Utvalg Utvalgssak Møtedato. Utvalg for areal, miljø og teknikk 56/ Forhåndsvurdering av areal til boligformål på Aune

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 168/001 Arkivsaksnr: 2015/438-5 Saksbehandler: Hilde R. Kirkvold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal, miljø og teknikk 56/ Forhåndsvurdering av areal til boligformål på Aune Vedlegg: 168/1 - Søknad om omdisponering av areal til boligformål på 168/1 Trøen Kart Gårdkart 168/1 med dyrkbart areal Saksopplysninger Tydal kommune har mottatt brev fra eier av 168/1 som ønsker å få vurdert deler av sin eiendom for bygging av boliger på Aune. Han har i den sammenheng kommet med en skisse på det arealet han ønsker å regulere. Det er også avholdt et møte med søker. Forhåndsvurdering Det er etter ny plan- og bygningslov ikke lenger noen egen paragraf for forhåndsvurdering, men i 12-8 heter det: Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet Vi tar derfor opp saken til såkalt forhåndsvurdering. En forhåndsvurdering er en sikkerhet for den som vil regulere. Hvis kommunen mener at forslaget ikke er ønskelig i sin nåværende form, er det greit for søkerne å få vite dette i en tidlig fase før planleggingsmidler eventuelt blir brukt til ingen nytte. Dersom søker får ja på forhåndsvurderingen betyr ikke det at utarbeidingen av planen vil bli enkel. Søker vet imidlertid da at det ikke er noe i veien for at området han ønsker å regulere kan brukes til for eksempel boliger. Hvordan området skal utformes må riktignok vurderes nøyere i utarbeidingen av selve reguleringsplanen.

2 Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligbygging. Eiendomsforhold Hjemmelshavere i området er Odd Ivar Flakne. Planforslagets innhold Boligfeltet som er tenkt etablert er på 4 boligtomter med adkomst via 705 som skissert og arealet som ønskes omdisponert er på ca 20 dekar. Forhold til overordnete planer Skissen er ikke tråd med kommuneplanens arealdel. Området er avsatt til LNFR-område. Tydal kommune har gjennom kommuneplanens arealdel som politikk at det kan gis tillatelse til fradeling av noen få enkelttomter i områder som ikke er regulert etter at forholdet til sektormyndighetene er avklart og når fordelene er større enn ulempene. Det er i tillegg blant annet gitt bestemmelser om at det ikke er tillatt å føre opp bolig eller fritidsbebyggelse nærmere enn 50 meter fra strandlinjen til elver, bekker, innsjøer og andre vannsamlinger. Selv om det omsøkte området enda ikke er registrert som et utbyggingsområde, refererer vi til at det for alle områder for bebyggelse og anlegg, er «krav til reguleringsplan før det kan gis tillatelse til fradeling eller tiltak, jf plan- og bygningsloven 1-6.» Vurdering Infrastruktur - Vann, avløp og avkjørsel Adkomst til området er veldig bra fra fylkesvegen, og selve området ligger ca 700 meter fra FV705. Det er ikke aktuelt å få koblet området til offentlig avløp. Det må derfor etableres egne avløpsanlegg/fellesanlegg. Arealet består av tynn morene. Det er mulig å få fram kommunalt vann og enkelt å tilkople området til strøm. Jord- og skogbruk Opplysninger om eiendommen: I følge gårdskartet består eiendommen av ca 70 daa fulldyrka areal, 5 daa innmarksbeite, 2365 daa produktiv skog og 2850 annet areal. Har andel i Skarpdalsallmenningen. Eiendommen har setereiendom i Skarpdalen og ved Svartåsen. Det er fôrproduksjon for salg på bruket pr i dag. Bruket øker sitt fulldyrka areal ved hjelp av nydyrking. I følge Skog og landskap er det muligheter for fortsatt dyrking til innmark på eiendommen (se vedlegg).

3 Omsøkt areal: Arealet som søkes omdisponert er klassifisert som skog av middels bonitet og utgjør ca 20 daa. Arealet er ikke definert som dyrkbart. Arealet ligger like overfor dyrkajorda i området, og den delen som er godkjent for nydyrking. Lovgrunnlaget: Jordlovens formål ( 1) er å legge forholdene til rette slik at arealressursene blir brukt på den måten som er mest hensiktsmessig for samfunnet og dem som driver landbruksproduksjon. Videre er det presisert at arealressursene bør disponeres på en måte som gir tjenlig, variert bruksstruktur, arbeid og driftsmessige gode løsninger. Foreløpig konklusjon i forhold til landbruksinteressene: Landbrukssjefen vurderer det slik på det nåværende stadium i saken at for å unngå mulige driftsulemper må tomteplassering lengst mulig unna dyrka og dyrkbar jord. Det samme gjelder etablering av veg. Vegen og boligfeltet må legges slik at den ikke blir til hinder for skogsdriften fra nedslagsfeltet til skogsbilvegen Sagvegen. Eiendommen skal ha muligheter for å drive et lønnsomt og effektivt skogbruk fra området også i framtiden. Veg til eksisterende hytte bør komme fra boligfeltet, og ikke gå over den dyrka og dyrkbare jorda. Reindrift Arealet blir for tamreinen brukt som vår og høst/høstvinterbeite og ligger i ytterkanten av bruksområde for Esand reinbeitedistrikt. Det går en trekkvei for rein på vestsiden av Væla (ved Vælberget) i følge reindriftskartet. Vi antar derfor at det ikke er problematisk i forhold til reindriftsinteressene med boligtomter i området. Naturmangfold vilt, kulturminner og friluftsliv Det er ikke registrert særlige vilt, natur, kulturminner og friluftslivsinteresser i naturbasen eller artskart for området. Etter 9 i naturmangfoldloven foreligger det liten risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet dersom området omdisponeres til boligformål. Dette forutsetter blant annet at det etableres gode ordninger for avløp for boligene slik at ikke arealene rund blir forurenset. Støy Det ligger en skytebane ca 130 meter i luftlinje fra området. Tiltakshaver må derfor utarbeide støysonekart for å forsikre seg at støyen kommer under grenseverdiene som er satt i Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012). Konklusjon: Kommunen står overfor flere utfordringer for å øke tilflytningen til kommunen. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til ønske om fortsatt god landbruksdrift, hensynet til kommuneplanens arealdel og å utnytte deler av eiendommen til boligformål. Denne forhåndsvurderingen har ikke blitt hørt av eksterne myndigheter, deriblant Fylkesmannen i Sør-Trøndelag eller naboer. I dette tilfellet er det kun hentet foreløpige uttalelser fra interne

4 avdelinger. Det kan derfor komme ytterligere merknader ved en eventuell høring. Det vil først i behandling av detaljplanen at det fattes vedtak om omdisponering av arealet til byggeformål etter jordlovas 9 Omdisponering bruk av dyrka og dyrkbar jord og etter kapittel 19 i plan- og bygningslova. Plan- og bygningslovens 19-2 sier følgende om adgangen til å innvilge dispensasjon: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering ( ). Å innvilge dispensasjon fra overordnet plan når planen kommer på bordet forutsetter at de hensyn som ligger til grunn for LNF-formålet i området ikke blir skadelidende, samtidig som det vil være klare fordeler ved at dispensasjon innvilges. I dette tilfellet kan vi si at kommuneplanen åpner for spredt boligbygging. Samtidig ønsker kommunen en forutsigbar arealpolitikk. Arealplanen skal opp til revisjon for nest kommunestyre ( ). Dersom kommuneplanens arealdel ikke skal uthules som grunnlag for arealdisponeringen vil det antagelig være mest ryddig at arealet blir foreslått som utbyggingsområde i den sammenheng. Det er da ikke noe i veien for at man som tiltakshaver får utarbeidet en reguleringsplan parallelt med revisjon av kommuneplanens arealdel. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at Tydal kommune tillater at det fremmes et privat planforslag til detaljregulering men at denne kommer sammen med revisjon av kommuneplanens arealdel med oppstart i Rådmannens innstilling 1. Tydal kommune tillater at det fremmes privat forslag til detaljregulering for deler av 168/1 med sikte på å omregulere for boligbebyggelse i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel med oppstart i Boligene må legges slik de plasseres 50 meter eller lenger unna bekker og vannansamlinger og lengst mulig unna dyrka og dyrkbar jord. 3. Vegen og boligfeltet må legges slik at den ikke blir til hinder for skogsdriften fra nedslagsfeltet til skogsbilvegen Sagvegen. 4. Det må utarbeides støysonekart for å forsikre at støy fra skytebane kommer under grenseverdiene som er satt i T-1442/2012.

5 Behandling i Utvalg for areal, miljø og teknikk Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Vedtak i Utvalg for areal, miljø og teknikk Tydal kommune tillater at det fremmes privat forslag til detaljregulering for deler av 168/1 med sikte på å omregulere for boligbebyggelse i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel med oppstart i Boligene må legges slik de plasseres 50 meter eller lenger unna bekker og vannansamlinger og lengst mulig unna dyrka og dyrkbar jord. 3. Vegen og boligfeltet må legges slik at den ikke blir til hinder for skogsdriften fra nedslagsfeltet til skogsbilvegen Sagvegen. 4. Det må utarbeides støysonekart for å forsikre at støy fra skytebane kommer under grenseverdiene som er satt i T-1442/2012.