Søgne kommune Arkiv: 23/861 Saksmappe: 2011/62-18815/2013 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 03.06.2013 Saksframlegg Klage på dispensasjon for plassering av garasje og overbygd uteplass utenfor byggegrense - bolig - GB 23/861 - Aksteveien 21 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 112/13 Plan- og miljøutvalget 12.06.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Innkommet klage tas ikke til følge, da vi ikke kan se at den inneholder momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jfr. forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Søknad om dispensasjon for plassering av garasje, uteplass og forstøtningsmurer, samt oppføring av bolig i 2 etasjer ble behandlet av Plan og Miljøutvalget den 07.12.2011. Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes plassering av garasje, uteplass og forstøtningsmurer som omsøkt, samt oppføring av bolig i 2 etasjer. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Eksisterende fjellnabbe ut mot vei skal fjernes i sin helhet. Murer med unntak av mur mot GB 23/794 reduseres/justeres slik at de faller utenfor kravene til søknadsplikt». Vedtaket ble fattet med 5 mot 4 stemmer (H(1-Løchen), AP, V). Vedtaket ble påklaget av flere berørte naboer, klagen ble behandlet av Plan og Miljøutvalget 22.02.2012. Følgende vedtak ble da fattet: «Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens vedtak av 7.12.2011 skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. Forvaltningslovens 33». Vedtaket ble fattet med 8 mot 1 stemme (H-Løchen).
Fylkesmannen i V-A behandlet klagen og fattet den 20.11.2012 vedtak om å oppheve de deler av vedtaket som omhandlet overbygd uteplass, garasje og basseng. Fylkesmannen kom med en konkretisering av sitt vedtak datert 07.12.2012. Fylkesmannen påpeker at kommunens vedtak ikke viser at kommunen har foretatt en tilstrekkelig konkret og reell vurdering av om det er grunnlag for dispensasjon fra regulert byggegrense. Det vises til kravene i Pbl 19-2. Etter Fylkesmannens omgjøring tok administrasjonen sake opp til ny vurdering og fattet nytt førstegangsvedtak den 14.01.2013. Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense. Dispensasjon gir på følgende vilkår: Eksisterende fjellnabbe ut mot vei skal fjernes i sin helhet. I samme vedtak, godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 og 21-4, søknaden om oppføring av garasje, overbygd utestue og basseng. Reviderte tegninger og situasjonsplan for garasje mottatt 10.01.2013, samt revidert stikningsplan for basseng mottatt 07.11.2012 ligger til grunn for godkjenningen. Vårt vedtak av 14.01.2013 ble påklaget av Avokat Richard Lippens, på vegne av eier av Aksteveien 23, Håvard Sklett Larsen. I klagen tas opp en del forhold som ligger utenfor den gitte tillatelse. Videre klages det på at det ikke er sendt ut nye nabovarsler. For øvrig klages det på selve tiltakene med samme begrunnelse som bemerket i tidligere klage, datert 22. desember 2011. Saksutredning: Det må bemerkes at de oppførte støttemurene ligger utenfor den gitte tillatelsen og de vil ikke bli behandlet i forbindelse med klagen. Det er gitt stoppordre for videre arbeider med murene, inntil dette eventuelt er omsøkt og godkjent. Behandlingen av dette vil eventuelt bli forberedt som egen sak for Plan og Miljøutvalget, når søknad foreligger. Når det gjelder naboens merknader vil vi presisere at klagen kommer fra Sklett Larsen alene, øvrige naboer og gjenboere har ikke påklaget vedtaket, det er derfor kun Sklett Larsens klage som behandles nå. Klage på manglende nabovarsel på de godkjente tiltakene kan vi ikke se å medføre riktighet. De endringer som er foretatt på garasje er så små at de knapt er synlige, det er kun foretatt en mindre justering av størrelse for å komme under maksimal størrelse på 50 m². Dette for å kunne plassere garasjen nærmere nabogrense enn 4 meter. Øvrige endringer er ikke del av tillatelsen og blir derfor ikke behandlet i dette vedtaket. Videre burde det, etter kommunens vurdering ha være velkjent for alle naboer, herunder Sklett Larsen hvilke planer som forelå for eiendommen. De merknader naboene hadde er tatt med i behandlingen av vårt nye vedtak av 14.01.2013. Klagen på dette vedtaket, fra Sklett Larsen, inneholder for øvrig ingen nye momenter men viser bare til tidligere klage, datert 22.12.2011. (dette ned unntak av klage på manglende nabovarsel). Sklett Larsen har, i likhet med øvrige naboer som hadde merknader, blitt kjent med vedtaket gjennom at de fikk kopi av dette når det forelå. Derigjennom har de fått anledning til å klage på vedtaket, noe de nå har gjort. Vi kan ut fra ovenstående ikke se at nabovarsel forut for vårt vedtak datert 14.01.2013 skulle vært sendt. Vi kan heller ikke se at et eventuelt nytt nabovarsel skulle ha utgjort noen forskjell, ettersom det nå klages på de samme forholdene som har vært fremholdt hele tiden. Etter vårt skjønn er det ikke kommet nye momenter i saken.
Vi er imidlertid enig med klager om at de endringene som er utført vil betinge nye nabovarsler, noe som og er videreformidlet til tiltakshaver. Dette kan imidlertid ikke medtas som et moment i denne klagebehandlingen, ettersom de ligger utenfor gitt tillatelse. Kommunen forventer at det i nær fremtid innkommer ny søknad om disse endringene, herunder kvittering på at naboer er varslet. Alternativt kan selvsagt tiltakshaver tilbakeføre murer til slik de er godkjent. Etter kommunens vurdering er klagers momenter grundig gjennomgått i forbindelse med tidligere vedtak. Dette bla. gjennom uttalelser fra Ingeniørvesenet og Planutvalgets egen befaring på stedet. Advokat Richard Lippens sier i e-post, datert 11.04.2013 at han er kjent med at de endringene som er utført ikke er omsøkt og at klagen ikke retter seg mot dette. Videre sies det: «Klagen gjelder de forhold som ble påklaget ved klage datert 22. desember 2011 og saksbehandlingen hva angår unnlatt nabovarsling (sistnevnte som også var et tema ved klagen fra 2011)». Basert på ovenstående kan ikke administrasjonen se at det er nye momenter i saken. Det henvises kun til momenter i tidligere klage, datert 22.desember 2011. Alle momenter i denne klagen er etter vår vurdering grundig behandlet tidligere. Vi finner derfor å måtte anbefale at klagen ikke tas til følge. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Dispensasjon for plassering av utestue utenfor byggegrense, og tillatelse til oppføring av basseng, utestue og garasje - GB 23/861 - Aksteveien 21 2 Konkretisering vedr. klage - GB 23/861 - Aksteveien 21 3 Ber om konkretisering av klagen - GB 23/861 - Aksteveien 21 4 Tilleggsdokumentasjon vedr. klage på tillatelse til tiltak - GB 23/861 - Aksteveien 21 - e- post 1 5 Klage på tillatelse til tiltak - Aksteveien 21 - GB 23/861 6 Behandling av klage over godkjenning av søknad til tillatelse til oppføring av bolig, garasje m/ bod, utestue, 7 Fylkesmannen i Vest-Agders fornyede behandling av sak vedrørende oppføring av bolig m.m - GB 23/861 8 Klage på vedtak om dispensasjon for omsøkt tiltak GB 23/861
SØGNE KOMMUNE Arealenheten Kristiansand Byggrådgivning AS v/ Geir Beurling Postboks 4066, Kongsgård 4689 KRISTIANSAND S Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2011/62-1276/2013 Jan Inghard Thorsen 23/861 14.01.2013 TILLATELSE Svar på søknad om dispensasjon etter Plan- og bygningslovens 19-1, samt tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1. Saksnr: Behandlet i: 29/13 Plansjefen Byggested: Aksteveien 21, 4640 SØGNE Gnr/Bnr: 23/861 Tiltakshaver: Frode Lohne Adresse: St. Olavs vei 7, 4631 KRISTIANSAND S Søker: Kristiansand Byggrådgivning AS Adresse: Postboks 4066, Kongsgård, 4689 KRISTIANSAND S Tiltakets art: Garasje, utestue og basseng Vedtak: Søknaden omfatter dispensasjon for plassering av garasje og overbygd utestue utenfor byggegrense. Videre søkes det om tillatelse til oppføring av garasje, utestue og basseng. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense. Dispensasjon gir på følgende vilkår: Eksisterende fjellnabbe ut mot vei skal fjernes i sin helhet. I samme vedtak, godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 og 21-4, søknaden om oppføring av garasje, overbygd utestue og basseng. Reviderte tegninger og situasjonsplan for garasje mottatt 10.01.2013, samt revidert stikningsplan for basseng mottatt 07.11.2012 ligger til grunn for godkjenningen. Ansvarlige foretak for tiltaket, er godkjent i henhold til tabell i saksutredningen. Det foreligger protester til søknaden. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne 97990341Org.nr: 964 967 091 MVA
Saksutredning: Dokumentliste: Søknad med vedlegg er stemplet mottatt 16.03.2011. Søknad om endret plassering for basseng er mottatt 07.11.2012. Endret søknad for garasje er mottatt 10.01.2013. Garasje er redusert i størrelse slik at BYA er under 50 m² og denne kan dermed plasseres 1 meter fra nabogrense, uten samtykke fra nabo. Søknaden regnes for å være komplett etter mottak av reviderte tegninger av garasje den 10.01.2013. Søknaden: Det søkes dispensasjon for plassering av overbygd utestue og garasje utenfor regulert byggegrense. Videre søkes det om tillatelse til oppføring av overbygd utestue, garasje og basseng. Bebygd areal for garasje etter endringer er oppgitt til 49,2 m 2. Bebygd areal for utestue utgjør 29,6 m² Basseng er oppgitt til 7,5x4,5 meter og utgjør dermed 33,7 m² Grad av utnytting for eiendommen er oppgitt til 40%. Spesielle forhold: Omsøkte tiltak har tidligere vært godkjent i vedtak av 07.12.2011, med etterfølgende rammetillatelse og igangsettingstillatelser. Tillatelsen ble påklaget av flere naboer og Fylkesmannen opphevet deler av kommunens vedtak den 20.11.2012. Fylkesmannen kom med ytterligere presiseringer i brev av 07.12.2012. De delene av vedtaket Fylkesmannen opphever er de som omhandles i dette vedtaket. Saken behandles nå på nytt og dette er således et nytt førstegangsvedtak, som kan påklages etter vanlige regler og frister. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til boligformål i reguleringsplan for Del av Høllen. Reguleringsplanen er egengodkjent 04.02.1987. Søknad om dispensasjon: Tiltaket er i strid med reguleringsplan, da overbygd uteplass og garasje søkes plassert utenfor regulert byggegrense. Tiltaket betinger dermed dispensasjon for å kunne tillates. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for Del av Høllen for plassering av garasje og overbygd utestue utenfor regulert byggegrense. Uttalelser fra annen myndighet: Søknaden har vært forelagt Ingeniørvesenet som ansvarlig for veien. I notat av 19.08.2011 uttaler de at Ingeniørvesenet ikke har merknader til at det oppføres garasje og hagestue som vist på situasjonsplan/basiskart datert 27/12-2010. Fylkesmannens Miljøvernavdeling uttaler i brev av 01.04.2011 at de mener saken angår lokale forhold som de ikke uttaler seg til følgelig ingen merknad. Vurdering av dispensasjonsspørmålet: Ansvarlig søker påpeker at omsøkt løsning vil være med på å privatisere eiendommen og avgrense denne. Videre opplyses at det vil bli etablert en skråning som i ettertid skal 2
beplantes. Ansvarlig søker mener løsningen vil gi en estetisk god løsning, samtidig som den vil skjerme for innsyn. Som ovenstående viser vil tiltaket være positivt sett fra tiltakshavers synspunkt. Naboer påpeker at omsøkt tiltak vil være trafikkfarlig da det vil medføre redusert sikt i svingen langs veien. Videre påpeker eiere av Aksteveien 20 at tiltaket vil være til sjenanse for dem i forhold til innsyn på deres uteplass. Administrasjonen har vurdert saken ut fra foreliggende søknad, uttalelser fra Ingeniørvesenet og merknader fra naboer. Administrasjonen vurderer fordelene ved en dispensasjon å være vesentlig større enn ulempene, dette begrunnes med følgende: Ingeniørvesenet har ikke merknader, vi vurderer dem, som faginstans å ha bedre grunnlag for å uttale seg i forholdet til trafikksikkerhet enn naboer. Tiltaket gir klare fordeler for tiltakshaver, og det at dette eventuelt fører til økt innsyn til naboeiendommer er noe man, etter vår vurdering, må regne med når man bor i tettbebygd strøk. Resultatet av å fjerne eksisterende fjellnabbe og erstatte denne med en bygning vurderes ikke å medføre redusert sikt i svingen, da det vil være nederste del som vil være siktbegrensende, høyden vil således ha liten betydning i forhold til sikt. Protester/bemerkninger: Det foreligger protester fra hjemmelshavere til følgende eiendommer: Gnr. 23, bnr. 860, snr. 1 Aksteveien 20A Gnr. 23, bnr. 860, snr. 2 Aksteiveien 20B Gnr. 23, bnr. 862, snr. 1 Aksteveien 23 A Gnr. 23, bnr. 862, snr. 2 Aksteveien 23 B Klagene er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skrift med påfølgende svar. Merknader fra Aksteveien 20: Merknader fra eiere av Aksteveien 20 A og B går i hovedsak ut på at sikten i svingen langs veien vil bli skadelidende dersom tiltaket gjennomføres som omsøkt. Det pekes også på at omsøkte mur vil bli dominerende og massiv og lite estetisk pent. Eiere av Aksteveien 20 B bemerker i tillegg at høyden på overdekket uteplass og mur også vil være til sjenanse for dem i forhold til innsyn på deres uteplass. Merknader fra Aksteveien 23: Merknader fra eiere av Aksteveien 23 A og B går i hovedsak ut på at de mener hus og tomt er planlagt for høyt i forhold til omkringliggende bebyggelse og at boligen derfor vil virke unødig høy og ruvende. Det pekes på at deres egen tomt i utgangspunktet ble godkjent for en høyere planeringshøyde, men at dette ble redusert etter eget ønske. Videre peker disse to naboene også på sikkerhet i forhold til vei, sving og lekeplass. Tiltakshavers/ansvarlig søkers kommentarer til protester: Tiltakshaver påpeker at planeringshøyden er valgt ut fra høyde på eksisterende vei ved innkjøring til gårdsplass. Omsøkt plassering vil føre til at Aksteveien 21 akkurat unngår å få overvann fra veien inn på egen gårdsplass. Tiltakshaver mener at høyden på huset er like under det som er vedtatt i reguleringsplanen. Det opplyses at murer er tenkt utført i naturstein og at de etter hans syn ikke vil bli unødig ruvende. Til slutt oppsumerer tiltakshaver med at han er sterkt uenig i påstandene om at omsøkt tiltak vil skille seg ut i forhold til estetikk, samt den bevisst planlagte og pene utformingen av området. 3
Kommunens kommentarer til protester: Når det gjelder forholdet til sikkerhet, siktlinjer osv. uttaler ingeniørvesenet følgende: Ingeniørvesenet har ingen merknader til at det oppføres garasje og hagestue som vist på situasjonsplan/basiskart datert 27/12-2010. Reguleringsbestemmelsene åpner for at garasjer kan plasseres 2 meter fra vei, parallelt med veien. Garasje og overbygd uteplass ligger innenfor denne begrensningen. Overbygd uteplass vil bli oppført der hvor det i dag er en fjellnabbe ut mot veien. Tiltakshaver opplyser at omsøkt mur og uteplass vil bli trukket lenger tilbake i forhold til eksisterende fjell og således vil føre til en forbedring i forhold til sikkerhet og siktforhold rundt svingen. Da ingeniørvesenet ikke har merknader til omsøkt plassering finner administrasjonen å kunne innvilge søknad om dispensasjon for plassering utenfor byggegrense. Administrasjonen kan heller ikke se at innsyn mot Aksteveien 20 vil bli økt som følge av tiltaket. Terrenget senkes i forhold til eksisterende fjellnabbe ut mot vei og i tillegg vil vegger på uteplass skjerme for innsyn, slik ansvarlig søker påpeker i sitt brev av 05.04.2011. Reguleringsplanen har ikke bestemmelse om høydeplassering og tiltakshavers opplysning om at tiltaket er under tillatt høyde er således feil. Vi mener at tiltakshavers argument i forhold til å unngå overflatevann fra veien å renne inn på gårdsplassen må tillegges vekt og at det derfor er naturlig at omsøkte planeringshøyde bør godkjennes. Konklusjon vedrørende dispensasjonssøknaden: Arealenheten har vurdert dispensasjonssøknaden og konkluderer med at hensynene bak bestemmelsen, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og forutsetningene for på gitt vilkår, å kunne gi den omsøkte dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 foreligger. Som vilkår er satt: Eksisterende fjellnabbe ut mot vei skal fjernes i sin helhet. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Byggetomten: Eiendommen får avkjørsel til kommunal vei. Vann forsyning og avløpsordning er kommunal. Beliggenhet og høydeplassering: Høydeplasseringen for bolig, definert som topp grunnmur, fastsettes til cote + 29. Høydeplasseringen for garasje, definert som topp gulv, fastsettes til cote + 28,35. 4
Påvisning utføres av eget ansvarlig foretak som er godkjent i samsvar med søknad om ansvarsrett. Dersom det ved kontroll av plassering i utførelsesfasen, er avvik i forhold til innsendt situasjonsplan/gitt tillatelse, må det innsendes ny revidert situasjonsplan og evt. søknad om endring av tillatelse. Dersom eventuelle avvik betinger endring av tillatelse, skal arbeidene stanses til det foreligger endringstillatelse. Ansvarlige foretak: S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning, P = personlig godkjenning Foretaksnavn Funksjoner Tiltaksklasse godkjenning Beskrivelse Vågsbygd Bygg og Vedlikehold AS PRO/UTF 1 S Grunn og terrengarbeid, inkl. utvendig VA anlegg. Hoem &Aamodt oppmåling PRO/UTF 1 S Oppmålingsteknisk/ plassering AS Bakkens VVS AS PRO/UTF 1 S Rørleggerarbeider Murerfirma Magne Lia AS PRO/UTF 1 S Betong og murerarbeider, inkl. radon og våtrom Byggmester Øyvind Bakkevold AS PRO UTF 1 1 S S Konstruksjon, bygn. teknisk, energiberegning. Tømrerarbeid, bygningsarbeid Avfall: Tiltaket utløser krav om utarbeidelse av avfallsplan, jfr. forskrift om tekniske krav til byggverk TEK 9-6 og 9-7. Avfallsplan skal ikke sendes inn, men foreligge i tiltaket og være tilgjengelig ved tilsyn. Minimum 60 vektprosent av avfallet som oppstår i tiltaket skal sorteres i ulike avfallstyper og leveres