bygningsmassen. I område KFBP skal det være ca 110 offentlige parkeringsplasser. Private parkeringsplasser (til boliger eller annet) må etableres i tillegg til de offentlige plassene. Dersom det gjennomføres en ombygging av Kirkegata som fører til et økt antall parkeringsplasser i denne, kan antallet offentlige parkeringsplasser i område KFBP reduseres tilsvarende. For hver boenhet skal det være minst en garasjeplass. Når det gjelder antall biloppstillingsplasser totalt skal kommunens parkeringsvedtekter gjelde. En opptelling gjort av kommunens parkeringskontor viser at det på dagens meieritomt er tilrettelagt 80 p-plasser. Av disse var følgende antall parkeringsplasser i bruk hverdager i april/juni 2013: - tirsdag 23. april 2013, kl 13:00 43 stk (53,8 % belegg) - fredag 26. april 2013, kl 13:00 43 stk (53,8 % belegg) - mandag 10. juni 2013, kl 14:00 16 stk (20 % belegg) - torsdag 20. juni 2013, kl 13:00 40 stk (50 % belegg) - torsdag 27. juni 2013, kl 11:00 18 stk (22,5 % belegg) I tillegg til at disse offentlige p-plassene skal betjene dagens parkeringsbehov, skal de også betjene deler av de p-plasser en fremtidig sentrumsutvikling vil kreve. Teknisk sjef har skrevet et notat (datert 16.08.13) angående dagens og fremtidig sentrumsparkering. Notatet ble lagt fram til formannskapsmøte 04.06.13. Teknisk sjef skriver blant annet at Det forventes at utvikling av parkeringstilbudet i sentrum vil få større fokus i kommunens handlingsplaner i årene framover. Kanskje er det mulig å finne andre gode parkeringsløsninger som kan avløse noe av de offentlige parkeringsplassene Meierikvartalet blir pålagt gjennom regulering. Dette er tatt hensyn til gjennom bestemmelsen om at offentlige parkeringsplasser kan omdisponeres til formålet Forretning. Offentlig parkering i kvartalet vil etter ny reguleringsplan utgjøre minimum 99 p-plasser. Dette er en reduksjon fra 110 plasser i reg.planen fra 1996, men viderefører kravet om at det i Side 15 av 22
Meierikvartalet skal tilrettelegges for mer parkering enn det som følger av vedtekt /kommuneplanbestemmelse for å betjene bebyggelsen i kvartalet. Meierikvartalet forutsettes dermed fortsatt å bidra til parkeringsdekningen i sentrum. I dag drifter kommunen drøyt 80 offentlige parkeringsplasser på meieritomta i en situasjon hvor det ikke er bebyggelse i kvartalet som genererer parkeringsbehov. I tillegg til overnevnte 99 offenlige p-plasser innebærer planforslagets krav til minimum forretningsareal i sokkel og 1. etg på 2097 m2 et krav om 42 parkeringsplasser på egen tomt (parkeringsvedtekt/ kommuneplanbestemmelse krever 1 parkeringsplass pr 50 m2 forretningsbebyggelse). Disse 42 p-plassene ønsker utbygger drevet som offentlige plasser, primært gjennom at kommunen leier og drifter dem. Foreslåtte reg.bestemmelser tilrettelegger for at et slikt driftsopplegg ved at det tillates at disse 42 plassene samlokaliseres med de 99 offentlige plassene i planbestemmelsene. Uavhengig av eventuell driftsavtale mellom kommunen og utbygger må det forventes at disse minimum 42 plassene blir brukt til kundeparkering for forrentningsarealene som genererer kravet om slike plasser. Forutsatt at de 42 plassene disponeres til kundeparkering med eller uten driftsavtale med kommunen vil det være minimum 141 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i Meierikvartalet etter utbygging. Biloppstillingsplasser til boligene holdes helt utenom dette regnestykket. Dette viderefører gjeldende reguleringsplans krav om et betydelig antall offentlig tilgengelige p-plasser i dette sentrale kvartalet i sentrum. Reguleringsbestemmelsene om avkjørsel er endret for å imøtekomme innsigelsen fra vegvesenet, og muligheten for å etablere atkomst direkte fra Ole Tobias Olsens gate til sokkel er tatt bort. Ny bestemmelse lyder: "Kjøreadkomst til parkeringsanlegget skal skje fra Ivar Heltzens gate til sokkel og fra Fridtjof Nansens gt til 1. etasje. Kjøreadkomsten skal underordnes offentlige fortau. Fortau skal fremstå sammenhengende og ikke være nedsenket." 