Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2012/2940-37 Ingo Bewer Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2014/141 Forvaltningskomiteen 01.10.2014 2014/102 Formannskapet 09.10.2014 Kommunestyret Godkjenning (2.-gongsbehandling)) av detaljplan endring for 199/165, 170, 171 og 172 - hyttefelt Grunnavåg - Halsnøy - Øybygg AS Innstilling frå rådmannen: styre godkjenner med heimel i plan- og bygningslova 12-12 at forslag til detaljreguleringsplan endring for 199/165, 170, 171 og 172 - hyttefelt Grunnavåg - Halsnøy, sist revidert den 24.01.14 blir godkjent under føresetnad at ein gjer følgjande forandring: 1. Frisiktsone skal reviderast til 6x135 meter i både kart og føresegner. 2. Området til miljøstasjonen skal flyttast ut av frisiktsone. 3. Underpkt. 7.1.1 i føresegnene skal endrast til: Avkøyrsla og frisiktsoner skal vera opparbeidd i samsvar med føresegnene før det vert gjeve igangsettingsløyve for fritidsbustader. 4. 4.1.1 skal endrast til: Etter at byggetiltak er gjennomførte og seinast 5 år etter planen er godkjent, skal synlege inngrep som vegskråningar tilpassast, tilplantast, samt sikrast med nødvendig rekkverk og gjerde. 5. Frå f_v3 skal felles køyreveg f_v1 omgjerast til felles gangveg med ein maksimal bredde 2 m. 6. Det skal opprettast eit nytt underpunkt i føresegnene: 4.3 OMRÅDET FOR GANGVEG Gangveg er felles for hyttetomtene (hytte 4, 5, 6 og 7). 7. Det skal opprettast eit nytt underpunkt 4.3.1 i føresegnen: Bruk av gangvegen som kjøreveg vert tillete i anleggsperioden. 8. Det skal opprettast eit nytt punkt i føresegnene: 8 Rekkjefølgjekrav med nytt underpkt: 8.1 Anleggsperioden blir tidfesta inntil siste fritidseigedom (hytte 6 og 7) er bygd, men seinast maksimalt 5 år etter at reguleringsplanen er godkjent. Grunnlaget for kommunal eigengodkjenning er til stades. Revidert kart Reviderte føresegner side 1
Saksutgreiing: FAKTAOPPLYSNINGAR Henvendelse frå: Forslagstiller: Øybygg AS gjennom Omega Areal A/S Mottatt: 22.06.14 merknadsbrev (2012/2940 33; vedlegg 2) Planident: 20120027 Nyaste historikk Behandling i Forvaltningskomiteen den 27.08.2014 Denne saka vart lagt fram for forvaltningskomiteèn som ekstrasak. Komitèen vedtok samrøystes å utsetje saka. Saka vert no framja med same innstilling som tidlegare. Om planframlegget Arealet omfattar deler av 199/165, 170, 171 og 172 i Grunnavåg på Halsnøy. Området vert føreslått regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles kjøreveg, anna veggrunn og parkering), LNF-område (friluftsføremål), bebyggelse og anlegg (fritidsbebyggelse, vass- og avløpsanlegg og andre kommunaltekniske anlegg), omsynssoner (frisikt) og juridiske linjer og punkt. Etter kommunedelplan for Halsnøyområdet (planid.: 20080001) godkjent den 25.09.08, er deler av området (austlege delen) vist som framtidig fritidsområde F-24 med krav om reg.plan. Den 19.06.08 blir reguleringsplanen for Hyttefelt Grunnavåg (planid.: 20080002) godkjent jf. PBL 27-2. Med det nye planforslaget blir sjøarealet og fritidsområdet vest for Fylkesvegen tatt ut og dei 7 eksisterande hytteeiningar blir nok ein gong stadfester som fritidsbustader. Samtidig blir det austlege området gjort tilgjengeleg for kjøretøy med ny veg imens den gjeldande planen visar bare ein bratt gangveg. Planforslaget er difor, når det gjelder arealgrense, i trå med kommunedelplanen sitt krav om utarbeiding av reg.plan for området. Planforslaget avvikar frå gjeldande reguleringsplan sitt prinsipp om tilgjengelegheit kun gjennom gangveger. Planforslaget har blitt behandla etter ny plan- og bygningslov, som detaljplan. Bakgrunn til ynskje om realisering Utgangspunktet for reguleringsplanen var at tiltakshaver ynskjer å utvikle området. Ein har ynskje om å regulere tilkomstveg fram til dei øvre hyttetomtene. Den regulerte tilkomsten i gjeldande plan, gjennom gangsti, har ein stigningsforhold på nærmare 60%, som er svært bratt. Tiltakshavers hovudutfordring var å utvikle ein vegtilkomst til hovudveg, samtidig å utvikle feltet i.h.t. landskapsestetiske synspunkter. Dette er tema i føresegner og planomtale (samt alle vedlegg sjå der). Den framstilte fellesveg ligg der i dag, men blir behandla i ein egen sak (sjå: dok.nr. 2012/2724). I planfasen har vi sett borte frå dette aspektet og behandla spørsmålet om vegtilføring som ein av fleire alternativer i ein mogleg arealdisponering i framtiden. Planinnhold og konsekvenser: samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles kjøreveg), LNF-område (friluftsføremål), side 2
