NOTAT ved offentlig ettersyn DATO: 24.07.2015 1.1 INNLEDNING Tidligere behandlinger og saksprosess plan for Kjerrberget sørvest B8-B12 og BA1 med planid 0518 (heretter Kjerrberget Sørvest): Varsel om oppstart 18.09.2012. Behandling før offentlig ettersyn 16.10, sak 124/13. Offentlig ettersyn 29.10.2013 10.12.2013. Det kom innspill fra: 1. Avinor, brev, datert 22.11.2013 2. Sola kommune, Kommuneoverlegen, brev, datert 25.11.2013 3. Fylkesrådmannen, brev, datert 05.12.2013. 4. Fylkesmannen, brev / innsigelse, datert 05.12.2013, 5. Lyse, brev, datert 05.12.2013, 6. Sola kommune, Kommunalteknikk, brev, datert 9.12.2013, 7. Stein og Åshild Svennevik, mail, datert 10.12.2013, 8. Sola kommune Byggesaksavdelingen, internt notat, datert 19.12.2013, Det kom innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland, men Fylkesmannen har trukket innsigelsen etter at planforslaget ble endret i tråd med innsigelsens innhold. Forslagstillers svar og rådmannens vurdering av de ulike merknadene er oppsummert i foreliggende notat, som er vedlegg til saksforelegget til 2.gangsbehandling Kjerrberget Sørvest. 1.2 omfatter rådmannens generelle kommentar. Tema som går igjen i flere merknader er omtalt felles under pkt 1.2. For Kjerrberget sørvest er det lekeplasser, tetthet, og planens kvaliteter med hensyn til grønt, landskap og urban arkitektur. 1.3 omfatter rådmannens kommentar til de ulike merknader 1.4 omfatter rådmannens oppsummering. 1.2 RÅDMANNENS GENERELLE KOMMENTAR 1.2.1 Lekeplasser I forbindelse med høring av plan Kjerrberget Sørvest, kom det innsigelse fra Fylkesmannen. Innsigelsen fra Fylkesmannen rettet seg mot planens kvaliteter og muligheter for barn og unge, og spesielt til lekeplasser (antall og lokasjon, spesielt i nordre deler av detaljplanen). Fylkesmannen har bedt Sola kommune å sikre at arealene avsatt til lek er store nok og egner seg til lek og opphold for ulike aldersgrupper.
Sola kommune har forespurt Norconsult, som er konsulent, om å spesifisere areal avsatt til lekeplasser for hele områdeplanen og om nødvendig gjøre endringer i planforslaget. Norconsult har oppsummert arealene i eget notat (se eget vedlegg til saksforelegg). Kort sammendrag notat om lekeplasser Notatet viser hvor, og hvor mange nærlekeplasser (sandlekeplasser), områdelekeplasser (kvartalslekeplasser) og aktivitetsflater som skal etableres, eller hvor disse allerede er oppført i overordnet plan 0368. Notatet er vedlagt tegninger, som viser størrelse og beliggenhet av planlagte og foreslåtte utvidelser av lekeplasser. Utvidelsene av lekearealene i grøntområdet utgjør 3.500 m2. Arealet til områdelek blir totalt 9.860 m 2, og inneholder 5 kvartalslekeplasser mellom 716 m 2 og 2.947 m 2. Rådmannens vurdering Rådmannen har vurdert foreslåtte løsninger vedrørende plassering av nærlekeplasser/sandlekeplasser og områdelekeplasser/kvartalslekeplasser. Nærlekeplasser Følgende gjelder. Regionalplan for Jæren 2013-2040 - Krav er 1 sandlekeplass, minimum størrelse 150 m2 per 4-25 boliger, med maksimum avstand til bolig 50 meter. Kommuneplan 2011-2022 - Krav er 1 sandlekeplass, minimum størrelse 200 m2 per 4-25 boliger, med maksimum avstand til bolig 100 meter. Plan 0518 omfatter 266 boliger og skulle dermed hatt 11 sandlekeplasser. Planen har 8 sandlekeplasser. Alle har avstand til bolig under 100 meter. Rådmannen vurderer likevel at det totale arealet til nærlek er tilstrekkelig. Alle nærlekeplasser som etableres ligger innenfor 100 meter fra boligene. De foreslåtte nærlekeplassene er ofte større enn minstekravet: alle nærlekeplasser er mellom 204 m 2 og 709 m 2 og 5 av 8 nærlekeplasser er større en 300 m 2. Kartet med avstand til nærlekeplasser viser også en god fordeling innenfor planområdet. Kvartalslekeplasser