ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sigmund og Else H. Frederich Sælenveien 26 5151 STRAUMSGREND Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200706255/35 EBYGG 5210 210410 KNNO AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 21 Bnr 132 Tiltakets adresse : Sælenveien 26 Tiltakets art : Nybygg uthus / bod Tiltakshaver : Sigmund Frederich Saken gjelder: Det ble gitt avslag for uthus/bod og garasjen i vedtak datert 22.10.08. Denne delen av vedtaket ble påklaget av Else Helen og Sigmund Frederich ved brev datert 04.11.08. I samme vedtak ble det gitt tillatelse til anlegging av innglasset altan. Denne delen av vedtaket ble ikke påklaget, og var ikke gjenstand for behandling i klageomgangen. Komité for miljø og byutvikling behandlet saken i møte den 01.10.09, sak 310-09, og klagen ble ikke tatt til følge. Fylkesmannen stadfestet kommunen sitt vedtak i den 23.12.09. Bygningsmyndighetene mottok den 02.02.2010 en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av uthus/bod. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra byggeforbudet og plankravet. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 avslås søknad om dispensasjon. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Byggeområde". Videre ligger tiltaket innenfor funksjonell strandsone.
Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankravet og byggeforbudet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra plankravet og byggeforbudet. Nabovarsling: Det er gjennomført nabovarsling til opprinnelig søknad i tråd med plbl. 94, nr. 3. Det er innkommet merknad fra Sølve Berge Mevatne, som i hovedsak går på byggenes utforming, samt at det bygges i strandsonen. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknad om dispensasjon er oversendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse. I en uttalelse av 12.03.10 heter det: Vi viser til Dykkar brev av 09.02.10, motteke her den 11.02.10. Saka gjeld søknad om oppføring av uthus/bod på gnr. 21 bnr. 132 - Sælenveien. I gjeldande kommuneplan er området avsett til byggeområde der det ikkje er tillete med tiltak før området inngår i reguleringsplan. Vidare ligg området innanfor 25 - metersbeltet langs Sælenvannet, som er definert som funksjonell strandsone. Det vert søkt om dispensasjon frå plankravet og føresegner om tiltak innanfor den funksjonelle strandsona. Saka gjeld oppføring av bod/uthus på eigedomen. Saka har etter det vi forstår fleire element i form av innglasset veranda, garasje med meir, men det er berre omsøkte bod/uthus vi gjev uttale til. Kommunen har tidlegare gjeve avslag i saka, tiltakshavar har påklaga avslaget og Fylkesmannen har i vedtak av 23.12.2009 stadfesta kommunen sitt avslag. Det har ikkje tidligare vore søkt om dispensasjon. Det omsøkte tiltaket ligg heilt ned mot Sælenvannet og har ein utradisjonell utforming. Tiltaket har ein 3.3 meter høg mur mot vatnet og til dels skjemmande element i form av høge gjerder/leveggar. Det går ikkje klårt fram kor stort tiltaket er, men vi anslår det til mellom 10 og 15 m 2. Etter vårt syn er tiltaket eit uheldig langskapselement som er svært eksponert mot Sælenvannet, og som vil skapa uheldig presedens for tilsvarande saker i området. Plankravet bør handhevast svært strengt innanfor funksjonell strandsone. Ein dispensasjon som omsøkt vil legga uheldige føringar for framtidig arealbruk, samt uheldige forventningar om kva kommunen er viljuge til å opna opp for av tiltak innanfor funksjonell strandsone. Side 2 av 5
Slik vi ser det vil ein dispensasjon som omsøkt setja omsyna bak kommuneplanen med føresegner vesentlig til sides. Etter lova skal fordelane ved ein dispensasjon vera klårt større enn ulempene. Vi kan ikkje sjå at dette er tilfelle i denne saka. Fylkesmannen rår i frå at det vert gjeve dispensasjon. Fylkesmannen minner om at kommunen, etter bld 19.2, ikkje bør gje dispensasjon dersom regional styesmakt har uttala seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dersom kommunen likevel vel å gje dispensasjon i saka, trass i denne frårådinga, ber vi om å få oversendt kommunen sitt vedtak til klagevurdering. Det fremgår av sakspapira at tiltaket allereie er bygd ut. Dersom dei omsøkte tiltaka er heilt eller delvis gjennomført utan godkjenning etter plan- og bygningslova, vil Fylkesmannen oppmoda kommunen om å følgja dette opp etter reglane om ulovlige byggearbeid som framgår av plan. Og bygninslova kap. XIX, 113 flg, jf. Kap XVIII om straffansvar. Det vert vist til Kommunal- og regionaldepartementet sitt rundskriv H-3/01 om "reaksjoner mot utlovligheter etter plan- og bygningsloven." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det ble gitt avslag for uthus/bod og garasjen i vedtak datert 22.10.08. Denne delen av vedtaket ble påklaget av Else Helen og Sigmund Frederich ved brev datert 04.11.08. I samme vedtak ble det gitt tillatelse til anlegging av innglasset altan. Denne delen av vedtaket ble ikke påklaget, og var ikke gjenstand for behandling i klageomgangen. Komité for miljø og byutvikling behandlet saken i møte den 01.10.09, sak 310-09, og klagen ble ikke tatt til følge. Fylkesmannen stadfestet kommunen sitt vedtak i den 23.12.09. Bygningsmyndighetene mottok den 02.02.2010 en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av uthus/bod. I søknaden heter det at uthus/bod erstatter tidligere granhekk som måtte fjernes på grunn av naturskade, det opprettholder tidligere innsyn/utsyn for gnr. 21 bnr. 220, ferdsel i strandsonen hindres ikke, eksisterende bygninger i strandsonen er av betydelig større omfang enn deres uthus/bod, en ny kai er under opparbeidelse, samt at det finnes flere bygninger som er oppført tett inntil nabogrense. Videre heter det at nabo har skriftlig godkjent beliggenhet av deres uthus/bod. Fagetaten er enig med fylkesmannen i at tiltaket er et uheldig landskapselement som er svært eksponert mot Sælenvatnet, samt at saken kan skape presedens for lignende saker i området. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra plankravet og byggeforbudet og plankravet. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200706255. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Sølve Berge Mevatne, Bøkeliveien 6, 3128 TØNSBERG Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5