Dato: 12.04.2016 Merknader til nabovarsel tiltak på eiendom 14/1150 Bærum Vi har mottatt nabovarsel om oppføring av enebolig og underjordisk garasje på eiendom gnr 14 bnr 1150 i Bærum, som grenser direkte til vår eiendom Michelets vei 102 B. Vi mener prosjektet har svært store negative konsekvenser for oss, samtidig som prosjektet strider med intensjonen i reguleringsplanen. Tiltaket bør begrenses eller avslås. Viktige momenter i vår protest: Atkomstforholdene til vår eiendom blir ødelagt. Justert plassering av intern atkomst over utbyggers tomt gjør det umulig for oss å kjøre inn til vår eiendom hvor vi har vår snuplass og garasje. Tiltaket er vesentlig i strid med reguleringsplanen ved inngrep i den sårbare skråningen mot sjøen (foreslått innkjøring til underjordisk garasjeanlegg og tilhørende støttemurer). En dispensasjon fra arealplanen vil bidra til at reguleringsplanen og de intensjoner som ble lagt til grunn når denne ble vedtatt i vesentlig grad blir tilsidesatt. Utdypende anførsler til protesten: Atkomst til vår eiendom (Michelets vei 102 B) Det fremgår noe uklart i kartet til nabovarselet hvor mye, men det er tydelig av vår interne atkomst, som krysser utbyggers tomt, smales inn og forskyves nordover på eiendommen, hvilket gjør det umulig for oss å kjøre inn på vår eiendom hvor vi har vår snuplass og garasje. Internveiens plassering er opparbeidet i tråd med det som ble godkjent gjennom byggesøknaden for vår tomt, og har derav satt klare premisser for nabotomten. Det er en absolutt betingelse for å kunne få byggetillatelse at tomten har en lovlig atkomst. Vår atkomst følger av byggetillatelsen og indirekte av reguleringsplanen. Formålet bak kravet om atkomst er hensynet til at alle tomter skal ha lovlig atkomst slik at de kan brukes som forutsatt og i tillegg skal atkomsten ivareta beredskapsmessige hensyn. Vi mener at det i den forbindelse kan stilles spørsmål ved om den planlagte husplasseringen vil føre til redusert tilgjengelighet for brannvesenet i tilfelle brann, og dermed undergrave de beredskapsmessige hensynene som bestemmelsen skal ivareta. Som det fremgår av foto skjer vår atkomst gjennom en godkjent portal, det vil dermed være svært problematisk om atkomstveien flyttes lenger nord på eiendommen slik utbygger ønsker. Etter planog bygningsloven 29-11 er det ikke tillatt å gi byggetillatelse dersom dette fører til at lovlig atkomst fastsatt gjennom tidligere tillatelse blir ødelagt. Side 1 av 6
Dagens avkjørsel ved blå pil, ny avkjørsel i nabovarselet vist med rød pil. At internveien ikke ble sikret gjennom reguleringsplanen finner vi svært uheldig, da reguleringsplanen ble vedtatt i 2011 etter at vårt hus var bygget. Vi eide ikke boligen på daværende tidspunkt, men har lest oss opp i planforslaget. Her fremgår tydelige at forslag til innregulering av internvei ble forkastet etter klage fra eiere av bl.a. utbyggers eiendom, da de mente atkomsten var tilstrekkelig sikret gjennom den tinglyste rettigheten, og det faktum at veien allerede var etablert. I dette mener vi å lese at de faktiske forholdene faktisk SKAL legges til grunn ved utvikling av naboeiendommen, og at det ikke foreligger muligheter til å flytte vår atkomstvei til det dårligere. Gjennom samtale med en av naboene i området er vi fortalt at atkomstveien fra gammelt av lå på tilsvarende sted som nåværende vei, med unntak av at eksisterende vei er noe breddet ut mot nord (altså i motsatt retning av der nabohuset er foreslått plassert). Foreslått bebyggelse kommer i direkte konflikt med vår atkomstvei hvilket betyr at byggegrensen er vedtatt i strid med den faktiske situasjonen på vedtakstidspunktet, noe utbygger må ta hensyn til gjennom plassering av nytt tiltak og som gir innskrenkede