Områdeplan 0368, med sine detaljreguleringsplaner 0425, 0447 og foreliggende plan 0518 må tilfredsstille krav til kvartalslekeplasser. Planområdet legger til rette for 429 boliger. Regionalplan for Jæren 2013-2040 - Krav er 1 kvartalslekeplass per 25-200 boliger, minimum størrelse 1.500 m2, med maksimum avstand til bolig 150 meter. Kommuneplan 2011-2022 - Krav er 1 kvartalslekeplass per 25-100 boliger, minimum størrelse 2.000 m2, med maksimum avstand til bolig 400 meter. Med 429 boliger innenfor planområdet, tilsier dette 3 kvartalslekeplasser iht. Regionalplan for Jæren og 5 iht. Kommuneplan 2011-2022. Planforslaget legger til rette for 5 kvartalslekeplasser: o_lek 3, 1.075 m2; o_lek 4, 2.947 m2; o_kvartalslek 3, 2.940 m2; o_lek 5, 710 m2; o_kvartalslek 4, 2.189 m2.
Rådmannen vurderer at planforslaget møter kravene i Regionalplan for Jæren. Antall kvartalslekeplasser er tilstrekkelig, men arealene til 2 av de 5 kvartalslekeplassene er mindre enn minste krav (1.500 m2). Likevel vurderer rådmannen at planforslaget i sin helhet har tilstrekkelig areal avsatt til lek: de 2 minste lekeplassene ligger nær hverandre, og sør og nord ligger det 2 store lekeplasser (o_lek 4 og o_kvartalslek 3) som er nesten 1.000 m 2 større enn minstekravet i gjeldende Kommuneplan. Rådmannens konklusjon Planbestemmelser og plankart må endres. Planområde 0518 utvides med arealer til lek i overordnet plan 0368. I tillegg kommer utbyggingsavtaler. Dermed sikrer kommunen at kravene blir etablert. Det foreslås følgende endringer: plankartet blir utvidet med o_lek 4, o_kvartalslek 3, o_lek 5 og o_ kvartalslek 4; planbestemmelser suppleres mht nevnte arelaer; 2 krav om rekkefølge i utbygging blir endret slik at brukstillatelse for nye boliger kan gis etter at nevnte kvartalslekeplasser og sandlekeplasser er opparbeidet. 1.2.2 Tetthet Gjeldende overordnete plan. Tabellen nedenfor viser hvor mye boliger det tillates i overordnet plan 0368. I sak 05/202 30.08.2007 ble områdeplan 0368 revidert. Barnehagen er flyttet noe nordover. Derfor er det tillatt å bygge maksimalt 17 boliger i delfelt B10, og 18 boliger i nytt delfelt B13 (som var BA1 først). Plan 0368 legger altså til rette for 277 boliger. Planbeskrivelse, som ble oversendt til førstegangsbehandling, beskriver at det skal etableres maksimalt mellom 233 og 266 boliger. Tabellen viser hvordan disse boenheter skal være fordelt over de forskelige felter. Feltnavn i gjeldende områdereguleringsplan Antall boliger område- Reguleringsplan Feltnavn i planforslag til detaljreguleringsplan Antall planlagte boliger pr felt i detaljreguleringsplan Planlagte boliger forslag mot gjeldende plan. B8 65 BB1, BK2 BK3 56-63 - 2-9 mindre enn tillatt B9 20 BK4, BK5, BK6, BK7, BK8, BK9 og BK 10 B10 35 (17 etter planendring i sak 05/202. 30.08.2007) BK 11, BKL 12, BK 13 27-30 + 7 - + 10 mer enn tillatt 9-8 B11 10 BK14, BB15 18-21 + 8 - + 11
BA1 (B13) 12 (18 etter planendrin g i sak 05/202 30.08.200 7) 153 BB16, BB17, BB18, BB19 BB20, B12 135 277 233 266 123-143 -30 - -10 Vurdering Tabellen viser følgende. Felt B8 vil bebygges med lavere tetthet: mellom 2 og 9 boenheter færre. Felt B10 legger til rette 10 boenheter færre. Kombinert felt BA1-B12, som hadde bestemmelse B13 i august 2007, legger til rette for et mye lavere antall boliger: mellom 10 og 30 boenheter mindre enn opprinnelig planlagt for disse felt. Felt B9 vil bli bebygd tettere: det er planlagt mellom 7 og 10 boenheter flere. Felt B11 legger til rette for 11 boenheter flere, Planen legger til rette en samlet TU på cirka 73 %, med boligtetthet mellom 6.4 og 7.2 bolig/daa. Planforslaget i sin helhet er i tråd med områdeplanens maksimum antall boenheter innenfor planområdet, selv om det i følge detaljreguleringen ikke stemmer helt