1. gangsbehandling av nytt forslag til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid

Transkript

1 Arkiv: 168/87/168/90/L12/168/92/168/97/16 8/47 Saksmappe: 2012/ /2016 Saksbehandler: Britt Alice Oseassen Dato: gangsbehandling av nytt forslag til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 - planid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift Endelig vedtak fattes av HMPD Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til Detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr. 168, bnr. 87, 90, 92, 97 og 47 plan ID legges ikke ut til offentlig ettersyn, men sendes tilbake til regulant for justering. Etter justeringene er foretatt, sendes saken tilbake til HMPD for behandling før offentlig ettersyn. Følgende endringer skal gjøres i planforslaget: Rekkefølgekrav 6.8 får følgende tilføyelse: I tillegg skal nye boenheter i planområdet dekke forholdsmessig andel av utbygging av turstier/gang- og sykkelstier i sentrumsnære områder. Før ny bebyggelse i B1-B3 tas i bruk skal lekeplasser være ferdig opparbeidet. Punkt 3.5 i bestemmelsene blir gitt følgende tilføyelse: «kommunen eller renovasjonsselskapet kan kreve nedgravd løsning». Nytt rekkefølgekrav: «Før boliger tas i bruk, skal det opparbeides fotgjenerkryssing i form av gangfelt fra krysset Stasjonsgata/Agnefestveien til gang- og sykkelvei på motsatt side av Agnefestveien. Det forutsetter at det gis tillatelse til etablering av gangfelt. Dersom det ikke gis tillatelse, bortfaller rekkefølgekravet». Ny bestemmelse: Fellesuteområde skal opparbeides og tilrettelegges felles anlegg med funksjon som rekreasjon og møtested for beboere. Arealet skal tilfredsstille krav til tilgjengelighet for alle. Det settes inn krav i bestemmelsene om at det i parkeringskjeller skal etableres ladepunkt for el-bil iht. kommunens parkeringsnorm. Tilføyelse bestemmelse 4.6 sykkelparkering skal være iht. kommunens parkeringsnorm. Utnyttelsen reduseres til maks 48 boenheter og arealbruken må omdisponeres for å finne en løsning for bedre kvalitet på uteoppholdsareal og lek. Omdisponering av arealbruken må skje i samarbeid med

2 Side 2 plankontoret. Planforslaget må endres, slik at kravene i veileder for grad av utnytting må fylles dvs. plankartet må vise det som er reelt byggeareal i hht. definisjon av BYA. Videre må byggegrense mot eiendom i nord, sør og øst flyttes, slik at avstand fra nabogrense til bygning tilsvarer minst halvparten av byggverkets halve høyde. I tillegg må det utarbeides snitt tegninger langs Agnefestveien samt fra Agnefestveien gjennom planområde til naboeiendommen. Kartet må lages i annen målestokk, f.eks. 1:200 Planbeskrivelsen må endres ift justeringene. Etter omarbeidelse av planforslaget, vil planen tas opp på nytt i HMPD med sikte på å legges ut til offentlig ettersyn. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant VURDERING Fjellbygg AS har på vegne av grunneier Svein Birkeland m.fl./agnefestveien AS sendt inn et forslag til detaljreguleringsplan for et område langs Agnefestveien. Planområdet er oppgitt å være på ca. 5,5 daa og er ca. 0,5 km fra Lyngdal sentrum. Område er pr i dag bebygde med eneboligtomter med plen samt en 6- manns bolig. Planområdet grenser i øst til landbrukseiendom, og i vest til Agnefestveien/Fv. 410.

3 Side 3 Planforslaget legger til rette for: 3 nye leilighetsbygg totalt 61 boenheter. Parkering under bakken og på bakken. Uteoppholdsarealer og nærlekeplass Eksisterende blokk/6-mannsbolig Oppstart: Det ble meldt oppstart av planarbeidet den med annonse i Farsunds avis samt kunngjøring på kommunens hjemmeside. Offentlige høringsinstanser, grunneiere og naboer ble tilskrevet. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (PBL) av nr jfr og Forhold til overordnet plan: Område er i kommuneplanen avsatt til byggeområde for boliger med plankrav. Planområdet: Det ble den avholdt forhåndskonferanse mellom kommunen og regulant. Det er enighet om at det skal varsles oppstart av planarbeidet.