bebyggelse og anlegg (fritidsbebyggelse og uteopphold) og juridiske linjer og punkt. Konsekvensene har blitt vurdert i ROS-analyse som er i.h.t. akseptkriterium og metode for ROSanalyse (godkjent i kommunestyre den 21.02.13). Reguleringsføresegnene: Føresegner er i tråd med reguleringsplankart og teiknforklaring. Forholdet til kulturminne: Det har ikkje vore ny synfaring i området. Ein kjenner ikkje til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i området. TIDLEGARE HANDSAMINGAR Oppstartskunngjering Oppstartmøte på rådhuset mellom tiltakshavar, konsulent og administrasjonen var den 23.11.12 (2012/2940 8; vedlegg 2). Ein blir einig om at planen ikkje utløyse planprogram med KU. Oppstart av reguleringsplan (2012/2940 3) vart deretter varsla i avis, på nettet og med brev til naboar og div. myndigheiter med 6 vekers frist fram til den 11.01.13. Innan oppstartsfristen har ein motteke 4 innspel frå myndigheiter (NVE, Statens vegvesen, Fylkesmannen og Hordaland Fylkeskommune) utan vesentlege merknader og 1 frå ein privat grunneigar - 199/7 og 34; Irene Koløy Sjo og Geir Inge Sjo som driver med hytteutleige ( sjå også planomtale side 23; 2012/2940 22, vedlegg 6). Naboen rettar bl.a. sterk kritikk mot den framstilte fellesveg, dei kritiserer gjennomføring av tiltaket og seier at vegen vart lagt heilt inn og delvis over eigedomsgrense og er svært sjenerande. Anleggsvegen som vart etablert og som vart oppfattar som eit midlertidig tiltak, medførte ein del faremomenter for folk i utleigehyttene på 199/7 gjennom stein som raser ned og kunne skade folk og m.a. parkerte biler. Ein gjentok innspill til oppstart i sterk forminka form og vil prøve å formidle her at ikkje alle momenter som er belyst gjennom merknadsskriver er relevant for ein reguleringsplan men derimot må bli behandla gjennom ein prosess i ein annen sak. Vi vil med dette vise til egen ephorte - sak (dok.nr. 2012/2724) i.h.t. problematikken om vegen på staden. Ein har vurdert detaljplan m.a. gjennom oppstartsmøte + tilleggsopplysningar gjennom geoteknisk rapport, ROS-vurdering, miljøvurdering og illustrasjon av alternativvurdering for tilkomstveg etc. Planforslaget vart til dels tilpassa innspela før offentleg utlegging, men ein ville nytte høvet til å arbeide med nokon nye merknader etter utlegging til offentleg ettersyn. Utlegging til offentleg ettersyn av planforslaget vart vedteke av Kvinnherad forvaltningskomiteen 06.11.13; utvalssak 2013/136 : Røysting: Det var synfaring på staden før møtestart. Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. 1. Føresegner skal komer fram som eigen dokument og ikkje som del av planomtale. Føresegner skal ut av planomtale. 2. I plankartet skal ein synleggjere og inntekne stigningsforhold for fellesveg. 3. Under fellesføresegner skal ein innføre eit tilleggspkt. om at alle bygningar og anlegg skal tilpassar seg eksisterande terreng i størst mogleg grad og og at nye tiltak blir dokumentert med terrengsnitt. 4. Det skal kommer ein ny pkt under fellesføresegner: Det skal leggjast til rette med tilstrekkeleg sløkkjevatn og tilkomst for brannvernet (jfr. PBL. 7-28 i TEK). Kummer og eller hydrantar for sløkkjevatn må merkast av utbyggjar og vasskjelda må ikkje vera meir en 300 m frå bygningane. side 3
5. Under punktet felles veger skal ein tilføre eit nytt punkt 4.1.1 Etter byggetiltak er gjennomført og sikra, skal ein tilplanta og estetisk opparbeide synlege inngrep som vegskråningar og fyllingar. 6. Under punktet felles veger skal ein tilføre eit nytt underpunkt 4.1.2 Etter byggetiltak er gjennomført, skal ein sikra vegskråningar og fyllingar m.a. gjennom støttingsmurar, gjerde og rekkverk. 7. I føresegner skal ein tilføre eit nytt punkt 4.2 Fellesparkering med underpunkt 4.2.1 Fellesparkering for f P1 skal betene heile feltet med 2 plassar per hyttetomt. 8. I føresegner skal ein innarbeider ein klausulering om vern av eksisterande store trær. Utlegginga av planforslaget vert kunngjort i lokalpressa og kommunen sine elektroniske medier, berørte partar og instansar skal varslast. Planen har vert lagt ut til off. ettersyn frå den 07.02.14 til den 24.03.14. Det er kome inn 5 merknader frå off. instansar og priv. Grunneigar. Det vart ikkje motsegn til planen. Innspel og merknader Oppstart har blitt kunngjort. Innan fristen har ein motteke 6 innspel frå offentlege instansar og private. Etter den siste offentlege utlegginga er det kome inn 5 merknader frå offentlege instansar og private grunneigar. Det vart ikkje fremja motsegn mot planforslaget. Samsvar med overordna plan Omfanget er med føremålet fritidsbustadbygging i utvida området i trå med kommunedelplanen og gjeldande reguleringsplan. Konsekvensar og ROS-analyse Konsekvensar og ROS-analyse er vurdert i dokument 2012/2940-11, vedlegg 4. Fortidsminnesmerke I planområdet er det ikkje registrert automatisk freda kulturminne, men planområdet kan ha potensial for automatisk freda kulturminne. I prosess til gamal reg.plan for området har myndigheiter synfart området. Landskap og estetikk Området er eit sterkt kuppert skogsområdet med aldeles bratte partiar. Området ligg med hovud utsiktsretning mot vest og er til dels solrikt. Området er ganske sårbar, men ein kan rimeleg harmonisk tilpassa inngrep i terreng/formasjonar gjennom å ta vare på vegetasjonen eller nyetablere trær og busker. Der er ingen registreringar i Naturbase eller Artsdatabasebanken. Det er utarbeidet eigen vurdering av naturmangfaldloven. Ein kan ikkje sjå at planframlegget bryt med prinsippa i Naturmangfaldloven (sjå også vedlegg: 2012/2940-11, vedlegg 6). Natur Eksisterande natur skal tas vare på. Eksisterande store trær bør inteiknast og innmålast. I føresegner skal ein innarbeider ein klausulering om vern av eksisterande store trær. side 4
Geotekniske vurderingar Det er utarbeidet eigen geoteknisk rapport (sjå også vedlegg: 2012/2940-11, vedlegg 5). Rapporten er mest utarbeidet på grunn av den omtalte anleggsvegen i nord mot nabotomten 199/7. Rapporten omtalar mest byggetekniske kvaliteter på staden. Siden planlagde vegen ta utgangspunktet i gjennomførte tiltak, kan konsekvensen for planområdet her likevel vurderast som ein slags krav. Vegen blir omtalt med til dels over 45 grader som bratt. Ein nemner her også, at det er ikkje trygt å oppholde seg ved foten av fyllingen. Der det ikkje lar seg gjøre å etablere fyllingen i 35 grader innanfor tomtens grenser, lages det mur på 1-1,5 m høgde. Ein må dessutan etablere gjerde eller rekkverk. Vidare handsaming Forvaltningskomiteen skal vurdera merknadane til planen og kan vedta eventuelle endringar. Dersom det vert gjort vesentlege endringar til planforslaget, medfører dette at planen må sendast ut på ny høyring. Mindre endringar kan gjerast utan at ny høyring er nødvendig. Dersom forvaltningskomiteen tilrår å godkjenna planforslaget slik det ligg føre, eller tilrår med mindre vesentlege endringar, går det vidare til kommunestyret for godkjenning. Forvaltningskomiteen kan leggja fram fleire alternativ for kommunestyret. Dersom det er motsegner til planen, kan kommunestyret ikkje eigengodkjenna planen, og departementet får planen til endeleg avgjerd. Dersom kommunestyret vedtek vesentlege endringar, vert planen sendt attende til forvaltningskomiteen for ny utlegging. Administrasjonen og tiltakshavar har vurdert merknader. I vedlegget er innkomne merknader gjennomgått og vurdert. I utbyggingsfasen skal ein ta mest mogleg omsyn til terreng, vegetasjon og estetisk heilhetsbilde etc. VURDERING Merknadsbehandling m/kommentarar Oppsummering av og kommentar til merknadane fram går av merknadshandsaming med kommentarar. Merknadsvurdering m/kommentar er eit resultat av administrasjonen sin vurdering av saken til dels i samspill med tiltakshavar/konsulent. ❶Statens vegvesen kjem med ein del merknader. Ein krever 1. at frisiktsona skal vera 6 x 135 meter, 2. at miljøstasjonsområdet skal endrast (flyttast ut av frisiktsonen) og 3. at ein opprette krav om at avkøyrsla skal vera opparbeidd i samsvar med føresegner før vidare utbygging av fritidsbustader kan ta til. Kommentar frå administrasjon til: Pkt. 1.: Ein skal revidere frisiktsone i både kart og føresegner til 6x135 meter. Pkt. 1.: Området til miljøstasjonen skal flyttast ut av frisiktsonen Pkt. 1.: Føresegner sin underpkt. 7.1.1 skal endrast til: Avkøyrsla og frisiktsoner skal vera opparbeidd i samsvar med føresegner før det vert gjeve igangsettingsløyve for fritidsbustader. Føresegner og plankart skal reviderast og vegvesen har ingen grunnlag til å klage mot planen. side 5
❷Fylkesmannen skriver i sin uttale om at det bratte terrenget gjer vegframføring krevjande og vil etterlate til dels store vegskråningar og fyllingar. Tiltaka vil kunne ha store landskapsmessige verknader. Ein bør setje krav til materialbruk og vegetasjonstypar for tilplanting etc. Kommentar frå administrasjon: I føresegner under 7.1.3 står det ( ) Fylling skal jordslås og det skal etablerast vekstar som er naturleg i området ( ). 4.1.1 skal endrast frå Etter at byggetiltak er gjennomførte, skal synlege inngrep som vegskråningar tilplantast samt sikrast med nødvendig rekkverk og gjerde. til: Etter at byggetiltak er gjennomførte og seinast 5 år etter planen er godkjent, skal synlege inngrep som vegskråningar tilpassast, tilplantast samt sikrast med nødvendig rekkverk og gjerde. ❸Grunneigarar frå 199/7; Irene Koløy Sjo og Geir Inge Sjo kjem gjennom adv. Sturla Vik Vestly (Advokatfirmaet Responsa) med sterke innvendingar til planen (sjå vedlegg eller under 2012/2940 27). Under : 1.Pkt. 2 Aktuelt er det snakk om eklatant brudd på alminnelege saksbehandlingsregler i kommunens saksbehandling. Kommentar frå administrasjon: Denne saken omhandlar kun ein reg.plan-prosess. Ein kan vanskjeleg sjå brudd av saksbehandlingsregler siden reglementet i.h.t. handsaming av reg.planar er følget opp. 2. pkt. 3 Kommentarer til Omega AS sin forslag til endring av plan Bakgrunnen for endringen; Responsa AS konstaterer med om at det i endring av gjeldande plan aldri vert snakk om at den omtalte gangadkomst (del av f_v1) skulle vert kjøreveg. Bakgrunnen for endringsforslaget er ikkje forankret i ynskje om flytting av gangadkomst, men at man ynsker ein kjøreveg fremfor ein gangveg. Det er tatt ein endring i forhold til valg av traséen og også ein endring i forhold til type veg. Det er ikkje framlagt alternative vegløyningar, der ein kan vurdere dette. Kommentar: Ein planprosess er ein ganske open arealdisponeringsprosess, der ein både vurdere tiltak og beliggenheit (her trasséen). Men at tiltakshaver ynskjer kjøreveg framfor gangveg er nok korrekt, i vedlegg til planomtale har ein skissert alternativer til framlagte vegføring. Ein enkelt konklusjon er nok at disse er landskapsmessig meir belastande med sine fyllingar og skjæringar for heile det lokale nærmiljøet enn omtalte adkomstveg (sjå kart: del av f_v1). 3. pkt. 3 Kommentarer til Omega AS sin forslag til endring av plan Forhold til vegløsning; Responsa AS seier at ein gangareal er mykje enklare å tilpasse enn eit kjøreveg på 3 m bredde med høy steinfylling. Beliggenheit tett med grensen til eigar av 199/7 og ein fyllingfot som liggjar inntil og over eigedomsgrense er ein krenkelse. Kommentar: Administrasjonen meiner at plassering av hyttefeltet er avklart i omtalte reguleringsplan og kommunedelplan for området. Ein kan vere einig med at den førebels etablerte adkomsten er i sin heilhet og særleg i.h.t. bruk som kjørbar veg, ein påkjenning for grunneigar av 199/7 og deres gjester. Ein ynskje å vurdere vegsituasjonen med vårt innstilling i slutten av dette merknadshandsaming. 