5.4.2 Formål: Bolig blokkbebyggelse (BB) Bolig Blokkbebyggelse ligger både under kombinert formål (BB/F/o_P/) og som enkeltformål (BB). Gjeldende reg.plan 2077 "Sentrum sør" sier at det tillates boliger i øvre halvdel av Meierikvartalet, langs Fr.Nansens gt. Planen åpner for at det her kan bygges boliger fom 2. etg tom 3. etasje. En 4. boligetasje kan også godkjennes av kommunen. I nytt planforslag foreslås det at kvartalets boligbebyggelse reguleres innenfor 2 deler: 1) Boligdel mot Kirkegata (område BB1 i Forslag 2). Her tillates boliger fra 2. 5. etasje. Maks høyde på bebyggelsen er her opp til kote + 27,9. 2) Boligdel mot Ivar Heltzens gate (område BB2 i Forslag 2). Her tillates boliger fra 2. 4. etasje. Maks høyde på bebyggelsen er opp til kote + 24,70. Bil-/ og sykkelparkering, boder, tekniske rom etc foreslås lagt til sokkel. Bruksareal (BRA) i 2.- 4./5. etasje og i sokkel Samlet bruksareal boliger i 2. -5. etasje skal ikke overstige BRA = 9000 m 2. Dette innebærer at ikke alt areal innenfor formålsgrensa for boliger kan bygges fullt ut i alle tillatte etasjer (brutto grunnflate av byggeområde BB1 er 1381 m 2 og BB2 er 2305 m 2 ). Totalt BRA på 9000 m 2 vil da for eksempel med 64 boenheter gi et snitt på ca 140 m 2 BRA pr leilighet (inkl. måleverdig areal på balkong og felles gangareal). I skissene fra forslagsstiller (ikke juridisk bindende) er det vist Side 16 av 22
64 boliger som varierer fra ca 35,2 m 2 til ca 125 m 2 (uten at balkonger og felles gangareal er medregnet). Dersom det viser seg at utgravd areal i sokkel kan bli større enn det som er påtenkt (ut fra Multiconsults geotekniske undersøkelser) mener vi dette arealet ikke bør disponeres til boligformål, men isteden legges til som offentlig parkering eller forretningsareal. Det er tatt inn følgende bestemmelse: "I sokkel kan det avsettes maks opp til 2824 m2 BRA til formålet "Bolig blokkbebyggelse." Minimum BRA i sokkel er foreslås satt til 3900 m2. Med tillatt 2840 m2 avsatt til boligformål (parkering, boder etc) vil ca 70 % av arealet i sokkel gå til boligformål. Forslagsstiller mener dette er nødvendig areal til private parkeringsplasser for biler- og sykler og for boder tilknyttet boligene. Parkering / antall plasser Gjeldende reg.plan 2077 "Sentrum sør" sier at det innenfor området skal være minst en garasjeplass pr boenhet. I ny plan gis følgende bestemmelse: "Det skal avsettes minst 1 parkeringsplass og minimum 1 sykkelparkering pr boenhet." I tråd med forslagsstillers forslag forutsettes gjesteparkering dekket av offentlige p-plasser. Dette mener vi kan aksepteres i et kvartal med så stort antall offentlige p-plasser. Behovet for gjesteplasser til boligene er størst i tidspunkt belegget på offentlige p-plasser i sentrum er lavt. Antall boenheter Bestemmelsene åpner for inntil 70 boenheter til sammen innenfor områdene BB1 og BB2. I forslagsstillers skisser illustrert i planbeskrivelsen til offentlig ettersyn er det vist 64 boenheter, men prosjektskisser gir ingen juridiske føringer. Ved kunngjøring av oppstart var det antydet ca 50 enheter. Antall boenheter i prosjektet vil kunne variere med boligstørrelser og etterspørsel, og vi har satt et maksimumstall litt over det som er vist i skissene. Kravet på en parkeringsplass pr boenhet vil være med på å begrense antall boliger det vil være mulig å