4 Side 4 Planforslaget ble 1. gangsbehandlet i HMPD , hvor det besluttet å utsette saken. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Felles forslag ble enstemmig vedtatt: Saken utsettes. Utbygger har forslag om et endret planforslag. Utbygger tar kontakt med Plankontoret for å klargjøre det nye planforslaget. Årsaken til at saken ble utsatt var at det på befaringen i forkant av møte ble presentert ett annet planforslag enn det som var sendt inn til kommunen og som var vurdert. Det opprinnelige planforslaget var 4 nye boligblokker med totalt 48 boenheter. Det har i ettertid vært flere møter med regulant. Plankartet VURDERING Utnyttelse Bebyggelse Det er planlagt 4 leilighetsbygg på området. Byggene er merket B0-B3 på plankartet. B0 er allerede bygd og er i 2 etasjer med 3 leiligheter i hver etasje. Fasaden er i tre i likhet med resten av bygningene i nærområdet. Tillatt utnyttelse for B0 er 492 m 2. Da er areal til parkeringsplasser inkludert. Totale størrelse er oppgitt å være 1013 m 2. Utnyttelsen vil være BYA=30 %. Maks tillatte høyde er 9 m. For B1-B3 er det lagt opp til en høy utnyttelse med 61 nye boenheter fordelt på 3 bygg. I dag er det 4 eneboliger her.

5 Side 5 Illustrasjon fra Karl Petters tegnestue av planlagt leilighetsbygg B1/B2 For B1-B2 er byggeområdet 318 m 2 pr bygg. Maks BYA er 380 m 2. Da er balkonger som kommer ut i uteoppholdsområde Ute A-B inkludert. Parkering kommer utenom. Det kan være misvisende at utnyttelsesgraden er større enn byggeområde. Rådmannen vil derfor anbefale at areal under balkonger som kommer ut i uteoppholdsområde endres/reguleres til byggeområde. Dette vil hindre misforståelse i forbindelse med behandling av byggesøknaden. Dette er videre i tråd med det som ble gjort i detaljreguleringsplan for boliger Berge øvre gnr 167 bnr 5, 357 og 409 Plan ID samt veileder for grad av utnytting. Det vises til skisse under hentet fra veileder «Grad av utnytting. Beregnings- og måleregler».

6 Side 6 For B3 er maks BYA 1350 m 2 utenom parkering. Dette inkluderer balkonger som kommer ut i uteoppholdsområdene ute C-D. Bygget vil i etasje ha overbygg over areal for f_p3 og f_p-sykkel 3. Også dette arealet skal i følge veileder for grad av utnytting angis som BYA. Videre bør arealet reguleres som byggeområde, men at det i bestemmelsene skrives at areal på bakkeplan skal brukes til parkering for biler og sykler. Rådmannen anbefaler at planforslaget endrer iht. dette. Illustrasjon fra Karl Petters tegnestue av planlagt leilighetsbygg B3 Det vil være totalt 37 leiligheter i bygget. Leilighetene skal kun tilbys personer over 65 år. Utenom boenhetene vil B3 inneholde samlingslokal med kjøkken som kan benyttes til sosialt møtested for

7 Side 7 beboerne. Det legges videre opp til rom for frisør, lege og fysioterapi. Disse skal kun betjene beboerne. Bygget vil få ballkonger som delvis er dekket med glass-skjerm for å ivareta lydkravene. Det er i planforslaget lagt opp til høy utnyttelse og for et så sentralt område som dette er det ønske om høy utnyttelse. Det er også i tråd med nye nasjonale målsetninger, men spørsmålet er om det er så høy utnyttelse at dette går utover kvaliteten på lekeplass og uteoppholdsareal. Dette gjelder spesielt B1-B2. Rådmannen vil anbefale at antall leiligheter reduseres til maks 48 boenheter, som samsvarer med første planforslaget. Illustrasjon fra Karl Petters tegnestue av planlagt leilighetsbygg B1-B3 samt eksisterende bygg B0 Maks tillatte høyde er 13,5 m for selve bygget. Dette gir mulighet for boliger i 4 etasjer. Det tillates opphøyet del for trapp og heis på inntil 2 m. Byggene blir høye i forhold til omkringliggende bebyggelse og det er derfor i planforslaget lagt opp til at B1-B3 har et annet preg enn bebyggelsen rundt. For å bryte fasaden er det lagt opp til at fasaden skal være en blanding av tre og plater og taket skal være tilnærmet flatt. Det er utarbeidet skisser (profiltegninger) av byggene. Det blir tett mellom byggene, særlig B1-B2 og ift. eksisterende bygg B0. Rådmannen anbefaler at det også utarbeides snitt tegninger langs Agnefestveien (snitt A) samt fra Agnefestveien gjennom planområde til naboeiendommen (snitt B).