til godkjent avfallsmottak eller direkte til gjenvinning, jf. TEK10 9-8. Kommunens samlede vurdering: Kommunen har vurdert spørsmålet om dispensasjon og finner at det foreligger en klar overvekt av fordeler ved en dispensasjon. Vi kan heller ikke se at intensjonen bak bestemmelsene det dispenseres fra blir skadelidende. Etter at dispensasjon er gitt ansees byggesaken for øvrig å være kurant. Tilsyn: I perioden fra 1. januar 2013 til 31. desember 2014, er kommunen pålagt å la følgende inngå i de prioriterte tilsynsområder, jf SAK10 15-3: a) at krav til universell utforming er oppfylt i tiltak b) at krav til energibruk er oppfylt i tiltak Med bakgrunn i dette varsles det om at tilsyn kan bli foretatt i alle kommunens byggesaker for disse områdene. Særlig om produkter i byggverk og vesentlige mangler: Det forutsettes at produkter som benyttes i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning og at produktsertifikatene samsvarer med de produkter som faktisk benyttes. Dersom det via kommunalt tilsyn eller på annen måte avdekkes vesentlige mangler knyttet til byggverket, produkter i byggverket eller dokumentasjon knyttet til produkter, vil kommunen måtte vurdere om den finner innvilgelse av midlertidig brukstillatelse ubetenkelig og at manglene/produktene ikke vil kunne ha betydning for liv, helse og sikkerhet. 5
Ved umiddelbar fare for liv, helse og sikkerhet kan ikke kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Kommunen kan heller ikke gi dette dersom det er usikkert om ferdigattest vil kunne gis. Ved alvorlige mangler, som ikke innebærer en umiddelbar fare, - forutsatt at man antar at mangelen kan rettes opp-, kan kommunen kreve sikkerhetsstillelse i medhold av pbl 21-10 tredje ledd for at feil og mangler utbedres Ferdigstillelse: Før tiltaket tas i bruk skal ansvarlig søker skriftlig anmode om ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse. Dokumentasjon i samsvar med plan- og bygningsloven 21-10, jfr. forskrift om byggesak SAK 8-1 må innsendes: 1. Oppdatert gjennomføringsplan. 2. Sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfall. 3. Som bygget tegninger dersom det er foretatt mindre justeringer/endringer som ikke går ut over gitt tillatelse. Er tiltaket endret utover gitt tillatelse må reviderte tegninger innsendes og søkes godkjent som endring av tillatelse. Slike endringer skal godkjennes av Plan- og bygningsetaten før de gjennomføres. Ved bygging er det behov for å ajourføre kartdatabaser. Før det kan gis brukstillatelse må vi ha mottatt informasjon om tiltakets plassering i marken. Informasjonen må innsendes på SOSI- format, og tilsvarende angivelse av koordinater, vist på papir. Kommunen kan i henhold til Statens kartverks standard tillegg B, pkt B1, kreve informasjonen på SOSIformat. SOSI-filer sendes Postmottak@sogne.kommune.no. og merkes med Plassering og beliggenhetskontroll og saksnummer. Vi varsler samtidig om at hvis søknadspliktige tiltak blir tatt i bruk uten at kommunen har utstedt ferdigattest eller brukstillatelse, vil det bli vurdert å ilegge overtredelsesgebyr, jf. PBL 32-8 punkt d. Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. Protesterende parter er dags dato underrettet om tillatelsen, med kopi av dette vedtak. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, Arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Bortfall av tillatelse: Vedtak om tillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter den tid faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr. 3.060,-. Regning blir sendt separat. Beregning av behandlingsgebyr: Det er medregnet gebyr for 3 timers saksbehandling, dette er arbeid utført i forbindelse med søknad om endringer hva gjelder størrelse på garsje og endret plassering av basseng. Det er ikke regnet gebyr for ny behandling av saken, da dette er betalt tidligere. 6
Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Kommunen sender engangsfaktura for tilknytning til abonnenten samtidig som igangsettingstillatelse gis. Etter lov om kommunale vass- og kloakkavgifter skal engangsgebyr betales for tilknytning til vann- og/eller avløpstjenester. Dette gebyret er for tiden på kr. 15.000 + mva for vann, og 15.000,- + mva for kloakk. Etter forskrift om kommunale vann- og avløpsgebyrer kreves vannmåler installert for alle nye abonnenter. Hilsen Atle Danielsen fagleder byggesak Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Kopi til: Håvard Sklett Larsen Aksteveien 23 A 4640 SØGNE ARK-NET Østerveien 6 4631 KRISTIANSAND S Cecilie Eikevoll og Stephen S. Vigebo Aksteveien 20 B 4640 SØGNE Fredrik Ihlen Aksteveien 25 4640 SØGNE Frode Lohne St. Olavsvei 7 4631 KRISTIANSAND S Lise Wolff og Sven Bentsen Aksteveien 20 A 4640 SØGNE Advokatfirma Tofte Postboks 759 4666 KRISTIANSAND S Sindre Lian og Hanne A. Sklett Larsen Aksteveien 23 B 4640 SØGNE 7
file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\353527_fix.html Side 1 av 1 12.04.2013 Fra: Richard Lippens[richard@lippens.no] Dato: 11.04.2013 21:01:41 Til: Jan Inghard Thorsen Kopi: Postmottak Tittel: ad klage i sak 2011/62; gnr. 23 bnr. 861 - Aksteveien 21 Hei. Viser til kommunens brev av 22. mars 2013 hvor det bes om at klagen konkretiseres. Som det fremkommer av undertegnedes brev av 15. mars 2013 så klages det ikke konkret over forhold vedrørende endring av fasade mot Aksteveien 23 og oppføring av forstøtningsmur. Tiltakene er verken omsøkt eller behandlet og det foreligger således ikke grunnlag for å klage. Forholdene belyser i tillegg til de øvrige momentene kun klagers oppfatning av at ny nabovarsling ville finne sted. Klagen gjelder de forhold som ble påklaget ved klage datert 22. desember 2011 og saksbehandlingen hva angår unnlatt nabovarsling (sistnevnte som også var et tema ved klagen fra 2011). Med vennlig hilsen Richard Lippens advokat Mob. 95 00 70 70 / Tlf. 38 16 62 20 / Faks. 38 16 62 21 Besøksadresse: Rådhusveien 2-4, 4640 Søgne Postadresse: Postboks 976, 4682 Søgne VIKTIG: Denne e-post med eventuelle tilhørende vedlegg er kun beregnet for angitte adressat. Dokumentene kan inneholde opplysninger undergitt taushetsplikt i advokat/klientforhold. Dersom De ikke er rette mottaker av dokumentene, gjøres De oppmerksom på at enhver kopiering eller annen form for videreformidling av opplysningene ikke er tillatt. Har De mottatt dokumentene ved en feiltakelse, bes De vennligst omgående gi beskjed på telefon 95 00 70 70, samt slette e-post med tilhørende vedlegg.
AREALENHETEN Advokat Richard Lippens Postboks 976 4682 SØGNE Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2011/62-11465/2013 Jan Inghard Thorsen 23/861 22.03.2013 Ber om konkretisering av klagen - GB 23/861 - Aksteveien 21 Viser til deres klage, datert 06.02. 2013 og 15.03.2012, på kommunens vedtak av 14.01.2013 Klage på vegne av Sklett Larsen. I deres klage er trukket inn noen forhold som ligger utenfor gitt tillatelse av 14.01.2013. Dette gjelder følgende punkter: Endringer av fasade mot Aksteveien 23, endret vindusplassering Oppføring av søknadspliktige forstøtningsmurer mot vei. Diss punktene kan ikke trekkes inn i klagebehandlingen av nevnte vedtak da de hverken er omsøkt eller behandlet. Tiltakshaver/ ansvarlig søker er tilskrevet og bedt om en redegjørelse omkring de påpekte forhold vedr. dette. Disse punktene vil bli videre behandlet parallelt med klagen på vedtaket. Det fremgår klart av deres brev av 15. 03.2013 at dere er uenige i kommunens vurdering vedr. nabovarsling. Vi må imidlertid understreke at vår vurdering, vedr. nabovarsling, kun omhandler de forhold som er behandlet i vedtaket. Det vises her til vårt brev av 11.02.2013. De andre forhold som dere nevner i klagen ligger utenfor tillatelsen og det kan godt tenkes at disse forhold betinger nye nabovarsler. Dette er imidlertid ikke omsøkt og derfor heller ikke behandlet. Kommunen ønsker å avvente svar på vårt brev av 20.03.2013, før vi foretar oss mer i forhold til disse to punktene. Før vi behandler deres klage på vedtak av 14.01.2013, ønsker vi å be dere konkretisere hvilke momenter i vedtaket dere ønsker å påklage. Med hilsen Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Kopi til: Håvard Sklett Larsen Aksteveien 23 A 4640 SØGNE Kristiansand Byggrådgivning AS v/ Geir Beurling Postboks 4066, Kongsgård 4689 KRISTIANSAND S Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 97990341 Org.nr: 964 967 091 MVA
advokat Richard Uppens Medlem av Den Norske Advokatforening Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne kontor: 38 16 62 20 telefaks 38 16 62 21 mobil: 95 00 70 70 e-post: richard@lippens.no org.nr.: 997 716 353 postadresse: postboks 976, 4682 Søgne besøksadresse: Rådhusveien 2-4, 4640 Søgne Vår ref.:rl-75559 Deres ref.: Klage på tillatelse til tiltak, Aksteveien 21 gnr. 23 bnr. 861, sak 29/13 Deres ref. 2011/62 Det vises til kommunens tillatelse datert 14. januar 2013. Undertegnede er i denne anledning kontaktet av Håvard Sklett Larsen som mottok kopi av vedtaket den 16. januar 2013. På vegne av Sklett Larsen påklages herved vedtaket og jeg vil komme tilbake med en nærmere redegjørelse for bakgrunnen for klagen. Årsaken til klagen ikke kan begrunnes nå er blant annet fordi ny søknad ikke er nabovarslet og det er derfor uklart for klager hva som er omsøkt og gitt tillatelse. Kopi av denne klage sendes derfor ansvarlig søker som bes oversende ny søknad med tilhørende vedlegg. Som nevnt foreligger det ikke nabovarsel til ny søknad. Slik undertegnede ser det foreligger det her et klart krav til nytt nabovarsel, jfr. SAK 5-2 tredje ledd. For det første er det i dette tilfellet gått mer enn ett år siden forrige nabovarsling (søknad inngitt kommunen 16. mars 2011) og for det andre er det her foretatt endringer i søknaden som tilsier nytt nabovarsel. Det vises til veiledningen til nevnte bestemmelse fra hvor det hitsettes: "Innenfor den nevnte ettårsfristen kan det også være aktuelt å kreve nytt nabovarsel. Utgangspunktet er at det ikke er nødvendig med nytt nabovarsel så lenge forholdene ikke hor endret seg, og det ikke er foretatt endringer i tiltaket det søkes om. Endringer som i seg sely vil medføre søknadspfikt krever endringssøknad med nytt nabovarsel. Det kan f eks. gjelde endring av fasade mot nabo, endring av plassering mv. Det bør gjøres oppmerksom på at det nye nabovarselet bare gjelder det nye forholdet, og ikke rokker ved en eventuell rammetillatelse. Hvis tiltaket må endres etter at søknaden er innsendt, f. eks. som følge av krav fra andre myndigheter, er dette også et nytt forhold som vil kunne kreve nytt nabovarsel." Jeg ber opplyst hvorfor det ikke er sendt nytt nabovarsel og hvorledes kommunen ser på forholdet og hvilken virkning dette har for vedtaket. Sø, en 6. februar 2013 M nnlig hilsen Ri hard Lip ens advoka -) Kopi: Kristiansand Byggrådgivning AS v/geir Beruling Side 1 av 1
- Fylkesmannen i Vest-Agder Samfinnsavdelingen Saksbehandler: Tlf.: 38 17 67 64 Sigrid Moseid øverland Deres ref.: 2011/62-2477/2012 Vår ref : 20121288 - Vår dato: 20.11.2012 Arkivkode: 423.1 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Søgne kommune. Fylkesmannens behandling av klage over godkjenning av søknad om tillatelse til oppføring av bolig, garasje m/bod, utestue, svømmebasseng og forstøtningsmurer, herunder søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, på gnr. 23 bnr. 861, Aksteveien 21 Vi viser til kommunens clektroniske oversendelse mottatt her 24.02.2012. Vi beklager lang saksbehandlingstid. Plan- og miljøutvalget i Søgne kommunes godkjenning av søknad om byggetillatelse til oppføring av bolig i to etasjer, garasje, overbygd utestue, svømmebasseng og forstøtningsmurer, herunder dispensasjon fra byggegrenser og bestemmelse om etasjeantall i reguleringsplan, på eiendommen gnr. 23/861, Akstes eien 21 er påklaget. Fylkesmannen opprettholder den del av vedtaket som gjelder enebolig og forstøtningsmurer. De deler av vedtaket som gjelder garasje, overby gd utestue og svømmebasseng oppheves og sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om oppføring av enebolig i 2 etasjer, garasje, overbygd utestue, svømmebasseng og forstøtningsmurer på ovennevnte eiendom. Tiltakene får et samlet areal på 248,3 m2 BYA og 320,4 m2 BRA. Det er søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for plassering av overbygd uteplass og garasje utenfor byggegrense, samt for oppføring av bolig i 2 etasjer, da reguleringsplanen tillater 1 etasje. Søknaden er mottatt hos kommunen 16.03.2011. Ytterligere dokumentasjon er sendt inn i flere omganger, og søknaden anses komplett av kommunen etter mottak av reviderte tegninger 25.10.2011. Kommunen godkjente søknaden den 07.12.2011, og fattet følgende vedtak: «I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes plassering av garasje, uteplass og firstotningsmurer som omsøkt, samt oppføring av bolig i 2 etasjer. Dispensasjon gis på.folgende vilkår: Eksisterende fiellnabbe ut mot vei skal fiernes i sin helhet Murer med unntak av mur mot GB 23/794 reduseres/justeres slik at de,faller utenfor kravene til søknadsplikt.» Vedtaket ble påklaget av eierne av tlere naboeiendommer i brev av 22.12.2011. Fylkesmannen viser til klagen. Klagen ble kommentert av ARK-NET v/erik Asbjørnsen i Besoksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post posnnottak( 1,finvu.no Postadr. Posthoks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Hjemmeside http://www.fylkcsnianncn.no/va Telefon 38 I 7 60 00 Telefaks 38 17 60 13 Org.nr. N0974 762 994
Side 2 av 10 brev av 04.01.2012 og av advokat Helge Tofte i brev av 17.01.2012. Fylkesmannen viser til disse brevene. Plan- og miljoutvalget tok ikke klagen til følge i møte den 22.02.2012. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementetimiljen erndepartementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf fv1. 34 fierde ledd. Fylkesmannens vurdering Søknaden ble mottatt i kommunen 16.03.2011, og ansett komplett 25.10.2011, slik at saken i sin helhet skal behandles etter plan- og bygningsloven (pb1.) 2008. Fylkesmannen legger til grunn at klagerne som eiere av naboeiendommer har klagerett, og at klagen er rettidig innkommet. Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fv1. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens forberedelse av klagesaken etter fv1. 33 tredje ledd. Tiltakene er søknadspliktig etter phl. 2008 20-1 første ledd bokstav a. Fylkesmannen legger til grunn ut fra den del av søknaden som gjelder utestue og svømmebasseng, at det er underforstått at oppføringen krever at fjellknatten i det sørøstlige hjørnet av eiendommen sprenges bort. Disse tiltakene søkes oppført dels der fjellknatten befinner seg, og det lar seg ikke gjøre å beholde både fiellknatt og oppføre utestue og svommebasseng slik det nå er omsøkt. Kommunen har også satt som vilkår for godkjenning av tiltakene at fjellknatten fiernes i sin helhet. Det er ikke søkt særskilt om sprengning av fiellknatten i søknaden. Sprengning er et vesentlig terrenginngrep. jf. pbl. 20-1 første ledd bokstav k. Det fremgår av O.J. Pedersen «Plan- og byuningsrett» (2011) side 108-109: Søknadsplikten for vesentlig terrenginngrep er videreført i 20-1 første ledd bokstav k. (...) Inngzep i terrenget som er nødvendiue for å føre opp byggverk, har tradisjonelt falt inn under søknadsplikten til byggverket (...). Men dette gjelder bare innentbr byggegrensen i regulerinusplanen. ( ) Et slikt tiltak må betraktes som et selvstendig tiltak (...)» Fjellknatten befinner seu i all hovedsak utenfor byggegrensen mot vei på reguleringsplankartet. Fylkesmannen finner derfor. jf redegjørelse ovenfor, at sprengning av denne er et vesentlig terrenginngrep som det må søkes sinskilt om. jf. pb1. 20-1 forste ledd bokstav k. Det er ikke søkt sierskilt om fierning av tjellknatten.
Side 3 av 10 Kommunen har ikke anledning til å godkjenne omfattende terrenginngrep uten at dette er søkt om, slik de har gjort ved å sette ljeming av fjellknatten som vilkår for oppføring av utestue og svømmebasseng. Vi viser til pb1. 21-4 første ledd der det går fram at kommunen skal behandle søknaden og fatte vedtak «når søknaden er thllstendig». Den del av kommunens vedtak som gjelder godkjenning av omfattende terrenginngrep i fbrm av sprengning av fjellknatten lider følgelig av en innholdsmangel, og må oppheves som ugyldig. Denne del av saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling, jf. fv1. 34 siste ledd. Vi oppfordrer kommunen til å gi tiltakshaver anledning til å søke om tillatelse til vesentlig terrenginngrep i form av sprengning. Forutsetningene fbr oppføring av utestue og svømmebasseng som omsøkt er som nevnt over at fjellknatten er sprengt bort. Da dette må søkes om særskilt, og dette ikke er gjort, er ikke forutsetningene for godkjenning av oppføring av utestue og svømmebasseng lenger tilstede. Fylkesmannen finner derfor å måtte oppheve kommunens godkjenning av utestue og svømmebasseng som følge av innholdsmangel. Denne del av saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling, jf. fyl. 34 siste ledd. Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i mcdhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl. 21-4 første ledd første punktum. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at igangsetting av et tiltak som er godkjent etter plan- og bygningsloven krever at tiltakshaver opptrer korrekt i forhold til privatrettslige forhold. Reguleringsplan Eiendommen omfattes av reguleringsplan - Del av Hollen, vedtatt av kommunestyret 04.02.1987, hvor den er regulert til byggeområde boliger. I de tilhørende reguleringsbesternmelsene 2 som omhandler byggeområde for boliger heter det at «bebyggelsen skal oppføres innenfor de viste byggegrenser og i avstand fra nabogrense som angitt i hygningsloven hvis ikke planen angir annen plassering.» Videre fremgår det av 3 som omhandler boliger: «Bebyggelsen skal bestå av frittliggende eneboliger. Hus kan tillates oppført i inntil 1 1/2etasje. Hus tillates oppført i 1 etasje samt sokkeletasje hvor terrenget ligger til rette for dette. Bygningene skal ha saltak eller valmet tak. Netto utnyttelsesgrad U=0,4.» Når det gjelder garasje og biloppstillingsplass fremgår av 5: «For hver bolig skal på egen tomt avsettes plass for garasje til minst 1 bil samt til biloppstillingsplass for minst en bil. (...) Garasje kan plasseres inntil 2 m fra veigrunn (skulder) parallelt med vei og inntil 5 m fra veigrunn (skulder) vinkelrett på vei. (...)» Oppføring av garasje er ut fra situasjonskart datert 27.12.2010 i henhold til reguleringsbestemmelsenes 5, da denne oppføres på det minste 2 meter fra veiskulder. Det fremgår av søknad av 21.02.2011 etter beregning av utnyttingsgrad at denne blir 0,399 %. Tiltaket er således i tråd med reguleringsbestemmelsenes 3 når det gjelder utnyttingsgrad.
Side 4 av 10 Omsøkte tiltak er i strid med reguleringsbestemmelsenes 2, da det søkes om oppføring av del av garasje og del av overbygget uteplass utenfor byggegrense mot veien. Videre er tiltaket i strid med 3. da det søkes om oppføring av enebolig i to etasjer. En godkjenning krever således dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 og 3. Det er i søknad av 09.03.2011 søkt om dispensasjon fra regulerte byguegrenser for oppføring av del av garasje og del av overdekket uteplass utenfor byggegrense. Videre er det i søknad av 05.09.2011 søkt om dispensasjon fra regulcringsbestemmelse om etasjeantall. Naturmangfoldloven I saker som berører naturmangfoldet, plikter kommunen å vurdere omsøkte tiltak i forhold til de miljørettsliue prinsippene som ficmgår av naturmangfoldloven (nml.) 8-12, jf 7. Når naturmangfold berøres er en vurdering etter nml. nødvendig for at saken skal være tilstrekkelig opplyst etter fvl 17. Kommunen har i brev av 06.03.2012 foretatt en vurdering av omsøkte tiltak etter nml. Kommunen viser til at tiltaket er vurdert i henhold til nml. 8-12, og finner at det ikke er grunn for ytterligere undersøkelser. De finner at kunnskapsgrunnlaget står i rimelig forhold til sakens karakter. Fylkesmannen legger til grunn at kunnskapsgrunnlaget som er fremskaffet i saken er i tråd med de krav som følger av nml. 8. Vi tiltrer kommunens vurdering av at forholdet til de miljørettslige prinsippene i nml. 8-12 er tilstrekkelig vurdert og ivaretatt, og at forholdet til naturmangfoldet ikke får avgjørende betydning i denne saken. Dispensasjon Pb1. 19-2 gir hjemmel til å gi dispensasjon når følgende vilkår er oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensvnene bak bestemmelsen det dispenseres.fra, eller hensvnene i lovens formålsbestemmelse 1-11, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. (...) I forhold til lovens vurderingstema fremgår følgende av Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242: -Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende +' 7 er erstanet med en mer detaljert angivelse som klargjor og strammer inn dispensusjonsadgangen. Det kreves at hensvnene buk den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt I tillegg må det.foretas en interesseavveining. der.fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempena Dagens ;;; 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. men etter den nve bestemmelsen må det fireligge klar ovel-vekt av hensvn som taler.lor dispensusjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensvnene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon.fra fortsatt gjor seg gjeldende med stvrke. ' Fra forarbeidene siteres også føluende som særskilt gjelder ved dispensasjon fra planer: -Avvik.fra arealplaner reiser særlige sporsmål. De ulike planene er 50111 oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens overste _folkevalgte organ. kommunestvret. Planene omhandler dessuten konkrete.forhold. Det skal ikke være en kurant sak å.fravike gjeldende plan. Dispensusjoner må heller ikke undergrave plunene som inhirmasjons- og beslutningsgrunnlag. litfra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning iplanprosessen, er det viktig at endringer i planer av betvdning ikke shj er ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner''
Side 5 av 10 Kommunens begrunnelse for vedtak av 07.12.2011 gir foranledning til å redegjøre nærmere for kravene til begrunnelse for ct vedtak om dispensasjon etter pb1. 19-2, og til å ta stilling til om kommunens begrunnelse tilfredsstiller disse kravene. Sivilombudsmannen har i en uttalelse publisert 07.06.2012 uttalt seg om krav til begrunnelse for dispensasjonsvedtak. Saken gjaldt dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel, og uttalelsen har generell gyldighet for dispensasjonsvurderinger. Sivilombudsmannen viser til ordlyden i pbl. 19-2 andre ledd forste og andre punktum, og fastslår at vilkårene der er kumulative vilkår for dispensasjon, slik at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Sivilombudsmannen omtaler videre forvaltningslovens krav til begrunnelse for enkeltvedtak i fv1. 24 og 25 som mimimumsregler som er utformet slik at kravene til begrunnelsens innhold vil variere med behovet i den enkelte saken. Han uttaler også at dekkende begunnelse er spesielt viktig ved håndheving av skjønnsmessige bestemmelser, og at ct grunnleggende krav til begrunnelse for ct dispensasjonsvedtak etter pb1. 19-2 er at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår cr vurdert og hvilke konklusjoner vurderingene munnet ut i. Når det ikke fremgikk av vedtaket til den aktuelle fylkesmannen at det ene av vilkårene var vurdert, mente Sivilombudsmannen at dette var en mangel ved begrunnelsen som kunne tyde på svikt ved selve avgjørelsen. Sivilombudsmannen fant at det ikke var en helt fierntliggende mulighet for at feilen hadde hatt betydning for vedtakets innhold, og at den aktuelle fylkesmannens vedtak var ugyldig. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse regulerinqsbestemmelse om etasjcantall. om byggegrense og Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om etasjeantall Reguleringsplanen tillater oppforing av boliu i 1 etasje. Boligen sokes oppfort i to etasjer. Plan- og miljøutvalget skriver i sitt vedtak av 07.12.2011: «Dispensasjon for oppføring av bolig i 2 etasjer er gitt til flere andre eiendommer og oppfattes å være kurant.» Det fremgår av fvl. 24 at enkeltvedtak skal begrunnes, og etter fv1. 25 skal det i begrunnelsen nevnes de regler vedtaket bygger på og de faktiske forhold som vedtaket byggcr på. Videre bor de hovedhensyn som har vært avgjørende ved utoving av forvaltningsmessig skjønn nevnes. Plan- og miljøutvalget har i sin vurdering ikke nevnt eller tatt stilling til de vilkårene som skal til for å innvilge dispensasjon etter pbl. 19-2. Fylkesmannen viser til ovennevnte redegjørelse som utyper hva som kreves av en dispensasjonsvurdcring. Vi kan ikke se at kommunen har foretatt en tilstrekkelig konkret og reell vurdering av om det er grunnlag for dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om etasjeantall, jf. pb1. 19-2. Det foreligger således en saksbehandlingsfeil ved at forvaltningslovens recler ikke er overholdt. Fylkesmannen finner imidlertid at vi kan reparere feilene i kommunens vedtak ved å foreta en tilstrekkelig grundig, konkret og reell dispensasjonsvurdering. Vi finner derfor at feilene i vedtaket ikke fører til at dette er ugyldig, jf. fvl. 41. Siv.ark. Erik Asbjømsen anfører på vegne av tiltakshaver i soknad av 09.03.2011 at kommunen i sin tolkning av reguleringsplanen har åpnet for å gi dispensasjoner for å bygge to etasjer, da det ikke finnes halve etasjer. Dette gjelder ikke der det er mulighet i terrenget for å
Side av 10 bygge sokkeletasje. Asbjørnsen skriver at tomten er tlat, og at det dermed ikke er mulig å bygge sokkeletasje. Det er også bemerket at det i kjøpekontrakten er gitt en maksimal byggehoyde på cote 36,5 som tiltaket holder seg innenfor. Klagerne har ikke kommet med kommentarer til dispensasjon for etasjeantall. Vi vurderer først om hensynene bak bestemmelse om antall etasjer i reguleringsplanen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Fylkesmannen legger til grunn at hensynene bak bestemmelse om etasjeantall er å skape en enhetlig bebyggelse i området og forhindre silhuettvirkninger av noen bygninger. Søgne kommune har utarbeidet en intern rutine for hvordan denne reguleringsplanen skal tolkes ved behandlingen av søknader; «Tolking av reguleringsplan, 19870204, Del av Høllen, for behandling av søknader i Akstiveien». Det fremgår av avsnitt 3: «Reguleringsbestemmelsenes 3 tillater hus oppført i 1 1/2 etasje. Da det ikke finnes halve etasjer, vil vi administrativt gi dispensasjon for å kurme bygge i 2 etasjer. På tomter hvor terrenget ligger til rette for å bygge sokkeletasje, tillates det bare 1 etasje altså 1 etasje + sokkel. Her dispenserer vi ikke.» Fylkesmannen presiserer at denne tolkningen ikke er bindende rettslig, da den ikke er vedtatt av kommunen eller hjemlet i pbl. Den er imidlertid illustrerende for hvordan kommunen ønsker reguleringsplanen praktisert, og dermed til dels illustrerende for intensjonene bak planen. Fylkesmannen finner ikke at hensynene bak bestemmelse om etasjeantall blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Vi viser til at kommunen har lagt til rette for å bygge i to etasjer gjennom ovenstående tolking. Det er ikke mulig å bygge sokkeletasje på eiendommen. Vi viser også til at flere av boligene i området er oppført i to etasjer, og at høyden på bygget dermed ikke vil skape silhuettvirkninger i området. Boligen holder seg også innenfor høydebegrensning for området som fremgår av utbyggingsavtalen. Vi vil nå vurdere fordeler og ulemper ved en dispensasjon. Fylkesmannen viser for det første til tiltakshavernes fordel i å få oppført omsøkte tiltak som de ønsker. Videre fremgår det av sakens dokumenter at flere eiendommer i reguleringsområdet har fått anledning til å oppføre bolig i to etasjer. Vi viser også til at kommunen gjennom å utarbeide en tolkning av reguleringsplanen uttrykkelig åpner for å tillate bygging av bolig i to etasjer. Vi viser også til at eneboligen holder seg innenfor maksimal byggehøyde som fremgår av utbyggingsavtalen, og dermed forutsettes å være tilpasset høyden på annen bebyggelse i reguleringsområdet. Vi kan ikke se at oppføring av boligen i to etasjer vil ha noen ulemper. Det t6lger av fv1. 34 annet ledd at Fylkesmannen ved proving av kommunens utøvelse av fritt skjønn skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret. Vi befinner oss på et område hvor ingen nasjonale eller regionale interesser direkte berøres. Videre angår saken vurdcringer der lokalkunnskap anscs viktig. Det tilsier at det legges relativt stort vekt på dette hensynet.
Side 7 av 10 Etter en konkret vurdering finner Fylkesmannen at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for å innvilge dispensasjon fra bestemmelse om etasjeantall. Fordelene ved slik dispensasjon cr klart større enn ulempenc. Vilkårene for å tillate dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om etasjeantall er oppfylt, og Fylkesmannen opprettholder denne delen av kommunens vedtak. Avstandsbesternmelsen i pbl. 29-4 Det følger av pbl. 29-4 første ledd at et byggverks plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Hvis ikke annet er fastsatt i plan etter phl. kap. I I eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, jf. pb1. 29-4 andre ledd. Pbl. 29-4 gjelder byggverk, og kommer dermed også til anvendelse på tilbygg. Dette følger for øvrig også av pbl. 31-2 første ledd. Pb1. 29-4 er i henhold til lovforarbeidene (Ot. prp. nr. 45 2007-2008 s. 342) en videreføring av pbl. av 1985 70. Rundskriv og andre rettskilder knyttet til sistnevnte bestemmelse er dermed relevante også ved anvendelse av pb1. av 2008 29-4. I henhold til Kommunaldepartementets rundskriv H- I8/90 kan bl.a. følgende forhold være relevante ved bygningsmyndighetenes vurderinger etter pb1. 70: Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass o.s.v., jf. formålene i pb1 69 nr. 1. Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nahotomta/omkringliggende areal i relativt nær framtid. Tilgjengelighet, også for funksjonshemmede. Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak. Etter pbl. av 1985 70 nr. 1 var bygningens horisontale plassering, høydeplassering og høyde gjenstand for bygningsrådets godkjenning også innenfor lovens maksimalgrenser. 1 lovforarbeidene (0t.prp. nr. 27/82-83) fremheves i denne forbindelse at bygningsrådet må ha en saklig grunn for ikke å godkjenne byggherrens ønske innenfor de grenser loven setter. Som eksempel på slik saklig grunn er vist til plassering og høyde som, medfører "betydelig ulempe" for naboene, jfr. NOU 1982:13, side 29. hvor uttrykket "saklig grunn" forstås synonymt med at "avgjørende grunner taler mot" å imøtekomme byggherrens ønske. Det må ut fra dette kunne fastslås som lovgivers forutsetning generelt at det bare er kvalifiserte tilfelle av utsiktsforringelse for naboer som kan begrunne krav om endret plassering, høyde eller høydeplassering. 1 praksis skal det særdeles myc til for at naboer i tettbygde strok blir hørt med klage over utsiktsforringelse. Vi viser i denne sammenheng ouså til Sivilombudsmannens uttalelse i årsmelding for 1987 på s. 172. Videre viser vi til Kommunaldepartementets rundskriv H- 890. Den konkrete vurderingen anses å bero på bygningsmyndighetenes frie skjønn. Det fremgår av rundskriv H-18/90 at 70 nr. I ikke gir selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en søknad. Det dreier seg kun om valg mellom alternative muligheter, slik at tiltakshaver vil måtte nøye seg med et, etter hans oppfatning, dårligere alternativ, dersom bygningsmyndighetene finner det nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene.