Søgne kommune Arkiv: 24/38 Saksmappe: 2016/2141-36082/2016 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 06.09.2016 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom, samt oppføring av tilbygg til hytte på GB 24/38 - Amfenesveien 138 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 158/16 Plan- og miljøutvalget 28.09.2016 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, og fra pbl 1-8 for deling av eiendom med GB 24/2 på følgende vilkår: Fradelt parsell skal sammenføyes med GB 24/38. I samme vedtak og i medhold av pbl 19-2 og 11-6 avslås søknaden om oppføring av tilbygg til hytte. lsaksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 28.09.2016 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Reisvoll (H) fremmet følgende forslag: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, og fra pbl s 1-8 for deling av eiendom med GB 24/2 samt oppføring av tilbygg til hytte som omsøkt. Begrunnelse: Det omsøkte tiltak vil ikke føre til vesentlig endring av intensjonen med gjeldende kommuneplan for området. Det vil ikke føre til at det bebygde preg blir vesentlig endre i forhold til om det hadde vært søkt om å bygge en helårsbolig slik planen tillater. Det er ikke boplikt i kommunen. Fordelene er, med stor overvekt tilstede for søker i forhold til ulempene en dispensasjon medfører i forhold til planen. Fordeler og ulemper for enkeltindividet skal vektlegges på lik linje med fordeler og ulemper for samfunnet. Votering:
Forslag fra Høyre vedtatt med 7 mot 2 stemmer (MDG, V). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, og fra pbl s 1-8 for deling av eiendom med GB 24/2 samt oppføring av tilbygg til hytte som omsøkt. Bakgrunn for saken: Søknaden: Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytte er mottatt 11. juli 2016. Tilleggsdokumentasjon vedrørende endring av grenser er mottatt 25. august 2016. Tilleggsinformasjon til dispensasjonssøknad er mottatt 11. september 2016. Søknaden gjelder utvidelser av hytte fra BRA = 38 m² til BRA = 86 m². Samlet bruksareal for eiendommen etter utbygging blir BRA = 102 m². Omsøkt eiendom Saksutredning: Det søkes om oppføring av tilbygg til hytte på GB 24/38. Videre søkes det om justering av grensen mot GB 24/2. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at reglene for grensejustering er endret, og at det kun er i de tilfeller at grensene er uhensiktsmessige en kan vurdere å endre grensene som en grensejustering. Eksempler på dette
vil være om grensen går gjennom et bygg. Ønske om arealoverdragelse (kjøp/salg), slik som i dette tilfelle, må behandles som søknad om deling. Kart og foto viser at opparbeidet uteområde ønskes innlemmet i omsøkte eiendom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til spredt boligbebyggelse i kommuneplanen for Søgne kommune. Arealet som søkes fradelt ligger innenfor område avsatt til nåværende boligbebyggelse i samme plan. Kommuneplanen er vedtatt 20. desember 2012. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 11 bokstav c. Areal hvor bruksendring fra fritidsbolig til bolig tillates LB (Amfeneset merket LB på kartet) Fritidsboliger kan bruksendres til bolig; maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m2 og maks mønehøyde 7 meter fra ferdig gulv i laveste etasje til topp møne. (I disse områdene gjelder også 1-8 i pbl.) Bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann eller skade som trenger gjenoppbygging, kan gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo. Det foreligger ingen merknader. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder har ingen merknader, men opplyser at om kommunens velger å gi dispensasjon, bør det sikres vilkår som gjør at hytta blir lite synlig i landskapet med bruk av mørke naturtilpassede materialer/farger. Vest-Agder fylkeskommune har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Fagleder landbruk har ingen merknader til tiltaket. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Arealene i nåværende hytte trenger vedlikehold og en oppjustering til dagens standard. Den ombygde hytta vil få et boareal på ca. 77m2, samt et takutspring på ca. 9m2. Sammen med boden gir dette et totalt indre areal på ca. 101m². Vi har fått opplyst at i hht. kommuneplanen er øvre grense for fritidsbebyggelse nå satt til 120 m2, slik at vi er rikelig innenfor denne grense. Kommuneplanens bestemmelser for hytter gjelder innenfor arealer avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse, og kan ikke legges til grunn i denne saken. Gjeldende bestemmelser åpner ikke opp for utvidelse av hytta. Det som bør veie tungt i positiv retning er at jeg og min mann overtok hytta etter mine foreldre, våren 2015, da de nå ikke orket ansvar for drift og vedlikehold lenger. I forbindelse med overtagelsen har mine foreldre fått en tinglyst bruksrett til hytta så lenge de lever. De har stor glede av å benytte hytta, men med dagens fysiske helse (84 og 90 år) klarer de ikke å komme ned til utedoen ved egen hjelp. Vi har forståelse for ønske om en mer brukervennlig hytte. Eksisterende hytte er liten, og det blir vanskelig å gjøre plass til toalett/ bad innenfor dagens arealer. Som nevnt i punktet over, åpnes det imidlertid ikke opp for utvidelse av hytta. Det er konkret sagt at bygninger og anlegg/tiltak kan, som følge av brann eller skade som trenger gjenoppbygging, gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse. Kommunen ønsker område transformert til boligområde, og en utbygging/ utvidelse av eksisterende hytter vil vanskeliggjøre dette arbeidet. Hytta ligger i en kløft mellom to høyere nivåer og er knapt synlig fra sjøsiden. På høyden øst
for hytta ligger en nabohytte som nylig er påbygget og på høyden vest for hytta har Leif Hybert jr. nylig fått godkjent et nybygg av betydelig størrelse. Øvrige naboer finnes ikke, så omsøkte utbygging vil neppe bli til sjenanse for noen. Det er i 2009 gitt tillatelse til oppføring av tilbygg til hytte på GB 24/107 (øst for omsøkte hytte). Arealformålet på vedtakstidspunktet var LNF område i kommuneplanen. Planformålet ble endret til spredt boligbebyggelse ved rullering av kommuneplanen i 2012, og omsøkte tiltak må vurderes i henhold til gjeldende plan. Med bakgrunn i planendringen vil ikke sakene være direkte sammenliknbare. Når det gjelder eiendommen på vestsiden, er denne i senere tid regulert til boligformål mm.. Det er for øvrig riktig at hytta er lite synlig fra sjøen. Historien er også slik at min far kjøpte tomta sammen med sin bror, og de bygget vær sin lille hytte på tomta. For noen år siden ønsket begge å utvide noe og gikk til kommunen med planene. De fikk da beskjed om at dette kunne de gjøre om de delte tomta i to. Deling ble gjennomført, og brorens hytte er utvidet i senere år. Vi kjenner ikke til hva som ble sagt den gang, men i de tilfeller det er oppført 2 hytter på en eiendom, vil en deling av eiendommen kunne gi muligheter for utvidelse av hver enkelt hytte. Det ble som nevnt gitt tillatelse til utvidelse av nabohytta i 2009. Det er likevel slik at hver sak skal behandles etter det regelverket som gjelder på søknadstidspunktet. Planendringene i 2012 har gjort det vanskelig i forhold til utvidelsen det nå søkes om. Siden dagens reguleringsplan inntil videre ligger der så må vi forholde oss til denne. Vi håper imidlertid at dette er en reguleringsglipp, som vil bli endret ved neste revisjon. Men det må være tillat, under gjeldene reguleringsplan, å benytte skjønn og individuell vurdering i den enkelte sak. Slik vi forstår det har saksbehandlere i kommunen valgt å tolke reguleringsplanen strengt og da som et absolutt forbud mot all utvidelse av eksisterende hytter. Er en slik streng praksis riktig tolkning av arealplanen???? Vi antar at det neppe var dette strenge regime som politikerne la til grunn for sine beslutninger. Administrasjonen finner det vanskelig å tolke planen annerledes. Det er riktig at det kan søkes dispensasjon fra plan, og at enhver dispensasjon skal vurderes særskilt. I dette tilfelle er det imidlertid fra politisk hold uttrykt et klart ønske om at området skal transformeres til boligområde, bestående av spredt boligbebyggelse. Det er sagt at eksisterende bebyggelse ikke skal utvides, men at bebyggelsen ved brann eller skade kan føres opp igjen i sin opprinnelige form og størrelse. Individuelle behov for utvidelse av hytta, kan etter vår vurdering ikke vektlegges. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av tilbygg til hytte, samt endring av eiendomsgrenser. Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Utvidelse av hytta: Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Hytta er lite synlig fra sjøen, og skal utvides på del av eiendommen som allerede i dag er privatisert. Allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket, og en kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet. Administrasjonen konkluderer med at dispensasjon for utvidelse av hytta i 100-metersbeltet langs sjøen, ikke vil føre til at hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. For dette forholdet er vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum oppfylt. Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes til spredt boligbygging. I bestemmelsene er det sagt at dersom hyttene bruksendres til bolig, kan de utvides til BRA = 138 m². Det er videre sagt at bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann eller skade som trenger gjenoppbygging, kan gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse. Det er med dette sagt at en ikke ønsker en utvidelse av fritidsboligene, men at en ønsker en transformasjon av området fra fritidsbolig- til boligbebyggelse. Vi har forståelse for at hytteeiere, som ønsker å beholde hytta som hytte, finner det urimelig at det ikke kan tillates mindre utvidelser. Omsøkte hytte er på 38 m², og det er ønskelig å utvide denne til 86 m². I tillegg er det en sjøbu/ bod med areal 16 m², og totalt areal etter utbygging blir på BRA = 102 m². Tiltaket er av begrenset størrelse, og hytta vil etter utbygging ikke bli særlig synlig sett fra sjøen. Dersom hytta pga. utforming og størrelse blir lite brukt er det er stor sannsynlighet for at det vil bli utført begrenset med vedlikehold, og at den over tid vil forfalle. En slik utvikling er ikke ønskelig. Det som imidlertid ble lagt i til grunn i kommuneplanarbeidet var at området skulle transformeres til boligområde, med de konsekvenser det har. Bestemmelsene er svært strenge, og det er lagt klare føringer for hva som kan tillates innenfor område. Utvidelse av eksisterende hytter ligger ikke innenfor dette, og vil etter administrasjonens vurdering være i direkte strid med formålet og intensjonen i plan. Vi konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytta, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon fra arealformålet avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke tiltaket nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Vi finner det lite hensiktsmessig å vurdere fordeler og ulemper i forhold til pbl 1-8, da tiltaket likevel ikke vil kunne gjennomføres. Deling av grunneiendom: Det søkes om fradeling av en mindre parsell fra GB 24/2. Eiendommen er avsatt til eksisterende boligbebyggelse, med plankrav. Delingen krever dispensasjon både fra plankravet og fra pbl 1-8.
Det er fra tiltakshavers side opplyst at en ønsker å endre grensene slik at opparbeidet uteområde kan tilfalle deres eiendom, og følge den naturlige avgrensningen mellom eiendommene. Det søkes om fradeling av et areal på 45-55 m². En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Vi kan vanskelig se at en justering av grensen mellom eiendommene vil har noen betydning i så måte. Vi kan heller ikke se at en slik justering vil påvirke et evt. fremtidig planarbeid i området. I forhold til pbl 1-8 har endringen ingen konsekvenser. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for deling av eiendommen om omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, skal det så vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi kan ikke se at det foreligger ulemper ved å endre grensene som omsøkt. For tiltakshaver er det en fordel at de opparbeidede uteområdene ligger innenfor deres eiendomsgrense. Ingen skal opparbeide uteområder på annen manns grunn, men vi kan vanskelig se at dette er gjort med overlegg, for å kunne bruke dette som et argument for å få økt tomteareal. Arealet det er snakk om er svært begrenset, og er opparbeidet naturlig i forhold til tilgrensende terreng. Personlige fordeler skal sjelden vektlegges med tyngde, men ettersom vi ikke kan se at det foreligger noen ulemper, mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Søknad om grensejustering 3 Skisse / byggtegninger 4 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk 8 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust og Vest Agder