8 Side 8 Det er på plankartet tegnet inn byggegrenser 4 m fra nabogrensen. Det planlegges å bygges 13,5 m høye bygg her med utstikkende balkonger. Rådmannen anbefaler at byggegrense mot naboeiendommen i nord, sør og øst flyttes slik at kravet i pbl 29-4 om at avstand fra nabogrense til bygning tilsvarer minst halvparten av byggverkets halve høyde er oppfylt. Det anbefales tillatt at balkonger stikker ut over byggegrensen. Bygningenes plassering anses ikke å være helt optimal. Se tilsvarende vurdering for uteoppholdsareal og lekeplass. Det oppfordres til å finne en arealdisponering på bakkeplan som utnytter arealene bedre. Konkret vil det si å plassere bygg og parkering på en slik måte at det også blir en god utnyttelse av de ubebygde arealene som står igjen og på den måten heve kvaliteten på uteområdene. Det er lagt opp til parkeringskjeller under bygg B1-B4. Parkeringskjelleren vil bli fullstendig gravd ned. Grunnvannet står høyt i området, og det må derfor støpes med vanntett kjeller. Det er tegnet inn byggegrense for parkeringskjeller på plankartet. Parkering og adkomst Hovedparkeringen for området B1-B3 er foreslått løst i felles parkeringsanlegg under bakken. Her vil det være plass til ca. 74 parkeringsplasser. I tillegg er det lagt opp til parkering på bakkeplan langs Agnefestveien/fylkesvei 410 samt et parkeringsområde mellom B2 og B3. Dette er i hovedsak tiltenkt gjesteparkering. Det er avsatt en HC parkering i nærheten av hver heis til byggene, B1-B3. Det er ikke tatt inn i bestemmelsene. Totalt vil det være 92 parkeringsplasser dvs. 1,5 pr enhet, som er iht. kravet. Det skal bygges fysisk skille mellom fortauet og parkeringsplassene parallelt med fylkesvei 410.

9 Side 9 Iht. kommunens parkeringsnorm er det også krav om at det etableres et ladepunkt for el-biler i slike parkeringsanlegg. Det er krevd i liknende saker tidligere. Dette blir også foreslått her. I tillegg bør det vurderes om det skal tilrettelegges for lading av elektriske rullestoler. I B3 vil kun personer over 65 år kunne bo, og det å ha mulighet for å lade elektrisk rullestol bør vurderes. Det står i bestemmelsene at det skal opparbeides sykkelparkering utenfor hvert leilighetsbygg B1-B3. For B1-B2 skal det være satt av 18 sykkelplasser. Dette iht. kravet. For B3 er det satt av 19 løpemeter sykkelparkering, noe som tilsvarer 0,8 pr leilighet. Dette er ikke iht. kravet. Det anbefales at 4.6 utvides slik at man sikrer sykkelparkering iht. kravene. B0 har 9 parkeringsplasser på bakkeplan. Dette er iht. kravene. Det er felles adkomst for leilighetene. I dag har hver tomt egen avkjørsel. Innkjøring til parkeringskjelleren er vist i vedlegg 9,6 i planbeskrivelsen, og er plassert mellom B2 og B3 mot grensen i øst. Illustrasjon/skisse over hvordan lekeplassen kan utnyttes. Lekeområder Det er i bestemmelsene satt krav om at B0 skal ha egen lekeplass på min 50 m. Det ble gitt tillatelse til bygging av B0 i 2008 og størrelsen er iht. kravene som var da.

10 Side 10 For B1-B3 er det lagt opp til 2 nærlekeplasser på til sammen ca. 200 m 2. Det er satt krav om at lekeplassen skal utformes iht. kommunens norm. Nærlekeplassen for B1-B2 er på ca. 140m 2 og vil være smal. Regulant har med skisse vist at det er mulig å plassere huskestativ, sandkasse og sittegruppe på lekeplassen. Spørsmålet er om kvaliteten på avsatte areal er god nok. På naboeiendommen i øst og sør drives det i dag landbruksvirksomhet. Dette er et sentrumsnært område og kommunen finner det sannsynlig at det her i fremtiden kan bli bebyggelse. Hvordan vil dette kunne påvirke avsatt område til lek dersom det bebygges på naboeiendommen? Det kan bli 13,5 meter høye bygg her også en gang i fremtiden. Hvordan vil dette påvirke lekeplassen? I tillegg er deler av lekeområde avsatt hensynssone høyspentanlegg. Nærlekeplassene er møtesteder og lekeplasser nær boliger, der lekeutstyret er dimensjonert for barn opp til 6 år. Det er viktig å presisere at nærlekeplassen også skal fungere som et sosialt møtested, og at lekeplassen skal tilrettelegges for det. Kravet er i bestemmelsen til kommuneplanen at størrelsen skal være m 2 og maks 30 boenheter. Her legges det opp til = 61 boenheter for B1-B3. Lekearealet er oppgitt å være ca. 200 m 2. For B1-B2 er det kun lekeplass som er felles uteoppholdsareal og det vil da være viktig at den har god kvalitet, selv om det finnes mange fine friluftsområder utenfor planområdet. Lekeplassene skal være et sosialt møtested for beboerne i området. Ute A og Ute B er private hager til leilighetene i 1. etg. I tillegg til krav om nærlekeplass stilles det også krav om områdelekeplass/kvartalslekeplass og aktivitetsområder. Kvartalslekeplass er større møte- og lekeplasser med ball-løkke og der lekeutstyret er dimensjonert for aldersgruppa 6-12 år. I følge planbeskrivelsen er det inngått avtale med Hamran 1 vel og eier av kvartalslekeplassen, Igland Eiendom, om at nybyggene i planområdet kan benytte lekeplassen i Hamran som kvartalslekeplass. Avtalene er vedlagt planbeskrivelsen. Maks kapasitet for områdelekeplasser er 200 boenheter. Størrelsen skal være m2. Lekeplassen i Hamran som er tenkt benyttet for å løse kommunens krav til områdelekeplass, har etter opplysninger fra regulanten en størrelse på 600 m2. Etter at planområdet er tilknyttet skal i følge regulanten/planbeskrivelsen 200 boenheter være tilknyttet denne lekeplassen. Kommunen har ikke gjort noen beregninger på hvor mange boenheter som i dag er tilknyttet denne lekeplassen og kan derfor ikke bekrefte om det er kapasitet nok. Imidlertid skal denne lekeplassen i følge oppgitte opplysninger ha et areal på 600 m2 dvs. tilnærmet min størrelse, mens man ønsker å tilknytte maks antall boenheter. Lekeplassen har heller ikke forbindelse med annen tilgjengelig grøntområder. Det bør vurderes om dette er en tilstrekkelig og god løsning. Lekeplassen trenger i følge regulanten en oppgradering, og Agnefestveien AS skal etter den private avtalen yte kr i støtte til oppgradering av lekeplassen forutsatt at lekeplassen kan benyttes til å innfri kommunens krav om kvartalslekeplass. Det står ikke noe i avtalen hvordan lekeplassen skal oppgraderes. Avtalen som er inngått er en privat avtale som kommunen ikke har vært med å utforme og som heller ikke forplikter kommunen. Summen som her skal betales inn er mye lavere enn hva som kreves i

11 Side 11 utbyggingsavtaler i andre saker hvor utbygger ikke klarer å løse kravet om områdelekeplass (pt. er beløpet kr pr boenhet). Det er ikke sagt noe om hvordan krav til aktivitetsområde skal løses, og det anbefales at det innarbeides et rekkefølgekrav. Uteoppholdsareal MUA Leke og uteoppholdsareal skal tilrettelegges for bruk av alle aldersgrupper. Det er i bestemmelsene til kommuneplanen satt krav om minimum uteoppholdsareal pr boenhet. For blokkbebyggelse er kravet 15 m2. Uteoppholdsareal er definert som de deler av tomten som er egnet for formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering. Det innbefatter ikke restarealer som ikke egner seg til lek eller opphold. Kravene til nærlekeplass samt private og felles områder inngår i beregningen av uteoppholdsareal. I følge planbeskrivelsen skal det være 25 m 2 uteoppholdsareal pr boenhet for både B1-B2 og B3. For B1 og B2 er det kun lekeplassen som vil være et felles uteoppholdsareal pga. Ute A og Ute B er uteareal/hage for leilighetene i 1. etg. B3 har felles uteoppholdsareal (Ute C) og har en god plassering ift bebyggelsen. Ute C er oppgitt å være ca. 300 m 2. Det er også lagt opp til store private terrasser for etasje. leilighetene i 1. etg. har hage - Ute_D. Uteoppholdsarealet for B3 vurderes å være bra, både mhp beliggenhet og solforhold. Det anbefales at det settes inn en bestemmelse som sikre opparbeidelse av felles uteareal til felles rekreasjonsområde. For B1-B2 stilles det spørsmålstegn ved kvaliteten på uteoppholdsarealet og lekeplassen. Kanskje en annen arealdisponering ville gitt en bedre kvalitet på disse arealene. Det er utarbeidet sol-skygge diagram for området. Solinngangen vil variere med tiden på døgnet og ikke minst ved de forskjellige årstidene. På vinteren vil det være lite sol pga byggene foran. dette gjelder spesielt B0 pga. liten avstand til blokka foran B1. I tillegg vil dalvirkningen med fjell i øst og vest hindre sol på for- og ettermiddagen på den kalde årstiden. På sommeren skal alle ha sol, men det er en utfordring med balkongene siden sola står så høyt og det er tett mellom byggene. Det er i planbeskrivelsen ikke nevnt noe spesielt om sol-skyggeforholdene på lekeplassene. Slik rådmannen tolker sol skygge diagrammet vil lekeplassen for B1-B2 ha mye skygge vinterhalvåret. Vår og sommer vil det være sol midt på dagen, men i 16 tiden vil lekeplassen være delvis skyggelagt.

