Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO MROD-15/6299-1 36968/15 07.04.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) / 14.04.2015 Stavanger formannskap / 16.04.2015 Stavanger bystyre / 20.04.2015 INNBYGGERFORSLAG OM MULIGHET FOR STUDENTBOLIGER I HERMETIKKEN Forslag til vedtak: Stavanger bystyre avslår innbyggerforslaget om å utrede studentboliger i Hermetikken. Sammendrag Bystyret bes om å ta stilling til hvorvidt innbyggerforslaget om å utsette bystyrets vedtak om å selge Hermetikklaboratoriet og skole for å utrede mulighet for studentboliger skal avvises. Stavanger kommune har mottatt et innbyggerinitiativ 27.01.2015 fra Stavanger Arkitektforenings styreleder Alexandria Algard med til sammen 302 underskrifter, om en utsettelse i salget av hermetikklaboratoriet og fagskolen for å utrede mulighet for å etablere studentboliger her. Initiativet er senere supplert med brev fra Per Th Grimnes, 6.3.2015 (vedlegg 3) som redegjør nærmere for mulighet for bruk av studenthybler i hermetikkfagskolen med argumenter knyttet til behov, beliggenhet, byggets egnethet samt en redegjørelse for økonomien i prosjektet. Brevet har også vedlagt skisser utarbeidet av Brandsberg-Dahls arkitekter datert 06.02.2015. Arkitekten har her vurdert potensial og egnethet av Hermetikkfagskolen for studentboliger (Hermetikklaboratoriet eller byggetomten ved siden er ikke vurdert). 1
INNBYGGERFORSLAG OM MULIGHET FOR STUDENTBOLIGER I HERMETIKKEN Om innbyggerforslag (tidl. innbyggerinitiativ) Endring i kommuneloven fra januar 2015 sier følgende om innbyggerinitiativ: I medhold av kommuneloven 39 a kan innbyggere fremme forslag til kommunestyret på visse vilkår. Det har hittil ikke vært spesifisert i loven hvilket organ som skal ta stillingen til om forslagene skal avvises. Endringen innebærer at kommunestyret selv må treffe avgjørelse om et innbyggerforslag oppfyller vilkår for realitetsbehandling. I tillegg skifter ordningen navn fra innbyggerinitiativ til innbyggerforslag. Bakgrunn for saken Bystyrevedtak om salg av Hermetikken 10.09.2012 vedtok bystyret i sak om ekstraordinært eiendomssalg å selge Hermetikken dvs. Eiendommene omfatter Gnr/bnr 58/35 Hermetikkfagskolen, gnr/bnr 58/928 (Hermetikklaboratoriet) og gnr/bnr 58/300 (byggetomt) med et samlet volum/utbyggingsvolum på over 15 000m2 (iht. nylig vedtatt reguleringsplan). Dette vedtaket er opprettholdt i senere Handlings og økonomiplaner (HØP) 2015-2018, byststyret senest i vedtak for HØP 15.12.2014, der salget av Hermetikken er lagt inn som del av finansieringsgrunnlaget for kommunens investeringer. Kommunen har vurdert ulike kommunal formål i bygningene bl.a. rådhus, kommuneadministrasjon, skole med videre, uten at dette ble funnet formålstjenelig. Også MUST har tidligere gitt uttrykk for at det ikke er fomålstjenelig i forhold til deres drift. I tidligere reguleringsplan, plan 207 var Hermetikken regulert til tjenesteyting og park og rådmannen mente at det var riktig å omregulere eiendommen før salg, slik at en kjøpet/utbygger hadde mer forutsigbarhet i forhold til utviklingen av eiendommen. Byplan anbefalte å utarbeide en områdeplan med krav om detaljert reguleringsplan. Reguleringsplan 2490 Reguleringsplan for området ble vedtatt i bystyret 17.11.2014. 2
Planen legger til rette for bolig, kontor, offentlig eller privat tjenesteyting, samt bevaring av det kulturhistorisk unike miljøet i dette anlegget og samtidig tilrettelegge for ny bruk av bygningene. Eksisterende bygg skal kunne rehabiliteres og videreutvikles med nye tilbygg, mindre fasadeendringer og ved en stadardheving av uteareal. Bebyggelse og interiør som har spesiell kulturhistorisk og antikvarisk verdi skal bevares. I forbindelse med planoppstart og utleggelse har det kommet innspill om andre formål, bl.a. helsehus. Stavanger kommune har i saken redegjort for dette og har vurdert det at det ikke er tilstrekkelig grunnlag for å gå videre med disse forslagene. I reguleringsplanen er bygningene og tomt vist med alternativ bruk og formålet avklares i detaljreguleringen i samarbeid med den utbyggeren som skal utvikle eiendommen. Intensjonen i planen har vært at den som kjøpet bygget skal kunne utvikle et prosjekt med et innhold som gjør at dette kan realiseres innenfor de rammer og krav som ligger i reguleringsplanen, bl.a. til vern. Vedtak i Stavanger bystyret for å styrke Stavanger som studentby Stavanger kommune har som mål å utvikle Stavanger som en attraktiv student og universitetsby. Nedenfor refereres fra ulike vedtak som følger opp dette målet. Stavanger kommune vil når det gjelder oppføring av boliger bidra: Til å få realisert flere studentboliger ved å videreføre samarbeidet med SiS gjennom å stille tomter til disposisjon Fra bystyrets vedtak i forb. med Utbyggingsplan 2011-2015, 26.09.2011 Stavanger kommune vil ha en aktiv rolle i utviklingen av Stavanger som student- og universitetsby og i planleggingen av studentboliger. Kommuneplan 2011-2025, juni 2011. Stavanger kommune vil forskottere Kunnskapsdepartementets bidrag for 200 studentboliger. Budsjettbehandlingen HØP 2013-2016 Universitetsmeldingen, Stavanger bystyre 27.01.2014 3
I «Melding om universitetsbyen Stavanger» ble det forutsatt at det skal utarbeides en egen handlingsplan for studentboliger. Handlingsplanen skal konkretisere meldingens mål og strategier når det gjelder utbygging av studentboliger. Målene er fastsatt i meldingens kap. 8 og de viktigste er: - Minimum 20 % dekning innen 2020-1500 nye boenheter på campusområdet innen 2020 (3000 i 2040) - Kartlegge videreutvikling av eksisterende studentboligområder utenfor campus - Kartlegge nye områder for utbygging utenfor campus - Samarbeid med nabokommunene Studentsamskipnaden i Stavanger (SiS), Stavanger kommune og Husbanken arbeider nå med en handlingsplan for studentboliger som er en oppfølging av Universitetsmeldingen, der bl.a. fremskaffelse av tomter til studentboliger er ett av hovedtemaene. I tillegg til nye modeller for finansering og organisering, for å få opp produksjonen av studentboliger. Bystyret vil få fremlagt forslag til handlingsplan for studentboliger oktober/november 2015. Innbyggerforslaget Alexandria Algard reagerer på at Stavanger kommune skal selge bygningene, som hun mener er usedvanlig godt egnet for studenter. Noe som blir ytterligere støttet om omkring av Per Grimnes og arbeidsgruppen: Lasse Bjerved siv. ark., Bjørn Andersen siv. ark., Torger Karlsen siv. ing og Arne Olsen siv. ing., samt Brandsberg Dahls arkikteter som har vurdert potensiale for studentboliger i hermetikkfagskolen på grunnlag av befaring og tegninger fra kommunens arkiv. De trekker frem Universitetsmeldingen med mål om at Stavanger skal være en av de mest attraktive universitetsbyene. Oppsummering av forslagsstillernes argumenter for studentboliger i Hermetikken : Universitetsmeldingen og satsningen på Stavanger som studentby. Hermetikken som studentboliger vil kunne bidra til å gjøre Stavanger til en mer