få til. Boenhetenes størrelse Reguleringsplanen bør legge til rette for at ulike grupper av folk skal kunne bo i kvartalet. Bestemmelsene sier at "Boenhetene skal ha variasjon i størrelse." Rana kommune har ikke vedtatt noe minstekrav til størrelse på boliger. Dyre priser på boliger i kombinasjon med dårlig økonomi har kanskje i større byer allerede ført til trangboddhet. Plankontoret er ikke kjent med at dette pr i dag er et problem i Rana, og det er kanskje ikke behov for å innføre noe minstekrav. Privat uteareal I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn var det foreslått følgende bestemmelser om uteoppholdsareal: «I tillegg til felles oppholdsplass skal alle boenheter ha privat uteplass med en minimums dybde på 1,8 m. Boenheter mindre enn 35 m2 BRA skal ha privat uteplass på minimum 4 m2. Boenheter større enn 35 m2 skal ha minimum 6 m2 privat uteplass. For boenheter større enn 35 m2 skal felles uteoppholdsplass og privat uteplass til sammen utgjøre minimum 15 % av boenhetens BRA. Etter at reguleringsplanen har vært ute til offentlig ettersyn er det vedtatt en ny kommunedelplan for Mo og omegn med nye krav til uteoppholdsareal. Reguleringsplanbestemmelsene endres derfor til følgende: «I tillegg til felles oppholdsplass skal alle boenheter ha privat uteplass med en minimums dybde på 1,8 m. Boenheter mindre enn 35 m2 BRA skal ha privat uteplass på minimum 4 m2. Boenheter større enn 35 m2 skal ha minimum 6 m2 privat uteplass. Felles uteoppholdsplass (inkludert uteoppholdsareal opparbeidet i regulert uteareal) og privat uteplass skal til sammen utgjøre minimum 20 % av boenhetens BRA.» Side 17 av 22
Maksimalt tillatt bruksareal for boliger er i planen satt til 9000 m². Arealet av de private uteplassene vil utgjøre minimum 10-11 % av boligene bruksareal, slik at kravet til felles uteareal vil være under 10 % av boligenes samlede bruksareal, det vil si under 900 m². Arealet regulert til felles uteareal er 1884 m². Selv om adkomstsoner og gangarealer ikke skal medregnes i uteoppholdsarealer, bør det være fullt mulig å oppnå tilstrekkelig uteareal i prosjektet til at også de skjerpede bestemmelsene om dette oppfylles. 5.4.3 Formål: Uteopphold (U) Det er gitt følgende bestemmelser for formålet uteopphold: På plan 2 (tak på 1 etasje) skal det for boenheter innenfor BB1 og BB2 opparbeides felles uteoppholdsplass på minimum 6 m2 pr boenhet. Det skal opparbeides minimum 150 m2. Arealet skal legges til rette for alle aldersgrupper. Det skal opparbeides nærlekeplass. Adkomstsoner og gangareal til boliger medregnes ikke i uteoppholdsplass/lekeplass. Dette er en bestemmelse som sikrer et minsteareal til felles uteopphold og lek uavhengig av om boligtallet reduseres dramatisk i prosjektet. Det er kravet til uteareal for boligene i prosent av boligenes bruksareal som vil være styrende for utearealet dersom prosjektet ikke endres dramatisk. 5.4.4 Formål: Gatetun (o_gt) Ivar Heltzens gate foreslås lagt om fra kjøregate til offentlig gatetun. Det tillates her ikke gjennomkjøring i gata. Fra nedre (vestre) del av Ivar Heltzens gate tillates det innkjøring til sokkel i Meierikvartalet og til gårdsrom tilhørende kvartal sør for Ivar Heltzens gate. Bestemmelsene sier at "Del av gatetun skal innredes til lek og opphold." Hensikten med omreguleringen er å få en offentlig møteplass og lekeplass i nærområdet for beboere i alle nabokvartalene rundt Ivar Heltzens gate. Private uteareal på tak gir ikke beboere den samme mulighet for å treffe andre som en offentlig møteplass på bakkeplan vil gi. Gatetunet er også ment å være møteplass og lekeplass for de som bor eller jobber i eller besøker sentrum, og støtter opp under kommunedelplanens formulering om at sentrumsområdet skal tilby gode og inkluderende møteplasser for alle. Næringsvirksomheter i området kan kanskje se på gatetunet som en trussel for virksomheten da muligheter til gjennomkjøring og parkering i gata "forsvinner". Samtidig åpner planforslaget for utbygging og liv i Meierikvartalet. Det legges opp til offentlig parkering, forretningsvirksomhet og boliger. Et gatetun kan også brukes aktivt av næringer med for eksempel uteservering for kafe/restaurant. 5.5 Risiko og sårbarhet / rekkefølgebestemmelser Kvikkleire Det er kjent at det i område er påvist kvikkleire. Multiconsult har gjennomført en grunnundersøkelse på Meieritomta og utarbeidet rapport nr. 711240-1, datert 07.02.12. Det er tatt inn følgende bestemmelse til planforslaget under krav om rekkefølge: "Før det gis tillatelse til større terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geotekniske undersøkelser med påfølgende vurdering og oppfølging av de aktuelle tiltak." Ettersom prosjektet og tiltaket kan endre seg etter at planen er vedtatt, er ikke bestemmelsen bundet opp mot den rapporten som allerede er utarbeidet for det nåværende prosjektet. Radon Side 18 av 22
Forslagsstiller skriver i sin risikovurdering at "Før det gis rammetillatelse skal det for å sikre byggene mot radongass i forbindelse med grunnarbeidet for alle bygg, iverksettes nødvendige tiltak for skjerming mot gassen. Disse tiltak må planlegges i henhold til teknisk forskrift og dokumenteres i byggesøknaden." Det er derfor tatt inn følgende bestemmelse under krav om rekkefølge: "Før tiltak tillates skal det avklares om det er radon i byggegrunnen. Byggesøknad skal redegjøre for nødvendige tiltak for skjerming av radongass." Kraftlinjer og transformatorer Forslagsstiller skriver i risikovurderingen at eventuelt elektromagnetisk felt fra transformator og kabellinje må måles og avklares med leverandør. Det er tatt inn følgende bestemmelse: "Elektromagnetisk stråling skal undersøkes. Byggesøknad skal redegjøre for nødvendige tiltak for skjerming av stråling." Støy Det er tatt inn følgende bestemmelse om støy under krav om rekkefølge: "Før det tillates utbygging av boliger skal det gjennomføres støyberegning /-vurdering. Byggesøknad skal redegjøre for nødvendige tiltak for skjerming av støy." Trafikk Det er tatt inn følgende bestemmelse om trafikk: "Før brukstillatelse for boliger kan gis skal det være etablert krysningspunkt for gående over Ole Tobias Olsens gate og Kirkegata." Uteoppholdsareal Det er tatt inn følgende rekkefølgekrav for uteoppholdsareal: "Før brukstillatelse for boliger kan gis skal uteoppholdsplass inkludert lekeplass på plan 2 og gatetun i Ivar Heltzens gate være opparbeidet og godkjent." 5.6 Naboforhold (sol/skygge og utsikt) Gjeldende plan 2077 "Sentrum sør" tillater 3 etasjer og gir rom for en tilbaketrukket 4. etasje. Maks byggehøyde er 11,0 m møne og 14,5 m gesims. Byggegrensen følger formålsgrensen mot offentlig gate rundt hele kvartalet. Det betyr at med gjeldende plan kan naboer i kvartalet øst for Fr. Nansens gt få en massiv vegg som nabo i vest. I forslagsstillers planbeskrivelse er det laget et sol-/skyggediagram på s. 31. (Diagrammet viser hvordan de skisserte byggene kaster skygge. De skisserte byggene følger ikke eksakte foreslåtte byggegrenser, men ligger litt tilbaketrukket fra det som er foreslått tillatt). Diagrammet viser sol- /skygge i tidspunktene: - 21. mars/ 21. sept (vår-/høstjevndøgn) kl 09.00, kl 12.00, kl 14.00-21. juni (sommersolverv) kl 09.00, kl 12.00, kl 14.00, kl 16.00 Planlagt utbygging/regulering vil endre sol-/skyggeforholdene noe fra gjeldene plan. Størst endring vil det være for kvartalet