SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Arkivsaksnr: 2016/1543 Klassering: L13 Saksbehandler: Jon Birger Johnsen FORHÅNDSHØRING - REGULERING AV BOLIGFELT VED BØRGIN Trykte vedlegg: - Anmodning av oppstartsmøte Detaljregulering for gnr/bnr 36/1, 38/2 og 38/4 Boligområde (Borgenfjorden Panorama) Steinkjer kommune. Ikke trykte vedlegg: - Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 12.05.2016. - Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 09.05.2016. - Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 26.04.2016. - Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 20.04.2016. Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet frarår at det startes reguleringsplanarbeid for boligområde ved Våsetbukta, Børgin på gnr/ bnr 36/1, 38/2 og 38/4. Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef
Saksopplysninger: Generelt Steinkjer kommune har mottatt henvendelse fra Norgeshus AS for å regulere et areal for et nytt boligområde på eiendommene gnr/bnr 36/1, 38/2 og 38/4 ved Våsetbukta, Børgin. Det aktuelle området er ca. 63 daa., og befinner seg ved Lorvikveien (Fv 251) om lag 4 km vest for Sparbu sentrum. Beliggenheten er vist i kartene nedenfor. Tiltakshavers henvendelse med anmodning om oppstartsmøte er vedlagt. Figur 1: Lokalisering av mulig nytt boligfelt vest for Sparbu. Figur 2: Ortofoto av planområdet med plangrense inntegnet i blått. Forholdet til eksisterende planer Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel/ Kommunedelplan Børgin, der det aktuelle området er angitt med formål "LNF - område med spredt boligbebyggelse" (benevnt LNF B3), "LNF A" og "Boligområde". I figur 3 vises kart over området med gjeldende planstatus, og omsøkte planområde. Figur 3: Kart over planområdet med gjeldende planstatus og plangrense inntegnet i blått. Det aktuelle tiltaket er ikke angitt i gjeldende plan for området, og et eventuelt reguleringsplanforslag vil ikke være i tråd med overordnet plan. Steinkjer kommune har nylig hatt planprogram for kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) ute på høring, og har derfor foreslått ovenfor tiltakshaver å behandle dette som et innspill til den forestående revisjonen av kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver har gitt tilbakemelding om at de ikke ønsker å avvente revisjonsprosessen, og har bedt om en forhåndshøring av de foreslåtte planene. Av
denne grunn sendte Steinkjer kommune saken på forhåndshøring til aktuelle sektormyndigheter, for nå å legge den fram for prinsipiell avklaring for formannskapet. Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for ca. 50 nye boenheter i form av eneboliger (kjedede/ frittstående) og leilighetsbygg i to etasjer. Landbruksinteresser Tiltakshaver opplyser om at foreslått reguleringsplan vil medføre at skog av høy og middels bonitet vil bli omdisponert til boligområde. Området med fulldyrka jord ved fylkesvegen vil bli opprettholdt som LNF område, men planen vil påvirke et mindre område av fulldyrka jord rundt eksisterende bygg. Kulturminneinteresser I følge kulturminnedatabasen askeladden finnes det ikke kulturminner i eller nært opp til planområdet. Naturmangfoldsinteresser Tiltakshaver opplyser om at det ikke er noen kjente registreringer knyttet til naturmangfold innenfor eller i umiddelbar nærhet til planområdet. I følge Miljødirektoratets fagsystem naturbase.no ble det i februar 2014 registrert flere fuglearter av stor og særlig stor forvaltningsinteresse like utenfor planområdet. Offentlige funksjoner og infrastruktur Mære skole ligger ca. 4,1 km unna det aktuelle området, og avstand til nærmeste barnehage er ca. 4 km. Det er ikke bygd ut gang- og sykkelveger i området. Bortsett fra vannledning finnes det lite kommunal infrastruktur innenfor og nært opptil planområdet. Mottatte uttalelser fra sektormyndigheter: Steinkjer kommune har mottatt uttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Norges vassdrags- og energidirektorat, Statens