STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/72 Arkivsaksnr: 2016/171-7 Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/72 - Havnegata 20A, 7503 Stjørdal - Dispensasjon for bruksendring av lagerbygg Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra formålet industri/lager i reguleringsplan E6-Havnevegen (Tangmoen) for etablering av bevertning. Det stilles som vilkår at omfanget av bevertningen ikke skal overstige de ca. 370 m 2 som denne søknaden omfatter. Etablering av bevertning i øvrige deler av bygget fordrer ny dispensasjon. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra formålet annet vegareal reguleringsplan E6 ny, parsell Værnes Kvithammer for opparbeidelse av parkeringsplasser. Vilkår gitt av Statens Vegvesen i brev datert 7. januar 2016 skal overholdes. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 unntas tiltaket fra minstekrav for u-verdi på tak gitt i TEK10 14-5. Vedlegg: Vedlegg: Dispensasjonssøknad Tiltaksbeskrivelse Plantegning Situasjonsplan Uttalelse Statens Vegvesen 87140014_Beskrivelse.pdf 87140014_Beskrivelse2.pdf 87140014_Tegning_ny_plan.pdf Havnegata 20 A - 83/72 - supplerende opplysninger 87140014_Nabomerknader.pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om rammetillatelse m/vedlegg Dokumentasjon for nabovarsling Nabomerknad fra Statens Vegvesen Anmodning om og referat fra forhåndskonferanse Tegninger eksisterende bygg
Energinotat Brannsikkerhetskonsept Saksopplysninger Kommunen mottok 27. januar 2016 søknad om rammetillatelse for ombygging og bruksendring av industri-/lagerlokaler i Havnegata 20A. Det ble i forhåndskonferanse, avholdt 26. januar 2016, avklart at omsøkt bruksendring fordrer dispensasjon fra formål i plan, samt eventuelt dispensasjon fra energikrav i TEK10. Det ble i komite plan, 28.10.2015, gitt midlertidig dispensasjon fra regulert formål for etablering av bilrelatert handel, så som bilforretning, bilverksted og kontrollstasjon. Det ønskes nå å etablere bevertning i vestre del av bygget, noe som fordrer en ny dispensasjon. Bygningen er tidligere brukt til industri og lager, senest i forbindelse med plastproduksjon. Grunnet effektivisering av drift er produksjonen flyttet til bygg nærmere Gråbakkelva. Omsøkt bygg står i stor grad tomt, bortsett fra eksisterende drift av renseri. Det ønskes nå å etablere bilforretning og bevertning i vestre del av bygget. Østre del er ikke spesifisert og vil ikke bli behandlet i denne søknaden. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er E6-Havnevegen (Tangmoen), plan-id 1-078, vedtatt 28.08.1981. Eiendommen ligger her i område betegnet I2, med formål industri/lager. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til næring. Hovedformålet næring inneholder underformålene kontor, hotell/overnatting, bevertning, industri, lager, bensinstasjon/vegserviceanlegg og annen næring. Da formål i gammel reguleringsplan inngår i underformålene i kommuneplanens arealdel, er det ikke motstrid mellom reguleringsplan og kommuneplan. Formål i reguleringsplan er da gjeldende. Det søkes her om dispensasjon fra formål for etablering av bevertning. Eiendommen grenser mot E6 i vest hvor reguleringsplan E6 ny, parsell Værnes Kvithammer, plan-id 1-200, vedtatt 01.02.2007, er gjeldende. Det ønskes her å etablere parkering utenfor eiendomsgrensen mot E6, hvor regulert formål er annet vegareal. Det søkes her om dispensasjon fra formålet for opparbeidelse av parkeringsplasser. Statens Vegvesen har i sin uttalelse funnet å kunne akseptere dispensasjon under visse vilkår. Det søkes også om dispensasjon fra energikrav i TEK10 kap. 14, grunnet for høy u-verdi i takkonstruksjon. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. - Dispensasjon fra formål industri/lager Søkers begrunnelse ligger vedlagt. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen er å samlokalisere industribebyggelse. Industri og lagervirksomhet er plasskrevende og kan medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse med tanke på støy, støv o.l. Det er da hensiktsmessig å ha dette samlokalisert i ett område. Det er allerede gitt dispensasjon fra formålet for etablering av bilrelatert handel, og bevertning kan ikke ses som en videre tilsidesettelse av formålet. Da kommuneplanens arealformål, næring, åpner for bevertning blir dette ytterligere understreket. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: En eventuell ulempe ved å innvilge dispensasjon er trafikkavviklingen. Bygget har avkjørsel fra Havnegata, rett øst for avkjørsel fra E6. Økt trafikk til eiendommen kan medføre trafikale problemer i rundkjøringen. I uttalelse fra Statens Vegvesen er det sagt at: «Bevertning vil trolig gi en ytterligere økning, men ventelig ikke i slik grad at vi forventer tilbakeblokkering inn i rundkjøringa». Eventuelle trafikale problemer menes da å være en liten ulempe.