12 Side 12 Universell utforming/tilgjengelighet Området er flatt, og det skal bygges flere større bygg hvor det uansett blir krav om heis. Det ligger derfor godt til rette for at området skal ha god tilgjengelighet for alle. Området ligger også så nært sentrum at dette bør prioriteres med tanke på å gi mennesker med nedsatt bevegelighet mulighet til å få en god kvalitet på botilbudet og samtidig nærhet til sentrumsfunksjon. Det er i bestemmelsene satt krav om at lekeplasser og uteområder skal tilrettelegges for universell utforming. Bestemmelsene bør presiseres slik at kravet skal gjelde alle uteområdene inkl gangvei og fortau, og parkering for å sikre helhetlig gjennomføring. Minst 30 % av alle nye boenheter skal være universelt utformet, jfr. Bestemmelsene til kommuneplanen. Alle boenheter vil bli utformet som tilgjengelige boenheter, og kommuneplanens krav er oppfylt. Konklusjon for utnyttelsen er at arealdisponeringen bør gjøres om for å kunne nyttiggjøre seg bedre de ubebygde delene av tomta. Uteoppholdsareal MUA er vist at de i sum ikke er for små, men grøntområde er smale striper som vurderes til ikke å være godt egnet for uteopphold. Dette vil være aktuelt å komme tilbake til arealdisponering på bakkeplan i en senere behandling. Renovasjon og energianlegg Løsning for avfallshåndtering skal være felles for området og utformes slik at den gir god mulighet for kildesortering og trygg og effektiv tømmesituasjon for renovasjonsbil. Områder for avfallshåndtering er vist på plankartet som f_r 1-2. Det er i bestemmelsene satt krav om at det i forbindelse med byggesøknad skal vises løsning for avfallshåndtering for det enkelte byggeområde. Det er i planforslaget lagt opp til nedgravd løsning. Det er imidlertid ikke satt som krav i bestemmelsene. Det anbefales at 3.5 får følgende tilføyelse: «kommunen eller renovasjonsselskapet kan kreve nedgravd løsning». Det er satt inn rekkefølgekrav som skal sikre god løsning for V/A og overvannshåndtering. Det er en kommunal overvannsledning som krysser planområdet mellom B0 og B1. Det er satt inn bestemmelse som sikrer kommunen tilgang til vedlikehold av den. Det er i bestemmelsene satt krav om at leilighet B1-B3 skal tilrettelegges for sentralanlegg for vannbåren varme. B0 er allerede bygd, og er derfor unntatt fra kravet om sentralanlegg. Det nye strømbehovet vil forårsake at det må ha en ekstra trafo. Det er medtatt trafo i planforslaget som er benevnt f_trafo på plankartet. Støy For området er det utarbeidet en støyrapport. Kilden til støy er veitrafikk fra Agnefestveien hvor «Fasader mot vest ligger på grensen til rød støysone. Beregninger viser at det er mulig å få akseptable støyforhold ved bygningene dersom det gjøres en del tiltak». Tiltak som er nevnt i rapporten fra Sinus er bla. Støyskjerm på balkongene, ved lekeplass og fellesarealet. I tillegg må leilighetene planlegges gjennomgående slik at alle leiligheter sikres en «stille side» og at det planlegges min 1 soverom pr enhet på «stille side». I tillegg må det være balansert mekanisk ventilasjon. For å sikre at lekeplass og andre uteoppholdsareal til leilighetene får en tilfredsstillende løsning ift støy, er det tatt inn i bestemmelsene et krav om sikring mot støy samt rekkefølgekrav.

