Søgne kommune Arkiv: 20/118 Saksmappe: 2015/765-33935/2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 10.09.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon - riving og oppføring fritidsbolig, sjøbod og brygge - GB 20/118 - Sjursholmen 41 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for riving av hytte og oppføring av ny hytte, endring av tomteinndelingen, samt ny bryggefront, heving av brygge og terreng. Søknad mottatt i kommunen 03.07.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Hyttas utforming, størrelse og høyder skal være i samsvar med gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. Klager fra naboer tas ikke til følge. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om at det kun åpnes opp for 7 nye hytter som vist i plan. I tillegg krever arbeidene med brygge dispensasjon fra formålet i kommuneplanen; bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone nåværende, og fra kommuneplanens bestemmelser om lengde på bryggefront. Justering av grenser krever dispensasjon fra tomteinndelingen i planen. Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny, samt oppføre ny bryggefront, oppfylling av terreng og heving av brygge. I tillegg flytting og heving av eksisterende sjøbu, og justering av tomtegrensene mellom GB 20/118 og 20/131.
I følge vedtak datert 02.05.2012, fra Fylkesmannen i Rogaland, gjelder reguleringsplanen bare for de 7 nye hyttene som er vist i reguleringsplanen. Den aktuelle hytta er ikke en av disse 7 nye, og oppføring av ny hytte vil derfor være avhengig av dispensasjon. Sjøbu på 30 m² kan bygges på bebygd eiendom med strandlinje, uansett hva som er godkjent av annen bebyggelse. Vi kan derfor ikke se at flytting og heving av sjøbu er avhengig av dispensasjon. Det er også søkt om dispensasjon fra byggehøyde over havet for sjøbua. Kommunen gir ikke dispensasjon fra dette kravet. Tiltak kan imidlertid prosjekteres og utføres for å tåle stormflo, og vil dermed ikke være avhengig av dispensasjon fra byggehøyden. Det opplyses i søknaden at slik prosjektering vil bli foretatt. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til område for fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Sjursholmen-Krossneskilen. Reguleringsplanen er egengodkjent 15.6.1989. Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av reguleringsplan:
Utsnitt av situasjonskart, og skråfoto sett fra øst: Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger klage fra tre naboer: GB 20/73 Erik Glørsen mener det er feil at det ikke er sendt nabovarsel til ham, da hans eiendom kun er skilt fra Bisseths eiendom med et smalt sund. Han er varslet i ettertid, og uttaler at han er sterkt i mot at det bygges bryggeanlegg på et område som er regulert til friområde. Advokat Sverre O. Skogrand på vegne av Kari Olaug Hansen GB 20/168. Det protesteres på den planlagte grensereguleringen mellom GB 20/118 og GB 20/131, da denne vil kunne medføre en endret plassering av ny hytte på GB 20/131 i forhold til det som er vist på reguleringsplanen. Advokat Jakob Bakka på vegne av Gry og Dag J. Gilje GB 20/433. Gilje har ikke merknader til riving av eksisterende hytte og oppføring av ny, eller til tiltakene som gjelder heving av terrenget og bryggen, samt flytting av sjøbu. Det er imidlertid viktig å få frem at det forutsettes at bryggen skal være felles brygge for både GB 20/118 og GB 20/131, da ingen av disse eiendommene har strandlinje annet sted. Dette må sikres ved en tinglyst avtale. Det er en vist en eksisterende flytebrygge i grenseområdet mot Giljes eiendom. Denne må flyttes slik at den er plassert i forsvarlig avstand fra grenselinjen Det vises til klagene i sin helhet. Ansvarlig søkers kommentarer til klage/protester/bemerkninger: Klage fra Erik Glørsen At Glørsen har forstått at det skal bygges brygge på friområde beror på en misforståelse. Tiltakshaver har oppklart dette med Glørsen på stedet, og i følge e-post av 24.07.2015 fra tiltakshaver, skal det ses bort fra Glørsens merknad. Administrasjonens kommentar: Brygga ligger i sin helhet utenfor regulert friområde.
