Utvalg Utvalgssak Møtedato. Formannskapet 52/ /1 - Reguleringsplan for Sagvegen boligområde Første gangs behandling

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 168/001 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Kojedal Hans Runar Sandnes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 52/ /1 - Reguleringsplan for Sagvegen boligområde Første gangs behandling Vedlegg: Plankart Sagvegen boligområde_planforslag revidert Planbeskrivelse Sagvegen boligområde_planforslag_revidert Reguleringsbestemmelser Sagvegen boligområde_planforslag_revidert _RIAKU01_REV0 Trøen bustadfelt Tydal skytebanestøy_a Tydal Skytterlag_uttalelse Møtenotat fra møte ang. reguleringsplan boligbebyggelse /1 Uttalelse fra Direktoratet for mineralforvaltning til reguleringsplan for Sagvegen boligområde 168/1 Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag til varsel om oppstart av reguleringsplan for Sagvegen boligfelt 168/1 Uttalelse fra NVE region Midt-Norge til varsel om oppstart av regulerinsplan for Sagvegen boligfelt 168/1 Uttalelse fra Sametinget til varsel om oppstart av reguleringsplan for Sagvegen boligfelt 168/1 Uttalelse fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune til varsel om oppstart av reguleringsplan til Sagvegen boligfelt 168/1 Sjekkliste fra NVE for reguleringsplan Sagvegen boligfelt Varsel om oppstart av planarbeid i Tydal kommune - Sagvegen boligområde 168/1 Varsel om planoppstart - boligbebyggelse Forhåndsvurdering av areal til boligformål på Aune

2 Rådmannens innstilling 1. Tydal kommune fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Rådmannen skal før sluttbehandling i formannskapet sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt suppleringer og justeringer. Saksopplysninger Sagevegen boligområde er et lite boligfelt som er planlagt i Aune. Planarbeidet startet med oppstartsmøte På grunn av at planen ikke er i henhold til overordnet plan ble den sendt på forhåndsvurdering i Utvalg for areal, miljø og teknikk den saksnummer 56/15. Vedtaket i UMS tillot at det ble fremmet privat forslag til reguleringsplan for dette området, og med sikte på å omregulere for boligbebyggelse i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel som etter planen skulle starte i Det ble derfor ikke varslet oppstart før Varsel om oppstart ble publisert i lokalavisen «Selbyggen». Planforslaget: Forslag til detaljregulering for Sagvegen boligområde er mottatt fra GeoTydal AS. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:1000, datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse Hensikt med regulering: Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligbygging på Aune i Tydal. Eiendomsforhold: Hjemmelshaver i området er Ivar Flakne. Forhold til overordnete planer: Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR. Saken er forhåndsvurdert. Det stilles krav om reguleringsplan. Forholdet til landbruk: Planlagt boligområde ligger nær dyrkamark, men planforslaget medfører ikke en omdisponering av dyrkamark. Området vil ikke bli uegnet som utmarksbeite selv om det tillates boligbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan: Området er pr. i dag ikke regulert.

3 Innkomne merknader til planoppstart: GeoTydal AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev Varselet ble i tillegg kunngjort i lokalavisen Selbyggen Det kom inn totalt 5 uttalelser. Disse følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Påpeker at planarbeidet ikke er i tråd med gjeldende kommuneplan. Kritisk til å etablere boliger utenfor dagens sentrumsområder og henviser til rikspolitiske retningslinjer. Unngå inngrep i tilknytning til vassdrag. Forholdet til bestemmelser i naturmangfoldloven skal vurderes. Ros-analyse må gjennomføres. Relevante folkehelsetema må vurderes og ivaretas. Universell utforming må ivaretas. Plankonsulentens kommentar: De enkelte momentene er nærmere behandlet i planbeskrivelsen. Rådmannens kommentar: Kommuneplanens arealdel tillater spredt boligbebyggelse i Tydal. Ellers ingen videre kommentar. Sør-Trøndelag Fylkeskommune Ikke i tråd med overordnet plan, men forhåndsvurdert av Tydal kommune som gir vilkår for planarbeidet. Planarbeidet synes ikke å komme i vesentlig konflikt med allmenne friluftsinteresser. Ingen registrerte kulturminner i området. Plankonsulentens kommentar: Momentene er nærmere behandlet i planforslaget. Rådmannens kommentar: Ingen videre kommentar. Sametinget Henviser til den generelle aktsomhetsplikten i forhold til kulturminner. Det er ikke kjent at det forekommer automatisk fredede samiske kulturminner innenfor planområdet. Norges vassdrags og energidirektorat Generelle kommentarer i forhold til skredsikkerhet og forhold til vann og vassdrag og henviser til sjekkliste. Ivaretatt i planforslaget. Direktoratet for mineralforvaltning Planområdet berører ikke registrerte forekomster av regional eller nasjonal verdi ingen merknader til varsel om planoppstart. Vurdering