muligheter til å plassere bebyggelsen helt ut i den nordlige byggegrensen. Dette betyr, slik vi ser det, at utbygger må minske bebygd flate/størrelse på det tiltenkte bygget slik at det både er innenfor den regulerte byggegrensen OG ikke kommer i konflikt med den etablerte/opparbeidede adkomstveien på nordsiden av huset. Til spørsmålet om veirettens styrke knyttet til dagens plassering, vil vi igjen bemerke at veien var anlagt fra gammelt av, kun forbedret ved utbygging av vår bolig, og at det derav foreligger en brukshevd. Veien har ligget der den ligger i dag i mer enn 50 år. Dette faktum ble bevist ved tidligere saksbehandlinger, gjennom gamle flyfoto, kart og inspeksjon fra representanter fra Bærum kommune. Veien følger en naturlig trasse og er tilpasset hovedbølet (14/422), skråningen på tomten og den gamle kuskboligen på bnr 697 som sto der vårt hus står i dag. Vårt hus er tilpasset og godkjent med denne gamle veien. En flytting av veien vil mulig passe bedre med påtenkte boliger, men vil samtidig være i sterk konflikt med de to eksisterende boliger samt intensjonen om bevaring av skråningen i reguleringen. Selv om det aldri ble tinglyst noen kart med fysisk plassering av veiretten, kan man klart lese av veiretten at plasseringen gjelder slik den var tidligere og slik den fremdeles er. Av tinglyst gavebrev heter det: har rett til å benytte oppkjørsels veien over gnr. 14, bnr 422. Her er det vanskelig å tolke dette på annen måte enn at det refereres til eksisterende oppkjørsels vei som på tidspunktet av gavebrevet gikk der veien går i dag (samme vei). Som tidligere nevnt er huset vårt er tegnet og godkjent med en løsning som ikke gjør det mulig for oss at veien ligger noe annet sted enn der den originale veien ligger. Av godkjente plantegninger går det frem at veiens bredde ved inngangen til huset vårt skal være på 5 meter og posisjonen til veien over tomtegrensen er klart merket. Videre vil vi påpeke at inngrep inn i skråningen vil være i strid Side 2 av 6
med reguleringsplanens intensjon om bevaring av nettopp skråningene og at det derfor være svært uheldig å forskyve veien inn i dette terrenget. Oppsummert mener vi at premissene for utbygging må følge av de begrensninger den eksisterende situasjonen og reguleringsplanen legger opp til, og at vår atkomstvei må opprettholdes slik den er i dag. Ingen kan uten videre flytte en allerede opparbeidet vei etter sitt eget velbefinnende, veien kan dermed ikke flyttes uten vårt samtykke. Se illustrasjoner på neste side som underbygger våre anførsler om at vår kjøreatkomst vil bli umulig gjennom foreslått husplassering. Den planlagte husplasseringen vil føre til at vår atkomst kommer i strid med plan- og bygningsloven. Det er da heller ikke adgang til å gi tillatelse. Jeg viser her til plan- og bygningsloven 29-11. Øverst til venstre: avkjørselen slik den er godkjent i byggesaken for Michelets vei 102 B Nederst til venstre: Tegning fra byggesaken for Michelets vei 102 B, som viser tak med portal Høyre: Gult = ny avkjørselsvei tegnet inn i nabovarselet Rødt: vår inntegning av eksisterende avkjørselsvei og kommentarer Nede til høyre: Kjørebane i henhold til nabovarselet (vår illustrasjon) Side 3 av 6
Dispensasjoner Det er søkt om følgende dispensasjoner: Regulert byggegrense for plassering av garasje Regulert avkjørsel avkjørselen er regulert på østsiden av eiendommen, for å hindre sårbare inngrep i Avstand til nabogrense for plassering av garasje Hensynene bak reguleringsplanen er angitt i dennes bestemmelse 1, og lyder slik: «Planen skal legge til rette for en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen, med særlig vekt på å bevare skråninger med vegetasjon og landskapsprofil mot sjøsiden». Regulert grense for bebyggelse Jfr. reguleringsplanens bestemmelser skal garasje plasseres innenfor byggegrense, omsøkte garasje er plassert utenfor med over 87 m2, hvilket må anses som en betydelig overskridelse. I planforslaget var det foreslått at garasjen kunne plasseres utenfor byggegrense, dette ønsket ikke kommunens politikere, forslaget ble derfor strøket. I det hovedintensjonen bak reguleringsplanen er å ivareta skråningen med vegetasjon og landskapsprofil mot sjøsiden, vil plassering av bebyggelse på sydsiden av byggegrensen utgjøre et grovt inngrep i planens intensjoner. Selv om garasjen er plassert under terreng, vil inngrepet i skråningen bli svært omfattende. Det må også bemerkes at løsningen ikke legger til rette for å kunne snu bil inne på egen eiendom, hvilket vi mener er svært uheldig og er et krav som prinsipielt bruker å legges til grunn ved nybygging innenfor kommunen. Å rygge ut i felles vei svekker sikkerheten for harde og mye brukere av den angjeldende veien. Veinormalen trekker dette spesielt frem med tanke på offentlig vei, vi mener dette er et moment som er vel så viktig selv om veien ikke er offentlig regulert. Barn og andre myke trafikanter som beveger seg inne på mindre veier, felles avkjørsler etc. har ikke mindre verdi enn de som ferdes langs offentlig vei. Slik det er prosjektert i dag vil sikkerheten altså svekkes, nok et argument som taler for at dispensasjon ikke bør gis. Regulert avkjørsel Eiendommen avkjørsel er regulert med plassering nordøst for eiendommen, over de to østre nabotomtene. Plasseringen er ikke tilfeldig valgt, men er den eneste løsninger dersom en skal ivareta reguleringsplanens intensjon om å bevare skråningen og landskapsprofilen mot sjøen. Et tidligere planforslag med vei i bakkant av nabotomtene ble forkastet da dette var i strid med intensjonen som nå er hjemlet i reguleringsplanen. Kart- og tegningsgrunnlaget i nabovarselet er noe uklart, det er allikevel tydelig å lese at utbygger ønsker å ta ut hele skråningen og flytte veien på sydsiden inn mot denne. Dette utgjør et grovt inngrep i et terreng som så opplagt synes viktig for kommunen å bevare. Hvor store støttemurer tiltaket innebærer er noe vanskelig å lese, men er et opplagt behov. Som en kan se av fotoet nedenfor vil tiltaket gjøre et grovt inngrep i skråningen som jfr. reguleringsplanen skal bevares. Det søkes om å ta ut terreng for endret plassering av kjørevei og innkjøring til garasje, hvilket igjen genererer behov for store støttemurer og en unaturlig arrondering av terrenget. Murene er ikke vist inntegnet i fasadetegningene ved nabovarsel eller vist i terrengsnitt. Mot sjøen vil altså skråningen bestå av murer. Selv om skråningen i dag er blitt noe rasert av tiltakshaver er det ingenting i veien for å beplante denne slik at den fremstår i tråd med reguleringsplanens intensjon. Tiltaket som omsøkt vil utgjøre en total ødeleggelse av skråningen. Side 4 av 6
Rød: ny plassering av kjørevei Blå: støttemur? Hvit: garasjeport Sort: eiendomsgrense Avstand til nabogrense Hensynet bak plan- og bygningslovens bestemmelser om avstand til nabogrense, er blant annet å sikre tilstrekkelig lys og luft samt ivareta brannvern. Avstandskravet gjelder også for underjordiske garasjer. Sivilombudsmannen har i flere saker gitt klart uttrykk for at det skal mye til for å oppfylle de strenge kravene for dispensasjon fra avstandskravet. Han har begrunnet dette med at det må legges til grunn at lovgiver allerede har foretatt en avveining mellom utbygger og naboenes interesser, og at det da må utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra avstandskravet. Det vil være svært betenkelig om kommunen innvilger dispensasjon for plassering av bebyggelse inntil nabogrense og med murer som faktisk strekker seg utover eiendomsgrensen. Vi regner for øvrig med at kommunen overholder sin prinsipielle holdning til at nybygg skal tilpasse seg regelverket også når det gjelder avstandskrav under terreng. Her finnes andre saker å vise til, hvor kommunen selv med samtykke fra nabo ikke har ønsket å fravike 4-metersregelen. Dispensasjonsforholdet indikerer for øvrig klart at tiltaket presser eiendommen mer enn det den kan tåle, i det bebyggelsen ikke bare strekker seg langt utenfor byggegrense, men faktisk også utenfor tomtegrensene. Oppsummert om dispensasjonsforholdene Dispensasjonene tilsidesetter det samme hensynet altså hovedintensjonen bak reguleringsplanen. Vi trekker frem at dette er en stedstilpasset reguleringsplan for et svært begrenset område, en plan av relativt ny dato, som derav bør tillegges stor vekt. En dispensasjon vil i dette tilfelle uthule hele intensjonen bak planen og underbygge den politiske viljen som lå bak når denne i sin tid ble behandlet. Signaleffekten ved å gi en så overskridende dispensasjon vil være kraftig, og selv om eiendommen er unik, vil dette bety at reguleringsplaner har liten betydning for kommunens forvaltningsorgan. Dispensasjon kan jfr. pbl 19-2 kun gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke i vesentlig grad tilsidesettes. Det skal videre være en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon bør gis. Som redegjort i foregående avsnitt vil dispensasjonen medføre inngrep skråningen som er gitt et særskilt vern i reguleringsplanen. En eventuell dispensasjon mener vi vil medføre at hensynet bak planen vesentlig tilsidesettes. Av fordeler kan vi bare se utbyggers private fordeler ved å få større utnyttelse av eiendommen enn det reguleringsplanen legger opp til. Den planlagte utbyggingen er Side 5 av 6
ikke en god arealmessig løsning. Tvert imot vil dispensasjon føre til betydelige ulemper ved at både en lovlig atkomst ødelegges og at planens intensjoner om bevaring av skråningen blir satt til side. Vi kan ikke se fordeler av samfunnsmessig betydning knyttet opp til disse dispensasjonene, og må i så måte konkludere med at det foreligger en overvekt av ulemper som taler mot dispensasjon. Av tidligere erfaring med kommunen har den prinsipielle holdningen være at, ved nybygg skal tiltaket tilpasse seg regelverket og ikke omvendt. Som tidligere nevnt er dette er relativt ny reguleringsplan (2011) som gjelder for eiendommen, hvilket bør forsterke dette prinsippet. Oppsummert Tiltaket, slik dette er nabovarslet, vil umuliggjøre kjøreatkomst til vår eiendom som følge av at atkomstveien som ligger over utbyggers eiendom forskyves mot nord. En forskyvning av atkomstveien inn i skråningen vil for øvrig også bryte intensjonen bak reguleringsplanen som ønsker å bevare skråningene mot sjøen - dette må gjelde for skråningen både på nedsiden og oversiden av det varslede prosjektet. Varslede dispensasjoner vil tilsidesette hensynet bak reguleringsplanen i vesentlig grad, samtidig som det ikke foreligger en overvekt av fordeler, hvilket tilsier at dispensasjon ikke kan gis. Oppsummert mener vil tiltaket, slik det er nabovarslet, må begrenses eller avslås. Med begrensninger mener vi at tiltaket må plasseres i henhold til reguleringsplanen og plan- og bygningsloven, samtidig som boligens plassering må trekkes lenger inn fra den nordlige byggegrensen slik at den eksisterende atkomstveien til vår tomt bevares. De gitte og regulerte rammene legger altså til rette for et langt mindre boligprosjekt, samt parkering i 1 etasje og innkjørsel fra nordøst. Med vennlig hilsen Peder Kristian Børresen Camilla Abry Michelets vei 102 B 1368 Bærum Gnr 14, Bnr 697 Mob: 41293889 e-post: peder@moodsofnorway.com Side 6 av 6