øst for Fr. Nansens gt. Her vil den midtre del av bygningsmassen på Meierikvartalet kaste noe mindre skygge enn bebyggelse fra gjeldende plan ville gjort, mens de ytre delene av bygningsmassen (mot Ivar Heltzens gt og Kirkegata) vil kaste noe mer skygge. Sett ut fra dagens situasjon vil utsikten for naboer i øst forringes vesentlig. Men sammenligner vi foreslått regulering mot gjeldende regulering vil nok utsikten for naboer i øst bedres med det nye planforslaget. Naboene i øst har helt siden boligblokka ble bygget hatt en «luksussituasjon» med Side 19 av 22
flere ubebygde nabokvartaler i vest, og uhindret sol og utsikt. Meierikvartalet har imidlertid hele tiden vært regulert til bebyggelse, og man kan ikke forvente at sentrale sentrumskvartaler blir stående ubebygd i flere tiår. 5.7 Barn og unge / trafikkale forhold Til Lyngheim skole er det ca 1,5 km, til Mo ungdomsskole er det om lag 1 km. Til begge skolene kommer man seg via fortau eller boliggater. Også adkomst til nærmeste lekeareal nås via fortau og boliggater. Nærmest offentlige lekeareal er i gågata (ca 200 m unna) og i Kongsveien (ca 300 m unna). Avstand til nærmeste større friområde er i Svortdalen/ Mobekken (ca 350 m unna). Nærmeste parkareal er Sentrumsparken (ca 200 m unna), og nærmeste opparbeida balløkke liggere i Talvikparken (ca 650 m unna). Normtall og retningslinjer gir en pekepinn hva man innenfor arealplanlegging bør legge seg innenfor: Nærlekeplass: (småbarn), str 50-200 m2 maks 50 m fra bolig. Kan inneholde sandkasse, huske bord/benker etc for barn og voksne. Ligge i synskontakt med boligene, ved gangvei, skjermet fra kjøretøy, m/sol og varme Kvartalslekeplass: (skolebarn), 2-3,5 mål maks 300 fra bolig. Utstyr kan være asfalt, sand, naturterreng, vegetasjon, lekeredskap etc. Ligge skjermet i avstand fra nærmeste boliger. Trafikksikker adkomst/sykkelvei. Ballplass: (større barn): min 1 mål, maks 600 m bolig. Utstyr mv: gress, grus, asfalt, ballvegg og mål. Ligge i god avstand fra boliger, gjerne med tilknytning til turveg (eller større naturområder). Trafikksikker adkomst/sykkelveg Forslagsstiller har lagt opp til at det skal opparbeides nærlekeplass på taket av 1. etasje i kvartalet. Lekeplassen er felles for alle barn som bor i kvartalet. Men i og med at lekeplassen er privat og ikke ligger på bakkeplan, utelukker dette at barn (og unge og voksne) uformelt kan treffe andre utenfra. Ved at reguleringsforslaget i tillegg setter samtidighetskrav om at det skal anlegges gatetun med lek og opphold i Ivar Heltzens gate legges det bedre til rette for nære, uformelle møteplasser. Større barn og ungdom trenger kvartalslekeplasser og ballplasser. Største utfordring er da kryssing av trafikkerte gater. For å komme til Talvikparken må Kirkegata krysses. Kirkegata v/ Domus har en ÅDT (årlig døgntrafikk) på 3000 biler og fartsgrense 30 km/t. Vi mener gata er grei å krysse da gatas utforming er oversiktlig, leder gangtrafikk godt og holder fart på biltrafikk nede. For å komme seg til friareal i Svortdalen må Sørlandsveien krysses. Sørlandsveien v/ tidligere Nils Eriksen sport har en ÅDT på 3500, fartsgrense er her 30 km/t. Kryssing av gata er her mer diffus. Kryssing Sørlandsveien ble også vurdert i reg.sak for Sørlandsveien 52/54. Vi mener at dersom det skal satses på flere boliger i sentrumstrekanten bør det her legges bedre til rette for gående. Hva som eventuelt er de beste tiltakene bør vurderes ut fra trafikkfaglig hold. En regulering bør verken regulere inn skilting eller fartsdumper. Vi ser ikke at eventuelle tiltak vil være i konflikt med biltrafikk, da overordnet mål er å redusere unødvendig biltrafikk og fart i sentrum. Side 20 av 22