Rådmannen Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 13.06.2017 29103/2017 2017/12146 Saksnummer Utvalg Møtedato Formannskapet 22.06.2017 Hotellprosjekt Rønvikfjellet - prinsippsak vedr. videre arbeid Rådmannens forslag til vedtak Det gis tilslutning til at utbygger går videre med sine planer for bygging av hotell på Turisthytta/ Rønvikfjellet. Sammendrag I saken orienteres om henvendelse og planer for utvikling av tomt/ område for Turisthytta på Rønvikfjellet. Turisthytta er til salgs, og ny eier/ utbygger ønsker å bygge hotell på tomta. Saken omtaler kort de elementer som må utredes videre i forhold til planverket/ reguleringsplan; samt forhold vedr. kommunal infrastruktur som vei, vann og avløp. Når det gjelder vei er det for øvrig noe som uansett bør løses for å komme opp på en bedre måte på platået. Fra rådmannens side ser en at det er både stort utviklingspotensiale i de framlagte planer, samt at det nok kan stilles spørsmålstegn ved både utnytting av orådet til dette formål, samt til utbyggers ønske til kostnadsdekning av den kommunale infrastruktur. Denne saken gir ikke svar på disse spørsmål, og fremmes for at bystyret skal være orientert, samt at en ønsker en prinsipiell avklaring fra bystyret om at en kan gå videre i planlegging. Bystyret vil bli forelagt de endelige planer når disse foreligger.
Saksopplysninger Bodø kommune fikk i april en henvendelse fra eierne av dagens Turisthytte, der de ønsket møte for å drøfte utbyggingsplaner sammen med aktuell utbygger/ A. Buchardt. Det er gjennomført administrative møter med byplansjef, og med rådmannen; og det er kjent at det også har vært kontakt med politiske parti i saken. Saken er også delvis belyst gjennom ulike mediautspill om planene. Rådmannen ønsker å fremme en sak for å orientere bystyret om hvilke planer som foreligger; uten at en på nåværende stadium skal ta stilling til et event. prosjekt. Etter rådmannens syn skal bystyret ta stilling til planene når disse er mere konkrete; både hva angår ny reguleringsplan, men også knyttet til kostnader med infrastruktur mv. Spørsmålet om bygging av hotell på Rænvikfjellet/ Turisthytta ble behandlet i planutvalget i sak 09/150 «Prinsippsak Reguleringsplan Turisthytta», der det ble fattet følgende vedtak: «Planutvalget åpner for at tiltakshaverne på Turisthytta kan starte en reguleringsprosess med mål om å kunne etablere et hotell ved Turisthytta. Følgende forutsetninger skal ligge til grunn for arbeidet: Adkomsten utbedres Allmenhetens tilgjengelighet ivaretas i forhold til: Adkomst, eksisterende parkering, utsiktspunkt, kafe, restaurant, aktivitetsparken og bruken av Bodømarka Det settes høye krav til den arkitektoniske utformingen av hotellet m. tilliggende aktiviteter. Bevisst på utformingen i forhold til den menneskelige skalaen, spesielt i forhold til utformingen av hotellet og platået/ utsiktspunktet.» Vedtaket ble ikke videreført i gjeldende kommuneplan, siden planene for hotell ikke ble fulgt opp i 2009. I gjeldende kommuneplan er området avsatt til LNFR og ligger innenfor området til Bodømarka. Planer for hotell på Rønvikfjellet (Turisthytte-tomta) er igjen aktualisert og det er gjort en foreløpig henvendelse til kommunen om mulighetene for en slik realisering. Det er snakk om å tilrettelegge for et hotell med ca. 250 rom der hvor Turisthytta i dag ligger. Det skal etableres kommunal infrastruktur frem til tomtegrensen. Rådmannen tar ikke nå stilling til planene, men viser til vedtaket fra 2009, samtidig som det kan sies å være nye faktorer som er kommet til etter 2009, og som må vurderes. Denne saken er ment å belyse noen forhold som en evt. utbygger må forholde seg til med en slik utbygging. Det er ikke fremlagt noen fullstendig dokumentasjon på eventuelle drivere av et slikt hotell. I møter er det imidlertid understreket at utbygger vil benytte seg av landets beste arkitektmiljø for utforming av hotell og tilpasning av bygget til terreng og dominerende plassering. Kommunen har imidlertid ikke sett disse planene, og har således ikke grunnlag til å vurdere realitetene.