En annen ulempe kan være interne trafikkproblemer mellom kunder og tungtrafikk fra industrivirksomheten. Dette er greit løst med god bredde på kjørebaner, samt bruk av avkjørsel øst på eiendommen. Dette ses ikke på som en stor ulempe. Fordeler ved tiltaket kan være økt sysselsetting og økt aktivitet i området. Det ses også på som en stor fordel at eksisterende bygningsmasse pusses opp og brukes. Bygget har unike og gode arkitektoniske kvaliteter som er positivt at bevares. Et slikt tiltak kan medføre økning i trafikkmengden. At det plasseres i utkant av sentrum, slik at det ikke generer økt trafikk, ses på som positivt. Totalt sett ses fordelene her på som vesentlig større enn ulempene. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Vilkår: Dispensasjon gis kun for bevertning i det omfanget det nå er søkt om. Del av bygget som benyttes til bevertning skal ikke overstige de ca. 370 m 2 som denne søknaden omfatter. - Dispensasjon fra formål annet vegareal Søknad om dispensasjon fra formålet er fremmet for Statens Vegvesen ifb. nabovarsling. Det er her funnet å kunne akseptere dispensasjon på følgende vilkår: - Minimum avstand fra vegkant (kantlinje) på E6 til nærmeste tilrettelagte parkeringsareal settes til åtte meter (sikkerhetsavstand 70 km/t + en meter margin) - Parkeringsplasser (10 stk.) nærmest E6 og rundkjøringa i nordøst tas ut av planforslaget - Resterende / udefinert forretningsareal i samme bygning tillates ikke benyttet til detaljvarehandel. - Planlagt areal til parkering på Statens Vegvesens grunn må erverves fra Statens Vegvesen til markedspris. Situasjonsplan er etter nabovarsling endret for å etterkomme første og andre punkt. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet som skal ivaretas i formålet annet vegareal er hovedsakelig å sikre areal til sikringssone ved veg. Parkeringsplasser vil bli etablert utenfor lovfestet sikkerhetsavstand og hensynet er dermed ivaretatt. Plassene skal kun benyttes til midlertidig kundeparkering, jf. vegloven 30. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Da sikkerhetsaspektet i formålet er ivaretatt kan det ikke ses noen vesentlige ulemper ved å innvilge dispensasjon. Fordelen er å få utnyttet arealer rundt bygningen på en mest mulig effektiv måte. Ved å benytte plassen ut mot E6 oppnås ønsket antall parkeringsplasser og samtidig er tilstrekkelig bredde på kjørebanen. Fordelene ses på som klart større enn ulempene, vilkårene for dispensasjon er da oppfylt.
- Dispensasjon fra energikrav Tiltaket prosjekteres etter energikrav som gjaldt fram til 1.1.2016. Det er vidt ved beregninger at eksisterende takkonstruksjon ikke oppfyller kravet til u-verdi gitt i TEK10 14-5. Det er mulig å etterisolere taket, men det vil medføre at snølasten på taket øker. Det er usikkert hvorvidt eksisterende takkonstruksjon er dimensjonert til å tåle dette. Kommunen har hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd til å tillate bruksendring og nødvendig ombygging også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Øvrige krav til isolering og energieffektivitet overholdes, og tiltaket ses på som forsvarlig. Rådmannen finner da å kunne unnta fra minstekrav til u-verdi på tak gitt i TEK10 14-5, med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd.