Byrådssak 275 /16 302/16 Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane 25. Arealplan-ID 62920000. Planforslaget fremmes ikke. ASRO ESARK-5120-201211326-91 Hva saken gjelder: Forum Arkitekter AS og Ard arealplan as fremmer på vegne av Heiane 25-27 AS planforslag for området Heiane i Åsane bydel. Planområdet utgjør ca. 4,1 daa og ligger sentralt i Åsane, nord for krysset Åsamyrane - Heiane. PLANOMRÅDET IKEA E39 Nyborg Liavatnet E39 Planforslaget. Oversiktskart Planforslaget viser riving av 2 eksisterende eneboliger med tilhørende garasjer og utbygging av 3 nye bygningsvolumer med to etasjer, totalt 13 boenheter. Maks. utnyttelsesgrad er oppgitt til 60 % BRA inklusiv veiareal. Eksisterende adkomst til området er foreslått flyttet og restarealet vist som bosshentingsplass. Ny adkomstvei legges om via foreslått boligfelt, før den igjen kobles mot eksisterende vei. Felles parkering legges under bakken i feltet BBB, med innkjøring i sør. Det vises felles sammenhengende grøntareal sørøst og nordøst i planområdet, og felles gangvei i sør fra veien Heiane til eksisterende skog (friområde) i øst. Byrådet anbefaler at planforslaget ikke fremmes slik det foreligger, men er positiv til at forslaget kan fremmes på nytt om det omarbeides i tråd med byrådets anbefaling. Planområdet har god kollektivdekning med høy frekvens på bussavganger i Liavegen (ca. 300 meter fra planområdet). Åsane kollektivterminal er imidlertid ca. 2 km unna. Forslagsstiller viser til framtidig bybanetrase, men denne er ikke fastlagt. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, se vedlegg C. 1
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 18.01.15 03.03.15. Det kom inn 4 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten. Se vedlegg. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. : Plankonsulentens illustrasjon av ny bebyggelse sett fra nordøst Plankonsulentens illustrasjon av ny bebyggelse, sett mot nordøst: I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: For høy utnyttelse. For mye bygningsvolum Området er bygget med eneboliger. Blokk passer ikke inn. Trafikkfarlig veiløsning pga vei som går igjennom boligfeltet. Økt støy pga ny og større bygningsmasse, resonans fra nye og større bygningsvolum. Lekeplassen ikke egnet til lekeplass pga manglende sol og mye støy. Brøyting av vei blir umulig når veien er i en «sjakt». Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt av forslagsstiller etter offentlig ettersyn: Byggehøyde for BBB og BKS er redusert med 1 meter. Noen endringer i planbestemmelsene. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetatens vurdering Generelt Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, men har merknader til plangrepet slik det fremgår nedenfor. Det mottatte planmaterialet vurderes som tilfredsstillende for 2.gangsbehandling og forslag til vedtak. Andre tema enn de som er kommentert nedenfor anses som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse og vedlegg. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Planforslaget viser en tomt for frittliggende småhusbebyggelse (50% BRA), en tomt for konsentrert småhusbebyggelse på 2 etg. 75 % BRA og 2
en tomt for blokkbebyggelse på 3etasjer over terreng (187% BRA). Planområdet er i gjeldende overordnet plan (KDP Åsane sentrale deler - 2006) vist som område for bygg og anlegg med maks 60% BRA. Gjeldende reguleringsplan viser maksimal utnyttelsesgrad på 15 % BYA og maksimal byggehøyde på 3 etasjer (rundt 9 meter). Plankonsulent har beregnet BRA til 60 % inklusiv veiareal. Normalt skal ikke veiareal inngå i beregningene. Fagetatens utredning av % BRA for hele området blir da 75% BRA. I henhold til KPA er kravet til utearealer 650 m². Planforslaget viser 652 m 2 uteareal, men arealet oppfyller ikke kvalitetskravene i KPA da de er utsatt for trafikkstøy og har i følge sol og skyggediagrammene, dårlige solforhold. Området kommer dessuten tett innpå eiendommen i sør, med veiadkomst nedsenket i terrenget. Fagetaten mener utnyttelsen er for høy og at bygningsmassen i BBB bør reduseres i omfang slik at støy og sol på utearealene kan komme inn under kravene. Privat uteoppholdsareal for BBB mot sør har støy på henholdsvis 57 og 58 dba og kan ikke godkjennes slik som foreslått. Fagetaten mener Utnyttelses-graden må senkes for å kunne imøtekomme KPAs krav til både sol og kvalitet på uteoppholdsareal. Trafikk - Adkomst Planforslaget forutsetter sanering av gjeldende avkjørsel til området og etablering av ny lenger nord. Fagetaten vurderer den nye adkomsten som bedre enn dagens, men løsningen må justeres noe i henhold til eiendomsgrense. Bildet til venstre viser dagens avkjøring. Ny avkjøring ved den røde bilen. Fagetaten har bedt om alternativ trase som gir bedre kvalitet på felles uteoppholdsareal, tun og veiadkomst, men dette er ikke fulgt opp. For å sikre skjæring på ca. 2 høydemeter og rekkverk, langs fortau, mener fagetaten det må legges inn et areal, annen veigrunn, mellom fortauet f_sgg og tilgrensende eiendom. Her er også deler av fortauet lagt inn på naboeiendommen i svingen. Eier av berørt eiendom har motsatt seg denne løsningen. Fortauet anbefales derfor flyttet slik at tiltaket kan utføres på egen grunn. Parkeringsanlegg Parkering er løst ved å legge parkeringskjeller under bakken i BBB. Gangadkomst er på illustrasjonsplanen vist via trapp. Plankonsulenten sier det vil bli etablert heis. Fagetaten påpeker at forholdet til universell løsning av adkomst må redegjøres for i byggesaken og tas inn i bestemmelsene. Rød pil viser hvor fortau går over naboens eiendom med ca. 0,5 meter. Det er ikke satt av areal for skjæring, mur og rekkverk langs fortau. Lekeplass (f_blk) Med foreslåtte byggehøyde vil lekeplassen ikke tilfredsstille kravene i kommuneplanens pkt. 10. om uteoppholdsareal. 3
Uteoppholdsareal mot nordøst. Bygningen er senket på nordlig del for å få tilfredsstillende solforhold. Soldiagrammet er basert på en bebyggelse med lavere byggehøyde enn det planforslaget legger til rette for. Området oppfyller dermed ikke kommuneplanens krav til sol på minst halvparten av arealet ved vårjevndøgn. Det er bedt om at solforholdene illustreres med maks tillatte byggehøyde, men dette er ikke etterkommet. Det er anført av fagetaten at dette kan løses i byggesaken. Fagetaten mener at maks byggehøyde må fastlegges i planen. Universell tilgjengelighet Fagetaten mener planforslaget må sikre at lekeplassen blir universelt utformet og utstyres og tilrettelegges for allsidige aktiviteter for aldersgruppen 1-7 år. Dette kan løses i byggesaken som rekkefølgekrav. Grønnstruktur/ barns interesser Det er registrert barnetråkk over eiendommen og til friområdet øst for planområdet. Barnetråkket erstattes av et fortau fra Heiane og helt bort til friområdet øst for planområdet. Barnetråkket brukes av elever ved Kyrkjekrinsen skole. Bruksretten for allmenheten bør fastsettes i planen ved at gangvegen reguleres som offentlig formål. Fagetatens konklusjon og anbefaling Fagetaten slutter seg til at området reguleres til boligformål. Planlagt avkjørsel er en forbedring av dagens situasjon. Fagetaten er også positiv til rekkehus på eiendommene. Det er likevel flere forhold, slik beskrevet over, som må forbedres før planen kan vedtas. Dette gjelder redusert størrelse på bygningene og type boliger på BBB, støytiltak på privat uteareal på BBB, høyde på bygning på BBB, sol på felles uteoppholdsareal, uteoppholdsareal med nok areal med kvalitet, forhold til grenser og arbeider i nabogrense. Planforslaget anbefales derfor med flere endringer, som er innarbeidet i fagetatens forslag til vedtak. Byrådets anbefaling Byrådet er generelt positiv til fortetting innenfor kommuneplanens rammer og slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger. Byrådet mener forslagsstillers forskyvning av avkjørsel lenger nord gir en mer oversiktlig og sikker kryssløsning. Sikring av forbindelser til tilgrensende grøntområder i øst er et godt grep. Byrådet mener imidlertid at forslagsstillers veiløsning og grad av utnyttelse ikke kan anbefales. Dette begrunnes med følgende: Det er uheldig, at bilvei til tilgrensende boligeiendommer i nord legges gjennom foreslått ny boliggruppe. Adkomstvegen må følge eksisterende veg. Privatrettslige forhold som har gitt føringer for foreslått vegløsningen, bør vike til fordel for gode boligkvaliteter. Planområdet ligger i et etablert eneboligområde. Området vil tåle en mindre fortetting, men byrådet mener tomteutnyttelsen må reduseres til maks BRA 60% i tråd med kommuneplanens bestemmelser. På 4
grunn av strøkets karakter anbefaler byråden at området fortettes med rekkehus (konsentrert småhusbebyggelse) på 1-2 etasjer, med underjordisk parkering, i stedet for lavblokker. Planforslagets illustrasjon Anbefalt prinsipp for endret planforslag Uteoppholdsarealet må plasseres sentralt i området, mellom husene, og KPAs krav når det gjelder sol og støy på uteområder må oppfylles. Om planforslaget omarbeides i tråd med merknadene, er byrådet positiv til at planforslaget kan fremmes. Justert planforslag forutsettes sendt på begrenset høring til berørte naboer. Foreliggende planforslag foreslås ikke fremmet. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-11. Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 12-11 fremmes ikke følgende reguleringsplan: Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane 25, Arealplan-ID 62920000, vist på plankart sist datert 07.10.2015 med tilhørende bestemmelser datert 07.10.2015 2. Begrunnelse framgår av saksutredningen. 3. Saken kan fremmes på nytt i tråd med byrådets forslag til endringer. Dato: 16. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 5
Fagnotat med revidert forslag til vedtak, datert 03.11.2015 med følgende vedlegg: A. Plankart datert 07102015, B. Reguleringsbestemmelser, datert 07102015 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 07102015 D. Illustrasjonsplan datert 01072015, E. Snitt datert 17042015 F. Soldiagram redigert 05102015, G. Merknadsskjema, H. Merknadskart 6