4. pkt.4 Krav til den kommunale planprosessen Responsa AS kritiserer at utgangspunktet for planen er, på grunn av manglande alternativer, at det bør vere ein kjøreveg til hyttene og at den etablerte vegen som liggjar der blir framstilt som den einaste reelle alternativet. Responsa AS minner på at den vanlege framgangsmåte bør vere om det skal tillatast kjøreveg til feltet for å deretter stille spørsmålet kor den skal plasserast. side 6
Kommentar: Administrasjonen kan vere einig med at prinsippet om rekkjeføgjevalget i reg.planprosessen kan virkar feil, men ynskjer å stadfeste at kvart forslag til reg.plan prosesser i n blir behandlet som ein moglegheit, som får ein meir eller mindre realistisk vurdering / behandling. Administrasjonen vil ikkje tvihalde på, at ein er nokså kritisk mot stadfesting av den førebels etablerte adkomsten som kjørbar veg. Ein ynskje å vurdere vegsituasjonen med ny innstilling i slutten av dette merknadshandsaming. 5.pkt. Forholdet til privatrettslige forhold Responsa AS vil nemne at den måten sine klienter opplevte Øybygg AS sin måte å opptre som kritikkverdig etc. Kommentar: Administrasjonen kan vanskjeleg ta stilling til merknader. Dette er av privatrettsleg karakter og blir behandla i ein annen sak (sjå m.a. ephorte - sak dok.nr. 2012/2724). Ein gjentok alle merknader til offentleg utlegging i sterk forminka form og vil prøve å formidle her at ikkje alle momenter som er belyst gjennom merknadsskriver er relevant for ein reguleringsplan men er av privatrettsleg natur og må bli behandla gjennom ein prosess i ein annen sak. Vi vil med dette vise til egen ephorte - sak (dok.nr. 2012/2724) i.h.t. problematikken om vegen på staden. Den austlege delen av felles kjøreveg f_v1 skal omgjørast til felles gangveg med ein maksimal bredde på 2 m. Den nye felles gangvegen begynner direkte nord for adkomsten f_v3. Ein foreslår at ein tillate bruk av gangvegen som kjøreveg i anleggsperioden. Anleggsperioden blir tidfesta inntil siste fritidseigedom (hytte 6 og 7) er bygd men seinast maksimalt 5 år etter reguleringsplanen er godkjent, dette skal innarbeidast som rekkjefølgjekrav. Vegskråninga skal opparbeidast i tråd med føresegner uavhengig av om dette er en kjøreveg eller gangveg, målet om ein maksimal bredde på 2 m skal her være obligatorisk. Ein utbetring av skråninga og ein sikring av veg i.h.t. føresegner gjøres slik at det seinare tid er uproblematisk å redusere vegbreidda. Kart og føresegner skal oppdaterast, både i.h.t. vegareal og tilgrensande arealføremål som f.eks anna veggrunn. Drøfting og tilråding Reguleringsplanen er i trå med kommunedelplanen for området, endringane som er gjort er etter administrasjonen sitt syn mindre endringa og rettingar og aukar kvaliteten til reguleringsplanen. I samsvar med opplysningane og vurderingane ovanfor, vil administrasjonen tilrå at kommunestyret godkjenner den framlagte planen med dei rettelser som ligg føre. Dokumenter til saksframlegg : Lenke til: http//innsyn.kvinnherad.kommune.no; dokument: 2012/2940 Vedlagte dokumenter til planforslag: 1.plankart (2012/2940-34, vedlegg 3) og 2. reguleringsføresegner (2012/2940-34, vedlegg 4) Ikkje vedlagte dokumenter til planforslag: 1. planomtale (2012/2940-34, vedlegg 5), 2. ROS-analyse (2012/2940-34, vedlegg 6) 3. vegalternativer (2012/2940-34, vedlegg 9), 4. lengdeprofil til vegalternativer (2012/2940-34, vedlegg 7), 5. geoteknisk rapport (2012/2940-34, vedlegg 10) og 6. Vurdering av naturmangfoldloven (2012/2940-34, vedlegg 10) Vedtaket sendast til: Omega Areal A/S, Kvassen; 5582 Ølensvåg; areal@omega.no Øybygg AS ; Landamarka; 5454 Sæbøvik; oybygg@knett.no side 7