Klage fra adv. Skogrand Denne er ikke kommentert. Administrasjonens kommentar: Klagen anses å angå plassering av ny hytte som er omsøkt på GB 20/131, og vil bli vurdert i forbindelse med behandling av denne saken. Klage fra adv. Bakka Bryggen skal betjene både GB 20/118 og 20/131. En eventuell avtale om dette anses som privatrettslig. Flytebrygga ligger i forsvarlig avstand til Giljes eiendom, og ligger inne på egen eiendom Administrasjonens kommentar: ved kjøp av tilleggsareal og sammenføyning, legges det til et areal til GB 20/131, slik at denne eiendommen får grense til sjøen ved den aktuelle brygga. Det er ikke et krav at eiendommer i dette området skal ha egen brygge, og administrasjonen finner ikke grunnlag for å kreve en tinglyst rett til bryggeplass. Flytebrygga anses ikke som en del av den søknaden som her behandles. Kommentarene følger saken i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til at eiendommen i sin helhet ligger innenfor areal med registrerte arter av nasjonal forvaltningsinteresse. Tiltakene som krever dispensasjon bør derfor vurderes spesielt med hensyn til nevnte interesser, jfr. Naturmangfoldloven 8 12. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Miljøvernleder i Søgne kommune: har vurdert saken i forhold til Naturmangfoldloven, og vurderer effekten av tiltaket til å innebære ubetydelige konsekvenser for fuglelivet i Kussevigfjorden. Området Kussevigfjorden er underlagt strenge føringer gjennom plan, lovverk og nasjonale føringer. Negativ påvirkning av samlet påregnelig fremtidig belastning anses derfor som betydelig begrenset. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltaket med brygge utføres på egen eiendom, og bryggen skal betjene både GB 20/118 og 20/131. Bryggefronten gjøres mer stabil, og vil tåle mer vær og vind. Brygga utvides i mindre grad, både ut i sjøen og i høyde. Høyden økes med 0,6 0,9 meter, og tilpasses dermed heving av sjøbua. Hytte rives og ny hytte føres opp på samme sted. På situasjonskart går det frem at ny hytte vris litt i forhold til eksisterende, men vil i hovedsak bli liggende på samme sted. Justeringen av grensen mellom GB 20/118 og 20/131 gir en mer praktisk arrondering av grensene, begge eiendommene eies av T. Bisseth. Administrasjonen er i utgangspunktet enig i dette. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket som er i strid med reguleringsplan og kommuneplan, er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for
hytte, men det tillates kun oppføring av syv nye hytter som vist i planen. Den aktuelle hytta er vist som eksisterende hytte som inngår i planen, og er derfor avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Det er ikke vist tomtegrense mellom GB 20/118 og 20/131 i planen, og derfor utløses krav om dispensasjon også for dette forholdet. Når det gjelder brygge og utvidelse av denne med ny front, ligger denne i område som i reguleringsplanen er omtalt som «vann» i tegnforklaringen. Utfyllende bestemmelser forekommer ikke, og kommuneplanen gjør seg derfor gjeldende i dette området. Formålet i kommuneplanen er; bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone nåværende, og her er det ikke er tillat med tiltak. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1989, og gjeldende kommuneplan i 2012. Planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Omsøkte eiendom er i dag bebygd med hytte, sjøbu og brygge. Eksisterende hytte har et bebygd areal på ca. 60 m², eksisterende sjøbu ca. 14 m². Bryggene på eiendommen har en samlet bryggefront på ca. 25 meter. Den nye hytta er tenkt oppført i henhold til de bestemmelser som er nedfelt i planen vedrørende størrelse, og i henhold til kommuneplanens bestemmelser vedrørende høyder. Den nye bryggefronten medfører en utvidelse av bryggefronten på ca. 1,5 meter. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak reguleringsplanen er at eiendommen skal benyttes slik som i dag til byggeområde for fritidsbolig. Tolkning utført av Fylkesmannen i Rogaland medfører at planen anses kun å omfatte syv nye hytter i området. Hensynet bak denne bestemmelsen er å begrense byggingen i strandsonen. Den hytta som nå søkes revet er vist i planen som eksisterende hytte, og vi kan ikke se at riving av denne og oppføring av ny, vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen i vesentlig grad. Antall hytter innenfor planområdet endres ikke, og forholdet til bebyggelse i strandsonen endres ikke i vesentlig grad. Noe endring blir det på grunn av størrelse på den nye hytta i forhold til eksisterende.
I det aktuelle området, er tomtegrensen samsvarende med formålsgrensen. Det står oppført at hele det gule området har GB 20/118, 131. Selv om eiendommene allerede var opprettet på reguleringstidspunktet, er altså ikke tomtegrensene tegnet inn i planen. Det er imidlertid tegnet inn eksisterende hytte og omriss av en ny hytte, og tanken var nok at disse skulle ligge på hver sin eiendom. I og med at grensene ikke var en vesentlig del av reguleringsplanen, kan vi ikke se at en arrondering av grensen mellom disse to eiendommene vil tilsidesett hensynet i planen. Utvidelsen av bryggen vil føre til en mindre utvidelse av en brygge som allerede er langt over den størrelse som godkjennes i kommuneplanen. Utvidelsen er nødvendig for å bygge en mer stabil bryggefront, samt å heve brygge slik at denne kommer opp i nivå med sjøbu som heves på grunn av fastsatt byggehøyde over havet. Eksisterende brygge var oppført lenge før siste revisjon av kommuneplanen, og hensynet bak bestemmelsen er å hindre nedbygging av strandlinjen med brygger. Da omsøkte eiendom allerede er bebygd med brygge på stedet, ser vi ikke at utvidelsen tilsidesette hensynet, eller øker det bebygde preget langs strandlinjen i forhold til dagens situasjon. Fylkesmannen skriver at eiendommen i sin helhet ligger innenfor areal med registrerte arter av nasjonal forvaltningsinteresse. Formålet «bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone», skal bidra til å ivareta blant annet slike interesser. Fagleder miljø i Søgne kommune har vurdert effekten av tiltaket til å innebære ubetydelige konsekvenser i forhold til disse interessene. Administrasjonen støtter seg til fagleders miljøs uttalelse. Gjeldende reguleringsplanen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Det er grunn til å tro at dersom den skulle vedtas i dag, ville det blitt tatt høyde for at de eksisterende hyttene i planen ville kunne utvides eller rives og gjenoppføres, innenfor de samme krav til størrelse og utforming som gjelder for nye hytter. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er gitt tillatelse til erstatningshytter på andre eiendommer innenfor planområdet, og det er ikke uvanlig at det gis mulighet til å erstatte allerede eksisterende hytter. Oppføring av erstatningshytte endrer ikke noe på formålet i planen, og det medfører ikke at det bebygde preget i området økes i vesentlig grad. Forholdet til allmennheten endres ikke, da eiendommen allerede er bebygd med både hytte, sjøbu og brygge. Dette er forhold som taler i favør av dispensasjon for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny. Arrondering av grensen påvirker hverken naboer eller allmennheten. Begge eiendommene eies av tiltakshaver og en arrondering som omsøkt gir en mer fornuftig grensesetting. Dette er fordeler som taler i favør av dispensasjon fra tomteinndelingen i planen. Når det gjelder utvidelse av brygge som omsøkt, må man se til de strenge nasjonale føringene som gjelder bygging i strandsonene. Det er viktig å ivareta blant annet natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, og å unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da det dreier seg om en mindre utvidelse av en allerede oppført større brygge, beliggende i et område som allerede fremstår som svært bebygd. Det må også poengteres at den største utvidelsen gjøres i form av heving av brygge og terreng, ikke ved å bygge en mye lengre bryggefront.
Enhver bebyggelse på den aktuelle eiendommen, bortsett fra sjøbu, vil kreve dispensasjon. Siden området allerede er regulert, og ferdig utbygd, kan en ikke se at en oppnår mye med å utarbeide en ny reguleringsplan. Det finnes ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon. Dette er fordeler som vurderes å vekte tungt i spørsmålet om hvorvidt fordelen er vesentlig større enn ulempene. Ulempen med at det gis dispensasjoner er i første rekke fare for at det skaper presedens for hele kommunen. I denne saken må vi se dette i sammenheng med at den aktuelle eiendommen ligger innenfor et område avsatt til byggeområde for hytter, og at tiltakene ikke er i strid med formålet i reguleringsplanen. Utvidelsen av brygge er i strid med formålet og bestemmelsen om størrelse på brygger, men på grunn av de eksisterende forhold på stedet sett i sammenhang med omfanget på utvidelsen, medføre at administrasjonen anser faren for presedens å være svært liten. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 2 Kart 3 2 Tegninger 4 Protest på byggesak 5 Merknader til nabovarsel av 21.05.15 - grenseregulering av fritidseiendom - GB 20/131 - kopi av brev til Møvik byggetjenester 6 Tilbakemelding - mottatt nabovarsel fra eiere av GB 20/433 7 Oversender protester til delingssak - GB 20/118 og GB 20/131 - Sjursholmen 8 kopi av reg.plan med plassering nye hytter 9 Informasjon vedr. naboklage 10 Mail fra Terje Bisseth 11 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. riving og oppføring av ny fritidsbolig, samt ny kaifront på GB 20/118 12 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om div tiltak på - GB 20/118 - Sjursholmen 41