nøyaktig med antall enheter pr felt. Rådmannen vurderer foreslått tetthet og fordeling av antall boenheter som passende på Kjerrberget. Planen legger opp til mindre tettere bebyggelse i feltene B8, B10 og B13, men noe tettere bebyggelse i feltene B9 og B11. Det vil bli etablert opp til 21 boenheter mer enn opprinnelig planlagt på disse feltene. Planområdet ligger innenfor høyverdig kollektivakse og ganske nær Forus, Sola sentrum og flyplassen. Planområdet kan karakteriseres som urbant, og tåler de foreslåtte tettheter. Ny kommuneplan 2015-2026, åpner for tilsvarende tetthet. Følgende gjelder. Solforhold (eget vedlegg) viser at uteoppholdsareal til boliger og lekeplasser får nok sol. Vindforhold er tilfredsstillende, eventuelt med skjermende tiltak. Notat lekeareal viser at det er nok areal til lek for ulike aldersgrupper i nærheten av planlagte boliger. 3D analyser gir et greit inntrykk av utbyggingen. Parkeringsanalysen viser at planen vil legge til rette for tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Det vises saksforelegg hvor de ulike emnene utdypes. Planbestemmelsene legger til rette for et fleksibelt antall boenheter. Volumene er nøyaktig regulert med antall etasjer, byggehøyde og gesimshøyde. Rådmannen vurderer fleksibiliteten i antall boenheter, og spesielt fleksibiliteten i antall boenheter i blokkbebyggelsen, som positivt. Planen har en gjennomføringshorisont på 10 år. Spesielt i utbyggingen av blokkleilighetene er det ønskelig å ha noe fleksibilitet vedrørende antall boenheter, slik at
utbygger kan tilpasse seg ivareta aktuelle markedet (behov), og planen blir lettere gjennomførbar. Dispensasjonssaker kan unngås. Gjennomførte sol - og vindforholdsundersøkelser og andre analyser (for eksempel lekeareal, parkeringsdekning) viser at foreslått antall boenheter kan etableres uten ulemper for eksisterende og nye innbyggere. 1.2.3 Planens kvaliteter med hensyn til grønt, landskap, og urban arkitektur Planen legger til rette for å etablere ett høyverdig urbant bomiljø og i størst mulig grad et bilfritt boligområde. Sentralt ligger et gatetun som fungerer som ryggrad og går fra sør, langs barnehagen, til de nordlige boligfeltene. Bebyggelsesplanen utformes med lamellstruktur. Lamellene ligger i vifteformige strukturer innenfor planområdet. Mellom byggefeltene ligger det gangstier. Langs disse stiene ligger det små grøntarealer som sammen med ubebygde deler av de private tomtene gir uformelle arealer til lek. De tversgående, og bilfrie stiene, sammen med de små grøntarealene, overordnet grønnstruktur, lekearealer og friområder, blir en del av samlet grøntareal. Grøntområdene i planområdet 0518 må ses i sammenheng med det sentrale grøntdraget i overordnet reguleringsplan 0386, vest for planområdet. De felles og private arealene på tvers av hovedgatetunet bidrar til luft i bebyggelsesplanen, og vil i tillegg gi uformelle urbane kvaliteter (lek, møteplass). Fordelingen av antall boliger i nordre og søndre deler av planen 0518 viser at tettheten i gjennomsnitt vil være omtrent som planlagt i opprinnelige reguleringsplan 0386. Arbeidsmøter etter høringsfristen har ført til små planendringer, slik at kvaliteten rundt barnehagen har blitt bedre og tryggere for barn og unge. Parkeringsplassen ved barnehagen er flyttet østover, slik at det er ikke nødvendig at bilister må krysse bilfritt gatetun. Noen av rekkehus har byttet plass med den tidligere parkeringsplassen. Rådmannen har vurdert om det er mulig å flytte få rekkehus i feltene BK26 og BK6, slik at planen blir litt mer åpen, men fant ikke muligheter til dette. Overordnet plan legger til rette for friområde i sørøst. Flytting av rekkehus hit er derfor umulig. Rådmannen har i overordnet plan allerede vurdert at Kjerrberget Sørvest kan legge til rette for inntil 277 boliger. Planforslaget legger til rette for mellom 235 og 266 boliger, altså noe mindre enn i områdeplanen. Oversendt 3D analyse og illustrasjonsplan, sol og skyggeanalyse (alle egne vedlegg) viser et greitt forhold mellom byggehøyde og bredde av (samlet) areal til gatetun og private uteoppholdsareal. Rådmannen vurderer at lekeplasser og friområder i samsvar med gatetun vil fungere som et sentralt grøntdrag. Tettheten er i samsvar med overordnet plan og de vesentlige kvalitetene er tilstrekkelig utarbeidet og ivaretatt. 1.2.4 Rådmannens konklusjon Rådmannen konkluderer med at: Planen legger til rette for tilstrekkelig lekeareal. Fleksibilitet mht antall boliger er tilpasset eventuelle endringer i markedet. Antall boliger (266) vil ikke overskride maksimum antall boliger slik det ble vedtatt i overordnet plan. Konsekvenser av både maksimum antall boliger og maksimum byggingsmasse er vurdert tilstrekkelig og sikret i bestemmelsene.
Foreslått bebyggelsesplan er av høy kvalitet og legger til rette for et høyverdig og urbant bomiljø. Planens tetthet tilpasser planens beliggenhet langs kollektivakse, og nær arbeidskonsentrasjoner på Forus, flyplassen og i Sola sentrum. Mindre endringer i planforslaget etter høring fører til bedre kvalitet på utearealer, spesielt for barn og unge. 1.3 INNKOMNE MERKNADER VED HØRING 1.3.1 AVINOR, brev datert 22.11.2013. a. Planområdet ligger under horisontalflaten til Stavanger lufthavn, Sola. Horisontalflaten ligger på kote 53,4. moh. Avinor ønsker at totalhøyden på boligbebyggelsen, heistårn inkludert, ikke overstiger horisontalflate. Det må derfor i tillegg til maksimal gesimshøyde i bestemmelsene også angis en maksimal mønehøyde for hvert boligformål, som ikke kommer i konflikt med horisontalflaten. b. Utbyggingen vil, i henhold til plankart og med byggehøyder i tråd med bestemmelsene, ikke bryte byggerestriksjoner for flynavigasjonsinstallasjoner på lufthavnen. Derfor kan 3.11 utgår fra bestemmelsene. c. 3.12 vedrørende bruk av kran under byggearbeider må fortsatt stå i bestemmelsene. a. Rådmannen endrer bestemmelsen. Det angis nå mønehøyde i bestemmelsene for hvert boligformål. b. Rådmannen tar merknad til følge og en del av 3.11 tas ut fra bestemmelsene.. c. Rådmannen tar merknad til følge. Rådmannens konklusjon Pkt a,b, og c innarbeides i planbestemmelsene. 1.3.2 Sola kommune Kommuneoverlegen, brev datert 25.11.2013 a. Adkomst til barnehagen krysser bilfritt gatetun mellom boligene og grøntområder. Der vil det være trafikk av både ansatte, foreldre og nyttetrafikk. I tillegg kommer renovasjonsbil i gatetun til renovasjonsanlegg 4. Kommunen ber om å sikre området mot ulykker. b. Blokk BB1 skal fungere som en buffer mellom boligområdet og veien. Ved planlegging av boliger i blokken bør soverom og stue ikke plasseres på støyutsatt side. I tillegg vil utenpåliggende altangang mulig være forstyrrende. a. Etter høring har det vært flere arbeidsmøter med forslagsstiller om endringer i trafikale forhold ved gatetunet. Det vises til pkt. 1.2.3 i foreliggende notat, og pkt. 3.6 i saksforelegg. Parkeringsplassen er nå flyttet til andre side av gatetunet. Renovasjonsanlegg er blitt vurdert på nytt. Parkeringsplassen skal fungere for av- og påsetting. Det vil være trygt for barn og unge som går gjennom gatetunet. Det er regulert inn i bestemmelsene at det ikke er tillatt å kjøre personbiler i gatetun, kun utrykningskjøretøy, renovasjonsbil og personbiler med tung varelevering eller flyttetransport er tillatt. b. Rådmannen vurderer at planbestemmelsene sikrer tilfredsstillende støyforhold til eksisterende og nye boliger. Dette er tatt inn i planbestemmelsene 2 og 3.05. Leilighetenes planløsning avklares nærmere ved prosjektering.
Rådmannens konklusjon Pkt. a og b tas til følge. 1.3.3 Fylkesrådmannen, brev datert 05.12.2013 a. Forslag til detaljregulering for feltene B8 B12 og BA1 er i samsvar med hovedformålene i overordnet plan. b. Planforslagets viktige grep er å etablere en kompakt utbygging som bindes sammen av et bilfritt gatetun. Dette gir høy arealutnyttelse med mange små lekeplasser / uteoppholdsrom i tilknytning til gatetunet. Planen innholder kun 9,5 m 2 pr. boenhet, svært lite i forhold til kommunens norm på 30 m 2. Det er påpekt at en større kvartalslekeplass grenser opp til detaljplan og vil være en naturlig del av lekeplasstilbudet. Gatetunet er også åpnet for lek. Fylkesrådmannen vurderer at arealkravene er tilfredsstilt. c. Mye av grøntareal mellom bygningene fremstår som restareal. Det anbefales en bedre gjennomgang av planforslaget så det kan skapes breiere øst-vest grøntkorridorer. d. Planen tar gode grep for trafikksikre løsninger ved at bilkjøring og parkering samles i utkanten av planområdet. Parkeringsdekningen er strammet inn i forhold til overordnet plan, og bidrar i transportarbeidet til å styrke kollektiv og gang-/sykkelbruk. Planområdets beliggenhet bidrar også til begrensing av privatbilbruken. e. Fylkesrådmannen savner en faglig vurdering av i hvilket omfang bygninger påvirker vindforholdene i området, og da særlig gatetun og øvrige uteoppholdsareal. a. Tas til orientering. b. Tas til orientering. c. Rådmannen viser til generell vurdering pkt. 1.2 i foreliggende notat. Rådmannens vurdering er at foreslått bebyggelsesplan er i tråd med overordnet plan og legger til rette for tilstrekkelig areal for lek i ulike aldergrupper. d. Tas til orientering. e. Norconsult har utredet vindforholdene, se vedlegg til saksfremlegg. Rapporten viser at utforming og plassering av rekkehusene og boligblokkene ved Kjerrberget sørvest for det meste er gunstig i forhold til de dominante vindretningene. På bakkeplan vil byggenes design hjelpe til med å skape gode vindforhold ved gatetun og på fellesområder. Lokalt er planområdet utsatt for vind fra nordøst, men det forventes ingen kritiske problem. I den sørlige delen av planområdet anbefales vindskjerming nord for rekkehusene, samt for de nordøstlige svalgangene på boligblokkene i den sørlige delen av planområdet. Rådmannen har vurdert notatet som tilstrekkelig, men foreslår å tilføye i planbestemmelsene at vindskjerming er tillatt. Rådmannens konklusjon Pkt a,b,d tas til orientering. Pkt.c og e tas til følge. 1.3.4 Fylkesmannen, brev datert 05.12.2013 a. Et sentralt tema knyttet til planen er hensynet til bokvalitet, samt barn og unge. Tett bebyggelse fordrer at det legges til rette for gode uteoppholdsareal, lekeareal og grøntareal til barn med ulik alder. Hoveddelen av grøntområde i planen er lokalisert på ett område og er vist med hensynssone bevaring naturmiljø. Lekearealene er fordelt på mindre lekeplasser som er knyttet til hvert husrekke/blokk. I nordlige delen av planområdet finnes relativt lite lekeareal. Kommunen skal sikre at arealene avsatt til lek er store nok og egner
