Beskrivelse til detaljregulering for Sjoaren, Skånevik, Etne kommune PlanID 201401
Bakgrunn for igangsettelse av saken Eiendommene 134/36, 134/47 og 134/94 som i dag er bebygd med boliger og fritidshus, er i gjeldende reguleringsplan og kommuneplan avsatt som areal for utvidelse av Skånevik Fjordhotell. Eiendommenes reguleringsstatus virker hemmende på alle planer om utvikling/ utbygging av disse eiendommene. Da det ikke lenger synes å være aktuelt for hotellet å utvide sitt areal mot vest, har de tre grunneierne engasjert Prosjektil Areal AS til å fremme forslag om omregulering til boligformål, hvilket også innbefatter omregulering av atkomstveg. Planstatus Figur 1. Næringsareal i kommuneplanen. Varslet planområde vist med svart stiplet strek. Planområdet er vist som næringsområde i kommuneplanen. I gjeldende reguleringsplan er området regulert til byggeområde for hotell med tanke på framtidig utvidelse av hotellet. Dette innebærer at 3 eiendommer og eksisterende atkomstveg som også betjener en del andre eiendommer, har reguleringsstatus som hotell. Det er i gjeldende reguleringsplan lagt inn en ny felles atkomstveg i vestgrensen for de tre eiendommene. Tilgrensende arealer i vest og sør er regulert til boligformål, hvorav del av 134/23 er regulert som bevaringsverdig. Planarbeidet er vurdert ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning. Arealbruken er riktignok ikke eksakt i samsvar med overordnet plan, men likevel innenfor samme hovedformål, nemlig bebyggelse og anlegg. 2
Figur 2. Byggeområde hotell i gjeldende reguleringssituasjon. Varslet planområdet vist med svart stiplet strek. Områdestatus Planområde Etne sentrum Figur 3. Planområdet ligger i Skånevik senturm med utsikt mot Skånevikfjorden Planområdet omfatter et areal på 5,0 daa og utgjør et slakt hellende nordvendt areal ned mot fv.34 og havna. Området grenser mot fv.34 i nord, hotellet i øst, skoleområde i sørøst og mot områder med etablert spredt boligbebyggelse i sør og vest. Fylkesvegen har fartsgrense 50 3
km/t på strekningen, og ÅDT ca.1000. I tillegg til de tre bebygde eiendommene som ønskes omregulert til boligformål, ligger også hele 134/37 innenfor planområdet. Denne eiendommen er regulert til boligformål i dag, men er medtatt i reguleringsforslaget for å oppnå en hensiktsmessig arrondering av planområdet. Eiendommene 134/47 og 134/94 er bebygd med bolighus, mens eiendommene 134/36 og 134/37 benyttes som fritidsboliger. Arealene består i hovedsak av opparbeidde hager med plener, hekker, busker og noen trær. Området er slakt stigende fra nord mot sør. Terrengnivået stiger fra kote 2 ved fylkesvegen opp til kote 6 i sør. Nærmeste avstanden til fjorden er ca.25 meter i retning mot nord. I vestgrensen for eiendommene bnr.36, 47 og 94 ligger det en bekk/grøft som er lagt i rør. Det finnes 3 SEFRAK registrerte bygninger innenfor planområdet. Dette gjelder våningshusene på bnr.36 og 37, samt et uthus på bnr.36. Bygningene er ikke omfattet av vernebestemmelser. I vegen langs planområdets grense mot hotellet ligger det en offentlig 250 mm spillvannsledning, samt vannledning tilhørende Skånevik Vassverk. Renovasjonsbil benytter denne vegen i dagens situasjon. Det er ikke registrert forekomst av radon i grunnen. Planområdet ligger i vestre del av Skånevik sentrum. Her finner man post, dagligvarebutikker, barnehage og skole. Avstand til idrettsanlegg med idrettshall er en snau kilometer mot vest. Avstand til barnehage med stor lekeplass er ca.200 meter. Det er også leke-/aktivitets områder, herunder ballbinge, for barn i tilknytning til skolen som grenser mot planområdet i sørøst. Barn og unge driver bl.a. med fotball, håndball, volleyball, speider og korps. Skånevik idrettslag har om lag 265 aktive medlemmer. Skånevik fjorden med badeområde og parkarealer, bl.a. på holmen Peparen ligger et drøyt steinkast unna. Storkiosken Krambua er et viktig samlingssted for barn/unge. Lokal bussrute 810 passerer planområdet 8 ganger på hverdager. Planområde Figur 4. Oversiktskart over planområdet 4
Planprosess Oppstartsmøte for regulering ble avholdt 12.03.14. Planoppstart ble varslet ved brev dat.19.03.14 til 10 høringsinstanser og 9 grunneiere, med frist for innspill 22.04.14. Samtidig ble kunngjøringsannonse inntatt i Grannar og kunngjort på kommunens nettside. Følgende innspill er mottatt: 1. Brev dat.24.03.14 fra Mattilsynet Mattilsynet ber utbygger ta hensyn til krav om tilfredsstillende drikkevann og innta krav om dette i reguleringsplanen. Det er ikke offentlig vannforsyning i Skånevik, men Skånevik Vassverk SA ivaretar vannforsyningen i Skånevik. Vannverket har kapasitet til å forsyne området. Det er inntatt en reguleringsbestemmelse som sikrer hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann for bygninger med opphold for mennesker. 2. Epost dat.03.04.14 fra nabogrunneier Edvard Tvedt, eier av 134/23 Tvedt informerer om at han søker om fradeling av to boligtomter fra sin eiendom, med atkomst langs grensen for varslet planområde. Han kan ikke se at dette kan ha betydning for prosjektet Sjoaren, men føler det riktig å informere. Da dette innebærer at atkomstveg som var tenkt regulert bort, likevel delvis skal opprettholdes, får dette som konsekvens at atkomst til de planlagte to nye tomtene fra 134/23 må framgå av plankartet. 3. Brev dat.04.04.14 fra Statens vegvesen Planer som omfatter fv.34 må være utformet i samsvar med vegvesenets krav. I den grad planarbeidet medfører endringer av veg- og trafikkforhold på fylkesvegen må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes gjennomført før området kan tas i bruk. Planforslaget må dokumentere de faglige vurderingene som ligger bak de valgte løsningene i planen, og en støyfaglig vurdering er en del av dette. Det er i gjeldende reguleringsplaner regulert inn 3 kryss/avkjørsler til fv.34 innenfor planområdet. Dette foreslås nå redusert til 2. Frisiktsonene er målsatt på plankartet. Statens vegvesen har på overordnet nivå utarbeidet støysonekart for fv.34 i Skånevik. Støysonekartet gir ingen indikasjoner på at nåværende og planlagt bebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer innenfor planområdet kan bli utsatt for trafikkstøy utover grenseverdiene i T-1442. 4. Epost dat.10.04.14 fra Odd Kåre Skjold, eier av 134/78 Eiendommen 134/78 er sterkt berørt av vegtrase i gjeldende reguleringsplan. Eieren gir uttrykk for at han støtter forslaget om å regulere bort veg over 134/78 og at eksisterende veg innreguleres som atkomstveg for eiendommene i området. Innspillet representerer støtte til foreslått planendring. 5. Brev dat.14.04.14 fra Frid Berge, på vegne av eiendommen 134/48 Man ønsker mer informasjon om reguleringsarbeidet, samt at utsikt blir ivaretatt ved maks. høgder og gode siktakser. Det er i epost 2.mai sendt over til Berge noe info om planarbeidets status på det tidspunktet. 6. Brev dat.16.04.14 fra fylkesmannen Man minner generelt om at planer etter plan- og bygningsloven skal inkludere vurdering av folkehelseperspektivet. Planleggingen skal være helsefremmende gjennom å fremme faktorer som styrker helsen og livskvaliteten, herunder sikre barn og unge gode oppvekstvilkår. Det skal finnes areal i nærmiljøet der barn og unge kan utfolde seg. Da planområdet representerer et sentralt areal i Skånevik sentrum, burde arealbruken her vært vurdert i kommuneplan 5
sammenheng. Det er utarbeidet en stedsanalyse for Skånevik. Dette kan være et nyttig utgangspunkt. Man ønsker at det legges opp til høg utnyttingsgrad. Ideelt sett bør all arealplanlegging ha grunnlag i en overordnet oversiktsplan før man går mer detaljert til verks. Nå har imidlertid det aktuelle arealet ligget båndlagt til hotellformål i lang tid uten at noe har skjedd, og det er heller ikke kjent mer langsiktige planer om utbygging av hotellet vestover. Hotellet motsetter seg ikke omdisponering av arealene til boligformål. Folkehelseperspektivet er omtalt i planbeskrivelsen. Beskrivelse av planforslaget Formelle forhold Planforslaget er opptegnet på digitalt kartgrunnlag i sosi-format, versjon 4.5 og plottet ut i M=1:1000. Beskrivelse av planforslaget Detaljreguleringen legger til rette for en ny tomt for frittliggende boligbebyggelse i form av eneeller tomannsbolig. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er på ca. 727 m 2, med varierende størrelse fra ca. 458 til 1250 m 2. Tomtene kan bebygges med BYA inntil 35 %. Gesims-/mønehøgde skal ikke oversige 6,5/9,0 meter, målt fra gjennomsnittlig planert nivå rundt huset. Husene skal ha saltak eller valmtak. Annen takform kan vurderes dersom den inngår i en god arkitektonisk helhetsløsning. Det er krav om 2 parkeringsplasser pr bolig. Ved felles løsning kan det regnes 1,5 parkeringsplasser pr. bolig. Ved sekundærleilighet mindre enn 60 m2 er det kun krav om 1 parkeringsplass. Parkering forutsettes å foregå på egen eiendom. Byggegrense mot fv.34 er 15 meter fra senterlinje veg, som i gjeldende plan. Strømforsyning til boligene vil skje ved jordkabel. 6
Adkomsten til planområdet skjer fra fv.34. Felles adkomstveg for eksisterende boliger er regulert med 5,0 meter bredde, hvorav asfaltert bredde skal utgjøre min. 4,0 m. Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til områder for frisiktsoner. Vannforsyning er basert på Skånevik Vassverk som er et privat vannverk som leverer vann av god kvalitet. Det ligger ledning innpå eiendommen. I vegen langs planområdets grense mot hotellet, ligger det en offentlig 250 mm spillvannsledning, samt 300 mm vannledning tilhørende Skånevik Vassverk. Både vannledningen og spillvannsledningen krysser planområdet fra vegen ved Hotellet til eiendommen 134/23. Oppvarming av boligene vil skje ved strøm og vedfyring. Planforslaget har følgende arealfordeling: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 4,09 Samferdselsanlegg og teknisk Kjøreveg, felles 0,97 infrastruktur Gang-/sykkelveg 0,10 SUM: 5,16 Konsekvenser av foreslått planendring Utbyggingen får ingen konsekvens i forhold til lov om naturmangfold. Tilgrensende områder og planområdet er allerede etablert som boligbebyggelse, Byggeområde/Hotell og Byggeområde/ off.bygg/skole. Området har samme hovedformål som i gjeldende reguleringsplan, nemlig bebyggelse og anlegg, men da ikke eksakt samme arealbruk. Det vil ikke være en større trafikkøkning som følge av trafikk for en ny bolig. Eiendommene benytter eksisterende veg fra fv.34 som adkomstveg. Avkjørselen som ligger vest i planområdet vil få utvidet bruk som følge av at det planlegges to nye tomter utenfor planområdet. Det er grunnlag for å hevde at trafikkøkningen som dette vil gi på fv.34, er marginal. Trafikksikkerheten for myke trafikanter, herunder skolebarn, er godt ivaretatt med fortau langs fv.34 samt innregulert gang- og sykkelveg i planforslaget. Reguleringsendringen vil ikke medføre økte konsekvenser for støy. Det er gode lekemuligheter for barn i nærhet av tomtene, i tillegg til gode uteareal for eiendommene på planområdet. Universell utforming er ivaretatt så langt kravene til tilgjengelighet i TEK 10 strekker seg. Det er gitt en reguleringsbestemmelse som ivaretar tilgjengelighet fra parkeringsplass fram til inngang for bolig. Planforslaget ivaretar helsehensynene i planleggingen ved å legge til rette for gode valg for egen helse i hverdagen som fremmer sunne vaner hos barn og voksne. Fortau langs fv.34 fører til trygghet for myke trafikanter, og det vil være gode uteoppholdsareal med bra lysforhold. Den åpne aksen langs hotellet og tilknytningen til sjøen opprettholdes. Planområdet ligger mellom gode uteoppholdsareal som Peparen, Parken ved hotellet, skoleområdet med ballbinge, samt idrettshallen med idrettsbane og grusbane. Framføring av strøm skal skje ved jordkabel. Da det i Skånevik ikke er framført alternativ energi i form av gass eller vannbåren varme, vil man her basere seg på strøm som energikilde. Fyring med ved vil utgjøre supplerende varmekilde. Planens konsekvenser for risiko- og sårbarhet er vurdert i vedlagt sjekkliste. Her avdekkes ingen spesielle forhold relatert til endring av gjeldende reguleringsplan fra byggeområde/hotell til boligformål. Stavanger, 04.07.14 7