PLAN 232 - ØVRE GRENSEDALEN, GBNR 4/232 MFL - SLUTTTBEHANDLING Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Stein Are Høviskeland Arkivsaknr.: 2013/6691-34 RÅDMANNENS INNSTILLING: Den juridiske linjen for plangrensen på plankartet flyttes slik at den blir liggende der planens avgrensning er, og ikke 1 meter fra linjen. Plankart og reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse må påføres dato for planen som var oppe til førstegangs behandling, 30.10.13 og revisjonsdato 23.01.14 for førstegangsbehandlingen. Plankartet påføres også revisjonsdato 28.08.14, før det tas opp i kommunestyret for endelig vedtak. Utvalg for teknikk og miljø anbefaler ovenfor kommunestyret å fatte følgende vedtak: Plan 232 Øvre Grensedalen, vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens 12-12 med følgende plandokument: Plankart, datert 30.10.13, revidert 23.01.14, sist revidert 28.08.14 Planbestemmelser, datert 30.10.13, sist revidert 23.01.14 Planbeskrivelse, datert 30.10.13, sist revidert 23.01.14 Vedlegg til saken: Dok. 30c: Planbeskrivelse, revidert 23.01.14, mottatt 28.01.14 Dok. 36B: Reg. bestemmelser, datert, 03.04.14, sist revidert 03.04.14, mottatt 03.04.14 Dok. 36A: Plankart, datert, 03.04.14, mottatt 03.04.14 Dok. 43: Uttalelse fra Statens vegvesen, mottatt 25.04.14 Dok. 44: Merknad fra Bjørn Ove Ingvaldsen, gbnr 4/263, mottatt 02.06.14 Dok. 45: Merknad fra Einar Skjervheim, gbnr 4/128, mottatt 04.06.14 Dok. 46: Uttalelse fra HFK, mottatt 05.06.14 Dok. 47: Uttalelse fra FMHO, mottatt 23.06.14 Dok. 49: Mail fra Ard arealplan m/kommentarer til merknader, mottatt 11.07.14
Dok. 50: Merknadskart - høring, datert 12.08.14 Dok. 51: Dokumentliste, datert 12.08.14 Øvrige saksdokumenter: Øvrige dokumenter, jf. dokumentliste SAMMENDRAG Kommunen har mottatt forslag til reguleringsplan i Øvre Grensedalen, planforslaget legger opp til bygging av 10 nye boenheter. Planen viser i tillegg til boligområder med uteoppholdsarealer også en utvidelse av den kommunale vegen til tofelts veg med ensidig fortau. Videre saksgang: Når forslagsstiller har innarbeidet de foreslåtte endringene i planen, fremmes planen for sluttbehandling i kommunestyret. Saksopplysninger : Planområdet utgjør ca. 6,4 daa og er beliggende i Grensedalen under gården Strømsnes. Planen legger til rette for boligbygging. Planen innebærer at det bygges en tomannsbolig og to firemannsboliger. Planen blir utarbeidet av Ard Arealplan på vegne av Florvåg Bruk Bolig as. Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet i AV den 14.09.13, og melding om oppstart ble samtidig oversendt pr. brev til berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser. Utvalg for teknikk og miljø vedtok i møte 23.01.14, sak 43/14, at planforslaget skulle legges ut til offentlig ettersyn og høring. Planen har vært lagt ute til offentlig ettersyn og høring i tidsrommet 25.04.14 til 06.06.14. Det er kommet 2 merknader og 3 uttalelser i høringsrunden. Den ene uttalelsen kom inn etter at høringsfristen var utløpt, men administrasjonen har uansett tatt den inn i vurderingen av planen. Merknadene / uttalelsene har vært oversendt forslagsstiller til uttalelse, som i brev mottatt 11.07.14 har gitt sine kommentarer til disse. Under vurderingen følger en kort oppsummering av de innkomne merknadene/uttalelsene, forslagsstillers vurdering av merknader uttalelser, samt administrasjonens kommentarer til disse. Vurdering: Følgende merknader og uttaler er kommet i høringsrunden: Dok. 43: Uttalelse fra Statens vegvesen (Svv) - Planområdet grenser til kommunal veg. Askøy kommune som veieier har ansvaret for at trafikksikkerheten er tilfredsstillende og at en kan ferdes på en effektiv måte. Planforslaget har vært forelagt Teknisk avdeling i Askøy kommune som har akseptert de vegtekniske løsningene i planen som tilfredsstillende med tanke på fremkommelighet og trafikksikkerhet.
Dok. 46: Uttalelse fra Hordaland Fylkeskommune(HFK) - Har ikke kjennskap til automatisk fredete kulturminner innen området. - Bergen kringkaster og området rundt er vedtaksfredet. Reguleringsbestemmelsene og plankartet tar vare på kulturminneinteressene på en tilfredsstillende måte. - Fortetting med bolig i eksisterende boligområder nær sosial infrastruktur er god samordnet areal- og transportplanlegging. - Det er positivt at reguleringsplanen legger opp til gjennomgående fortau langs vegen for økt trafikksikkerhet. Ingen kommentarer. Dok. 47: Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland (FMHO) - Har ingen særlige merknader til planforslaget. Ingen kommentarer. Dok. 44: Merknad fra Bjørn Ove Ingvaldsen, gbnr 4/263 - Plangrensen er tegnet minst 1 meter inn på min eiendom. Hvorfor, og hva blir konsekvensene for 6/263? - Min eiendom omfattes av plan 233 og i bestemmelsene heter det: I felt 2 kan det oppføres boliger med inntil 2 boenheter. Maks mønehøyde cote + 69,0. Utnyttelsesgrad 25 % BYA. Ser ingen grunn til at BK02, som i utgangspunktet ligger lavere i terrenget, skal ha høyere mønehøyde. Mønehøyden bør være lavere, slik at det gjenspeiler terrenget i dag. - Det er foreslått en planeringshøyde på BK02 på 62 meter, det meste av området ligger lavere enn 62 meter og slik bør det fremdeles være. - Byggehøyden i BK02 er satt til 10 meter, et så høyt bygg vil ikke være forenlig med bebyggelsen ellers i området. Å få et 10 meter høyt bygg 4 meter fra eiendomsgrensen vil være svært uheldig. - Utnyttelsesgrad 50 % er alt for høy. Ser ingen grunn til at det skal være høyere en 25 % som er utnyttingsgraden på min tomt. - Nærområdet består i dag av eneboliger, dersom en åpner for utnyttingsgrad 50 % vil det komme bygninger som ikke passer med eksisterende bebyggelse. - Det bør være samsvar mellom planene for Øvre og Nedre Grensedalen for områder som grenser til hverandre. Planområdet er avgrenset i eiendomsgrensene, men illustrert med stiplet linje 1m utenfor den faktiske plangrensen. Dette gjøres for å gi et mest mulig lettlest kart. Det har ingen konsekvenser for eiendommen. Tomten ligger i et lite søkk med boligen i 4/263 i øst planert på ca. kote +62,5 og en høyde i vest som strekker seg til kote +73,0. Det er derfor svært viktig at tomten planeres på +62,0 slik at den ikke blir liggende inneklemt i et søkk uten tilfredsstillende solforhold og mulighet for utsikt. Utbygger påpekte at det planlagte tilbygget ikke var i henhold til reguleringsplanen med høyden +69,0. Arealene er regulert til 50%, og uten parkering for å kunne oppnå en utbygging som samsvarer med den omfattende veiutvidelsen og etablering av fortau i Grensedalen mot barnehagen i nord. Dette er en utbygging som kommunen pålegger utbygger å bekoste. Planen begrenser utbyggingen til åtte enheter på tomten og kravet til uteareal går foran regulert utnyttelse.
Plankartet må gjøres entydig og klart ved at juridisk linje for planens avgrensning legges på formålsgrensen, der planens avgrensning er, og ikke 1 meter fra denne. Det høyeste punktet innen BK02 ligger på litt over cote 65, mens det laveste ligger litt under cote 59. Det virker ikke unaturlig å legge planeringsnivået på cote 62. Maks byggehøyde på merknadsstillers eiendom ble fastsatt i plan 233, Grensedalen. Byggehøyden som er fastsatt i plan 233 samsvarer med det som forslagsstiller fremmet. Hverken administrasjonen eller utvalg for teknikk og miljø endret byggehøyden i løpet av planprosessen. I behandlingen av merknadsstillers byggesøknad forholdt en seg til maks byggehøyde fastsatt i plan. 50 % er en høyere utnyttingsgrad enn det som har vært vanlig på Askøy, men i reguleringsplanen for den nedre delen av Grensedalen er det regulert byggeområder til leilighetsbygg med opptil 45 % BYA. En tettere utnytting av arealene på søre Askøy er i tråd med signaler gitt fra Fylkesmannen og Hordaland fylkeskommune. Dok. 45: Merknad fra Einar Skjervheim, gbnr 4/128 - Grensen som er tegnet i planen er trukket inn på min eiendom. Har tinglyst veirett der hvor grensen er trukket for langt inn. Lurer på hvorfor? - Det er foreslått planeringshøyde på 62 meter. Finner det urimelig når det skal bygges 10 meter høyt bygg tett inntil vår grense. - Verdien på 4/128 vil reduseres drastisk da det ikke lenger vil være mulig å skille ut tomt for bebyggelse. - Hus med planlagt karakter er ikke forenlig i dette området. - Finner det forunderlig at naboer har måttet senke høyden på bygg etter påtrykk fra utbygger, mens de etterpå kan få tillatelse til å bygge et slikt bygg tett opp mot annen manns eiendom. - Utnyttelsesgraden på BK02 er 50 %, mens utnyttingsgraden på de andre reguleringsplanene er langt lavere. Skjønner ikke hvorfor dette området skal få en særlig stor utnyttingsgrad. - Ser det særdeles utidig å få en 10 meter stor blokk foran husveggen og regner med at utnyttelsesgraden blir redusert. - Når eiendommen ble solgt ble det sagt at en ikke kan bygge nærmere enn 15 meter fra vei, og vi trodde kommunen ville ivareta våre interesser. Har kuvendingen skjedd etter påtrykk fra kommunen eller er det utbygger som styrer løpet? Samtlige klager utbygger har kommet med har de fått gjennomslag for. Planen følger eiendomsgrenser som ligger til grunn i matrikkelen. Planområdet er illustrert med en stiplet linje 1m fra den reelle grensen. Den tinglyste veiretten har det ikke lykkes planlegger å finne. Denne må eventuelt dokumenteres. Det er imidlertid regulert en gangvei i vest hvis det er denne vegretten det siktes til. Eksisterende tilkomstvei er ikke berørt av planen. Bebyggelsen på BK02 vil ha maks byggehøyde lavere enn planeringsnivå på boligen på 4/128. En utbygging vil ikke ha direkte påvirkning på muligheten for å skille ut tomter på naboeiendommer. I vedtatt naboplan Nedre Grensedalen legges det opp til flermannsboliger. Den allerede vedtatte planen vil bidra til at området i fremtiden vil få en sammensatt strøkskarakter. Dette samsvarer også med dagens utbyggingsmønster, hvor det i svært liten grad reguleres nye eneboliger i slike områder. Planens begrensning må vises der som plangrensen er, og ikke 1 meter fra denne. For å gjøre planen entydig må den endres på dette området. Gjerdet foran merknadsstillers terrasse ligger på en maks høyde 74,5 meter, mens topp møne vil ligge på maks 72 meter, så byggene innen BK02 anses å ha liten eller ingen innvirkning på utsikt og sol på terrassen til 4/128. For de nedre deler av hagen vil nok byggene kunne begrense utsikten og skjerme for litt sol. Det høyeste punktet innen BK02 ligger på litt over cote 65, mens det laveste ligger litt under cote 59. Det virker ikke unaturlig å legge planeringsnivået på cote 62.
Etableringen av boligene som inngår i plan 232 vil ikke legge ytterligere begrensninger på muligheten til å fradele boligtomt enn de som fremgår av lovverk og gjeldende kommuneplan, men solforhold og utsiktsforhold for en tomt i den sørlige delen av 4/128 vil bli påvirket. For reguleringsplanen i nedre delen av Grensedalen er det oppgitt utnyttingsgrad fra 25% for eneboligtomten og opp til 45 % for den delen av planområdet der det skal etableres leilighetsbygg. Utnyttingsgraden på 50 % for BK 02 er høy, men i tråd med signalene gitt fra sentralt hold om at en på søre Askøy må legge opp til en tettere utnytting enn det som har vært vanlig tidligere. Byggegrensen mot kommunale veger varierer fra 8 m til 15 meter. På den aktuelle strekningen har en konkludert med at 8 meter er tilstrekkelig. Dette samsvarer med byggegrensen i plan for den nedre delen av Grensedalen. Før planforslaget ble tatt opp til førstegangs behandling i UTM har det vært dialog mellom forslagsstiller, utbygger, Fylkeskommunen og kommunen. Utbygger har ikke fått gjennomslag for alle sine ønsker i planprosessen. Plankonsulenten har fjernet dateringen på planen som var oppe til førstegangsbehandling i UTM, og i stedet for å føre på den datoen når UTM vedtok revisjonen er datoen han har gjort arbeidet ført opp. For å kunne følge historikken i planen, og for å kunne knytte planen opp til behandlingen i UTM må planen dateres 30.10.13 og påføres revisjonsdatoene 23.01.14 og 28.08.14. Med bakgrunn i vurderingen vil administrasjonen foreslå følgende endringer, før planforslaget vedtas: Den juridiske linjen for plangrensen på plankartet flyttes slik at den blir liggende der planens avgrensning er, og ikke 1 meter fra linjen. Planen dateres 30.10.13. Plankart, bestemmelser og planbeskrivelse påføres revisjonsdatoen 23.01.14. Plankartet påføres også revisjonsdatoen 28.08.14. Endringene anses ikke å være av en slik karakter at de krever ny offentlig utleggelse. Kleppestø, 14.08.14 Odd Magne Utkilen Rådmann Knut Natlandsmyr Fagsjef