seg for lek og opphold for ulike typer lek på ulike årstider og til ulike aldersgrupper. Fylkesmannen fremmer innsigelse, fordi Lekearealene i den nordlige delen av planområdet er for små og ikke egner seg godt nok til lek, noe som er i strid med gjeldende retningslinjer. a. Rådmannen viser til pkt. 1.2.1 i foreliggende notat, og eget vedlegg, som viser planendringer med hensyn til areal for lek. Sola kommune har sendt fylkesmannen et brev med anmodning om å trekke innsigelsen, når foreslåtte endringer er implementert. Fylkesmannen har trukket innsigelse: foreslåtte endringer ivaretar hensynet til barn og unge i tråd med de rikspolitiske retningslinjene. Brev vedrørende innsigelsen er vedlagt dette notatet. Rådmannens konklusjon Pkt a. er innarbeidet i planbestemmelser og plankart. 1.3.5 Lyse, brev datert 05.12.2013 a. For å kunne forsyne strøm til hele området, må det etableres en ny nettstasjon i området o_ra1, i tillegg til den eksisterende. Det må reguleres inn et areal på 5X5 meter, og dette også må fremkomme i reguleringskartet og bestemmelser (Teknisk Infrastruktur). Stasjonen og tilhørende kabelnett må være satt i drift før boligene tas i bruk. b. Lyse gjør oppmerksom på eksisterende nettstasjon, kabler og linjer innen området. c. Lyse gjør spesielt oppmerksom på eksisterende 132 kv kabel som går langs Skadbergveien. a. Felt o_øk1 legger til rette for nettstasjon. Det er tilføyd planbestemmelse om nettstasjon ( 4.07). For å sikre at stasjoner og tilhørende kabelnett vil være satt i drift før boligene tas i bruk, er dette tatt inn i planbestemmelsene. b. Tas til orientering c. Tas til orientering. Rådmannens konklusjon Pkt a. er innarbeidet i planbestemmelser og plankart. 1.3.6 Sola kommune Kommunalteknikk, brev datert 09.12.2013 a. Sola kommune, kommunalteknikk synes passasje for renovasjonsbiler gjennom lek 4 kan virke trang. Det må være rom for lastebil til å manøvrere og ta seg frem. b. Veger til felles gatetun nord for barnehage kan virke som trange og lite fremkommelige for større utrykningskjøretøy. a. Det har vært arbeidsmøter med Sola kommune, avdeling Kommunalteknikk. Forslagstiller har utarbeidet sporingsanalyse (vedlegg i saken) som viser framkommelighet for søppelbil og utrykningskjøretøy fram til de ulike renovasjonsanleggene. Etter ønske fra kommunalteknikk er gatetun justert for å bedre framkommelighet for lastebil i gatetunet, og adkomstgatene er regulert som offentlige veier. Rådmannen vurderer valgt løsning som effektiv. b. Det vises til pkt. a.
Rådmannens konklusjon Pkt.a og b. er innarbeidet inn i planbestemmelser og plankart. Vedlegg om sporingsanalyse følger saksforelegg. 1.3.7 Stein og Åshild Svennevik, Eikestubben 8, Sola mail datert 10. 12.2013 a. Reguleringsplan viser at feltene BK24, BK26 og BK27 ligger i friområdet. Det aksepteres ikke at boligfelt strekker seg inn på friområde. b. Det aksepteres ikke at det bygges høyere enn det som er angitt på opprinnelig reguleringsplan. Boligblokker BB16, BB17,BB18, BB19 og BB20 må ikke ha flere etasjer enn 4 etasjer. c. Blokkene BB16 til og med BB20 må ha lavest mulig høyde i forhold til det som er nødvendig. d. Blokkene BB 18 til og med BB20 må senke høyden mot sørøst, tilsvarende det som vises for blokk BB17. e. Feltene B23, BK24, BK25, B26, BK27 må justeres slik at de ligger parallelt med feltene BK21 og BB20. Dette vil passe mye bedre inn med eksisterende bebyggelse. a. Feltene BK 24, BK26 og BK 27 tar til sammen maksimalt 34 m2 av det areal som tidligere er regulert til offentlig friområde. Likevel legger detaljregulering 0518 til rette for å etablere enda mer offentlig friområde enn opprinnelig planlagt: det tilbakeføres cirka 900 m 2 til offentlig friområde. Rådmannen vurderer valgt planløsning som effektiv og tilpasset til Kjerrberget utviklingsområde. Foreslått arealkompensasjon bidrar tilstrekkelig til de politiske målene i kommuneplanen og overordnet områdeplan for Kjerrberget sørvest. b. Blokkene og bebyggelsen forholder seg til overordnet reguleringsplan 0368. I denne planen er det regulert at mot nordvest og nordøst skal bebyggelse ha 2 etasjer, mot sørøst er det tillatt opp til 4 etasjer. Planlagt boligbebyggelse skal ha 4 etasjer mot sørøst og alle blokkene skal ha 2 etasjer mot nordvest nordøst. Blokk BB16 skal ha 3 etasjer mot nordvest, i tråd med overordnet områdeplanbestemmelser. Det er planlagt sokkel under bebyggelse. Sokkel skal ikke brukes til boligfunksjoner, men kun til bod, parkeringsanlegg eller andre funksjoner i tillegg til boligformål, f.e. heis, adkomst osv. Dette er i tråd med TEK 6-1: tilleggsdeler regnes ikke med i etasjeantallet. Rådmannen vurderes derfor at detaljreguleringsplanen er i tråd med områdereguleringsplanen. c. Høyde, som er regulert med antall etasjer, er i tråd med overordnet reguleringsplan. Planbestemmelsene legger i tillegg til rette for gesims- og mønehøyde. d. Områdereguleringen legger til rette for lavere, eller avtrappet tak mot nordvest / nordøst. Foreslått detaljreguleringsplan følger dette prinsippet. e. Områdereguleringen legger til rette for at området skal bygges ut med lamellstruktur. Foreslått detaljregulering legger til rette for dette: det er valgt lamellstruktur i vifteform. Rådmannens konklusjon tas til orientering. 1.3.8 Byggesaksavdelingen Sola kommune, internt notat, datert 19.12.2013 Byggesaksavdelingen har følgende merknader:.
a. Det bør vises eksisterende bebyggelse utenfor og innenfor planområdet. Eventuelt med tegnforklaring rives, hvis bebyggelse skal rives. Tittelfelt bør være felles standard. b. 3.03. Boligbygg med 3 etasjer eller flere skal ha heis, og tilgjengelige boenheter. c. 4.01.01 Foreslått å ta med setning i forbindelse med søknad om byggetillatelse etter plassering av bygg og tomtegrenser tillates justert med inntil 0,5. d. 04.02.01. Det er uklart om det stilles krav til takform og vinkel for pulttak. e. Det er uklart om sykkelparkering ved hovedinngang kan være overdekket, og om overdekket sykkelparkering kan overskride byggegrensen. f. Ifølge TEK 6-1 regnes ikke garasjeanlegg (tilleggsdel) med i etasjeantallet, dersom himlingen er lavere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. a. Merknad er tatt til følge. Plankart er revidert. Bestemmelsene er utformet slik at eksisterende enebolig kan beholdes eller det kan bygges 4 rekkehus på tomten. b. Merknad er tatt til følge. Planbestemmelsene er revidert. c. Det vises til pkt. b. d. Det vises til pkt. b. e. Plankart er revidert og viser parkeringsformål for sykkel. Det vises også til pkt. b. f. Tilleggsfunksjoner skal ikke regnes med i etasjeantallet. Rådmannens konklusjon Pkt.a til og med.f. er innarbeidet i planbestemmelsene og plankart. 1.4 OPPSUMMERING OG TILRÅDNING Etter rådmannens vurdering av mottatte merknader og arbeidsmøter er planforslaget endret. Endringer er oppsummert nedenfor: Plankart Lekearealer Nærlekeplasser (sandlekeplasser) I nord er det etablert ny lekeplass LEK 1A. Tidligere LEK 2a og 2b i gatetun er fjernet og erstattet av en større lekeplass LEK2. Lekeplass LEK 3 er flyttet ut mot friareal. Dette medfører at det samlede areal avsatt til nærlekeplasser er økt med ca 500m2 i den nordlige del av planområdet. Kvartalslekeplasser. Areal avsatt til kvartalslekeplass i overordnet plan 0368 er økt med utvidelse av kvartalslekeplass i nord og etablering av kvartalslekeplass i sør. Opparbeidelse er sikret i rekkefølgekravene. Boliger Antall leiligheter og rekkehus er opprettholdt. I nord er rekkene fra BK4 til og med BK12 justert med hensyn til plassering og antall boliger i de enkelte rekker, for å øke areal til sandlekeplasser og for å gi bredere passasjer mellom gatetun og friareal i vest. I sør er rekkenes plassering justert for å gi bredere passasjer mellom gatetun og friareal i vest. Parkering For parkeringsarealene er det foretatt følgende endringer:
Barnehageparkering PP4 er flyttet til østsiden av gatetun og det er etablert enveiskjørt av- og påsettingsplasser. Antall P-plasser er økt fra 20 til 27 plasser. PP3, fellesparkering for rekkehusene BK11 og BK 12, er redusert fra 15 til 10 plasser. Det er i plankart avsatt areal til sykkelparkering ved boligblokker og barnehage. Gater Vei inn til barnehage er tatt ut, så gatetun ikke brytes av vei. Adkomstgatene er endret fra felles gater til offentlige gater. I sør er o_sgs2 utvidet fra gang/sykkelvei til gate 5 meter, for å gi adkomst for renovasjonsbil og evt. flyttebil, uten å krysse gatetun ved barnehage. Renovasjon RA 2 er flyttet som følge av endring parkering til barnehage. RA 3 og RA4 er justert for å tillate renovasjonsbil å parkere på siden av anlegg. Reguleringsbestemmelsene Bestemmelsene er justert i henhold til endringer i plankart. Bestemmelsene er komprimert. 2 Utvidet rekkefølgekrav vedr kvartalslekeplasser 2 Utvidet med avsnitt om tilstrekkelig brannvannforsyning 3.01 Utvidet med avsnitt om radonsikring 3.03 Universell utforming endring formulering 3.04 Energiforsyning endret i tråd med TEK 2015 og ny bestemmelse som sikrer tilknytning til fjernvarme. 3.06 Utvidet bestemmelser vedr matjord. 3.08 Utvidet bestemmelse om konstruksjoner nær rørledninger mm 3.09 Utvidet bestemmelse om krav om fordrøyningsmagasiner og flomveier 3.10 Utvidet bestemmelse om redegjørelse for flomveier og ledningsnett 3.11 Byggerestriksjoner utgår 3.12 Ny bestemmelse om vindskjerming. 4 Bestemmelsen er komprimert og feltnavn justert. Boligantall og rekker i BK er justert. 4.02.01 Antall sykkeloppstillingsplasser er justert. 4.02.01 Det er tilføyd avsnitt om sykkeloppstillingsplass i hage ved rekkehus. 4.02.06 Bestemmelser justert så eksisterende enebolig kan bli stående, alternativt erstattes av 4 rekkehus. 4.07 Nettstasjon. Det er tilføyd regulering om nettstasjon. 5.01 Endret bestemmelse. Adkomstveier regulert som offentlige veier. 5.02 Gatetun oppdeling endret fra 3 til 4 gatetun. 5.06 Utvidet bestemmelse. Barnehageparkering PP4 er reservert for barnehage på hverdager fra 0700 til 17.00. 6 Utvidet bestemmelse. Friområde i sør FNA med krav om bevaring av vegetasjon. 7.02 Ny bestemmelse. Spesialområde bevaring naturmiljø, FNA1 7.03 Ny bestemmelse. Infrastruktursone, fordrøyningsmagasiner.
Vedlegg: Innsigelse fylkesmannen
Fylkesmannen trukket innsigelse