Østerli Boligselskap AS Info møte 8.4.2015 - Rør og våtrom
Agenda 1. Presentasjon av OBOS Prosjekt AS 2. Historikk 3. Innvendig reparasjon av avløp 4. Sanitæranlegg rør og våtrom 5. Forsikring 6. Tilstand røranlegg og våtrom 7. Lover, forskrifter og normer 8. Konklusjon 9. Tiltak, kostnadsoverslag og fremdrift 10.Spørsmål
1. OBOS Prosjekt AS Den foretrukne totalleverandør av prosjektadministrasjon Hvem er vi: Leverer prosjektadministrasjon Tverrfaglig: nybygg, rehab bygg, vvs, elektro, energi og utomhus Rådgivende tjenester Byggherrens representant i byggesaken Heleid datterselskap av OBOS Hva gjør vi? Sikre riktig beslutningsgrunnlag Ivaretakelse av off. tilskudds og låneordninger Overholde lover og forskrifter (ansvar) Prosjektstyring (økonomi kvalitet) Anbud, kontrakter, garantier, forsikringer
2.Historikk Østerli - Byggeår 1953 2007 Vedlikeholdsplan 2010 Tilstandsvurdering 2012 Generalforsamling for aksjonærene 2014 Prisforespørsel innv. rep. av avløp 2014 Total vurdering av sanitæranlegget høst 2015 Kostnadsoverslag/ likviditetsanalyse 2015 Presentasjon av tilstandsrapport med forslag til tiltak og kostnadsberegning.
3. Innvendig reparasjon av avløpsrør
3. Sluk
3. Rapport fra Sverige Reliningsrapport 2011, KTH Byggvetenskap Relining kan være vanskelig å utføre om man ikke får løsnet korrosjonsprodukter. Relining kan mislykkes hvis belegg påføres for tynt. Undersøkelser fra Sverige viste at de fleste prøver fantes det områder, hvor belegget var tynnere enn hva spesifiseringen tilsa. Relining kan mislykkes når den utføres på rør som er hardt angrepet av korrosjon.
3. Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør? Forlengelse av levetiden Midlertidig stans av pågående lekkasjer fra avløp Mindre bygningsmessige inngrep Kan monteres punktvis og lokalt Ofte godt egnet i bunnledninger
3. Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør? Usikker levetid på reparasjonen av avløp Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør Bortledningsevne kan bli svakere Hensyn til rens, mekanisk, børster Svanker/ motfall vil ikke kunne rettes opp Fortsatt utette bad Totale kostnader for evt. tilvalg bad vil være høyere Vannrør byttes ikke Avvik fra org. kan forekomme kompliserende Rehabilitering av bad vil pågå i mange år fremover
3. Resultat innhenting av pris Innvendig reparasjon avløp Tilbyder Totalsum, inkl. mva. Eks. bunn- og uttrekksledninger Anleggsbudsjett inkl. bunn- og uttrekksledninger Tilbyder 1 Ca. kr 5,2 mill Ca. kr 9,5 mill Tilbyder 2 Ca. kr 7,0 mill Ca. kr 9,0 mill Tilbyder 3 Ca. kr 7,8 mill Ikke aktuell Sum fordelt på antall leil. Ca. 35 000,- Ca. kr 65 000,-
4. Sanitæranlegg rør og våtrom Avløp av type støpejern ca. 60 år Stammer og sideledninger Bunnledninger Uttrekksledninger Opprinnelige sluk uten klemring for membran Noe lokal utskifting
Avløp støpejern
4. Sanitæranlegg rør og våtrom Vannrør av type kobber ca. 60 år Vanninnlegg hovedtilførsel fra kom.nett Kjellerstrekk vannrør i kjeller Stigeledninger / fordelingsledninger Koblingsledninger til sanitærutstyr
5. Forsikring Skadedato Skadeårsak Kommentar skadeårsak 07.12.2014 Vann Utett våtrom 10.02.2014 Vann Radiator 13.08.2013 Vann Utett våtrom 16.04.2012 Vann Utett våtrom 012 Vann Utett våtrom 27.09.2011 Vann Utett våtrom 14.01.2011 Vann Brudd på stigeledning kladtvann 15.06.2010 Vann Tett avløp fra vask 22.08.2009 Vann Lekkasje varmtvannsrør i vegg på bad 20.07.2009 Vann Lekkasje fra kjøleskap 16.05.2009 Vann Utett våtrom 06.01.2009 Vann Utett våtrom 17.01.2008 Vann Innsig av vann gjennom grunnmur 07.01.2008 Vann Sprukket rør mellom 1 og 2 etg. 04.10.2007 Vann Brudd på utvendig rør - varme 29.05.2007 Vann Rørbrudd i vegg eller utett våtrom 08.12.2006 Vann Brudd på varmtvannsrør i kjeller 30.08.2006 Vann Radiator 11.06.2006 Vann Lekkasje oppvm. Eller avløpsrør i benken 28.02.2006 Vann Lekkasje radiator
6.Tilstand - røranlegg ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen
6.Tilstand - røranlegg
6.Tilstand - røranlegg
6.Tilstand - røranlegg Sluk
6.Tilstand - røranlegg Vannrør kobber.
