Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/3638-7 Saksbehandler: Christine Elveland Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunestyret Reg. 87 - Muruvik Næringspark - Søknad om endring i reguleringsbestemmelsene Vedlegg: Vedlegg 1: Brev fra Muruvik Næringspark AS, datert 10. desember 2013, 2 sider Vedlegg 2: Brev fra Muruvik Næringspark AS datert 24.3.14. Forslag til avtale følger som vedlegg (1side) totalt 3 sider Vedlegg 3: Samlet saksfremstilling. Planutvalget sak nr. 1/07, 23. januar 2007. reg. 87 - reguleringsplan for Muruvik pukkverk - 1. gangs behandling. 17 sider. Vedlegg 4: Samlet saksfremstilling Planutvalget sak nr. 14/08, 3 april 2008. Reg. 87 - Reguleringsplan for Muruvik næringsareal - 2. gangs behandling. 14 sider Vedlegg 5: Saksframlegg med vedtak Kommunestyret sak nr. 4/11, 31. januar 2011. Reg. 86 - Reguleringsplan for Muruvik næringspark - 3.gangs behandling. 10 sider. Vedlegg 6: Gjeldende planbestemmelser, sist endret 17. januar 2011 (vedtatt i kommunestyresak nr. 4/11.) 4 sider Vedlegg 7: Protokoll fra PS 52/14 Kommunestyret 1.9.14. 2 sider Saksdokumenter (ikke vedlagt) Gjeldende reguleringsplan for Muruvik Næringspark, vedtatt 31. januar 2011. Saksopplysninger Bakgrunn for at saken fremmes til ny behandling: Rådmannen har foretatt en vurdering av Kommunestyrets vedtak i sak 52/14. Rådmannens vurdering er drøftet i Formannskap 14.10.14, og det er enighet om at saken må legges fram til Kommunestyret for omgjøring.
Hjemmel for at et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget, framgår av forvaltningsloven (fvl.) 35. Ett av kriteriene for omgjøringsadgangen er at vedtaket er ugyldig (fvl. 35, 1. ledd bokstav c). Kommunestyrets vedtak setter en rekke vilkår for å ta Muruviks næringsparks søknad delvis til følge. Det foreligger ingen hjemmel eller annet rettslig grunnlag for vilkår 5 (dagbøter) og 6 (økonomisk ansvar for Muruvik næringspark). I tillegg til å være ugyldige, har vilkårene ingen realitet. Videre mangler vedtaket begrunnelse, og dette er i strid med fvl. 24. Det kan også stilles spørsmål ved om saken er tilstrekkelig utredet med tanke på det nye vedtaket, slik det er krav om iht. fvl. 17. Etter en helhetsvurdering av hele vedtaket, konkluderer rådmannen med at vedtaket er ugyldig. Det foreslås at kommunestyret først omgjør sitt vedtak i sak 52/14, og deretter behandler søknaden på nytt. Opprinnelig saksfremlegg tas inn i det følgende: Bakgrunnen for denne saken Muruvik Næringspark AS (MNP) har i to brev bedt om endring av reguleringsplanen for Muruvik Næringspark. I brevet datert 10. desember 2013 søkte de om å få gjennomført det de beskrev som en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for Muruvik Næringspark. Her ble det bedt om at deler av 1.1 og hele 3.3 i planbestemmelsene blir tatt ut av reguleringsplanen. Følgende tekst ble foreslått tatt ut: 1.1: «Reguleringsplanen for Muruvik næringspark skal tilrettelegge areal for utbygging av næringsvirksomhet i tilknytning til framtidig utvikling av Muruvik havn som transportpunkt.» 3.3: «Byggeområde industri/lager kan grovplaneres ihht høyder fastsatt i planen, men ikke ferdigstilles før ny veg fra fylkesveg 950 til Muruvik Havn er ferdigstilt.» I en ny søknad datert 24. mars 2014 ber de om at 3.3 får et tillegg. Spørsmålet om å ta ut deler av bestemmelsene blir ikke nevnt her. De ber om at følgende tekst legges til 3.3: «Dersom næringsparken forplikter seg økonomisk til bygging av ny vei, kan næring etableres før ny vei fra fylkesvei 950 til Muruvik er ferdigstilt.» Hommelvik Næringspark AS tilbyr i sitt brev å bidra med fra 3 til 5 millioner kroner i «spleiselaget» for å få bygget den nye vegen. Det går fram av forslaget til avtalen som følger brevet at Muruvik Næringspark AS ved salg av næringstomter er villig til å avsette 10 % av salgssummen, minimum 3 millioner kroner og maksimum 5 millioner kroner. Disse pengene er å betrakte som MNPs andel i vegprosjektet og skal settes av i et eget vegfond. I forslaget til avtale heter det at dersom vegbyggingen ikke er påbegynt innen 6 år skal avtalen oppheves og pengene tilbakeføres til MNP. (I forslaget til avtale heter det i punkt 4 at planbestemmelsenes 3.3 skal strykes, mens det av brevet framgår at bestemmelsen skal beholdes, men gis et tillegg.) Argumentasjonen fra søker Tidsrammen for ferdigstillingen av grovplaneringen av Muruvik Næringspark gikk ut i mai 2014. De ønsker nå å gjennomføre den planlagte omleggingen til næringsformål.
Reguleringsplanen stiller krav om at bedriftene som skal kunne etablere seg i Muruvik Næringspark, skal ha tilknytning til Muruvik havn som transportknutepunkt og at den planlagte nye vegen ned til havna skal være ferdigstilt. Den planlagte utbyggingen av Muruvik havn har ikke kommet i gang, og bygging av ny veiforbindelse mellom FV 950 og havna er utsatt på ubestemt tid. Næringsetablering i Muruvik næringspark avhenger derfor av endringer i rekkefølgebestemmelsen med hensyn til ny veg. I første brevet ber Muruvik Næringspark AS om at de aktuelle forutsetningene om tilknytning til havna strykes, mens de i det andre brevet i stedet ønsker et tillegg til 3.3, mens den opprinnelige teksten beholdes. Gjennom søknaden fra mars 2014 legges det til grunn at bedriftene som skal etablere seg i det aktuelle næringsområdet skal ha tilknytning til Muruvik havn som transportknutepunkt, men at trafikken til og fra havna skal kunne gå på den eksisterende vegen (Muruvikvegen). Opprinnelig begrunnelse for utformingen av reguleringsplanen Reguleringsplanen for Muruvik Pukkverk (Reg.plan nr. 87) var gjennom 3 politiske behandlinger, før den ble endelig vedtatt i januar 2011. Gjennom første gangs behandling av saken, som ble behandlet i planutvalget i januar 2007 som sak nr. 1/07, ble det søkt om å utvide et eksisterende steinbrudd, samt at område etter at steinmassene var tatt ut, skulle bli til et næringsområde for industri og lagervirksomhet. De omsøkte tiltakene var ikke i tråd med kommuneplanen. I saksframlegget fra 2007 drøfter rådmannen den samfunnsmessige nytten av det planlagte næringsområdet og i den drøftinga heter det under overskriften Samfunnsperspektivet blant annet (side 12 og 13): «Rådmannen mener at det er av vesentlig betydning for om området bør omdisponeres, at det knyttes opp mot planene for Muruvik Havn og planer for ny vegtrasè fra fv 950 til havna. Det er ikke ønskelig med en fragmentering av landskapet, ved å tillate etableringer spredt utover kommunen. Om det ikke knyttes direkte til Muruvik havn, mener Rådmannen man må løfte blikket over kommunen å gjøre helhetlige vurderinger knyttet til hvor kommunen ønsker næringsetableringer i de nærmeste årene. Om dette blir liggende som en øy for seg selv uten forbindelser til havna, bør man heller vurdere en utvidelse av næringsområdene på Sveberg, for å samle næringsetableringene. Dette vil også være i tråd med kommuneplanens arealdel. Muruvik Havn Det er som kjent nylig påstartet en planprosess over dette området som også innebærer ny adkomst til havneområdet. I planprosessen skal det utredes om havneområdet skal utvides. Om situasjonen blir slik at området skal fylles ut, trengs det betydelig mengder masse. Masser for klargjøring av nytt næringsareal på sørsiden av fylkesvegen kan da bli aktuelle. Korte frakteavstander gir transportøkonomiske og miljømessige fordeler. Hvis de foreløpige vegplanene mellom dette området og havneanlegget blir en realitet, vil det være store transportmessige fordeler knyttet til næringsaktivitet på omsøkte område. For å oppnå disse fordelene, må det tilrettelegges for en virksomhet hvor store deler av transporten til og fra område går sjøveien. Avhengig av hvilken form for produksjon det legges opp til, kan dette medføre avlastning av hovedvegnettet i regionen. Rådmannen ser positivt på planene, men fremhever at disse prosjektene er avhengig av hverandre. Man bør ikke gå inn for etablering av et næringsområde før ny veg er på plass. Hvis ikke dette er på plass, vil en etablering sannsynligvis medføre økt belastning på dagens vegnett gjennom Muruvik.» «Det er mulig å stille rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelsene om at ny veg til havna skal være på plass, før området kan tas i bruk. Dette medfører at flere aktører kan ønske
å bidra til gjennomføring av vegprosjektet. Området kan også da tenkes å bli mer interessant for havneaktørene, slik at man oppnår at området blir nyttet til et formål som er av samfunnsmessig betydning (sjøtransport). Ferdigstillelse og salg/etablering av industri på arealet uavhengig av Havna, kan medføre at det blir brukt til formål som ikke vil tjene utviklingen av havneområdet. Noe som etter Rådmannens syn ikke er ønskelig.» (Sitat fra saksframlegget fra 2007.) Gjennom behandlingen og forslag fremmet i Planutvalget, fikk ett av punktene i vedtaket følgende ordlyd: «Etablering av næring i næringsarealet relatert til havneområdet i Muruvik kan ikke skje før ny veg til havneområdet er ferdigstilt.» Gjennom andre gangs behandling av saken, som ble behandlet i planutvalget i april 2008 som sak nr. 14/08, ble vedtaket fra første gangs behandling forsterket. I saksframlegget heter det blant annet (side 10): «Når det gjelder spørsmålet om næringsareal er det klare signaler fra næringslivet i regionen at det er behov for egnede areal i kommunen. Kommunen har gjennom de siste årene jobbet aktivt for å kunne tilby områder for næringsaktivitet. Kommunens satsning på Sveberg og en planlagt utvidelse av dette området vestover, er et svar på denne etterspørselen. Næringsområdet på Sveberg ligger sentralt til i forhold til avstanden til og synligheten fra E6. Sammenlignet med kommunens prioriterte næringsområde på Sveberg, vil et næringsområde i Muruvik ikke ha en like optimal plassering når det gjelder transport langs veg. Tiltaket vil medføre en økning i trafikk langs fylkesvegen til og fra Hommelvik og forbi Muruvik. En etablering av et næringsområde som ledd i en oppgradering av havna i Muruvik og med havna som transportknutepunkt sammen med jernbane, gir et annet bilde. Det er også en etterspørsel fra næringslivet etter næringsområder som kan tilby alternative transportmulig-heter som sjø og jernbane. Forholdet til Muruvik havn og vegløsning Det foreslåtte næringsområdet kan være et svært egnet næringsområde sett i sammenheng med en utvikling av havna i Muruvik. En kobling mellom disse to planene vil være aktuelt ut fra et nærings- og transportøkonomisk synspunkt. En større havn vil kunne ha behov for bakarealer for lagring og lignende, og et næringsområde med mulighet for sjø- og jernbanetransport vil være attraktivt for noen næringsaktører. Men en slik kobling mellom områdene vil være avhengig av man kommer fram til en tilfredsstillende løsning på vegproblematikken gjennom Muruvik. Hvis havneplanen med ny vegframføring skulle vise seg ikke å være realiserbare, vil det være mindre aktuelt med et større næringsareal i Muruvik.» «Det er mulig å stille rekkefølgebestemmelser til planen om at ny veg til havna skal være på plass før næringsområdet kan tas i bruk. Dette vil være en effektiv måte å sikre koblingen mellom disse to utviklingsområdene i Muruvik. Hvis ny veg til havna ikke kommer på plass og rekkefølgebestemmelsen ikke innarbeides, vil en etablering av næringsområde sannsynligvis medføre økt belastning på dagens vegnett gjennom Muruvik». (Sitat fra saksframlegget fra 2008.) I rådmannens oppsummering heter det i det samme saksframlegget: «Rådmannen er av den oppfatning at etablering av næringsareal i Muruvik uten koblingen mot havna, må vurderes opp mot de andre prioriterte næringsarealene i kommunen. Videre må etablering av nytt næringsområde vurderes i forhold til hvilket potensiale for videre boligutvikling man ser for seg i denne delen kommunen. For å optimalisere utviklingen og bruken av areal i Muruvik, bør det være en klar kobling mellom det foreslåtte næringsområdet og havna.» (Sitat fra saksframlegget fra 2008.)
Vedtaket ved andre gangs behandling satte som forutsetning at planforslaget skulle bearbeides i henhold til planutvalgets vedtak og sendes ut på nytt offentlig ettersyn. I vedtaket ble kravet til virksomhetene som skal kunne etablere seg i området, understreket gjennom følgende punkt: «Industri- og/eller lagerområdet skal benyttes som bakareal for havnevirksomheten.» «Området kan ikke tas i bruk til industri/lager før ny veg til havneområdet er ferdigstilt.» Planen ble etter bearbeiding og nytt offentlig ettersyn, gitt en ny politisk behandling, tredje gangs behandling, med sluttbehandling i kommunestyret den 31. januar 2011, sak nr. 4/11. I denne saken ble det ikke gjort noen endringer i forhold til hvilke type bedrifter som kunne etablere seg i dette området. De endelige planbestemmelsene som ble lagt fram til behandling i denne saken inneholder 3 punkter som sier noe om hvilke type bedrifter som kan etablere seg i dette næringsområdet og på hvilket tidspunkt: Under 1 Generelle bestemmelser i 1.1 Formål og avgrensning heter det i første avsnittet: «Reguleringsplanen for Muruvik næringspark skal tilrettelegge areal for utbygging av næringsvirksomhet i tilknytning til framtidig utvikling av Muruvik havn som transportknutepunkt.» Under 3. Rekkefølge av tiltak heter det under. 3.3: «Byggeområde industri/lager kan grovplaneres ihht høyder fastsatt i planen, men ikke ferdigstilles før ny veg fra fylkesveg 950 til Muruvik havn er ferdigstilt.» Under 4 Byggeområde industri/lager heter det i 4.1: «Området skal benyttes til industri/lager for virksomheter som krever nærhet til det planlagte havne- og terminalområdet i Muruvik. Det kan oppføres bygninger for næringsvirksomhet som industri, lager og transportvirksomhet.» Innholdet i vedtaket fra januar 2011 ble forsterket gjennom vedtak i kommuneplanens arealdel fra juni 2011. Her heter det i 3.5 punkt 2) blant annet: «N3 Muruvik Næringspark: Industri-/lagerområdet skal benyttes som bakareal for havnevirksomheten på Muruvik havn. Næringsområdet kan grovplaneres men ikke ferdigstilles før ny veg til havneområdet er ferdigstilt.» Vurdering Som innledning til sin vurdering ønsker rådmannen å presisere to forhold knyttet til denne saken: at det er behov for nye næringsarealer i Malvik og at det er ønskelig at det kan skje en videre utvikling av det aktuelle næringsområdet i Muruvik at hensynet til faren for økt trafikkbelastning for innbyggerne i Muruvik, spesielt langs den eksisterende Muruvikvegen, må være et viktig grunnlag for behandlingen av denne saken. Det foreligger, som beskrevet ovenfor, to søknader fra Muruvik Næringspark AS. I den første søknaden fra Muruvik Næringspark AS, datert 10. desember 2013, søkes det om en mindre vesentlig endring i reguleringsplanen, gjennom å ta ut to bestemmelser som har
betydning for hva som kan etableres i det planlagte næringsområdet (binding til havnevirksomheten) og når disse etableringene kan gjennomføres (krav til ny veg ned til havna). I den andre søknaden fra Muruvik Næringspark AS, datert 24. mars 2014, ber de ikke om at bindinga til havna strykes, men at næring kan etableres i området, selv om den nye vegen ned til havna ikke er opparbeidet. De tilbyr seg å sette av en viss sum til bygging av vegen mot at de får åpne næringsområdet for etableringer knyttet til havna i Muruvik. Rådmannen velger i behandlingen av denne saken, å se bort fra det første brevet hvor to bestemmelser ønskes tatt ut, og behandler videre her den andre søknaden om å ta inn et tillegg til punkt 3.3 i reguleringsplanen om å kunne etablere næringsbedrifter i planområdet før ny veg ned til havna er bygd. Fortsatt ligger bindinga til at næringsetableringer i Muruvik Næringspark skal ha tilknytning til Muruvik havn som transportknutepunkt og som det går fram av 4.1 så skal området brukes til industri/lager for «virksomheter som krever nærhet til» det planlagte havne- og terminalområdet i Muruvik. Dette tolker rådmannen til å bety at det ikke er hvilken som helst type bedrift som kan tenkes å ta inn eller sende ut noe varer over havna, som kan etablere seg der. Området skal brukes av virksomheter som må bruke havna i Muruvik som en viktig del i sin virksomhet. Med dette som utgangspunkt, mener rådmannen at den nye vegen ned mot havna må være på plass før det kan skje etableringer i Muruvik Næringspark. Uten den nye vegen vil den eksisterende Muruvikvegen ned til havna kunne få vesentlig større trafikk enn i dag, når det etableres bedrifter som har sin virksomhet knyttet til havna i Muruvik. Rådmannen ønsker samtidig å understreke sin mening om at det ikke er aktuelt å tillate at andre typer bedrifter får etablere seg i Muruvik Næringspark, ut fra de forutsetninger som ble lagt til grunn ved godkjenningen av dette næringsområdet. Helt fra første gangs behandling i 2007, fram til sluttbehandlinga i 2011 lå det som en forutsetning at bedrifter som skulle etablere seg i området, måtte ha en klar tilknytning til havna og at den nye vegen måtte være på plass. Rådmannen er av den mening at det ikke ville ha blitt gitt tillatelse til etablering av et næringsområde på dette stedet, hvis det ikke var knyttet en forutsetning om at bare «virksomheter som krever nærhet til det planlagte havne- og terminalområdet i Muruvik» kan etablere seg der. Både ved første og andre gangs behandling av planforslaget ble det presisert i rådmannens saksframlegg, som vist tidligere i dette saksframlegget, at det var viktig at etableringer i dette næringsområdet måtte være knyttet til bruken av havna i Muruvik, som også har tilknytning til jernbanenettet. Da det er få havner som har denne tilknytningen, må samfunnet, under visse forutsetninger, akseptere en økt biltrafikk på fylkesvegen, til og fra området. Uten denne tilknytningen til havna ville etableringen føre til en uønsket økt trafikk på fylkesvegen. «Sammenlignet med kommunens prioriterte næringsområde på Sveberg, vil et næringsområde i Muruvik ikke ha en like optimal plassering når det gjelder transport langs veg. Tiltaket vil medføre en økning i trafikk langs fylkevegen til og fra Hommelvik og forbi Muruvik.» (Sitat fra side10 i saksframlegget ved andre gangs behandling av planen i april 2008.) I brev nr. 2 begrunner Muruvik Næringspark AS søknaden sin blant annet med at en utbygging av Muruvik havn ikke har kommet i gang. Eller som de skriver i brev nr. 1 om Trondheim havns planer for Muruvik: «Trondheim havn har ikke kommet lenger mht. realisering av denne planen. Aktiviteten Trondheim Havn hadde tiltenkt Muruvik utføres nå fra havna på Orkanger og Skogn.» I den forbindelse ønsker rådmannen å presisere at administrasjonen og ordfører har kontakt med Trondheim Havn, som fortsatt er interessert i å etablere seg i Muruvik. Trondheim Havn har imidlertid ikke klart å bli enig med Norske Shell om en overtagelse av området.
Rådmannen mener imidlertid at dette ikke kan ha noen betydning for vedtaket som skal fattes i denne saken. Det er hva som kan skje i framtida som må ha betydning for denne saken, uavhengig av eier av havneområdet. I sitt brev begrunner Muruvik Næringspark AS sin søknad blant annet med at de kan sette av 3 til 5 millioner kroner i et fond for bygging av den nye vegen mellom Malvikvegen og Muruvik havn. Rådmannen går ikke inn på en utredning om hvor stor andel Muruvik Næringspark AS eventuelt skal bidra med i byggingen av den nye vegen. Rådmannen konstaterer bare at det fram til nå ikke har vært mulig å komme fram til en enighet om fordelingen av kostnadene. Beløpet må fastsettes gjennom forhandlinger mellom de ulike partene. Målet må være at det skal bli utarbeidet en utbyggingsavtale som sikrer at byggingen av den nye vegen blir gjennomført. For å kunne finansiere vegen er det nødvendig å få med ny leietaker av området som eies av Jernbaneverket og som Shell har leieavtale på fram til 2036. Vegen ned til havna, med en eventuell ny bru over jernbanen, var i februar 2012 beregnet til ca. 34 millioner kroner. Alle kostnader var da ikke med, samt at prisstigning fram til i dag må tas med. I tillegg tror administrasjonen at kostnadsoverslaget kanskje er noe lavt. I gruppa som sto for denne utredningen, synes det å ha vært ganske stor uenighet om hvordan fordelingen av eventuelle kostnader mellom de aktuelle partene burde være. Rådmannen anser det derfor som nødvendig å gå nærmere inn i denne saken før det eventuelt blir stilt et økonomisk krav overfor Muruvik Næringspark AS. Kommunen har, blant annet gjennom erverv av 4 boliger som ligger i den planlagte vegtraseen, brukt nærmere 14 millioner kroner på dette vegprosjektet. Dette vil være kommunens samlede andel i dette vegprosjektet. Nedenfor viser rådmannen 2 alternativer til politisk vedtak: 1. Reguleringsplanen for Muruvik Næringspark beholdes som den er, med krav om bygging av ny veg før området kan tas i bruk til næringsområde. 2. Kommunestyret anbefaler at forslagsstiller fremmer forslag til reguleringsendring som behandles gjennom en full planbehandling. Denne anbefalingen binder ikke framtidige vedtak i kommunestyret. Muruvik Næringspark AS søker om å få kunne etablere næringsbedrifter, som skal ha sin virksomhet knyttet til Muruvik havn, på det nye næringsområdet sør for Malvikvegen, selv om ny veg ned til havna ikke er bygd. Med fare for at dette kan resultere i vesentlig økt trafikk på den eksisterende vegen ned til havna, mener rådmannen at planen opprettholdes slik den ble vedtatt i 2011, det vil si alternativ 1 ovenfor. Med dette legger rådmannen fram denne saken til behandling i kommunestyret. Rådmannens innstilling Kommunestyrets vedtak i sak 52/14 omgjøres med hjemmel i fvl. 35, 1. ledd bokstav c. Reguleringsplanen for Muruvik Næringspark beholdes som den er, med krav om bygging av ny veg før området kan tas i bruk til næringsområde.