Adkomstvei Utbedring av vei opp til platået der Turisthytta ligger er aktualisert av flere grunner. Ikke minst er dette området blitt et stort utfartsområde for Bodøs befolkning etter oppgraderingen av stien opp til Keiservarden/ Keiserstien; som i seg selv medfører betydelig trafikk av kjørende og gående. Det er ikke gjort tellinger på trafikken, men det kan uten tvil være flere hundre pr. dag som, sommer som vinter, benytter veien opp. I seg selv er dette et argument for at veien burde vært oppgradert. Utbedring av adkomstvei til turisthytta ble utredet i 2007, i forbindelse med vurdering oppstart av regulering for hotellprosjekt på arealene til dagens turisthytte. Ingen av de adkomstløsninger som ble foreslått da tilfredsstiller dagens krav til geometrisk utforming av veger ihht vegnormalene. Kommunen har som utgangspunkt at krav i veinormalen legges til grunn i nye vei-prosjekter. Det er derfor i dette notatet ikke tatt stilling til om det er grunnlag for å avvike fra veinormalen, men kommunen har fullmakt til selv å dispensere fra dette kravet for kommunale veier. Veinormalen stiller bla krav om maks 8% stigning. Det å avvike fra veinormalen kan påvirke kostnadene med ny vei i positiv retning. Dette må vurderes nærmere i egen sak. Adkomstvei skal også trafikkeres av turistbusser. Kostnadsberegningene med ny vei er gjengitt lengre ned i saken, men det påpekes at dette er et meget grovt estimat. Valg av løsning er heller ikke godt nok utredet. Det må etableres fortausløsning fra kryss med Ramnflogveien til turisthytteplatået. Kostnader for utbygging av teknisk infrastruktur som genereres ved et nytt utbyggingsprosjekt dekkes vanligvis av tiltakshaver. Dette er et prinsipp som ikke bør fravikes, bl.a. av hensyn til likebehandling. Det er i dette notatet ikke tatt stilling til om kommunen kan eller bør bidra økonomisk til infrastruktur. Et kommunalt bidrag kan vurderes fordi området også er et populært utfartsområde og veien uansett trenger en oppgradering. Byggeområdet er rasutsatt og det forutsettes gjennomført geologiske undersøkelser for å vurdere rasfare samt geotekniske undersøkelser for å vurdere skråningsstabilitet mm. Alternative løsninger for kommunalteknisk infrastruktur og konsekvenser: A. Vei 1. Alternativ slyngvei: Det vises til vedlagte illustrasjonsskisse utarbeidet av Norconsult i 2007. Skissert løsning tilfredsstiller ikke ny vegnormals krav til stigningsforhold (men var beregnet for å tilfredsstille kravene til norm i 2007). Men her kan kommunen ved eget vedtak dispensere fra dagens normal. 2. Alternativ slyngvei som tilfredstiller vegnormalen: Løsningen kan trolig bli tilfredsstillende ved at det legges inn en ekstra slyng på vegen. Deler av tursti opp til Nedre Vollvatnet må stenges. Ny slyngvei vil medføre store fyllingsarbeider og to hovedvannledninger vil bli overfylt med for store fyllingshøyder. Vannledningene må derfor legges på nytt høyere opp i vegfyllingen.
3. Alternativ tunnelløsning: I 2007 ble det vurdert tunnel mellom første krappsving i Fjellveien med en sving under Ramnfloget til utløp like nedenfor Nedre Vollvatn. For å få tilfredsstillende stigningsforhold mellom nedre Vollvatn og platået på Rønvikfjellet må det bygges en høy vegfylling ved utløpet av nedre Vollvatnet og denne løsning vurderes nå som lite aktuell. En bedre løsning kan være å føre vegtunnelen frem til utløp mellom nedre og øvre Vollvatn. Veg videreføres på fylling langs nordside av nedre Vollvatn frem til parkeringsplass på Rønvikfjellet. For alle alternativer forutsettes Fjellveien oppgradert og utvidet med plass til fortau fra kryss Ramnflogveien til og med første krappsving, dvs en strekning på 400 meter. B. Vannforsyning: Vanntilgangen er god i og med at basseng Rønvikfjellet ligger i området. Det må etableres ny trykkøkningsstasjon og ny vannledning frem til eiendomsgrensen som forutsettes dimensjonert for brannvannsuttak lik 50 l/s. C. Avløp: Turisthytta er ikke tilknyttet kommunalt avløp i dag. Det må etableres ny spillvannsledning fra eiendomsgrense til kommunalt spillvannsnett ved kryss Fjellveien og Ramnflogveien. Antatte kostnader(grovt stipulert): De kostnadene som er stipulert under er omtrentlige. Endelige kostnader må beregnes ordentlige dersom det oppnås enighet og godkjenning for realisering av prosjektet. - Oppgradering Fjellveien inkludert fortau og ny avløpsledning fra Ramnflogveien til krappsving 400 meter a kr 25000 pr meter = kr 10 mill - Bygging av slyngevei etter Nordconsults planer fra 2007 = - Bygging av ny slyngvei etter dagens norm og veg frem til eiendomsgrense - RS kr 50 mill - Legging av nye vannledninger og ny avløpsledning i vegfylling for slyngvei - kr 5 mill. - Ny trykkøkningsstasjon for vann kr 1 mill. - Totale byggemodningskostnader stipuleres til kr 66 mill. VA kostnader som utløses av ett enkelt byggeprosjekt kan normalt ikke belastes selvkostområdet og må derfor som utgangspunkt dekkes av utbygger. Det er ikke vurdert om deler av kostnadene kan belastes selvkostområde for vann og avløp i dette prosjektet. Kostnader for en eventuell tunnelløsning er ikke vurdert, men det må påregnes høyere kostnader. Kostnader ved erverv av nødvendig veigrunn er ikke medtatt. Rådmannen vurderer ikke i denne saken om utbyggers ønske/ krav til at kommunen skal dekke investeringskostnader til vei, vann og avløp skal dekkes. Dette blir gjort når planer blir konkretisert, og reguleringsplan er fremmet.
2. Illustrasjon slyngvei: Selve tomten: Tomta for turisthytta er gnr 30/495 og er eid av Ørnestedet Bodø AS. Tomta er 5995,3 m2. Planstatus for området: Tomta ligger innenfor Bodømarka som er avsatt til LNFR-område med særlige hensyn til friluftsliv eller bevaring av naturmiljø, jfr. bestemmelse 6.2 i kommuneplanens arealdel. Sonen framkommer av juridisk bindende temakart som viser hensynssone friluftsliv og naturmiljø. Hovedregel er et generelt byggeforbud innenfor disse områdene. Tomta er imidlertid allerede bebygd med dagens Turisthytte, og spørsmålet blir heller hvor mye den eksisterende bebyggelsen kan utvides i forhold til dagens bygg. Dette må tas i egen sak. Det er ikke tillatt med nye fritidsboliger i dette området av Bodømarka, jfr 6.2.4. Ideelt sett burde en slik utbygging vært forankret i overordnet plan. Første mulighet vil da være ved rullering av kommuneplanens arealdel i 2018. Tomta omfattes av dagens hinderflater for innflygingen til Bodø. Det er nødvendig med en dispensasjon fra Luftfartstilsynet ved bygging. Nye hinderflater for ny flyplass vil også dekke dette området. Dette må også avklares i den videre planprosessen når planene for nybygg foreligger. Det forutsettes for øvrig at utbygger i sitt planarbeid avklarer disse forholdene med luftfartsmyndighetene (mulig byggehøyde mv).