6.Rørprøver Kaldtvann før puss Kaldtvann etter puss
6.Rørprøver Varmtvann før puss Varmtvann etter puss
6.Inspeksjon av bunnledning Kjøkkenavløp inneholdt mye fettrester Hovedstrekk bunnledning inneholdt mye fett. Det er avdekket svanker og deformasjon på uttrekksledning. Rørene inneholder relativt mye korrosjon og sedimenteringer. Boligselskapet bør ikke vente for lenge med enn utskifting/ rehabilitering av bunn- og uttrekk. Da det kan føre til komplikasjoner og en fordyrelse av prosjektet.
6.Inspeksjon av bunnledning
6. Levetider rør og sluk Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene skiftes. Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes.
6.Tilstand = Avløpsrør er i svak forfatning Tilsvarende for undersøkte bunnledninger Vannrør innehar tydelige slitasjeskader Bad er i varierende stand Opprinnelige sluk bør absolutt skiftes
7.Lover, forskrifter og normer Plan og bygningsloven (PBL) Byggeteknisk forskrift m. veileder (TEK 10) Tekniske bestemmelser, Norsk standard (standard abonnementsvilkår for vann og avløp) BVN (bygge bransjens våtromsnorm)
7.Lover, regler og forskrifter TEK 10 Generelle krav til innvendige vann- og avløpsinstallasjoner Skal prosjekteres og utføres slik at god hygiene og helse blir ivaretatt, at vannkvaliteten ikke forringes og slik at avløpsvann bortledes i takt med tilført vannmengde.
7.Lover, regler og forskrifter TEK 10 Våtrom og rom med vanninstallasjoner Våtrom skal prosjekteres og utføres slik at det ikke oppstår skade på konstruksjoner og materialer på grunn av vannsøl, lekkasjevann og kondens
7. Rør gjennom dekke
8. Konklusjon Tilstanden på vann- og avløpsrør i Østerli er slik at boligselskapet bør starte rehabilitering av sitt røranlegg og tilhørende nødvendige tiltak på badene
9. Tiltak - Grunnpakke BYGNINGSDEL GRUNNPAKKE Gulv på baderom Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler og avløpsrør fra servant/ badekar etc.) Vegger på baderom Fliser og membran. Tak på baderom Sanitæranlegg på baderom Vannrør Avløpsrør Nedsenket himling / innkassing av avløpsrør fra sluk etc. med stenderverk og gips som males hvit. Alt eksisterende utstyr og innredning de - og remonteres unntatt klosett som leveres nytt. Vegghengt toalett og innebygget cisterne. Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v og v.v. i leilighet. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Skjulte vannrør utføres som rør i rør system. Kjellerstrekk med tilhørende oppleggskraner skiftes ut. Alle rør opplegg og sluk skiftes ut. Det legges opp til at hovedsluk flyttes noe fra opprinnelig plassering, hovedsluk ønskes primært etablert i dusj. Stammer føres fortrinnsvis opp i ett av badets hjørner. Avløp knyttes til eksisterende lufting og skiftes ned til kjellergulv. Oppvarming på baderom El.anlegg på bad Det monteres elektrisk gulvvarme. Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr som tilfredsstiller dagens krav de- og remonteres. Omlegging av 15 A kurs fra undersentral til badet med jordfeilbryter og dobbelt stikk plassert ved opplegg til vaskemaskin. Kjøkken Ventilasjon Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes. Det etableres magnetventil og føler for lekkasjesikring på kjøkken for å sikre eventuelle fremtidige vannlekkasjer. Rens ett stykke inn i avtrekkskanalen i leilighetene. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket himling eller i vegg.
9. Tiltak - Tilleggspakke 1 (inkl. grunnpakken) Nye dører til baderom Nye blandebatterier: kjøkken, servanter og dusj/ badekarbatteri Dusjvegger, type innskyvbare Ny baderomsinnredning: Servant med underskap, overskap med speil og belysning
9. Tiltak - Tilleggspakke 2 (inkl. grunnpakken) Innvendig reparasjon av bunn og uttrekksledninger.
9. Kostnadsoverslag Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader.
9. Kostnadsoverslag Resultat av kostnadsberegning kan sammenfattes slik: Oppsummering S -1214 ØSTERLI BOLIGSELSKAP AS Grunnpakke Tillegg 1 Tillegg 2 Løpetid nytt lån 30 år 30 år 30 år Prosjektkostnad Kr 27 920 000 Kr 32 909 000 Kr 33 419 000 Finanskostnader Kr 465 067 Kr 581 600 Kr 762 667 Total prosjektkostnad Kr 28 385 067 Kr 33 490 600 Kr 34 181 667 Estimert kostnad pr. leilighet Kr 193 096 Kr 227 827 Kr 232 528 Estimert låneopptak Kr 20 800 000 Kr 25 500 000 Kr 25 400 000 Økning i felleskostnader pr. 01.07.15 18% 23% 23% Økning i felleskost. 3% - inflasjonsjustering 01.01.2019 01.01.2019 01.01.2019
9. Kostnadsoverslag Grunnpakke ØKNING I % 18% 3% Leie pr. 01.01.15 2.halvår 2015 1.halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn 1.058 1.248 1.286 228 2-roms gj.sn 2.684 3.167 3.262 578 3-roms gj.sn 3.405 4.018 4.138 733
9. Kostnadsoverslag Tilleggspakke 1 ØKNING I % 23% 3% Leie pr. 01.01.15 2.halvår 2015 1.halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn 1.058 1.301 1.340 282 2-roms gj.sn 2.684 3.301 3.400 716 3-roms gj.sn 3.405 4.188 4.314 909
9. Kostnadsoverslag Tilleggspakke 2 ØKNING I % 23% 3% Leie pr. 01.01.15 2.halvår 2015 1.halvår 2019 Kr. tillegg 1-roms gj.sn 1.058 1.301 1.340 282 2-roms gj.sn 2.684 3.301 3.400 716 3-roms gj.sn 3.405 4.188 4.314 909
Sparebad Aksjonærer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti (5 år) etter dagens krav, må dokumenteres. Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller aksjonær. Ønske om sparebad vurderes på førbefaring.
Tilbakeføring av standard Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. All tilbakeføringer belastes boligselskapet opptil ett maks beløp pr. andel.
9. Mulig fremdrift GF 29.04.2015 Beskrivelse, tilbudsdokumenter 3. kvartal 2015 Tilbudsutsendelse 3. kvartal 2015 Anbudsinnlevering 4. kvartal 2015 Kontrahering anbudsvurdering, oppklarende møter, kontraktsforhandlinger 4. Kvartal 2015 Oppstart, informasjon befaringer 1. kvartal 2016 Ferdigstillelse 4. kvartal 2016
9. Gjennomføringsfasen Etablere rigg, opprette toalettprovisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i alle leiligheter Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid
9. Rollefordeling Boligselskapet ved styret/valgt byggekomité er byggherre. Prosjekt og byggeleder engasjert av boligselskapet. Totalentreprenør med ansvar for gjennomføringen.
Spørsmål?