attraktiv studentby. Byggets egnethet knyttet til byggets størrelse, organisering av bygget, fasader og etasjehøyder. Brandsberg-Dahls arkitekter har på bakgrunn av befaring og tegninger funnet at Hermetikkfagskolen er godt egnet til studentboliger (se vedlegg 2) Beliggenheten studentboliger i Hermetikken vil bidra til å aktivisere nærmiljø og sentrum. I tillegg er der en rekke utdanningstilbud i sentrum (Institutt for musikk, dans og drama, Misjonshøskolen og BI) «Just in time» -og risikoen for at Studentsamskipnaden ikke har tilstrekkelig grunnlag for prosjektsøknader til tilskudd fra kunnskapsdepartementet. Her mener gruppen at Hermetikken kan bidra som grunnlag for søknad fra SiS. Miljøaspektet Bruk av bygninger uten så store behov for endringer, da arbeidsgruppen mener at dersom bygningen innredes til studenthybler kan så godt som all bygningsmessig innredning benyttes. Økonomi Arbeidsgruppen har satt opp et regnskap der de konkluderer med at bygget kan realiseres som studentboliger med en husleie til 3000,- dersom SiS gjennomfører dette og til 3000,- dersom prosjektet gjennomføres av en annen aktør. Forslagstillerne foreslår BATE/OBOS som aktuelle aktører. 4
Status Verdi- og tilstandsrapport, mestertakst 04.02.2015 Stavanger kommune har etter at bystyret godkjente reguleringsplanen for Hermetikkbygningene i 17. november 2014, innhentet en verditakst og tilstandsrapport på bygningene v/ Mestertakst, datert 4.2.2015. Hermetikklaboratoriet + tomt er verdsatt til kr. 40 mill. til sammen og Hermetikkfagskolen er verdsatt til kr. 60 mill. For bygningene heter det i tilstandsrapporten at disse er renoveringsobjekter som krever omfattende utbedringer. Bygningene er i dag nedslitt og tilfredstiller ikke dagens krav til tilgjengelighet, lydreduksjon, brannvern, ventilasjon og isolasjon. Uttalelse fra Studentsamskipnaden (SiS) (vedlegg 4) I forbindelse med innbyggerforslaget har rådmannen bedt SiS om en uttalelse med bakgrunn i at det er SiS som bygger og forvalter studentboligene i Stavanger. SiS er også eneste aktør lokalt som pr. i dag anses som kvalifisert til å motta tilskudd fra kunnskapsdepartementet. SiS var på befaring i Hermetikkfagskolen sammen med representanter fra administrasjon i Stavanger kommune 12.03.2015 og på bakgrunn av denne, samt tegninger, reguleringsplan og tilstandsrapporter har SiS oversendt et notat, datert 20.03.2015 (vedlegg 4). SiS sin vurdering er at prosjektet ikke er realiserbart med de økonomiske og tekniske forutsetninger som foreligger. Tilstandsrapport og annen tilgjengelig dokumentasjon om eiendommen understøtter denne vurderingen. SiS konkluderer videre med at det er mer hensiktsmessig å benytte tilgjengelige ressurser til andre mer realistiske prosjekter og tomter til nye studentboliger. Dette gjelder bl.a.: Campus, Ugleveien/Sandal, aktuelle kommunale tomter i Tjensvoll- og Madlaområdet. Ellers vises til Handlingsplan for studentboliger som bl.a. vil omhandle forslag til studentboligtomter. Rådmannens vurdering og oppsummering Stavanger kommune er en god vertskommune for Universitet. Dette er godt forankret i kommunens overordnede planer, bl.a. Universitetsmeldingen, gjennom ordningen om å tildele tomter (senest i Bjergsted) og forskottering av tilskudd fra Kunnskapsdepartementet. Kultur og byutvikling er i gang med en områdeplan for hele Universitetsområde som bl.a. skal tilrettelegge for 4000 studentboliger og det skal det legges frem en handlingsplan for studentboliger høsten 2015. Når