Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L12 2009/626-58 03.09.2013 Inger Helene Kjerkreit Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2013/79 25.09.2013 Kommunestyret 2013/134 10.10.2013 Kommunestyret 2013/159 07.11.2013 Utsendte vedlegg 1 Plankart, datert 05.09.12 og sist revidert 27.05.2013 2 Planbestemmelser, datert 31.08.12 og sist revidert 28.08.13 3 Planbeskrivelse datert 05.09.12 og sist revidert 28.08.13 4 ROS-analyse, datert 22.03.12 og sist revidert 03.12.12 5 Brev fra fylkesmannen av 02.07.2013 Ikke utsendte vedlegg Saksmappe i ephorte nr. 2009/626 Forslag til detaljregulering for "Sanderød Båthavn" - 2.gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Halden kommune legger reguleringsplan for «Sanderød Båthavn» frem for 2.gangs behandling. Hovedformålet med reguleringen er å legge til rette for utvidelse av bryggekapasiteten for Sanderød Vel sine medlemmer. Planen legger videre til rette for etablering av kyststi gjennom området, samtidig som natur- og friluftsverdier sikres reguleringsmessig. Oppstart av planarbeidet ble varslet 21.12.2011. Planforslaget ble fremmet til 1. gangs behandling i hovedutvalg for plan, miljø og landbruk 16.01.2013 (PS 2013/11), og lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 24.01 09.03. 2013. Planforslaget lå ute i to alternativer (A og B). Alternativ A omfattet delt bryggeløsning, mens båtplassene var samlet øst i området i alternativ B. Det har kommet inn 11 høringsuttalelser til planforslaget, hvorav en innsigelse. Etter at alternativ A ikke lenger ble fremmet som et alternativt planforslag og alternativ B (samlet løsning) er omarbeidet har fylkesmannen trukket sin innsigelse. I alternativ B er bryggen flyttet lenger bort fra badeplassen. Det er i tillegg foretatt noen mindre justeringer av reguleringsbestemmelsene som en følge av høringsuttalelsene. Administrasjonen anbefaler at planforslaget egengodkjennes.
Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø anbefaler kommunestyret å fatte følgende vedtak: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til detaljregulering for «Sanderød båthavn», (plan-id G-665). Plandokumentene består av plankart datert 05.09.2012 sist revidert 27.05.2013, bestemmelser datert 31.08.2012 sist revidert 28.08.13 og planbeskrivelse datert 05.09.2012 sist revidert 28.08.2013. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 25.09.2013 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø anbefaler kommunestyret å fatte følgende vedtak: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til detaljregulering for «Sanderød båthavn», (plan-id G-665). Plandokumentene består av plankart datert 05.09.2012 sist revidert 27.05.2013, bestemmelser datert 31.08.2012 sist revidert 28.08.13 og planbeskrivelse datert 05.09.2012 sist revidert 28.08.2013. Saksprotokoll i Kommunestyret - 10.10.2013 Behandling: Øivind Holt tiltrådte møtet igjen. 48 representanter til stede. Saken utsatt. Vedtak: Saken utsatt Saksprotokoll i Kommunestyret - 07.11.2013 Behandling: Erland Aastebøl (H) fremmet rådmannens innstilling. Forslaget fra Aastebøl enstemmig vedtatt.