13 Side 13 Støysonekart Naturmangfold, risiko og sårbarhet I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, 7 skal prinsippene i 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved behandling skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for jfr. 10. Det skal også legges vekt på at skader på naturmangfoldet unngås eller begrenses jfr. 12. Prinsippet om å være føre var, skal ligge til grunn jfr. 9. Planområdet ligger sentrumsnært og reguleringsområdet er allerede bebygd. Det vurderes at planforslaget ikke er i konflikt med noen av interessene i naturmangfoldloven skal ivareta. Etter regulantens opplysninger er det ikke kjent at det er forurensning i grunnen, og det er heller ikke avdekket andre forhold forbundet med fare enn støy. Det foreligger ikke data om at det er radonfarlig grunn, men regulanten har allikevel valgt å sette krav om at det skal legges radonduk. Planområdet ligger tett opp til dyrka mark i øst. Planområdet er i dag bebygd med eneboliger og det skal ikke være noen konflikter med landbruket til nå. Regulanten har vurdert at de ikke kan se at økt antall boenheter i seg selv vil øke konfliktnivået med dagens bruk. Kommunen er enig i den vurderingen. I dag brukes området til grasproduksjon, og med den bruken av arealet, finner kommunen at det vil være minimalt med problemer og konflikter knyttet til det. Endres bruken av landbruksområde i framtiden, kan det selvfølgelig øke konfliktnivået. Planområdet ligger helt inntil en fylkesvei som har stor trafikkbelastning. Fylkesveien må krysses for å komme til barne- og ungdomsskole, samt lekeområder for de større barna. Det er g/s eller sti mellom planområdet og disse områdene.

14 Side 14 Det er fotgjengerkryssing i enden av planområdet. Når man skal til sentrum eller skole, vil dette være en omvei og kommunen vurderer at det er en stor sannsynlighet for at dette gangfeltet ikke blir benyttet da. Kommunen oppfordret derfor i oppstartsmøte regulanten til å se på mulighetene for et ekstra gangfelt over til Lyngdal stadion. Tilbakemeldingen fra regulanten følgende «På KIWI-tomten midt mellom vårt planområde og sentrum skal det bygges gangfelt når leilighetene over butikken blir bygd ut. Vi kan derfor vanskelig se at det er behov for flere gangfelt uten at større del av landbruksområdet blir utbygd. Vi mener derfor at dette må inn som et rekkefølgekrav når evt. dette skjer. Det vil også være vanskelig å få dette igjennom hos Statens Vegvesen da det ikke er boenheter nok mellom vårt planområde og KIWI tomten til å forsvare en ny overgang». I følge regulanten vil det trafikkmessig vært viktigere å få ned fartsnivået i området enn å få flere gangfelt. Ved å senke farten vil det oppleves mye tryggere å krysse eksisterende gangfelt. Kommunen er enig i at redusert fart vil gjøre det tryggere for myke trafikanter å krysse fylkesveien/agnefestveien, men er av den oppfatning at det ikke vil utelukke behovet for gangfelt ved Lyngdal Stadion. For å sikre trygg adkomst anbefaler Rådmannen at samme rekkefølgekrav som er satt inn i detaljreguleringsplan for Stasjonsgata 40 plan ID , også settes inn i denne reguleringsplanen. Før flere boenheter i dette området tas i bruk, bør fotgjengerovergangen være på plass, med mindre Statens Vegvesen ikke godkjenner overgang her. KONKLUSJON Rådmannen ser positiv på høy utnyttelse i sentrale områder, men mener at utnyttelsen er for høy og at antall boenheter reduseres til maks 48 enheter. I tillegg bør arealbruken omarbeides for å utnytte ubebygde arealer som uteoppholdsarealer og lek på en bedre måte. Planen bør vise hva som er reelt byggeareal iht Kommunal- og moderniseringsdepartementets definisjon av BYA (veileder for grad av utnytting). Etter omarbeidelse av planforslaget, kan planen tas opp til ny politisk behandling med sikte på å legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg _PLANBESKRIVELSE 2 Plankart Agnefest 3 Bestemmelser Norman Udland Rådmann