Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/2168-2150/2015 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: 09.02.2015 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift 18.02.2015 12/15 Endelig vedtak fattes av HMPD Forslag til vedtak HMPD vedtar at forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende er rettet: Bestemmelsens 3.4.1 endres fra «kan» til «skal» for å stemme overens med bestemmelsene ellers. Ny rekkefølgebestemmelse: «Før det gis tillatelse til nye boenheter i området skal det godkjennes en plan som viser utnyttelse av lekeområdet og nødvendig sikrikng av denne.» Tillegg til bestemmelsens 3.1.2: Det tilføyes:...», og lekeplassen skal sikres mot støy.» Ny bestemmelse: «I byggesøknad må det dokumenteres at uteoppholdsareal til bolig har en tilfredsstillende løsning i forhold til støy. Der det er nødvendig med tiltak for å oppnå dette skal støysikringstiltak beskrives. «Nytt rekkefølgekrav: «Det kan ikke gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet før det er gjort tilstrekkelige avklaringer i planarbeidet for ny E39 gjennom Lyngdal.» Ny bestemmelse: «I felles parkeringsanlegg for bolig skal det etableres ladepunkt for elbil for hver 20. p- plass. «Ny bestemmelse: «Lekearealer og andre uteoppholdsarealer og adkomst til disse skal være universelt utformet.» Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling 18.02.2015: Felles forslag til vedtak: Rådmannens forslag til vedtak vedtas, med endring om at rekkefølgekrav til E-39 tas ut. Felles forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.
Side 2 Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak 18.02.2015: Hovedutvalg for miljø, plan og drift vedtar at forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 2012 18 legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende er rettet: Bestemmelsens 3.4.1 endres fra «kan» til «skal» for å stemme overens med bestemmelsene ellers. Ny rekkefølgebestemmelse: «Før det gis tillatelse til nye boenheter i området skal det godkjennes en plan som viser utnyttelse av lekeområdet og nødvendig sikring av denne.» Tillegg til bestemmelsens 3.1.2: Det tilføyes:...», og lekeplassen skal sikres mot støy.» Ny bestemmelse: «I byggesøknad må det dokumenteres at uteoppholdsareal til bolig har en tilfredsstillende løsning i forhold til støy. Der det er nødvendig med tiltak for å oppnå dette skal støysikringstiltak beskrives. «Ny bestemmelse: «I felles parkeringsanlegg for bolig skal det etableres ladepunkt for elbil for hver 20. p- plass. «Ny bestemmelse: «Lekearealer og andre uteoppholdsarealer og adkomst til disse skal være universelt utformet.» SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant x x Arkitektfirmaet Rambøll fremmer på vegne av grunneier Helge Foss et forslag til detaljreguleringsplan for boligog næringsarealer i Bøkeveien på Rom. Planforslaget omfatter hele kvartalet som avgrenses av E39, FV43/Kirkeveien, Bøkeveien og Steinbergveien. Området ligger sentralt plassert og er i reguleringsplan for Rom, planid xxx betegnet som delområde B/N1. Det er regulert til bolig og forretning og det er satt krav om detaljregulering før utbygging. Se utsnitt av overordnet reguleringsplan under.
Side 3 VURDERING Det er til planforslaget laget en oversiktlig planbeskrivelse. Temaer som er beskrevet der blir ikke gjentatt her i saksfremlegget. Planstatus Ny kommuneplan arbeid pågår. Forslag vurderes å være i samsvar med ny kommuneplan og følge opp de krav som stilles bortsett fra båndleggingssone for planarbeid for ny E39. Kommunedelplan for ny E39. Planarbeid med kommunedelplan for ny E39 har nettopp startet. Det er via forslag til «Arealdel til Kommuneplan for Lyngdal 2014 2025» opprettet en båndleggingssone som gir et byggeforbud i planområdet. Dette byggeforbudet vil ramme forslag til detaljregulering som nå er til behandling. På grunn av båndleggingsområdet må det settes inn et rekkefølgekrav om at tiltak i området ikke kan gjennomføres før planarbeid for ny E39 er avklart. Det er fra Vegvesenet opplyst at etter framdriftsplanen skal mange avklaringer være klare høsten 2015, og at planforslag legges fram vinter 2016. Overordnet reguleringsplan, reguleringsplan for Rom. Delområde B/N1 er regulert til kombinert bruk bolig og næring og har krav om detaljregulering før utbygging. Planprosess og eiendomsstruktur Planprosessen startet med oppstartmøte 11.12.12. Flanforslag ble sendt inn 26.01.15. I perioden mellom planoppstart og innlevering av plan har det skjedd endringer i forhold til kommuneplan. Endringen som påvirker planarbeidet er båndleggingssonen for ny E39. Rådmannen mener at denne båndleggingingssonen og byggeforbudet som den innebærer ikke vesentlig vil forhindre eller forsinke planlagte tiltak i forslag til detaljreguleringsplan fordi Vegvesenet har lagt opp en rask framdrift i sitt planarbeid. Rådmannens vurdering er derfor at planen kan behandles som vanlig, men at det settes innrekkefølgekrav som ivaretar planprosessen for ny E39. Innenfor området er det flere eiendommer, som eies av to andre grunneiere. Det har vært dialog grunneierne imellom for å finne gode løsninger. Eiendomsforholdene i området gjør i utgangspunktet at det blir dårlig mulighet for utnyttelse på noen av eiendommene. Grunneierne har i løpet av planprosessen funnet fram til noen løsninger som gjør den totale utnyttelsen bedre både for de selv og for reguleringsplanen.
Side 4 Vei og parkering Området er sterkt påvirket av to viktige veier. Nord for området går dagens E39 og denne seter føringer i form av byggegrenser på hvor nærme ny bebyygelse kan komme. Byggegrensen er satt i overordnet reguleringsplan og videreføres i forslag til detaljreguleringsplan. Noen av eiendommene innenfor planområdet er sterkt berørt av denne byggegrensen. Nå er det startet opp planarbeid for ny trasee for E39, og sannsynligvis vil E39 bli flyttet. Det er samtidig sannsynlig at det fortsatt vil være en viktig og mye trafikkert vei i denne trasseen. Byggegrensen må derfor videreføres i denne reguleringsplanen. Eventuelt er det mulig å revidere denne ved en senere anledning når E39 er flyttet. Vest for området går hovedvei inn til Lyngdal og videre ut til Farsund, FV 43. Langs strekningen som grenser til reguleringsplanen er denne veien smal, og har verken midtstripe eller fortau i dag. Det er i planforslaget tegnet inn dagens vegbredde, men det er regulert inn fortau bort til regulert innkjørsel. Det bør vurderes om det skal settes av noe mer plass for en utvidelse av veien. Mot lokalveiene mot sør og øst blir det mindre endringer. Mot øst blir avkjørslene som i dag, og bruken blir som i dag. For ny bebyggelse er det laget en internvei som skal betjene forretning, både kunder og varelevering, og nye boenheter. Denne veien er enveiskjørt med innkjøring fra vest og utkjøring mot sør. I tillegg er det planlagt egen nedkjøring mot sør til parkering for leiligheter. Løsningen virker god, og det er tatt høyde for svingradius for store kjøretøy som skal drive med varelevering. Det bil bli en god det trafikk på denne veien, og mye av trafikken vil være knyttet til næringslokalene. For å sikre myke trafikkanter og gjøre området tryggere for barn er det lagt inn fortau mellom lekeområdet sentralt i området og ut av området. Kommunens nye parkeringsbestemmelser setter krav om ladestasjoner for e-bil til næringsarealer. I Alleen har dette kravet blitt videreført til felles parkeringsanlegg. Det foreslås at dette også videreføres til dette prosjektet. Støy For området er det utarbeidet en støyrapport. Kilden til støy er veitrafikk fra E39 og Fylkesvei 43. Rapporten viser at deler av planområdet ligger i gul og rød støysone. Konklusjon fra støyrapport: «Planområdet ved Rom i Lyngdal kommune er i nærheten av to trafikkerte veier uten skjerming som gjør at store deler av planområdet er i rød og gul støysone. Avhengig av bruksformålet til ny bebyggelse og plassering av uteoppholdsareal, vil det kunne være nødvendig med lokal skjerming. Tiltak som å bruke bebyggelse som ikke er støyfølsom som skjerming bør vurderes, og det bør gjøres god planlegging av plassering av støyfølsomme rom i bygg og uteoppholdsareal.» Det er ikke satt noen spesielle bestemmelser i forhold til støy. Det bør sikres at lekeområdene får en tilfredsstillende løsning i forhold til støy og det foreslås en ny bestemmelse som skal ivareta dette. Det bør også settes krav om at andre uteoppholdsareal til boliger sikres i forhold til støy. Utnyttelse Utnyttelse er oppgitt på plankartet som % BYA av regulert byggeareal. Utnyttelsen er ulik for de ulike tomtene og er tilpasset hva som kan bygges med tanke på størrelse og byggegrenser. Regulant har vært i dialog med plankontoret angående utnyttelse, og det vurderes at utnyttelsen er høy, men realistisk. Det er ønske om høy utnyttelse for så sentrale områder som dette. I vurdering av utnyttelsen er det også tatt med om parkering og uteoppholdsarealer skal løses innenfor bygeområdet eller om det som for B/F/K6 for en stor grad løses utefor byggeområdet.
Side 5 Områet er planlagt med kombinert bebyggelse, og det er lagt opp til et stort nytt bygg med forretning i 1.etasje og leiligheter i 2. og 3.etsje. Det er beskrevet at det skal bygges parkeringskjeller under delområde B/F7K6 og knyttet rekkefølgekrav til dette. Bestemmelsen 3.4.1 bør endres fra «kan» til «skal» for å stemme overens med bestemmelsene ellers. For eiendommene ut mot E39 er det mye eksisterende bebyggelse som fortsatt skal være, med det er også for disse eiendommene mulighet for fortetting og økt utnyttelse. Barn og unges interesser Det er markert ett lekeområde innenfor planområdet. Dette er ment å skulle dekke behovet for nærlekeplass. Det har foregått en dialog mellom Plankontoret, forslagsstiller og de øvrige grunneierne om plassering og utforming av denne. Det er i planen sikret en trygg adkomst via fortau til og fra lekeplassen fra de fleste boligene og mellom lekeområdet og ut av området. Lekeområdets størrelse er 192m2 og er større enn minimumskravet for slike lekeplasser. Det er ikke gjort beregninger av hvor mange boenheter som kan komme i området med full utbygging, så det er usikkert om lekearealet som er satt av er tilstrekkelig til det. Planforslaget løser ikke kravene til områdelekeplasser og aktivitetsområder som det er krav om etter bestemmelsene i ny kommuneplan. Det er vanlig at slike lekeog aktivitetsområder kan løses utenfor området for detaljreguleringsplanen. Det ble ved oppstart av planarbeid også meldt oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Det tas sikte på å løse øvrige krav til lekeog aktivitetsområder via en utbyggingsavtale. Utformingen av lekeoplassen er i bestemmelsene knyttet til å skulle følge kommunens norm. Før arbeid i området starter bør det avklares helt klart hvordan området skal brukes, og det settes inn rekkefølgekrav angående dette. Natur og miljø Området er allerede i stor grad bygget ut og det er ikke urørt natur i området. Det er derfor ikke nødvendig med spesielle hensyn til naturtyper e.l. Det er sagt i bestemmelsene at det ved beplantning i området ikke skal brukes fremmede uønskede arter (svartelistede) i utomhusanleggene. Universell utforming Det er ikke sagt noe spesielt om universell utforming i bestemmelsene. Området er flatt og det skal bygges et større bygg hvor det uansett blir krav om heis. Det ligger derfor godt til rette for at området skal ha en god tilgjengelighet for alle. Det bør settes inn bestemmelse som sikrer universell utforming på alle uteområder. KONKLUSJON Planforslaget med de endringer som er foreslått kan legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1 150126 Plankart 2 150126 Reguleringsbestemmelser 3 150126 Beskrivelse 4 C-rap-002-Rom-Støyutredning 5 150126 ROS Norman Udland Rådmann