Vedtak: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til detaljregulering for «Sanderød båthavn», (plan-id G-665). Plandokumentene består av plankart datert 05.09.2012 sist revidert 27.05.2013, bestemmelser datert 31.08.2012 sist revidert 28.08.13 og planbeskrivelse datert 05.09.2012 sist revidert 28.08.2013. Saksutredning: Bakgrunn Planforslaget fremmes av Rambøll AS på vegne av Sanderød Vel. Oppstart av planarbeidet ble varslet 21.12.2011. Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk behandlet reguleringsplanen 1.gang i møte 16.01.2013, sak PS 2013/11, og det ble vedtatt følgende: «Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljregulering for «Sandrød båthavn» (G-665), ut til offentlig ettersyn. Planforslaget legges ut i to alternativer, alternativ A og B. Plandokumentene består av plankart for alt. A og for alt. B, begge datert 05.09.12 - sist revidert 03.12.12, reguleringsbestemmelser for alt. A og for alt. B, begge datert 31.08.12 - sist revidert 21.12.12, planbeskrivelse datert 05.09.12 - sist revidert 03.12.12 og ROS-analyse datert 22.03.2012 - sist revidert 03.12.2012. Behovet for å reservere noen flere båtplasser for allmennheten bør vurderes nærmere (reguleringsbestemmelsene 6).» Planforslaget lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 24.01 09.03. 2013. Vurdering Halden kommune har mottatt 11 uttalelser, hvorav en innsigelse, til planforslaget ved høring og offentlig ettersyn. Disse er oversendt forslagsstiller til kommentar. Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene ligger i planbeskrivelsen under pkt. 6.2. Alle uttalelser er oppsummert og kommentert nedenfor. 1. Norsk maritimt museum, e-post datert 12.02.2013 Har ingen nye uttalelser i saken. 2. Østfold fylkeskommune (ØFK), datert 26.02.2013 ØFK påpeker at arealbehov for anlegg til småbåter bør, som andre viktige formål, avklares gjennom kommuneplanprosessen. De vurderer det som positivt at det gis mulighet til at flere får båtplass ved ett og samme bryggeanlegg, de ønsker ikke delt bryggeløsning (alt. A). Ytterligere 25 båtplasser i tillegg til eksisterende vil ikke være grunnlag for å gå mot søknaden. De foreslår at det kan tillates at bryggen i alternativ B utvides, dersom småbåtanlegget trekkes lenger mot vest og at badeplassen hensyntas i større grad enn i nåværende forslag. ØFK anbefaler at antall båtplasser vurderes på nytt og at antallet båtplasser inn mot badeplassen reduseres. ØFK forutsetter at badeplassen sikres tilstrekkelig mot ny brygge. Fylkeskonservatoren ber om at standard formulering vedr. kulturminner som evt. påtreffes under anleggsarbeid innarbeides i planens bestemmelser.
Planforslaget ble fremmet til 1.gangs behandling og lagt ut til høring i to alternativer da det ble ansett å være vanskelig å klart kunne konkludere med at det ene alternativet var å foretrekke fremfor det andre. Høringsuttalelsene viser også at det er delte meninger om dette. Fylkesmannen har fremmet innsigelse dersom man går for en delt bryggeløsning. Kun alternativ B videreføres derfor. Alt. B er nå justert slik at bryggeanlegget kommer lenger vekk fra badestranda. Landfestet er trukket ytterligere 4 plasser vestover i forhold til opprinnelig planforslag, slik at det nå er de 8 eksisterende plassene nærmest badestranda som tas vekk. I tillegg er løsningen vinklet noe mer mot vest, slik at det blir noe mer åpent foran badestranda. Det er i tillegg lagt inn krav i planbestemmelse 6.4 som sikrer at det ikke kan legges båtplasser med manøvreringsareal inn mot badearealet. Badeplassen hensyntas dermed i sterkere grad. Antall båtplasser som foreslås står i forhold til antall enheter i hyttevelet, samt tre gjesteplasser. Administrasjonen er av den oppfatning at området tåler et slikt antall plasser. En liten reduksjon i antall plasser vil ha liten påvirkning på konsekvensene av tiltaket planen åpner for. Det følger direkte av kulturminneloven at anleggsarbeider skal stanses dersom man treffer på automatisk fredede kulturminner, og det anses derfor ikke som nødvendig at dette i tillegg er nedfelt i planens bestemmelser. 