vegvesen og Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen: Framlagte planforslag berører et område på ca. 20 daa fulldyrka, lettdrevet jord samt et større dyrkbart areal (13-14 daa). I tillegg består området av skog med varierende bonitet. Med bakgrunn i regionale og nasjonale jordverninteresser signaliserer landbruksavdelingen at vi kommer til å fremme innsigelse til planen så lenge dyrka jord berøres. Miljøvernavdelingen: Området ligger langt fra offentlige tjenestetilbud, og vil sånn sett fremstå som en «satellitt». Forslaget er krevende mht. transportløsninger. Etter vår vurdering er forslaget i strid med nasjonale forventninger til kommunal planlegging samt statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging. Vi vil sterkt fraråde at man går videre med forslaget. Dette gjelder både som reguleringsplan og som nytt byggeområde til arbeidet med rullering av kommuneplanens arealdel. Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jf. Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. PBL 12-6. Norges vassdrags- og energidirektorat: I følge NGUs løsmassekart ligger hele tenkte planområde på marine avsetninger. En slik omfattende utbygging er ifølge NVEs veileder Sikkerhet mot kvikkleireskred 7/2014 et K4 tiltak. Det stilles da krav om geoteknisk vurdering av planområdet som skal vurdere skredfaren. Denne vurderingen bør underlegges en kvalitetskontroll gjennomført av et uavhengig foretak. Vi anbefaler at de geotekniske forholdene blir avklart så tidlig som mulig for å ha et grunnlag om tiltaket er gjennomførbart eller ikke.
Om reguleringsplanarbeidet fortsetter, ønsker NVE å få tilsendt de geotekniske vurderingene med plandokumentene når de legges ut til offentlig ettersyn. Nord-Trøndelag fylkeskommune: Planfaglig uttalelse: Hele planområdet er disponert til LNF-formål i kommuneplanens arealdel, der spredt utbygging er tillatt. Forslaget innebærer utbygging av et stort boligfelt med ca. 50 boenheter. Avstand til skole og barnehage oppgis til henholdsvis 4,1 og 4,0 km. Boligfeltet vil dermed få relativ lang veg til skole, barnehage og alle andre fellesfunksjoner. Lokaliseringen vil ikke være i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging. Skolevegen er ikke tilrettelagt for gang- og sykkeltrafikk. På det foreliggende grunnlag vil vi sterkt frarå at det utarbeides detaljregulering for feltet nå. Ifølge forslag til planstrategi for Steinkjer kommune skal arbeidet med kommuneplanens arealdel starte i år. Et så stort utbyggingsfelt bør være avklart i overordna plan, der konsekvensene av en utbygging blir utredet. Vi tilrår derfor, i likhet med kommunen, at henvendelsen behandles som et innspill i arbeidet med kommuneplanens arealdel, og utredes nærmere i den sammenheng. Kulturminnefaglig uttalelse: Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i det foreslåtte planområdet, men områdene rundt Sparbu er generelt rike på kulturminner. Sammen med den fine beliggenheten ned mot Borgenfjorden, tilsier dette at vi vil ønske å gjøre en arkeologisk registrering av dette planområdet. De viktigste arbeidsmetodene våre er overflateregistrering (der vi går til fots og ser etter kulturminner som er synlige på overflaten) og maskinell søkesjakting (der vi graver sjakter med gravemaskin, fortrinnsvis i dyrkamark). Siden sjakting både krever tilgang på gravemaskin og tar mer tid enn en overflateregistrering, vil dette være mer kostnadskrevende. Bl.a. ved reguleringsplaner sier kml. 10 at tiltakshaver skal dekke disse utgiftene. I henhold til kml. 9 er vi pålagt å forholde oss til hele planområdet, uavhengig av planformål. Dermed vil vi sannsynligvis kreve å få sjakte på dyrkamarka som inngår i planen. Dersom det ikke foreligger planer om bruksendring på det eksisterende LNFområdet lengst ned mot sjøen, anbefaler vi derfor at dette området tas ut av planen, slik at tiltakshaver kan unngå den kostnaden en maskinell søkesjakting vil medføre. Statens vegvesen: Det