Skaun kommune Arkivkode: L13 Arkivsaksnr.: 14/2196 Saksbehandler: Olav Nikolai Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 17/15 Plan og miljøutvalget 24.02.2015 69/15 Plan og miljøutvalget 29.09.2015 SAKEN GJELDER: 1. GANGS BEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR ØVRE FJELLHAUGVEGEN - EIENDOMMEN GNR/BNR 145/148 RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 sendes reguleringsplan for Øvre Fjellhaugvegen på høring og offentlig ettersyn, når følgende vilkår er oppfylt: - Det må innleveres SOSI-fil for planen i tråd med gjeldende SOSI-standard. SAKSDOKUMENTER: 1. Plankart, dat. 02.07.15 2. Bestemmelser, rev. 17.09.15 3. Planbeskrivelse 4. ROS-analyse 5. Notat geoteknisk vurdering 6. Lengdeprofil 7. VA-plan 8. Merknader etter varsel om oppstart SAKSFRAMLEGG: Kort om saken: Det fremmes forslag om detaljregulering av gnr/bnr 145/148 til boligformål. Reguleringsplanen er kalt Øvre Fjellhaugvegen og ligger innerst i Fjellhaugvegen i Børsa. Forslaget innebærer 14 boligtomter for frittliggende eneboliger, med adkomst gjennom Fjellhaugvegen. Nøkkeldata: Eiendommen: gnr/bnr 145/148 Hjemmelshaver: Lars Johan Kjønsvik Forslagsstiller: DAFRO AS Utarbeidende plankonsulent: Arkitektkontoret Kvadrat Arealregnskap: Formål Boligformål frittliggende småhusbebyggelse Areal 11 439 m2
Vann og avløpsanlegg Lekeplass Kjøreveg Annen veggrunn Friområde Totalt 20 m2 484 m2 1398 m2 644 m2 18 m2 14 003 m2 Det vises til planbeskrivelsen for mer utfyllende tabell, samt mer utfyllende beskrivelser av planområdet. Kort beskrivelse av planen: Planområdet ligger vest i Børsa i forlengelse av eksisterende boligfelt i Fjellhaugvegen. Avstand til Børsa sentrum er ca. 2,5 km langs vei. Arealet er i dag ganske nyhogd skog. Planen viser 14 eneboligtomter (frittliggende småhusbebyggelse) fra 0,65 1 daa i størrelse. Det er avsatt areal til en lekeplass og et trykkforsterkningsanlegg for vanntrykk. Regulert adkomstveg o_v1 er en forlengelse av dagens veg og ender i et T-kryss som går over i O_V2, en nordsørgående blindvei gjennom planområdet med adkomst til tomtene. Det er avsatt snuareal med vendhammere i begge ender av vegen. I blindvegens to ender er det regulert små flikker med friområde, dette for å sikre i plankart overgangen fra veg til friområde/skogen utenfor planområdet. Føringer for bebyggelsens utforming er lagt i planbestemmelsene. Planen åpner for variasjoner i uttrykket, blant annet angående materiale og takform. Det er imidlertid klare bestemmelser som regulerer totalomfanget. Det legges opp til sokkeletasjer der terrenget passer, og mulighet for å bygge i maks to etasjer. Byggehøyder og størrelse på 2. etasje er begrenset avhengig av takform. Videre er byggehøydene bestemt i forhold til kotehøyder for hovedplanet, som varierer med terrenget og er vist i plankart. Dette sikrer at alle får utsyn og reduserer voldsomme silhuettvirkninger mot omgivelsene. I alle tilfeller tillates maks to etasjer og mønehøyde på maks 7,5 meter over hovedplan. Dette er i en vanlig skala for frittliggende småhus/eneboliger og som i Fjellhaugvegen for øvrig. Se ellers bestemmelsenes 3.2, 3.3 og 3.4. På seks av tomtene, nr. 4, 10, 11, 12, 13 og 14 de med tillatt sokkeletasje, er det tillatt med en tilleggsboenhet på inntil 70 m 2 BRA. Forslagsstiller opplyser at deres intensjon er å selge ferdig regulerte tomter, husene vil altså bygges av den enkelte som kjøper tomt. PLANPROSESS Oppstartsmøte ble holdt i november 2012 og planlegging har foregått med et lengre opphold. Varsel om planarbeid har derfor blitt sendt ut ved to anledninger, i november 2012 og juli 2014. Merknader som er innkommet etter begge varsel om oppstart, er vedlagt i saksdokumentene. Merknadene er oppsummert og kommentert av planlegger i planbeskrivelsen. Kommunen har ingen ytterligere bemerkninger utover det som er nevnt der. Etter 1. gangs behandling vil planen videre bli sendt på 6 ukers høring og offentlig ettersyn, innspill fra høring vil vurderes og planen eventuelt endres, før den så forberedes for sluttbehandling. VURDERING
Forholdet til overordnet plan Viktige overordna planer er kommuneplanens arealdel og områdeplan Børsa. Planforslaget er i hovedsak i tråd med disse, med to unntak: Utnyttelsesgrad og utstrekning. Utnyttelsesgrad: Områdeplan Børsa krever en utnytting på 4 boenheter pr. daa i gjennomsnitt. I denne planen er det 14 boligtomter fordelt på 11,5 daa boligformål en tetthet på 1,2 boenheter pr. daa. Bakgrunnen for tetthetskravet knytter seg særlig til behovet for god utnyttelse av sentrumsnære områder og når det bygges ned dyrket mark. Etter kommunens vurdering gjør ikke dette hensynet seg gjeldende her i samme grad som størsteparten av områdeplan for Børsa; det er verken dyrket mark eller særlig sentrumsnært. Enn videre vil en tetthet på 4 boenheter pr. daa medføre at bebyggelsens utforming kjedehus eller lignende, vil harmonere dårlig med omgivelsene som består av eneboliger. Det er heller ikke fordelaktig at slike typer tyngre bebyggelse plasseres innerst i en boliggate, med tanke på økt trafikkmengde. Utstrekning: Planområdet strekker seg noe utenfor hva som er avsatt til boligformål i kommuneplanen og områdeplan Børsa. Den nordlige delen av planområdet er avsatt til LNF-formål og berører i nordvestre hjørne en avsatt vegtrasé i kommuneplanen (se bilde i planbeskrivelse). Planmyndigheten har ingen betenkeligheter med å tillate utstrekningen slik den er foreslått. Bakgrunnen for denne vurderingen er at det er knyttet usikkerhet til veiens eksakte trasé og når den kan bygges. LNF-arealet som beslaglegges er del av samme skogsareal som resten av området utgjør pr. i dag. Videre ble hele eiendommen vedtatt fradelt med tanke på regulering i sin tid, og kommunen ønsker å være forutsigbar i sine vedtak. Nærmere om særskilt kostnadskrevende infrastrukturtiltak i områdeplan Børsa: I områdeplan Børsa er det lagt opp til flere kostnadskrevende infrastrukturtiltak, blant annet til vei, som gjennom rekkefølgebestemmelser hindrer utbygging før de er gjennomført. Dette er videreført i denne planen, se bestemmelse 8.3, som medfører samme rekkefølgekrav som i områdeplan Børsa. Hensikten er, jf. retningslinje til bestemmelsen, at kommunen kan vurdere å dispensere fra dette kravet dersom det innbetales til øremerket fond for opparbeiding av infrastruktur. Barn og unge Området vurderes som godt for barn og unge, med avsatt lekeplass i planområdet, nærhet til skogsområder og nærhet til barnehage. Vei og trafikk Adkomsten til planområdet gjennom Fjellhaugvegen har fått kritikk fra den lokale velforeningen i varsel om oppstart. Det er ikke en fordel å bygge ut det innerste området til slutt, og få anleggstrafikk m.v. gjennom en etablert boliggate. I denne sammenhengen bemerkes det at planen har en vesentlig lavere tetthet enn generelle krav i dag og dermed reduserer denne ulempen. Etter utbygging vil Fjellhaugvegen betjene drøyt 50 boliger. Som adkomstveg med lav fartsgrense og fartsreduserende tiltak vurderes ikke denne mengden som uforsvarlig. Det vises også til de
kommenterte merknader i planbeskrivelsen. Kommunens vurdering på dette punktet er at planen nå kan sendes på høring og gjennom dette åpne for innspill til det komplette planforslaget. Naturmiljlø Det er ikke kjente registreringer av spesielle naturverdier i planforslaget, jf. naturmangfoldlovens 8-12. Støy Fylkesmannen har etter varsel om oppstart kommentert støy som et særskilt punkt. Det er tatt inn i bestemmelsene at gjeldende støykrav i veileder T-1442 skal overholdes. Kommunen vurderer for øvrig ikke støy som et problem av betydning i dette området. Grunnforhold Det foreligger en geoteknisk vurdering av området, se saksdokumenter. Området har forholdsvis kort avstand til fjell og byggegrunnen er ikke spesielt utfordrende. Vann og avløp Det foreligger en VA-plan for området og med avsatt areal til trykkforsterkningsanlegg er det ikke fremkommet spesielle utfordringer for vann og avløp til og fra boligene. En bekk gjennom deler av planområdet vil legges i rør, erosjonssikres og inntaket sikres med rist. Samfunnssikkerhet og beredskap Det er gjennomført Risiko- og sårbarhetsanalyse for planen, se saksdokumenter. Der pekes særlig på at bekk i rør må sikres med rist, og at anleggstrafikk representerer en viss risiko. Denne må ha gode varslingsrutiner og kanskje tidsbegrensning, jf. punkt om vei og trafikk. KONKLUSJON Planen er i hovedtrekk i tråd med overordna planer. Skaun kommune må legge til rette for stor befolkningsvekst og utnytte arealer godt, men rådmannens vurdering er at dette området bør ha en lavere utnyttelse som foreslått, av hensyn til trafikk og eneboligmiljøet i Fjellhaugvegen. Planen kan sendes på høring og offentlig ettersyn, jf. rådmannens innstilling. ØKONOMISK VURDERING: Ikke relevant Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: 29.09.2015 Sak: 69/15 Resultat: Innstilling vedtatt
Arkivsak: 14/2196 Tittel: SAKSPROTOKOLL - 1. GANGS BEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR ØVRE FJELLHAUGVEGEN - EIENDOMMEN GNR/BNR 145/148 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 sendes reguleringsplan for Øvre Fjellhaugvegen på høring og offentlig ettersyn, når følgende vilkår er oppfylt: - Det må innleveres SOSI-fil for planen i tråd med gjeldende SOSI-standard. Børsa 7.10.2015 Rett utskrift: Gunnhild Landrø