3. Kystverket, datert 07.03.2013 Kystverket minner om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller framkommelighet i farvannet krever tillatelse etter havn- og farvannsloven 27, 1. ledd. Så vidt Kystverket kan se av plankartene, overlapper planområdet delvis areal for biled. Foreslåtte lokaliseringer ligger imidlertid innenfor kommunens sjøområde, og det er kommunal havnemyndighet som i denne saken skal behandle en eventuell søknad. Kystverket har for øvrig ingen merknader. Det stemmer at det er en delvis overlapp med biled. Det kommunale havnevesenet meddeler i e- post av 22.08.13 at de ikke har noen innvendinger mot plasseringen av bryggeanlegget i planen. 4. Fylkesmannen i Østfold (FMØ), datert 11.03.2013. Fylkesmannen påpeker at det i 100m-beltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til blant annet naturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige myndigheter har i mange år lagt vekt på å unngå nedbygging av strandsonen. I Kystsoneplan for Østfold fremgår det blant annet at enkeltbrygger bør saneres og samles i fellesanlegg på egnede steder. FMØ savner en redegjørelse fra kommunen på hvorfor krav om konsekvensutredning ikke er fulgt opp. Det er gjort konsekvensvurderinger av planforslagene, som ligner en konsekvensutredning. Mener videre at det bør diskuteres om planforslaget er i samsvar med kommuneplanens retningslinjer de kan ikke se at opprydningseffekten står i forhold til utbyggingen. Når utbyggingen er større enn det som kan forsvares som opprydning burde dette vært forankret i en overordnet plan. FMØ er likevel enige i at det kan være riktig å åpne for etablering av bryggeanlegg ved Sanderød, da det finnes et eksisterende hyttefelt her som ligger som byggeområde i kommuneplanens arealdel, det finnes et anlegg her fra tidligere og et nytt bryggeanlegg vil kunne medføre noe opprydding. FMØ mener alt. A klart er i strid med målet om å unngå nedbygging av strandsonen. Etaten ser mer positivt på en utvidelse av eksisterende anlegg, men konflikten med den nærliggende badestranda blir for høy. De mener det bør arbeides videre med alt. B for å redusere konflikten med badestranda. Det savnes en vurdering av naturmangfoldloven 8-12. På bakgrunn av dette fremmer FMØ innsigelse til begge forslagene,
men vil kunne akseptere en løsning som vist i alt. B, dersom planforslaget justeres for å redusere konflikten med badestranden. Konsekvensvurderinger er gjort iht. hva det ble enighet om i regionalt planmøte 16.08.11, hvor omfanget at dette ble diskutert med regionale myndigheter. Kun alternativ B er videreført og bearbeidet. Se kommentar til Fylkeskommunens uttalelse over (pkt. 1). Videre er planbeskrivelsen supplert med en vurdering i forhold til naturmangfoldlovens 8-12. Etter å ha mottatt revidert planforslag trakk fylkesmannen, ved brev av 02.07.13, sin innsigelse (se vedlegg). De anbefalte imidlertid sterkt at det etableres en bestemmelse som sikrer at bryggeanlegget vil liggende med «ryggen til» badestranda. Planbestemmelse 6.4 er nå supplert med krav om dette. 5. Statens vegvesen (SVØ), datert 11.03.2013. SVØ ber om at plandokumentene oversendes, slik at de får lagret dem i arkivet sitt. I planbeskrivelsen står det at småbåtanlegget er beregnet for hytteeierne i Sanderød Vel, og at det dermed ikke vil generere mer biltrafikk. SVØ har ellers ingen merknader. 