SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr: 2013/3816 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR RISTUNET BOLIGOMRÅDE. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 2. Reguleringsbestemmelser, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 3. Planbeskrivelse, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 Ikke trykte vedlegg: - Innkomne høringsuttalelser - Formannskapet, sak 14/30 (utlegging til off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan for Ristunet boligområde godkjennes med følgende endringer: - I 2.1 av reguleringsbestemmelsene endres siste setning til: "Alle boenheter skal utføres som tilgjengelige boenheter og ha livsløpsstandard". - 5.2 av reguleringsbestemmelsene endres til: "Området f_f er privat felles friområde disponibelt til boligområdene B1 B3". Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Ristunet boligområde. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte 15.5.14. Torunn Austheim Rådmann Svein Åge Trøbakk Plansjef
Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Ristunet boligområde ble lagt ut til offentlig ettersyn den 4.3.14, med høringsfrist 15.4.14. I løpet av høringsperioden kom det inn uttalelser fra offentlige høringsinstanser, men ingen fra naboer, privatpersoner eller organisasjoner. organisasjoner Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i ( kursiv) På oppdrag fra Ristunet AS har Prosjektpartner Midt-Norge Midt Norge AS ved arkitekt Karl Moen utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Ristunet boligområde på Byafossen. Oppstart av planarbeidet ble varslet i juli 2013. Formålet med planen er å tilrettelegge for utbygging av 3 leilighetsbygg med til sammen 26 boenheter. Området ligger nordvest for krysset mellom Fv. 762 (Ogndalsvegen) og Fv. 269 (Helgesvegen) ved gamle Fagerheim skole, ca. 4 km nordøst for Steinkjer sentrum. Beliggenhet er vist i figur 1 nedenfor. Figur 1.. Lokalisering av Ristunet boligområde ved gamle Fagerheim skole. Figur 2.. Flyfoto over planområdet (rødt) med omkringliggende bebyggelse. Gamle Fagerheim skole nede til høyre i bildet.
Området er relativt flatt med en svak stigning mot nord inntil en bratt skogbevokst skråning avgrenser planområdet mot dyrkajorda i nordvest. Innenfor planområdet har det tidligere vært lokalisert et mindre grustak som ble avsluttet og planert for mange år siden. Området omkranses av småhusbebyggelse for øvrig, hvorav en mindre privat barnehage ligger like ved. Se figur 2 ovenfor som viser flyfoto over området. Planstatus og eierforhold Størsteparten av området er i gjeldende reguleringsplan (Midjo Risgropa fra 1993) regulert til industriområde, mens resterende del er avsatt til boliger, veg og landbruk. Se figur 3 nedenfor som viser gjeldende regulering. Figur 3. Gjeldende regulering i det aktuelle området. Planområdets avgrensning i blått. Eksisterende eiendomsgrenser i rødt. Eiendommene innenfor planområdet har tidligere i hovedsak vært i besittelse av hhv. Herta Eiendom AS (gbnr. 188/28, 46, 47 og 103) og Taraldssen Eiendomsutvikling AS (gbnr. 188/79 og 102), og disse tilegnes nå Ristunet AS i sin helhet. I tillegg blir deler av eiendom 188/1, dvs. den skogbevokste skråningen mot dyrkajorda i nordvest tilhørende Even Grindberg, overdratt til Ristunet AS. Planområdet innbefatter også et par mindre teiger tilhørende Steinkjer kommune i tilknytning til den offentlige vegen Risgropa (505/1 og 188/61). Planlagt arealbruk Planområdet (se plankart i vedlegg 1) er totalt på ca. 10 daa og inneholder: Boligbebyggelse med 3 leilighetsbygg og tilhørende boder (B1 B3). Garasjekjeller under leilighetsbygget på B1 med 1 parkeringsplass for alle 26 boenheter. Renovasjonsanlegg (M) og trafo (T). Parkeringsareal (f_p) med 15 plasser til felles bruk for alle boenheter. Interne kjøreveger (f_v1 og f_v2).
Intern gang-/sykkelveg (f_sv) for adkomst til leilighetsbyggene. Del av kommunal veg Risgropa med snuplass (o_v). Gang-/sykkelveg (o_sv) for tilknytning til eksisterende gang-/sykkelvegnett langs Ogndalsvegen. Resterende arealer innenfor planområdet reguleres til grøntområder for friluftsliv og uteopphold (f_f, f_u1 og f_u2). Adkomst Adkomst inn til planområdet langs den kommunale vegen Risgropa med avkjørsel fra fv. 269 (Helgesvegen). Hastighet langs fylkesveg 269 er p.t. 60 km/t i området ved avkjørselen. I søndre ende av vegen Risgropa, dvs. mot eksisterende gang- og sykkelveg langs Ogndalsvegen, planlegges snuplass som en del av innkjørselen til boligområdet. Adkomsten langs Risgropa (ikke del av planområdet) planlegges utbedret i form av breddeutvidelse på deler av vegen, asfaltering, fartsbegrensende tiltak (fartsdump) og belysning. Ved krysset Risgropa Helgesvegen planlegges i samarbeid med Statens vegvesen et opphøyet gangfelt på Helgesvegen like nord for avkjørselen til Risgropa. Se for øvrig utbyggingsavtalen mellom Ristunet AS og Steinkjer kommune som legges fram for formannskapet som egen sak parallelt med reguleringssaken. Denne utbyggingsavtalen omhandler foruten utbedring av den kommunale vegen Risgropa, også utbedring av kommunalt VA-anlegg samt renovasjonsløsning i området. Teknisk infrastruktur For å levere strøm til det nye boligområdet kreves ny trafo innenfor planområdet. Boligene skal ellers tilknyttes kommunal vann- og avløpsløsning langs Ogndalsvegen. Se utbyggingsavtale nevnt i forrige avsnitt for tilknytning og utbedring av VA-anlegg i området. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er ellers framlagt bekreftelse fra fylkesarkeologen der ingen funn dokumenteres (se vedlegg 4). Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv) Generelt Rådmannen anser tiltaket som positivt mht. tilbud av mindre leiligheter i sentrumsnære områder av Steinkjer kommune. I tillegg framheves at infrastrukturen i området generelt er god både mht. veg, vann- og avløp, skoler og barnehager, samt offentlig kollektivtransport. Omdisponering av industriformål Støy og potensiell forurensning fra ulike industrikilder anses i dag som negativt for nærliggende boligbebyggelse. Rådmannen anser det derfor som positivt for eksisterende boligbebyggelse i området rundt Fagerheim at også de omkringliggende arealer blir omregulert til boligformål og grøntarealer. Omfanget av utbyggingen og hensynet til eksisterende bebyggelse Det har vært et mål for Rådmannen å holde antallet boenheter lavt for å skåne eksisterende bebyggelse i område mest mulig. Antall boenheter har derfor blitt redusert i forhold til utgangspunktet. Samtidig ser Rådmannen at et utbyggingsprosjekt som dette krever et visst antall enheter for at lønnsomheten i det skal ivaretas. Det er samtidig lagt vekt på å holde høyden på de nye bygningene på et slikt nivå at de ikke dominerer for mye og tar utsikts- og solforhold fra eksisterende bebyggelse i området i for stor grad.
Rådmannen mener at utbygger gjennom framlagte planforslag har funnet er relativt god balanse mht. til antall og høyde i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Grunnforhold, stabilitet og ROS-analyse Multiconsult dokumenterer gjennom framlagte geotekniske vurdering at det er akseptable grunnforhold og ingen fare for ras innenfor planområdet. På tross av at området ligger mellom Fagerheim og Midjo, hvor det på begge steder er påvist lommer av kvikkleire, så anses utbyggingsområdet som stabilt. Tidligere grunnboringer utført av Norges geologiske institutt samt prøvegravinger i området i august 2013 viser fjellgrunn på få meters dybde. Rådmannen ønsker imidlertid å framheve Multiconsults rapport som beskriver at det er nødvendig med masseutskifting for å sikre god fundamentering for de planlagte byggene. På dette grunnlag anser Rådmannen at planen ivaretar nødvendige undersøkelser og tiltak som er påkrevd for å sikre trygg byggegrunn og stabilitet i området. ROS-analyse er ellers gjennomført og identifiserer ellers ingen andre problemer mht. samfunnssikkerhet. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Trafikksikkerhet og adkomst Innkjørselen til Helgesvegen fra den kommunale vegen Risgropa kan i utgangspunktet framstå som lite oversiktlig. Risgropa er dessuten en viktig ferdselsåre for gående og syklende i området med nødvendig kryssing av Helgesvegen for videre ferdsel i begge retninger. Med vesentlig økning i trafikkmengden fra Risgropa forårsaket av utbyggingen, så anser Rådmannen at trafikksikkerhetstiltak er nødvendig både i dette området og langs Risgropa. Rådmannen understreker viktigheten av at trafikksikkerhetstiltakene som er påpekt foran (fartsdump, belysning, opphøyet gangfelt, utbedring av vegen Risgropa) blir ivaretatt i samarbeid mellom Statens vegvesen og kommunen, men også via gjennomføring av den omtalte utbyggingsavtalen mellom Risgropa AS og Steinkjer kommune. Siktforbedring i selve krysset gjennom rydding av trær og busker er et tema som i tillegg til bedre belysning og opphøyet gangfelt må ivaretas i samarbeid mellom Statens vegvesen og kommunen. Andre sikkerhetsmessige tiltak er ikke vurdert som aktuelle å pålegge tiltakshaver fra Rådmannens side. Barn- og unges interesser Planen avsetter ikke et bestemt område som lekeplass for mindre barn i planen slik retningslinjene til kommuneplanens arealdel anbefaler. Imidlertid er det i planbestemmelsene fastsatt at et slikt område på minimum 200 m 2 skal tilrettelegges innenfor uteoppholdsarealene f_u1 eller f_u2. Rådmannen viser ellers til at området er tilknyttet gang- og sykkelnettet i området som fører til Guldbergaunet med ungdomsskole, videregående skole og idrettsanleggene beliggende der. Videre utbedres vegen Risgropa og kryssing av Helgesvegen som beskrevet foran, noe som sikrer en tryggere adkomst til gang- og sykkelvegen i retning barneskolen, barnehagen og idrettsanlegget på Byafossen. Rådmannen anser at hensynet til barn og unge er tilstrekkelig ivaretatt i planen. Universell utforming Planen beskriver at tilgjengelighet til uteoppholdsarealer inkl. lekeplass skal sikres, men også at tilgjengelighet til alle boenheter skal ivaretas. Dette er sikret i planbestemmelsene ( 2.1 og 5.1.1) og innebærer også at alle leilighetsbyggene må utstyres med heis ( 3.1.3) eller tilsvarende. Utbygger har overfor kommunens administrasjon beskrevet at leilighetsbygget på felt B1, som har 3 plan inkludert garasjekjelleren, skal utstyres med heis, mens de to andre leilighetsbyggene (2 plan) blir utstyrt med "løfteplattform". Kommunens administrasjon er p.t. usikker på om dette tilfredsstiller kravet om tilgjengelig boenhet for leilighetene i 2.etg., og ber utbygger avklare dette før byggesøknad sendes inn. Rådmannen anser for øvrig at kravene til universell utforming er ivaretatt i planen, men henstiller samtidig utbygger om å tilrettelegge en del av boenhetene for universell utforming også internt og ikke bare mht. tilgjengelig adkomst.
Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Kulturminner Det vises til bekreftelse fra fylkesarkeologen som dokumenterer ingen funn i området. Rådmannen vurderer at tiltakene som er gjort er tilstrekkelig for planen. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet byggesak og andre kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området omreguleres fra industriformål til boligformål og at det på området tilrettelegges for leilighetsbebyggelse. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Innkomne uttalelser i høringsperioden: Statens vegvesen, 19.3.14: SVV påpeker at det som følge av planlagt utbygging så vil krysningspunktet fra den kommunale vegen Risgropa og over til fv. 769, bli en enda viktigere ferdselsåre for gående og syklende. Statens vegvesen hadde en gangfeltgjennomgang med Steinkjer kommune i 2012, der gangfeltet over fv. 769 ble vurdert. Konklusjonen var at for å sikre krysningspunktet bør gangfeltet opphøyes og farten reduseres til 40 km/t ved gangfeltet. På grunn av planlagt utbygging ønsker SVV å fremskynde dette gangfeltet på sin prioriteringsliste, og de tar derfor sikte på å utføre opphøying av gangfeltet i år. SVV vil ta kontakt med kommunen for å diskutere utforming/plassering, samt behovet for å opprettholde eksisterende busslomme i kryssområdet. Siktrydding og bedre belysning i kryssområdet er også aktuelle tiltak i forbindelse med sikring av gangfeltet. NTNU - Vitenskapsmuseet, 20.3.14: Ingen anmerkninger. NVE, 7.4.14: NVE påpeker at planforslaget virker godt gjennomarbeidet og dokumentert. I geoteknisk rapport er området vurdert til ikke å stå i fare for å rase ut, eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere opp i terrenget. Planbestemmelsene ivaretar informasjonen i rapporten på en god måte. De anser plandokumentene som tilfredsstillende for å sikre kravene i TEK 10 / PBLs 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 10.4.14: Landbruksavdelingen: Ingen merknad. Miljøvernavdelingen: Påpeker at vegetasjonsbeltet øverst i området fungerer som en grønn korridor for flere arter, og vi ber om at det settes igjen randsoner mot jordbrukslandskapet også i framtiden. Kommunalavdelingen samfunnssikkerhet og beredskap: Påpeker at det er gjennomført en ROS-analyse med en vurdering av relevante forhold knyttet til samfunnssikkerhet, uten å finne forhold som krever særskilt oppfølging. Det er gjort grunnundersøkelser som del av planarbeidet, da det er et kvikkleireområde like i nærheten. Disse viser imidlertid at det er stabil grunn i planområdet og kommunalavdelingen har ingen øvrige merknader til planforslaget. Reindriftsavdelingen: Ingen merknad. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 11.4.14: NTFK har ingen planfaglige merknader til saken. Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3, men de har ingen innvendinger til planen. Påpeker at det likevel kan ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Det understrekes at pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
Steinkjer kommunes eldreråd, 24.3.14: Påpeker at universell utforming på boenhetene er en fremtidsrettet løsning som anbefales. I reguleringsbestemmelsenes 2.1 foreslår de derfor at det også bør stå følgende: "Alle boenhetene skal utføres i livsløpsstandard. Det skal være heis i alle bygg". Steinkjer kommunes råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, 4.4.14: Påpeker at det må installeres heis i alle leilighetsbygg, og at gode parkeringsmuligheter for mennesker med nedsatt funksjonsevne må anlegges innenfor planområdet. Supplerende saksvurderinger: Livsløpsstandard og heis Eldrerådet i kommunen påpeker at alle boenheter må utføres med livsløpsstandard. Dette har kommunens administrasjon tatt opp med tiltakshaver etter høringsperioden og det er enighet om at alle boenheter skal tilfredsstille dette kravet. Begrepet "tilgjengelige boenheter" slik det er definert i TEK10 dekker i utgangspunktet også begrepet "livsløpsstandard", men ved å tilføye "livsløpsstandard" i bestemmelsene bidrar dette til å klargjøre at kravet til grad av universell utforming også gjelder innenfor hver enkel boenhet ikke bare adkomsten til boenheten. Rådmannen foreslår derfor å endre siste setning av 2.1 i bestemmelsene til: "Alle boenheter skal utføres som tilgjengelige boenheter og ha livsløpsstandard". Vedrørende heis i alle bygg så er det Rådmannens oppfatning at det ikke er nødvendig å spesifisere at det skal være heis/løfteplattform i alle bygg fordi dette er direkte bestemt av formuleringen "tilgjengelige boenheter", og at utformingen av byggene uansett må tilfredsstille TEK10 mht. dette punktet. Parkering for mennesker med nedsatt funksjonsevne Kommunens råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne påpeker at gode parkeringsmuligheter for denne gruppen må anlegges innenfor planområdet. Rådmannen mener at dette er ivaretatt av tiltakshaver i det 5 % av parkeringsplassene i området er reservert bevegelseshemmede iht. 2.2 av planbestemmelsene. Rådmannen er også kjent med at tiltakshaver planlegger parkeringsplasser for bevegelseshemmede i parkeringskjelleren på B1 gjennom å ha framlagt en foreløpig parkeringsplan. Denne planen er imidlertid foreløpig og er heller ikke å anse som en del av selve reguleringsplanen. Bevaring av vegetasjon mot dyrkajorda Fylkesmannens miljøvernavdeling påpeker at vegetasjonsbeltet øverst i området fungerer som en grønn korridor for flere arter, og ber om at det settes igjen randsoner mot jordbrukslandskapet også i framtiden. Rådmannen ser viktigheten av å bevare grønne korridorer, men ønsker ikke å pålegge utbygger å bevare vegetasjonsbeltet mot dyrkajorda i sin helhet fordi det vil være et stort behov for å slippe lys inn på boligområdet. Samtidig påpeker rådmannen at dette vegetasjonsbeltet ikke er gjennomgående til andre grøntområder, men danner enden mot eksisterende bebyggelse. Dette vegetasjonsbeltet utgjør derfor ingen reell korridor i økologisk forstand. Spesifisering av formål for friområdet f_f Formålet "friområde" slik det var definert iht. gammel lov (PBL 1985) ga grunneier automatisk rett til å kreve offentlig innløsning av slike områder, men dette er nå endret i gjeldende lov (PBL 2008). For å tydeliggjøre at friområdet f_f i nordvestre del er et privat område til felles bruk for beboerne innenfor planområdet foreslår rådmannen å endre 5.2 i reguleringsbestemmelsene til følgende formulering: "Området f_f er privat felles friområde disponibelt til boligområdene B1 B3". Konklusjon Med de ovennevnte høringsuttalelser og tilhørende saksvurderinger som bakgrunn vil rådmannen anbefale at reguleringsplan for Ristunet boligområde godkjennes, med de foreslåtte endringene som er listet opp i forslag til vedtak.