det gjelder Hermetikkbygningene og bygningenes egnethet vil Hermetikkfagskolen være den bygningen som er enklest og bygge om til studentboliger eller andre formål. Byggets struktur er godt egnet til studentboliger. Hermetikklaboratoriet er et svært spesialisert bygg som må bygges kraftig om uansett ny bruk. I tilstandsrapporten heter det imidlertid at bygningene er: renoveringsobjekter som krever omfattende utbedringer. Bygningene er vernet, noe som vil fordyre renoveringen av bygningene. Selv om en ser for seg at studentboliger kan gis en enklere standard og dermed mindre inngrep i eksisterende bygninger, vil innpassing av studentboliger medføre en hovedombygging som utløser teknisk forskriftskrav (energikrav, Universell utforming mv). SiS er i sin uttalelse svært skeptiske til at en renovering og ombygging kan skje innenfor kostnadsrammene som gjelder (se notat fra SiS vedlegg 4). Hermetikkfagskolen og laboratoriet har en fantastisk lokalisering i et av de mest attraktive områdene i Stavanger. Beliggenheten er godt egnet for mange formål, også studentboliger. 5
Utdanningsinstitusjonene i sentrum vil uansett bli godt betjent med de 233 nye hybelsengene som nå ferdigstilles i Bjergsted sammen med eksisterende studentboliger i Misjonsveien og i Badedammen (Store Blå). Når det gjelder tildeling av kunnskapdepartementes tilskudd, ser ikke rådmannen at Hermetikken vil bidra noe mer her enn de planlagte prosjektene som SiS arbeider med. SiS fikk tilskudd til 200 studentboliger i år, nettopp fordi SiS har prosjekter som departementet har tiltro til. Imidlertid er det interessant dersom andre aktører vil bidra med å få opp produksjonen av studentboliger, enten med eller uten kunnskapsdepartementets tilskudd. I handlingsplan for studentboliger arbeides det med å få på plass nye samarbeids- og finansieringsmodeller for utbygging av studentboliger, der bl.a. boligbyggelagene kan være aktuelle samarbeidsparter. Rådmannen mener at miljøargumentene vil være like aktuelle også ved annen bruk av bygningene. Når det gjelder de økonomiske vurderingene som er gjort, vil ikke rådmannen kommentere dette nærmere, men viser til de vurderingene som er gjort av arbeidsgruppen i brev 06.03.2015 (se vedlegg 2), samt SiS foreløpige vurdering (notat fra SiS, 20.03.2015 vedlegg 4). Bystyret skal ta stilling til om de vil avvise forslaget om å utrede forslaget om studentboliger i Hermetikken. Dersom bystyret velger å ta forslaget til etterretning og utrede muligheten for å etablere studentboliger i bygningene vil dette bety: - Det er lite sannsynlig at et salg av bygningene vil ikke kunne gjennomføres i 2015 - Stavanger kommune har foreløpig ingen aktør som vil ta ansvar for å bygge og å drive studentboliger i Hermetikkbygningene. Pr. i dag er det kun SiS som bygger og forvalter studentboliger i Stavanger. Det er kun SiS som kvalifisere for kunnskapsdepartementets tilskudd. Rådmannen er nå i ferd med å forberede et samlet salg av «Hermetikken» i tråd med bystyrets tidligere vedtak, og i hht innhentede verdi- og takstvurdering med en samlet takst pålydende kr 100 mill. Inger Østensjø rådmann Leidulf Skjørestad direktør Grete Kvinnesland saksbehandler Vedlegg: 1. Innbyggerforslag v/alexandria Algard, styreleder i Stavanger Arkitektforening, datert 27.01.2015 2. Underskrifter 3. Brev Fra Per Th. Grimnes datert 06.03.2015 inkl. vedlegg v/brandsberg-dahl arkitekter 4. Notat fra SiS, 20.03.2015 6
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 7