Krav om reguleringsplan. For alle nye byggetiltak på tomta vil det være krav om detaljreguleringsplan. Av andre planer som kan være aktuelle, og som må avklares i den videre prosessen nevnes: - Tiltak/plan kan også utløse direkte konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven da tiltak er i strid med kommuneplanens arealdel. Det må vurderes om tiltaket må vurderes ut fra kriteriene i forskrift for konsekvensutredning; dvs om det kan medføre konsekvenser for miljø og samfunn. - Det må vurderes om prosjektet utløser krav om en ROS-analyse. Dette gjelder også økonomisk risiko. - Bystyret må fatte en prinsipiell beslutning om å starte en planprosess. Noen stikkord som i videre prosess må vurderes: 1. Planfaglig vurdering: Landskap. Et større hotell på 10-12 etasjer vil visuelt synes fra hele byen, flere topper i Bodømarka, fra Børvasstindene og fra sjøsiden. Landskapet og naturen i Bodø med omegn er mektig og et av de viktigste og mest positive sidene ved byen Bodø.. Byutvikling. Det jobbes med å bygge en kompakt og attraktiv by, og etterhvert bør utbygging og satsing styres mot ny by. Byen har behov for flere hotellutbygginger. Det er riktig med en ny stor hotellsatsing i Bodø, i hovedsak er det nok riktig at en slik satsing primært skjer i sentrum med tanke på den pågående sentrums-satsingen. Dog er det slik at en registrerer intyeresse for hotell også utenfor sentrum; bla dette prosektet og prosjekt med nytt hotell ved ny flyplass. Av de vurderinger som må gjøres er hvorvidt lokaliseringen vil øke behovet for transport og vil således ikke bidra til målet om en smart og miljøvennlig byutvikling. Trafikk. Det påpekes at det vil bli en trafikkøkning fra Nordstrandveien og videre gjennom boligområdene langs Fjellveien som pr i dag ikke er rustet til å ta imot økt trafikk. Tiltaket er også avhengig av å få atkomst over miljødirektoratets eiendom. Rådmannen mener Turisthytte-platået er et flott sted å kunne etablere et utsiktspunkt og et bygg med en spektakulær og norsk arkitektur som tilpasser seg omgivelsene. Omgivelsene rundt Bodø bør fortsatt domineres av natur. Det er flere eksempler på slike prosjekter som er bygget de seinere årene rundt i Norge på naturskjønne steder. Det kan anbefales at det planlegges for et nytt bygg med høy arkitektonisk verdi som er tilpasset landskapet. Næringsmessige forhold Rådmannen er kjent med at det arbeides konkret med flere hotellprosjekt i sentrum. Rådmannen vil ikke gå inn på hvor stort dette markedet er, eller om hva som er kommersielt lønnsomt å bygge ut hotellkapasiteten i Bodø med. Dette forutsetter rådmannen at utbyggere vurderer ut fra sine lønnsomhetsbetraktninger. Men det er utvilsomt behov for økt kapasitet i Bodø; både ut fra den generelle utviklingen i reiselivs-/ konferanse-/ turistmarkedet. Alt nå er Bodø blant de byene med
høyest belegg og høyeste prisnivå for hotellrom; hviulket indikerer at behovet for økt kapasitet er til stede. Men ikke minst er det behov for økt kapasitet ut fra den aktiviteten som kommer de nærmeste årene knyttet til utvikling/ utbygging av «Nye Bodø» og ny flyplass. Dette vil skape mye aktivitet med tilreisende arbeidere, konsulenter mv; som i seg selv betyr økt hotellbruk. Det planlagte hotellet skal ha ca 250 rom, med tilhørende restauranter, møterom og kongressfasiliteter på eiendommen. Utbygger har antydet en investering på 5-600 millioner kr. Dette vil selvsagt bety et betydelig antall arbeidsplasser, både direkte i hotellet og i øvrige leveranser inn mot hotellet. 4. Eiendomsforhold: Bodø kommune og Miljødirektoratet har kjøpt eiendommer på Rønvikfjellet for å sikre friluftsinteressene. I dette inngår å sikre areal og allmenhetens tilgang til friluftsområder og f.eks. parkering for de som skal på tur. Veien opp til Turisthytta ligger på privat eiendom. Ny vei vil ta areal fra privat eiendom og det forutsetter frivillig erverv eller ekspropriasjon. Areal eid av Miljødirektoratet er kjøpt opp gjennom ordningen med statlig sikring av friluftsinteresser. Dersom planer for bygging berører disse eiendommene og friluftsinteressene, må Fylkesmannen i Nordland/ Miljødirektoratet vurdere disse. Det understrekes nok en gang at det uavhengig av hotell må gjøres noe med veien opp til platået. De hensyn som er nevnt ovenfor er således Ønsker fra utbygger Det har bla i media fremkommet at utbygger har stilt krav til kommunen vedr. utbyggingen. Rådmannen understreker at det i en hver utbyggingssak fremkommer ønsker/ «krav» fra utbyggerne vedr. kostnader vedr. bla infrastruktur mv. Dette gjelder også i dette tilfellet; der utbygger har fremmet sine ønsker i brev av 23. mai d.å fra AB Invest AS v/ A. Buchardt :
Det vises til vårt møte den 22. mai 2017 angående ovennevnte. AB Invest AS har inngått en opsjonsavtale med Runar Berg og Trond Tørdal om kjøp av Turisthytta i Bodø. Som fremført under vårt møte i går så ønsker utbygger at kommunen sørger for, og bekoster, kommunal infrastruktur frem til tomtegrensen. Samtidig er det nødvendig at kommunen sørger for utredning av adkomstveien slik at også turistbusser har mulighet til å kjøre til Turisthytta. AB Invest AS har planer om å bygge et hotell med ca. 250 rom med tilhørende restauranter, møterom og kongressfasiliteter på eiendommen. Normalt løses dette gjennom forhandlinger om utbyggingsavtale, og praksis er at kommune og utbygger finner fram til en omforent løsning; som for øvrig skal vedtas politisk. Det er derfor alt for tidlig å si hva resultatet av denne vurderingen/ forhandlingene vil bli. Vurderinger Etter rådmannens vurdering er det fremmet et spennende utviklingsprosjekt knyttet til nytt hotell på tomta der Turisthytta står på Rønvikfjellet. Planene kan gi byen et spektakulært nytt utsikts- og utfartspunkt, som samtidig vil bedre hotellkapasitet og flere arbeidsplasser. Samtidig er tomta utfordrende for et slikt prosjekt; både fordi tomta ligger i byens utfartsområde/ natur-/ friluftsområde, men også vei, vann og avløp gir noen utfordringer. Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at bystyret er positive til at utbygger går videre med sine planer for utvikle området. Det vises til saken fra 2009, og rådmannen synes de forutsetninger som ble lagt da må videreføres, nemlig: At det åpnes for at tiltakshaverne på Turisthytta kan starte en reguleringsprosess med mål om å kunne etablere et hotell ved Turisthytta. Følgende forutsetninger skal ligge til grunn for arbeidet: Adkomsten utbedres Allmenhetens tilgjengelighet ivaretas i forhold til: Adkomst, eksisterende parkering, utsiktspunkt, kafe, restaurant, aktivitetsparken og bruken av Bodømarka Det settes høye krav til den arkitektoniske utformingen av hotellet m. tilliggende aktiviteter. Bevisst på utformingen i forhold til den menneskelige skalaen, spesielt i forhold til utformingen av hotellet og platået/ utsiktspunktet. Saksbehandler: Anne Lise Bolland Svein Ove Moen Knut A. Hernes Rolf Kåre Jensen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør
Trykte vedlegg: <skal fylles ut> Utrykte vedlegg: <><Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>