6. Harald Hauge, datert 07.03.2013 Anmoder sterkt om at delt bryggeløsning (alt. A) blir valgt. Påpeker at båttrafikken/støyen er stor i dag og mener støy fra båttrafikk og biltrafikk vil øke betraktelig ved en samlet løsning. Det står biler over alt i dag og dette vil øke ved samlet løsning. Kommunens pumpebil vil ikke kunne snu på en fin sommerdag, og det vil bli krise ved behov for ambulanse eller brannbil. Mener at bryggeanlegget ved samlet løsning vil bli liggende nær/eller over den kommunale kloakkledningen som går i sjøen. Hauge hevder videre at det er forbudt å ankre opp/legge båter over denne ledningen ved Bakke. Støy fra båttrafikken vil nødvendigvis øke med flere båter. En kan ikke se at den trafikkmessige situasjonen med bil vil bli nevneverdig forverret ved at samlet løsning velges. Det er gangavstand fra hyttene til bryggeanleggene i begge løsningene, selv om avstanden vil bli noe lenger for deler av hytteeierne ved alternativ B. Prosjektet er lagt opp til at hytteeierne i størst mulig grad skal gå til båtene sine. Forslagsstiller beskriver selv dette. Det forutsettes at hyttevelet følger dette opp med eventuelle nødvendige tiltak. Planbestemmelse 6.3 er supplert med krav om at evt. festeanordninger for bryggene ikke må komme i konflikt med kommunal ledning på sjøbunnen. 7. Øivind Svendsen, datert 08.03.2013. Svendsen påpeker at gjennom to avstemminger i generalforsamling har medlemmene i Sanderød Vel begge ganger innstilt på delt løsning (alt. A). Man vil uansett følge retningslinjer fra kommune og fylkeskommune. Han stiller spørsmål ved hva det vil bety for området å samle anlegget, konsekvenser for badeplassen, konsekvenser for de nærmeste hyttene og for landskapet både fra land og sjø. Svendsen poengterer også at det området som er planlagt for delt løsning berører områder av strandsonen som i dag er lite tilgjengelig og lite brukt som badeplass samtidig som det i liten grad forstyrrer hyttene.
Det har vært argumenter både for og imot en samlet løsning. Dette er blant annet bakgrunnen for at planen ble lagt ut på høring i to alternativer. Høringsuttalelsene viser også at det er delte meninger om dette. Østfold fylkeskommune anbefaler imidlertid sterkt at man går for en justert løsning med alt. B, mens Fylkesmannen i Østfold faktisk har innsigelse dersom man går for en delt løsning. En justert samlet løsning er derfor videreført i planforslaget. 8. Lars Bergstad, datert 08.03.2013 Likelydende som Øivind Svendsen over, men nevner i tillegg at det allerede i dag er problemer med å komme fram / parkere ved hytta i dag. Vil dette bli et enda større problem ved en samlet løsning? Se kommentar over og kommentarer til nr. 6. 9. Knut Reinseth, datert 08.03.2013 Reinseth påpeker at hjemmelshavere med gnr. 200 og bnr. fra og med 32 til og med 82 har hjemlet rett til båtplass i sine skjøter. Alt. A er ikke tatt med i kommuneplanens arealdel. Det er ikke mulig å opparbeide en hensiktsmessig parkering og adkomst til båtplasser på Fløberget uten store terrengmessige inngrep. Ved uhell er det vanskelig adkomst for ambulansepersonale. Alt. B vil gi en opprydding og sanering. Ny flytebrygge ved Fløberget må være 70-75 meter lang, og vil bli et dominerende anlegg i den uberørte delen av stranda. Ved alt. B vil de nevnte problemene med alt. A bli løst. Man har valgt å gå videre med alt. B, som er i tråd med Reinseths ønsker. 10. Frank Jensen, datert 08.03.2013 Jensen er medlem i Sanderød Vel, medlem i båtforeningen, samt at eier av eiendommen (gnr/bnr 200/30) som er naboeiendom til friarealet øst i planområdet. Jensen mener en ny reguleringsplan må hensynta de faktiske forhold i området. Dette er eksisterende reguleringsplan, kommunens skriftlige henvisning til ovennevnte, den faktiske tilstanden til båtplassområdet betegnet som «Fløberget» og generalforsamlingens vedtak om delt løsning. Kort oppsummert ønsker Jensen en delt løsning. Han mener en delt løsning er en ordning som glir meget godt inn i området. En samlet løsning vil derimot utgjøre et vesentlig inngrep i landskapet og medføre skadelig inngrep i et sårbart strandområde. Jansen påpeker videre at en samlet løsning vil tvinge fram bedre parkeringsløsninger og mer omfattende infrastruktur som avfallsløsninger, vann, strøm og båtopptak. Det vises til kommentarer til uttalelse fra Svendsen og Bergstad, pkt. 6 og 7. En samlet løsning vil føre til noe lenger, anslagsvis 200 meter på det lengste, adkomst til bryggeanlegget for deler av hytteeierne. Avstandene er ikke lenger enn at bryggeanlegget i hovedsak kan nås til fots. Se også kommentarer under neste punkt (11). 