Stavanger kommune Kultur og byutvikling Postboks 8001 4068 Stavanger Stavanger, 27.09.2015 HØRINGS På vegne av Fortin Properties (eier av Verven 4 AS) oversendes innspill til kommunedelplanen for eiendommen Verven 4 (gnr 52, bnr 704) Bakgrunn for merknaden: Sentrumsplanen åpner opp for å etablere 3.000-6.000 nye boliger i sentrum. Dette betyr at områder må fortettes. Vi mener at det innfor området A ligger et potensial for fortetning også innefor eiendommen 52/704, og at man må se denne eiendommen sammen med den foreslåtte fortettingen på områdene A1a, b & c. Eiendommen er i kommunedelplanen regulert til sentrumsformål Utsnitt av plankart fra høringsutkastet Helen & Hard AS, Vindmøllebakken 2, 4014 Stavanger Tlf: 51554370, Fax: 51554379, E-post: hha@hha.no Web: www.hha.no
Illustrasjon av Verven og Bekhuskaien, hentet fra høringsutkastet Mulighetsstudie: Arkitektfirma Helen & Hard AS gjort en mulighetsstudie for tomten, der det er foreslått en utbygging mot nord vest, i form av et boligbygg i 8 etasjer. Det har vært avhold flere møter med kommunen og bygningsvolumet har blitt justert flere ganger for å på best mulig måte hensynta den eksisterende bebyggelsen i området. Mulighetsstudiet slik det nå foreligger ble presentert for kommunen i møte 30.juli 2016, og kommunen oppfordret i møte til å sende dette inn som et innspill til sentrumsplanen. Mulighetsstudiet viste et forslag der man bygger videre på områdets eksisterende bygningsstruktur, ved å bygge et nytt boligbygg med størst høyde ut mot sjøkanten. Dette er et sted på tomten der det er mulig å fortette uten at det vil påvirke solforholdene for nabobebyggelsen i særlig grad. Vi mener et nytt boligprosjekt på tomten vil kunne tilføre Vervenområdet flere kvaliteter. 1) Park / Grønn lunge Det er foreslått at det etableres en grønn park over dagens parkerings- Helen & Hard AS, Vindmøllebakken 2, 4014 Stavanger Tlf: 51554370, Fax: 51554379, E-post: hha@hha.no Web: www.hha.no
plass, slik at kan få en grønn lunge i området som i dag er preget av store asfalterte flater. Samtidig ble det foreslått å etablere et felles park/grøntområde over dagens parkering, og på denne måten tilføre hele området kvaliteter. 2) Bedre leilighetsmiks Prosjektet er tenkt med store leilighetstypologier og familieleiligheter. Vervenområdet har pr i dag veldig mange små leiligheter. Dette fører til stor grad av til- og fraflytting, noe som slår negativt ut på levekårsundersøkelser. Å også kunne tilby større leiligheter i dette området, mener vi vil være en positivt for Verven. 3) Kombinert formål levende by Prosjektet legger opp til en miks av bolig, næring og eventuelt andre funksjoner på eiendommen (f.eks en liten café eller lignende på bakkeplan). Dette vil være med på å skape en levende by, men aktivitet på både dagtid og kveldstid, og vil være i tråd med prinsippene som legges til grunn i den nye planen. Enkel visualisering av foreslått volum 4) Forbedret gangforbindelse langs gjestehavn Ved videreutvikling av eiendommen går det an å stille krav om en bredere om mer naturlig gangforbindelse langs gjestehavnen og sjøfronten. Dagens forbindelse er smal og føles veldig privat pga dens nærhet til kontorbygget Dagens situasjon Forbedret og mer naturlig gangforbindelse Helen & Hard AS, Vindmøllebakken 2, 4014 Stavanger Tlf: 51554370, Fax: 51554379, E-post: hha@hha.no Web: www.hha.no
5) Liten solpåvirkning for nabobebyggelse: Nabobygg i Verven 10 består av leiligheter fra 41-96 m 2. Leilighetene er en- eller tosidig belyst, ok kommunen har i hele prosessen vært opptatt av at et nybygg på Verven 4 ikke tar for mye sol og lys fra disse leiligheten. Solstudier viser at kl 15:00 på vårjevndøgn påvirkes kun 1 av 51 leiligheter i nabobygget ved skyggekast på fasade eller terrasse. På sommeren (mellom 10.mai og 1.august) blir ingen av leilighetene i Verven 10 påvirket av skyggekast fra det foreslåtte nybygget i Verven 4 Eksisterende sandlekeplass ligger nært opp mot Verven 12. Denne påvirkes også kun i liten grad.(se soldiagram i eget vedlegg) Solstudier, vårjevndøgn kl 15 Helen & Hard AS, Vindmøllebakken 2, 4014 Stavanger Tlf: 51554370, Fax: 51554379, E-post: hha@hha.no Web: www.hha.no
Sammenfatning: Ut fra argumentene nevnt ovenfor, kan vi ikke se at en videre utbygging på eiendommen vil forringe bokvaliteten i området. Ved en videre utvikling av eiendommen vil man tvert imot ha mulighet for å legge inn kvaliteter som kan være med å forbedre og oppgradere dagens situasjon (mer grønt, større leilighetsvariasjon, bedre gangforbindelser langs sjøkanten mm) Vi vil derfor be om at det vedlagte mulighetsstudiet fra Helen & Hard AS, legges til grunn for den videre utviklingen, og innarbeides i kommunedelplanen for Stavanger sentrum. Dette vil si at det legges til rette for et boligbygg som innordner seg i viftestrukturen området i dag er organisert rundt (som vist i vedlagt mulighetsstudie), samt at det legges inn mulighet for en inntrukket 6. etasje på den sørlige delen av det eksisterende kontorbygget. Vennlig hilsen Arkitektfirma Helen & Hard AS Njål Undheim Sivilarkitekt Helen & Hard AS, Vindmøllebakken 2, 4014 Stavanger Tlf: 51554370, Fax: 51554379, E-post: hha@hha.no Web: www.hha.no
INNSPILL TIL NY KOMMUNEDELPLAN FOR STAVANGER SENTRUM Ny høring juni -september 2016 VERVEN 4 Forside // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 1 av 15
BAKGRUNN OG FORHISTORIE Fortin Properties (eier av Verven 4 AS) søkte 01.02.2010 om rammetillatelse for en utvidelse av kontorbygg på 4.852m2. dette arealet ligger innenfor den tillate utnyttelsen på tomten, som er 220%. Kommunen avviste søknaden og la ned midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen Stavanger kommune vedtok i januar 2015 en ny reguleringsplan(plan 2482) for eiendommen i Verven 4, hvor tomteutnyttelsen ble redusert fra 17.600m2 (220%) til 13.000m2 ( 163%). Kun eksisterende bebyggelse ble regulert inn. Banevigå KS (nå Verven 4 AS) kom med merknad til planarbeidet både ved oppstart og høring, uten at disse ble tatt til følge. Med den nye sentrumsplanen som er under utarbeiding, mener vi at det er det flere argument for at at dette området nå kan sees på med litt nye øyner. Bl.a. : - Planenforslaget skal åpne for 3.000-6.000 nye boliger i sentrum. Dette betyr at områder må fortettes - Et viktig hovedtrekk i sentrumsplanen er byutvikling i Havnefronten. Østre havn skal innlemmes i sentrum på en bedre måte - Verven 4 kan sees i sammenheng med Brekhuskaien, som er et av områdene i sentrumsplanen som har stort utviklingspotensial. - I sentrumsplanen er det allerede foreslått det en større utbygging i området forran Verven 4, på områdene A1b og A1c GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift http://217.68.125.186/gislinewebinnsyn_stavanger/advancedprintcomponent/printform.aspx... Utkast til sentrumsplanen legger opp til fortetting forran Verven 4 Utvidelse 2,4 4,6 f_p2 2,1 K 4,3 4,2 i1 6,6 o_ f1 o_ 2 ve f_p1 Utvidelse av bygget som er vist ved rammesøknad i 1992 Rammesøkt tilbygg i 2010, som resulterte i forbud Plan 1400 (vedtatt 1992) formål: erverv, TU=220% Plan 2482 (vedtatt 2014) maks BRA =13.000m2 1 av 1 Bakgrunn // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 2 av 15 25.03.14 16.32
SENTRUMSPLANEN Dette er et innspill til den nye kommunedelplanen for Stavanger sentrum Planens grunnleggende strategi for å nå målene, er å øke sentrums tiltrekningskraft ved å tilby kapasitet for etableringer av boliger, arbeidsplasser, handel og offentlige funksjoner, legge til rette for at sentrum skal ha et innhold som er interessant og aktuelt, og tilby god tilgjengelighet i og til sentrum. Planen har som mål å bryte den langvarige trenden med svakere vekst og utvikling i sentrum, sammenlignet med andre deler av byområdet. Planen åpner for 3 000-6 000 nye boliger og 12 000-24 000 nye arbeidsplasser. Byutvikling i Havnefronten Et viktig hovedtrekk i sentrumsplanen er byutvikling i Havnefronten. I beskrivelsen sies det også at planen har til hensikt å utnytte utviklingspotensialet i sentrums randsoner. Byutvikling på Bekhuskaien Ryfast-tunellen ferdigstilles trolig i 2019. Disponeringen av dagens ferjeoppstillingsområde i østre havn, vil være viktig for en utvikling av Bekhuskaien som et attraktivt sentrumsområde. I planforslaget foreslås det en serie av grep som samlet skal bidra l en innlemmelse av hele østre havn som sentrumsområde og lsvarende forbindelsene l Stavanger Øst Sentrumsplanen // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 3 av 15
TOMTEN / SITUASJONEN - Hvordan tilføre kvalitet i området selvom vi bygger mer? OMRÅDET MANGEL PÅ GRØNT NABOBYGG MED 7-9 ETG OG HØYESTE DEL UT MOT SJØEN PREGET AV STORE STEINLAGTE OG ASFALTERTE FLATER OMKRINGLIGGENDE BYGNINGER ER ORGANISERT I VIFTEFORM 27.11.13 14.57 Tomten / situasjonen // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 4 av 15
254,9 m 2 UTBYGGINGSKONSEPT - bygge videre på eksisterende viftestruktur Konseptet bygger videre på viftestrukturen i eksisterende bebyggelse. Den høyeste delen av bebyggelsen legges ut mot sjøkanten. Siden området har lite grøntareal i området i dag, foreslås det å etablere en grønnpark over dagens parkeringsareal, slik at området tilføres en ekstra kvalitet. I tillegg til det bli utvidet brygge og forbedret gangforbindelse langs sjøkanten. Det er tenkt å kun benytte eksisterende parkeringsplasser til prosjektet. 9 etg 7 etg 9 etg 8 etg 6 etg 7 etg Bygger noe lenger ut i sjøen, men beholder eksisterende båtplasser 7 etg Bygge videre på viftestruktur 7 etg Kvalitetsfulle boliger med utsikt og sjøkontakt 8 etg 6 etg Boliger Kontor Ny brygge Høyeste punkt av bebyggelsen trekkes bort fra nabobyggene for å gi minst mulig skyggekast 6 etg Etablere grønn park 629,4 m 2 Buffét A: 91,3 m 2 5+1 etg Utvidet promenade (mer naturlig bevegelse) 154,9 m 2 Dagen gangfobindelse 6 etg Konsept // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 5 av 15
PARK & PARKERING M = 1:500 ETABLERING AV NY "GRØNN LUNGE" GRØNN PARK OVER PARKERING Mulig utvidelse av kjøkken Eksisterende kjøkken Buffét Oppvask GATEPLAN Etablere ny grønn park med underliggende parkering Eksisterende trafo Eksisterende varelevering c+0,80 c+0,80 53 Parkeringplasser Eksisterende parkeringsplass kan nyttes til gjesteparkering for området på kveldstid Personalinngang c+1,80 UNDERETASJE Park og parkering // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 6 av 15
FORSLAG TIL PLANLØSNING - LEILIGHETER Utsikt mot sjøen 1stk 3-spenn + 1stk 2-spenn: - 21 leiligheter - ca 2.410m 2 salgbart BRA Balkong 17,4 m 2 119,6 m 2 Stue/kjøkken 60,3 m 2 6,4 m 2 6,5 m 2 Gang 5,6 m 2 Entré 5,6 m 2 WC 1,5 m 2 WC 1,4 m 2 Bad 5,7 m 2 15,3 m 2 Felles 14,6 m 2 Bod 3,4 m 2 88,5 m 2 Stue/kjøkken 51,9 m 2 Gang 4,9 m 2 11,8 m 2 Bad 5,9 m 2 88,5 m 2 Stue/kjøkken 52,9 m 2 11,4 m 2 Bod 3,2 m 2 Bad 5,9 m 2 Bod 3,1 m 2 12,6 m 2 Bad 6,2 m 2 Balkong 18,9 m 2 124,4 m 2 Stue/kjøkken 63,4 m 2 Entré 4,7 m 2 Bad 5,7 m 2 Bod 4,2 m 2 Bod 4,3 m 2 Gang 6,0 m 2 Felles 10,8 m 2 Gang 4,9 m 2 91,6 m 2 Stue/kjøkken 55,8 m 2 Gang 7,6 m 2 12,3 m 2 6,5 m 2 6,2 m 2 5,9 m 2 6,4 m 2 7,0 m 2 7,0 m 2 Balkong Balkong Balkong 10,8 m 2 11,0 m 2 9,9 m 2 Solrike terrasser K Plan leiligheter // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 7 av 15
NABOBYGG OG LEKEPLASS - VERVEN 10 Nabobygg i Verven 10 består av leiligheter fra 41-96 m2. Leilighetene er en- eller tosidig belyst, så det er viktig at nybygg på Verven 4 ikke tar for mye sol fra disse leiligheten. Kl 15 på vårjevndøgn påvirkes kun 1 av 51 leiligheter i bygget. Sandlekeplass ligger nært opp mot Verven 12 og påvirkes i liten grad. (Se også soldiagram) 1 2 3 9 8 7 4 Verven 12 5 6 Verven 10 21.MARS kl 15:00 21.JUNI kl 18:00 1 leiligheter mister solen kl 15 Sandlekeplass blir i liten grad berørt Leilighet og sandlekeplass påvirkes ikke Lekeplass Verven 10 & 12 Nabobygg // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 8 av 15
Bolig ca 2.640m 2 BRA ca 1.300m 2 BRA mer kontor/kantine/teknisk 605,4 m 2 192,4 m 2 184,0 m 2 6,6 m 2 150,1 m 2 920,9 m 2 ca 920m 2 BRA mer kontor Eksisterende bebyggelse: ca 12.740 m 2 Utvidelse av bygningsmassen: ca 3.940 m 2 Inntrukket 6.etasje på kontor: ca 920 m 2 Totalt ca 17.600 m 2 179,3 m 2 Arealer // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 9 av 15
SOLSTUDIER - 21.MARS kl 11:00 kl 13:00 kl 15:00 kl 17:00 Solstudier - mars // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 10 av 15
SOLSTUDIER - 1.MAI kl 11:00 kl 13:00 kl 15:00 kl 17:00 Solstudier - mai // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 11 av 15
SOLSTUDIER - 21.JUNI kl 11:00 kl 13:00 kl 15:00 kl 18:00 Solstudier - juni // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 12 av 15
3D-VISUALISERING - VOLUMMODELL Visualisering // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 13 av 15
SOLSTUDIER - 21.MARS kl 11:00 kl 13:00 kl 15:00 kl 17:00 Solstudier fra sørøst - vårjevndøgn // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 14 av 15
SOLSTUDIER - 21.JUNI kl 11:00 kl 13:00 kl 15:00 kl 18:00 Solstudier fra sørøst - solverv // 27.09.2016 // Arkitektfirma Helen & Hard AS // side 15 av 15