blir opplyst at nærmeste skole ligger 4,1 km unna planområdet. Det er ikke tilrettelagt for gang- og sykkeltrafikk i området. Den planlagte utbyggingen vil ikke være i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging. Vi støtter Fylkeskommunens uttalelse til denne saken, og vi vil i likhet med Fylkeskommunen sterkt fraråde at det blir gått videre med planforslaget på nåværende tidspunkt. Planforslaget strider mot overordna kommunale planer, og bør eventuelt utredes nærmere i sammenheng med at kommuneplanen skal rulleres. Saksvurderinger: Generelt: Omsøkte tiltak er ikke tråd med overordnet plan. Steinkjer kommune har startet opp arbeidet med å revidere Kommuneplanens arealdel. Et ledd i dette arbeidet vil være å utrede behovet for nye boligområder i hele kommunen, og avsette områder som er egnet for framtidig boligutbygging. Per nå er ikke dette utredet og Rådmannen er derfor ikke kjent med behovet for nye boligområder ved Børgin/ Sparbu og eventuelle areal som er egnet som framtidig boligområde. Av denne grunn er tiltakshaver oppfordret til å avvente arbeidet med Kommuneplanens arealdel. Kommentarer til uttalelser fra sektormyndigheter: Fylkesmannen mener at forslaget ikke er i tråd med nasjonale forventinger til kommunal planlegging. Både Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen oppfatter at forslaget ikke er i tråd med statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging. Rådmannen er enig i sektormyndighetenes vurdering.
Hensynet til landbruk Tiltakshaver opplyser at forslaget vil påvirke et område med fulldyrka jord rundt eksisterende bygg. Uttalelsen til Fylkesmannens landbruksavdeling forstås dermed som et varsel om innsigelse til de forslåtte planene, dersom de fremmes. Rådmannen deler Fylkesmannens syn når det gjelder bevaring av fulldyrka jord. Dersom forslaget vil omdisponere all fulldyrka jord rundt eksisterende bygninger, kan dette innebære at ca. 3,5 daa. fulldyrka jord går tapt. Hensynet til infrastruktur, transport og avstand til offentlige funksjoner Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder sterkt å gå videre med forslaget både som reguleringsplan og som et nytt byggeområde til arbeidet med rulleringen av kommuneplanens arealdel. Bakgrunnen for dette er at området ligger langt fra offentlige tjenestetilbud og dermed vil fremstå som en "satellitt", og at forslaget er krevende med hensyn til transportløsninger. Rådmannen deler i hovedsak fylkesmannens syn når det gjelder dette, men avventer arbeidet med revideringen av Kommuneplanens arealdel for å utrede behovet samt eventuell lokalisering av nye byggeområder i dette området. Fylkeskommunen viser til at det planlagte boligfeltet vil få en relativt lang veg til skole, barnehage og alle andre fellesfunksjoner. Skolevegen er heller ikke tilrettelagt for gang- og sykkelveg. Fylkeskommunen fraråder at det gås videre med en detaljregulering for feltet nå, men at henvendelsen behandles som et innspill til arbeidet med kommuneplanens arealdel. Rådmannen deler Fylkeskommunens vurdering. Statens vegvesen viser til planområdets avstand til skole, og at det ikke er tilrettelagt for gang- og sykkeltrafikk i området. De støtter Fylkeskommunens uttalelse til denne saken, og vil sterkt fraråde at det blir gått videre med planforslaget på nåværende tidspunkt. Planforslaget strider mot overordna kommunale planer, og bør eventuelt utredes nærmere i sammenheng med at kommuneplanen skal rulleres. Rådmannen deler Statens vegvesen sin vurdering. Tilrådning Rådmannens oppfatning er at det er mange hensyn som taler mot et nytt boligområde som forslaget legger opp til. Rådmannen mener at det på nåværende tidspunkt ikke er ønskelig å gå videre med dette reguleringsplanarbeidet, og frarår derfor at det igangsettes arbeid med reguleringsplan for boligområde ved Børgin (Borgenfjorden Panorama). Rådmannen anbefaler at forslaget behandles som et innspill til arbeidet med revideringen av Kommuneplanens arealdel.