11. Sanderød og Holtgrenda Velforening, datert 09.03.2013 Velforeningen har i mange år vært vitne til at Sanderød vel sakte men sikkert annekterer mer og mer av et område som har vært til glede for både fastboende, hyttefolk og andre brukere av området. Velforeningen mener at utvidelsen ikke kan anses å være moderat. Tiltakene planen åpner for karakteriseres som omfattende anlegg som vil gripe inn i landskapsbildet langs fjorden. Det vil være lite tilfredsstillende for lokalbefolkningen at området forringes og privatiseres
ytterligere. Båtanlegget vil være en miljøbelastning uansett om en går for delt eller samlet bryggeløsning, og saken vil kunne skape presedens for lignende prosjekter. Det stilles spørsmålstegn ved om båtplassene kan leies ut, og hvordan dette evt. vil påvirke trafikksituasjonen i området. Videre mener Velforeningen en ikke opererer med riktige tall for en utvidelse av bryggekapasiteten, da det antas bryggen i nord ikke er godkjent av kommunen. Det er kun i bryggeanleggene nord og sør i området det ligger båter. Dvs. at det ikke er andre eksisterende småbåtfester som saneres gjennom planen, noe planbeskrivelsen beskriver. Allmennhetens/lokalbefolkningens bruk av området vil bli påvirket da det åpnes for flere båtplasser i området. Administrasjonen mener likevel at allmennhetens interesser ivaretas tilstrekkelig i planforslaget som fremlegges. Det er redegjort for påvirkning på landskapsbilde og friluftsliv i planbeskrivelsen. Planen legger ikke opp til ytterligere privatisering i området enn opparbeidelse av bryggene. Planen omfatter for eksempel bestemmelser mht. bevaring av vegetasjon ( 9), at det ikke er lov med opplag av båter og/eller lagring av flytebrygger på land ( 5.1) og sikrer fremføring av kyststi gjennom området ( 5.2). Båtplassene samles i sør, slik at resten av strandområdet blir fritt for brygger. Sett fra stranda vil båtanlegget påvirke landskapsopplevelsen. Anlegget er nå trukket 4 båtplasser lenger bort fra stranda enn vist i høringsforslaget. I tillegg er løsningen vinklet noe mer mot vest, slik at det blir litt mer åpent foran badestranda. Avstanden mellom badende og båter er økt og utsynet fra stranden vil i noe mindre grad bli påvirket. Stranda vil bli tryggere ved at de nærmeste åtte eksisterende båtplassene fjernes. I tillegg er det lagt inn krav i planbestemmelse 6.4 som sikrer at det ikke kan legges nye båtplasser med manøvreringsareal inn mot badearealet. Administrasjonen skjønner velets bekymring ift. trafikksituasjonen. Bestemmelse 6.2 er derfor omformulert for bedre å sikre at båtplassene ikke kan eies/leies ut til andre enn hyttevelets hjemmelshavere. Den opprydningen i båtplasser som planen vil medvirke til blir i hovedsak å fjerne flytebryggen i vest, ved Fløberget. Det er riktig at denne bryggen ikke er lovlig omsøkt. Annet Ved 1.gangs behandling i hovedutvalg for plan, miljø og landbruk ble det vedtatt at: «Behovet for å reservere noen flere båtplasser for allmennheten bør vurderes nærmere (reguleringsbestemmelsene 6).» Ved høringen ble det spesielt bedt om kommentarer i forhold til dette. Ingen høringsuttalelser har bemerkninger angående antallet plasser avsatt for allmennheten. Administrasjonen er av den oppfatning at det avsatte antallet, 3 stk., er tilstrekkelig i dette området. Konklusjon Administrasjonen mener forslag til detaljregulering for «Sanderød båthavn» kan egengodkjennes.
Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius