Drift- og utbyggingssektoren Oppmåling og byggesak Glød Eiendom AS v/ Advokat Andreas Hegg Postboks 1224 9504 Alta Vår ref: Arkivkode: Sak/Saksb: Dato: 5720/15 GNR/B 34/364 14/6319-9/ANEK ALTA 26.03.2015 DELEGASJONSVEDTAK (DELING I STRID MED PLAN) GNR 34/364 -HOLMEN Saken er behandlet som saksnr DS DEL 75/15, etter delegert myndighet fra Planutvalget. Saksopplysninger: Advokat Andreas Hegg ved Hegg & Co har på vegne av Finnmarkseiendommen og Glød Eiendom AS fremmet søknad den 18.12.1 om fradeling av festegrunn under Gnr/Bnr 34/364 på Holmen i Alta kommune. Formålet med fradelingen er oppretting av en grunneiendom for næring og en for bolig. Parsellenes areal er på ca. 1589 m² og 1682 m². Tilknytning til vannog avløpsnett samt adkomst endres ikke. Det ble i vedtak datert 19.12.10 avslått søknad om dispensasjon for fradeling til 2 tomter (en bolig og en næring) med bakgrunn i at økonomiske forhold bare unntaksvis kan anses som relevante grunner for en dispensasjon Nabovarsel: Søknaden har vært forelagt berørte naboer i høringsbrev datert 22.01.15. Dispensasjonssøknad: I dispensasjonssøknad anføres det at finansiering av både næringsbygg og bolighus forutsetter 2 selvstendige eiendommer/ pantobjekter. Innovasjon Norge ønsket at næringsdelen var adskilt fra boligdelen, for blant annet å sikre at investeringene har langsiktig verdi for næringsformål om f.eks. nåværende eier skulle avvikle virksomheten. I forhold til aksjeloven kan manglende deling av bolig og næringseiendom være en utfordring når eiendommene skal lånefinansieres. Planstatus: Omsøkte areal (Holmen sør) er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR (Landbruks-, natur og friluftsliv, samt reindrift)- område med tillatelse for spredt bebyggelse (1 næringstomt). Området ligger også innenfor hensynssone flomfare med kjellerfri sone. I henhold til planbestemmelsene 2.2.5 bokstav a skal arealkravet til boligtomter være i størrelsesorden 700-1000 m² i nærområdet til Alta by. Omsøkt fradeling ligger i nærområdet og omfattes således av denne bestemmelsen. Telefon: 78 45 50 00 Telefaks: 78 45 50 23 www.alta.kommune.no Org.nr. 944 588 132
Side 2 av 6 Høring: Søknaden ble sendt på høring til berørte parter/offentlige instanser i brev datert 22.01.15 Under høringsrunden kom det inn 4 merknader til søknaden. Oppsummering av merknadene følger nedenfor: Fylkesmannen i Finnmark, brev datert 10.02.15 Forutsetningen for å stille vilkår er at de alminnelige vilkårene for dispensasjon er oppfylt. I denne saken må kommunen først vurdere hvorvidt vilkårene for dispensasjon i 19-2 andre ledd er oppfylt. Er ikke vilkårene oppfylt, kan det ikke stilles som vilkår at boligtomten kun kan selges /overdras sammen med næringstomten. Denne type løsning hjemler ikke 19-2. I nærområdet er arealkrevet til boligtomter 700-1000 m². Omsøkt boligtomt er på ca. 1589 m². Detter er betydelig større enn bestemmelsene legger opp til. Det må slik vi ser det, derfor også dispenseres fra denne bestemmelsen. Området ligger innenfor hensynsone flomfare med kjellerfri sone. Vi minner om at kommunen i henhold til 28-1 i plan- og bygningsloven, har en selvstendig undersøkelsesplikt med hensyn til farlige forhold. Fylkesmannen ber om å bli orientert om kommunens vedtak i saken. Finnmark Fylkeskommune, brev datert 30.01.15 Adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Det må foretas en interesseavveining der fordeler ved tiltaket må veies opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldene plan. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Hensyn som kan legitimere avvik fra planer er momenter som ikke var aktuelle da planen ble vedtatt, men som i ettertid kan tas i betraktning. I tillegg kan samfunnsnyttige hensyn legitimere dispensasjon. Personlige behov og ønsker er ikke tilstrekkelig til å fravike gjeldene plan. Den foreliggende søknad er begrunnet med økonomiske hensyn. Som kommunen selv uttaler er det kun unntaksvis at slike grunner kan medfører til dispensasjon. Innvilgelse av dispensasjon kan føre til presedens. Ut fra ovennevnte vil Finnmark fylkeskommune fraråde at det fradeles som omsøkt. Kulturminnefaglige merkander Arkeologi Finnmark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk freda kulturminner innafor det aktuelle området og har derfor ingen merknader til søknaden. Vi minner imidlertid om aktsomhetsplikten. Skulle det under arbeidet i marka komme frem gjenstander eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidet stanses omgående og melding sendes Finnmark fylkeskommune og Sametinget. Denne meldeplikten må formidles videre til de som skal utføre arbeidet. Sametinget, brev datert 13.02.15 Etter vår vurdering av beliggenhet, omfang og annet kan vi ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til søknaden om fradeling. Minner om aktsomhetsplikten og at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda. Landbrukssektoren, brev datert 10.02.15 Søknad om fradeling av gnr. 34 bnr. 364 til to separate tomter på henholdsvis en tomt på 1589 m² til næring og en tomt på 1682 til bolig innvilges delvis som omsøkt. Boligtomta tilrås redusert til 1000 m ² iht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og næringstomta kan eventuelt økes til 2286 m ². Vedtaket er jfr. jordlovens 12 og skogbrukslovens 12. Begrunnelse: På et næringsareal i LNFR med spredt bebyggelse bør/ skal eventuelle boligtomter være mindre og ikke større en formåle i planstatus. En fradeling av gnr. 34 bnr.
Side 3 av 6 364 fører ikke til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Verneskogfunksjonen opprettholdes. Vurdering/ begrunnelse: Fradeling krever søknad og tillatelse, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 1-6, jf. 20-1 første ledd, bokstav m. Det følger av pbl. 11-6, andre ledd at tiltak etter 1-6 ikke må være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser. Administrasjonen vurderer søknaden å være av en slik karakter at søknaden kan behandles som en dispensasjon jfr. plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Vurdering etter Naturmangfoldloven Det er administrasjonens vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli nevneverdig berørt av omsøkte tiltak etter å ha konferert Naturbasens og Artsdatabankens karttjenester. En videre vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 anses derfor ikke som relevant for dette tiltaket. Vurdering av planbestemmelse arealformål Omsøkte areal er kommuneplanens arealdel avsatt til formål LNFR(Landbruk-, natur- og friluftsområde), med tillatelse for spredt næringsbebyggelse. Landbruket har vurdert omsøkt fradeling etter jordloven og skogbruksloven og en fradeling vil ikke medføre til drift- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det tilrås derimot at boligtomten reduseres til 1000 m². Med bakgrunn i dette vurderer administrasjon hensyn til landbruk og natur ikke gjør seg gjeldende på det aktuelle stedet i nevneverdig grad. Det fremgår av pbl 19-2, fjerde ledd, andre punktum at kommunen ikke bør dispensere fra planer og forbudet i 1-8 om statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativ. I denne saken fraråder Finnmark Fylkeskommune at det deles som omsøkt. Personlige behov og ønsker er ikke tilstrekkelige til å fravike gjeldene plan. Samfunnsnyttige hensyn kan legitimere dispensasjon. Den forliggende søknaden er begrunnet med økonomiske hensyn. Det kun unntaksvis at slike grunner kan føre til dispensasjon. I tillegg kan dispensasjon skape presedens. Når det gjelder presedens så må det nevnes at få saker er direkte sammenlignbare og at rettsområdet legger til grunn ulike forutsetninger for god fysisk planlegging og god arealutnyttelse innenfor geografisk avgrensede områder. På bakgrunn av dette vurderer administrasjon det som lite sannsynlig at en innvilgelse av dispensasjon i denne saken vil kunne føre til at det legges opp til en praksis at det automatisk må innvilges dispensasjon i en lignende sak, da det er mange hensyn som må vurderes konkret.
Side 4 av 6 I dette tilfellet dreier det seg om en bedrift som har betydning for kommunen og lokalsamfunnet, både ved sysselsetning og positiv markedsføring av kommunen og fylket. GLØD ble startet i 2005 og tilbyr, med utgangspunkt i Alta og Finnmark, skreddersydde arktiske turer og ekspedisjoner for enkeltpersoner og grupper. GLØD har per oktober 2014 hatt 7650 gjester på tur. Bedriften sysselsetter 2 personer på heltid og 14 guider på deltid. Selskapet driver med overskudd, og ser for seg ytterligere ekspandering i årene som kommer. Generelt gjelder at relevante hensyn som kan begrunne en dispensasjonssøknad, i første rekke knytter seg til areal- og ressursdisponeringshensyn. I dispensasjonssøknaden anføres ingen slike hensyn. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med økonomiske hensyn, hvor det blant annet fremgår at finansiering av både næringsbygg og bolighus forutsetter 2 selvstendige eiendommer/ pantobjekter. Som tidligere nevnt kan økonomiske forhold bare unntaksvis anses som relevant grunn. Kommunen anser det som viktig at det tilrettelegges for innovasjon, entreprenørskap og næringsutvikling generelt i kommunen. En fradeling som omsøkt vurderes å kunne bidra til å opprettholde samt styrke næringsgrunnlaget for bedriften. En innvilgelse av omsøkt fradeling vurderes å ha samfunnsinteresse av stor vekt, noe som tilsier at søknaden bør innvilges. Bedriften selger tjenester som vurderes å kunne ha betydning for allemennheten samt en større gruppe av mennesker. Vurdering av tomtestørrelse I kommuneplanens arealdel for Alta er det satt bestemmelse om størrelse på boligtomter. Omsøkte tomter ligger som nevnt i nærområdet til Alta by og iht. bestemmelse 2.2.5 a) skal eneboligtomter være 700-1000 m². Hovedintensjonen med bestemmelsen er å sikre at tomter ikke blir uhensiktsmessig små i forhold til formålet. Samtidig skal den sikre at arealene utnyttes mest mulig effektivt. Ved ev. avvik (dispensasjon) skal blant annet den helhetlige løsningen på tomta vurderes i forhold til uteoppholdsarealer (bl.a. solforhold), parkeringskapasitet mv. Administrasjon er i utgangspunktet ening i landbrukets vurdering om at det på næringsareal i LNFR med spredt bebyggelse bør eventuelle boligtomter være mindre og ikke større en formåle i planstatus. På den andre side gjelder det fradeling av tomt hvor det allerede er gitt byggetillatelse og hvor byggene er under oppføring. Byggene er således plassert på tomta og dette vanskeliggjør en reduksjon av arealet. Den helhetlige løsningen når det gjelder omsøkte parseller er vurdert i forhold til uteoppholdsareal, solforhold samt parkering og funnet egnet til sitt formål. Kommunen har i henhold til pbl 28-1 en selvstendig undersøkelsesplikt med hensyn til farlige forhold. Da det er gitt byggetillatelse på eiendommen forutsetter administrasjon at dette er ivaretatt ved behandling av byggesøknaden. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at de juridiske kriterier til dispensasjon som følger av pbl. 19-2 er oppfylt hva gjelder dispensasjon fra bestemmelsen om arealformål og tomtestørrelse. Søknaden vurderes på dette punkt å ikke ha nevneverdige konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet
Side 5 av 6 Administrasjon gjør oppmerksom på at en dispensasjon ikke endrer en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfellet søknader gjelder. Dette betyr at dersom det blir brann eller bygning blir skadet på annen måte, må det en ny søknad til for å reetablere den. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Vedtak: Under henvisning til vurderingene ovenfor og med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, formål og planbestemmelse 2.2.5 under gnr. 34 bnr. 364. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 m jfr. 26-1 godkjennes fradeling av ca. 1600 m² til boligformål under gnr. 34 bnr. 364 i samsvar med kart datert 20.01.15 (vedlegg 1) Vilkår: Næringstomten og boligtomten kan ikke selges /overdras separat / uavhengig av hverandre. Dersom en av tomtene selges /overdras, fordrer det salg / overdragning av den andre tomten, til samme kjøper. Urådighetserklæringen kan ikke slettes /endres uten kommunens samtykke. Urådigheten skal tinglyses før en eventuell deling slik at den automatisk vil hvile på begge tomtene etter fradeling Dersom arbeidet ikke er rekvirert senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Kopi av saken oversendes kommunenes oppmålingsmyndighet. Klage og innsynsrett: Dette vedtaket kan påklages iht. forvaltningsloven 28 jfr. pbl 1-9. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er gjort kjent. Klagen sendes til Alta kommune, Oppmåling og byggesak, postboks 1403, 9506 Alta. Part i saken har rett til innsyn i sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og 19. Anmodning om innsyn rettes saksbehandler. Med hilsen Alta kommune Trond Inge Heitmann Virksomhetsleder Ann Elisabeth Karlsen fagans.deling og seksjonering Kopi til: Oppmålingsavdelingen, her. Ny sak opprettes. Iht. adresseliste
Side 6 av 6 Vedlegg: Kart, datert 20.01.15 Adresseliste