4 Plassering Det er i dag bare fritidsboligen i planen som er bebygd, men denne er fremdeles ikke innregulert. Det var derfor ønskelig å få med denne inn i samme reguleringsplan siden den grenset til området. Bortsett fra den er ikke området bebygd i dag. Etter Tydal kommunes ønske om utvikling i alle tettstedene i kommunen er det viktig å legge til rette for boligbygging også på Aunet. Planlagt boligområde ligget relativt nært eksisterende bebyggelse i området. Grunnforholdene er gode og tomtene ligger i solsiden, noe som vil gi gode lysforhold. Dette vil gi fine tomter. Forholdet til støy er et sentralt tema i utredningen av byggeområdet da skytterbanen til Tydal skytterlag ligger ca. 500 meter fra boligfeltet. Jordbruk har også vært et tema i planprosessen da planlagt boligområde ligger meter fra dyrkamark. Skogbruk er sikret gjennom at traktorvegen langs bekken vest i planområdet ikke stenges. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarer over. Omfanget er beskjedent, og merknadene bør kunne innarbeides i planforslaget uten større problemer. Byggebestemmelser: Det er få bestemmelser til boligbygging i kommuneplanens arealdel. Likevel er det ingen kontroversielle boliger som er tenkt i området. Fritidsboliger har andre regler, og kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse i Tydal er sikret gjennom egne bestemmelser for denne. Infrastruktur - Vann, avløp og avkjørsel Området skal tilknyttes offentlig vann. Det er litt usikkert hva som er tenkt med avløp, men det blir trolig minirenseanlegg for hver tomt. Denne etableres i så fall på tomten. Det er også mulig å søke om utslippstillatelse til infiltrasjonsanlegg for bolighusene. Egne bestemmelser er knyttet til fritidsboligen, men dersom det etableres et felles minirenseanlegg vil det være naturlig at også den kan tilknyttes dette. Ellers er regelen for avløp til fritidsbebyggelse tette tanker. Det kan tillates infiltrasjon for gråvann. Alle vegforbindelser i området er private, og det er privat veg helt ned til FV705. Det er ikke etablert gang og sykkelveg frem til hovedknutepunktet Ås. Med tanke på spredt bebyggelse i flere deler av kommunen er det ikke realistisk at alle boliger skal tilknyttes gang og sykkelveg til skole og andre institusjoner. Skoleskyss sikres gjennom bussordning i kommunen. Parkering skal sikres på egen tomt. Dette gjelder også for fritidsboligen. Vendehammer på plankartet er åtte meter bred, og skal være stor nok for at store biler skal kunne snu. Jord-, skogbruk og reindrift: Arealet er i kommuneplanens arealdel registrert som LNFR- område og må derfor vurderes etter Jordlovens 9 og 12 Jordloven 9 sier blant annet: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida»

5 Det er ikke dyrka jord i reguleringsområdet. Det er heller ikke registrert dyrkbar jord i byggeområdet i reguleringsforslaget. Vegen inn til området går gjennom et areal som er registrert som dyrkbar jord. Denne vegen eksisterer i dag, og en oppgradering av denne vil ikke medføre tap av ytterligere dyrkbare områder. Tiltaket vil derfor ikke medføre ytterligere utbygging av dyrket eller dyrkbar jord. I jordlovas 12 om deling tredje ledd ligger det en del hensyn som må vurderes; «Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.». Tiltaket medfører ikke en endring i bruksstrukturen i landbruket for området. Vern av arealene er vurdert ovenfor. Det som i hovedsak må vurderes er om delingen kan føre til «drifts- eller miljømessig ulempe for landbruket i området». Kommuneplanens arealdel tillater i utgangspunktet ikke boligbygg nærmere enn 50meter fra landbruksareal. Planforslaget er ca meter fra dyrka jord. Arealet ligger en del høyere i terrenget enn jordbruksarealet, og en dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel bør kunne gis. Den eksisterende fritidsboligen på området har i dag adkomstveg over dyrkajorda. Gjennom reguleringen av området vil den få samme adkomstveg som boligene. Dette vil gi positive følger for jordbruket og bruken av dyrkamarka. Rådmannen vurderer at tiltaket ikke medfører tap av jordbruksareal og at landbruksdriften i området ikke påvirkes negativt av tiltaket. Tillatelse til deling kan derfor gis. Naturmangfold Vilt, kulturminner og friluftsliv Arealet er i dag regulert til LNFR- område og naturmangfoldlovens 8-12 må vurderes. 8 Kunnskapsgrunnlaget Det er ikke registrert viktige naturtyper eller rødlistearter på området. Det er heller ikke registrert kulturminner eller noen andre verneverdige interesser på området. Området er preget av menneskelig bruk gjennom lang tid og det er trolig et snevert biologisk mangfold på området. Arealet ligger i Essand reinbeitedistrikt og er registrert som vårområde. Arealet er likevel så langt ned i dalen og ved eksisterende bebyggelse, og har liten verdi for reindriften. 9 Føre var prinsippet Området ligger nært til eksisterende bebyggelse og landbruksareal. Dette er områder som i lang tid har vært påvirket av menneskelig aktivitet. Området er støybelastet fra skytebanen allerede, og det er utarbeidet en plan for at støyutslippene i området skal begrenses. Det er liten sjanse for at viktig eller verneverdig natur blir påvirket av inngrepet. Problematikken knyttet til utslipp fra boligbebyggelsen løses gjennom gode løsninger for VA. Føre- var prinsippet vil ikke gjøre seg gjeldende i dette tilfellet.

6 10 Økosystemtilnærmingen og samlet belastning Området er tidligere påvirket av aktivt skogbruk og landbruk. Det er ikke langt til annen bebyggelse, og tiltaket må ses i sammenheng med dette. Fritidsboligen i planområdet eksisterer. Det å spre bebyggelsen for mye utover kommunen kan ha negative ringvirkninger, men i dette tilfellet er det ikke snakk om å ta i bruk nye arealer med lite påvirkning fra før. Bebyggelsen må ses i sammenheng med resten av bebyggelsen på Aunet. Tiltaket vil ikke føre til at samlet belastning overstiger det som anses å være bærekraftig for området. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Dersom det oppstår utilsiktet skade på naturmiljøet skal tiltakshaver stoppe og begrense eventuelt reversere skadene. Tiltakshaver skal dekke eventuelle kostnader dette medfører, innenfor rimelige grenser. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det skal ikke gjøres inngrep som er mer omfattende enn nødvendig for tiltaket. Vann og avløp skal håndteres gjennom godkjente metoder for rensing. Støy Området ligger i gul støysone i følge støyberegninger gjort for tiltaket. Det er tillatt å bygge støysensitive bygg i gul støysone, men tiltak skal vurderes for å redusere støyen. I dette tilfellet har det vært god kommunikasjon mellom tiltakshaver og skytterlaget, og de er kommet frem til mulige løsninger for å begrense støyen. Støyberegningene har ikke tatt hensyn til vegetasjon som også vil ta unna en del støy fra skytebanen. Skytebanen er i bruk noen kvelder for uka i forbindelse med treningsskyting og oppskyting til storviltjakta. Det arrangeres også noen åpne stevner på skytterbanen, men dette er av beskjedent omfang. Støyen knytter seg til den lyse delen av døgnet og det vil ikke være støy fra anlegget på senkveld/nattestid. Det er også skissert en mulighet med «frembygg» på standplassene. Dette vil kunne redusere støyutslippet til boligfeltet med oppunder 10 desibel. Et slikt tiltak vil alene løse mye av støyproblematikken. Konsekvensutredning Etter varsel om oppstart er planområdet redusert fra rundt 20 til under 15daa. Dette for å komme under det som var grensen for konsekvensutredning. Sommeren 2017 kom det en ny forskrift om konsekvensutredning. Etter denne er alle nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan konsekvensutredningspliktig. Administrasjonen vurderer likevel at denne saken kan vurderes uten konsekvensutredning siden den er utarbeidet i samsvar med den gamle KU- forskriften. Viktige forhold for denne planen skal utredes og det skal komme tydelig frem i planen. Spørsmålet rundt KU-plikten er diskutert med Fylkeskommunen. Forholdet til støy fra skytebanen har vært et viktig tema for planen, og det er utført støyutredninger som følge av dette. Temaet er godt omtalt i saken, og støyutredningene er vedlagt.

7 Konklusjon: Området synes å være lite konfliktfylt for utbygging av boliger. Det er ønskelig med utvikling i alle tettstedene i kommunen, og da må det også legges til rette for boligutbygging på Aunet. Rådmannen er derfor positiv til at et slikt forslag fremmes. Fordelene med boligtomter må veies opp mot ulempene med tanke på støy, og mulige ulemper for landbruket. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget detaljregulering for Sagvegen boligområde og Planid: sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Behandling i Formannskapet Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Vedtak i Formannskapet Tydal kommune fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Rådmannen skal før sluttbehandling i formannskapet sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt suppleringer og justeringer.