SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: skogbrukssjef Arkiv: GNR 31/15 Arkivsaksnr.: 14/1047-3 JOHN BORSTAD - SØKNAD OM FRADELING AV TILLEGGSAREAL FRA GNR 31, BNR 15 TIL GNR 31, BNR 23... Sett inn saksutredningen under denne linja Ferdigbehandles i: Dispensasjonssaken ferdigbehandles i Formannskapet. Saksdokumenter: - Søknad registrert mottatt 15.05.14 (ikke vedlagt) - Foreløpig svar, datert 08.09.14 (ikke vedlagt) Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt søknad om deling av eiendommen Nordheim gnr 31, bnr 15, fra eier John Borstad. Det søkes om fradeling av 3000 m 2 tilleggsareal til eksisterende hyttetomt gnr 31, bnr 23. Eiendommen 31/15 er i dag på ca 12,5 daa. Eksisterende hyttetomt 31/23 er 411 m 2, og er bebygd med fritidsbolig. Eksisterende tomt ble etablert i 1969. Målt på kart etter kart som er vedlagt søknaden, er omsøkt areal ca 3.344 m 2. Omsøkte tilleggsareal «deles» av gårdsveien som går ut til Oterneset. Omsøkt areal på nedsiden av veien utgjør ca 430 m 2 av total omsøkt areal, og er bebygd med et naust.
I følge markslagskartet består omsøkt areal av innmarksbeite, skogsmark av høg bonitet og noe uproduktiv skogsmark. I henhold til kommuneplanens arealdel ligger omsøkte tomt i Landbruks-, Natur og Friluftsområde (LNF) sone 1. I henhold til kommuneplanens juridisk bindende bestemmelser for LNF sone 1, tillates kun byggevirksomhet tilknyttet tradisjonelt landbruk/stedegen næring. Ny eller utvidelse av spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse tillates ikke, jf. pbl. 20-4. I kommuneplanens retningslinjer legges føringer for behandling av enkeltsaker. Kommuneplanens retningslinjer for LNF sone 1 angir: Et hvert tiltak som ikke er i tråd med bestemmelsene i LNFområde sone 1, krever dispensasjon. Kommunen ønsker å kunne legge til rette for en viss spredt bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse i begrenset omfang, herunder utvikling av gardsturisme. Kommunen kan vurdere å gi dispensasjon under forutsetning av at viktige interesser som LNFområdet skal ivareta, ikke blir berørt og at sektormyndighetene ikke har innvendinger. Eventuelle tiltak bør fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende bebyggelse og der en tar i bruk eksisterende avkjørsler fra offentlige veger. Ved dispensasjon, skal det angis særlig grunn som knytter seg til egenskaper ved området. Dersom det vurderes å gi dispensasjon, legges lokaliseringskriterier i LNF-område sone 2 til grunn.
Ved behandling av enkeltsaker skal følgende temakart legges til grunn: Temakart * Merknader Arealklassifiseringskart landbruk Viktige jordbruks- og skogbruksarealer Prioriterte naturtyper og viktige viltområder Viktige områder Kulturminner merknader Registreringer i sjø merknader Friluftsliv merknader Sjekkliste - Lokaliseringskriterier: Lokaliseringskriterier Ok Ikke Ok Tomtestørrelse, (normalt 1 daa => 2 daa kan aksepteres) Byggeforbud langs vassdrag (50 meter) Byggeforbud langs sjø (100 meter) Svært viktig jordbruksareal (50 meter) Automatisk fredete kulturminner (50 meter) Sæterbygning/sætervoll (50 meter) Nasjonalt eller regionalt viktige natur- eller viltområder Svært viktige skogbruksarealer (høg- og middels bonitet)
Vurdering: Omsøkte fradeling krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. I plan- og bygningsloven er det presisert at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket blir klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I følge kommuneplanens retningslinjer for LNF sone 1 kan kommunen vurdere å gi dispensasjon under forutsetning av at viktige interesser som LNF-området skal ivareta, ikke blir berørt og at sektormyndighetene ikke har innvendinger. Dersom det vurderes å gi dispensasjon, legges lokaliseringskriterier i LNF-område sone 2 til grunn. I forhold til temakart Prioriterte naturtyper og viktige viltområder, ligger omsøkte areal innenfor det som er markert som viktige områder. Bakgrunnen for dette er at området er registrert som viktig for hjorteviltet. Det er to forhold som strider mot lokaliseringskriteriene i denne saken. Det er størrelsen på tomta, og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. I henhold til kommuneplanens planbestemmelser og retningslinjer skal tomtestørrelse for fritidsboliger som hovedregel, ikke overstige 1daa. Der arronderingsmessige hensyn taler for det, kan inntil 2 daa aksepteres. I dette tilfellet vil ny hyttetomt kunne bli i overkant av 3.700 m 2. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ble fastsatt ved kgl.res. 25. mars 2011. Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven. Det skal gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet gjøres strengest i sentrale områder der presset på arealene er stort. Retningslinjene utdyper loven og gir statlige føringer for kommunenes og fylkeskommunenes planlegging. I retningslinjene deles landet inn i tre hovedområder: Kystkommunene i Oslofjordregionen Andre områder der presset på arealene er stort Områder med mindre press på arealene Hemne kommune har blitt plassert under kategorien områder med mindre press på arealene. Intensjonen i plan- og bygningsloven er at kommunene skal avklare framtidig arealbruk i strandsonen gjennom sin planlegging, først og fremst kommuneplanen. For at Hemne kommune skal kunne gjøre "nytte" av den differensierte forvaltningen, må det altså gjøres en konkret vurdering i kommuneplanen av områdene i strandsonen. Dette vil bli tatt opp til diskusjon og vurdering i forbindelse med revisjonen av kommuneplanens arealdel. Det er først når en ny kommuneplanprosess er kjørt, at vi eventuelt får en endret praksis i forhold til det vi har i dag når det gjelder strandsonen. På bakgrunn av bestemmelsene og retningslinjene i eksisterende kommuneplan, spesielt størrelsen på tomta, og at forbudet mot bygging og andre tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen er klargjort og
strammet inn i revidert plan- og bygningslov, fremmes saken for Formannskapet med tilråding at det ikke gis dispensasjon. Økonomiske konsekvenser: Miljømessige konsekvenser: Alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jfr lovens 7). I 8 er det angitt at offentlig beslutningstaking som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap så langt det er rimelig. Hemne kommune mener at kunnskapsgrunnlaget i denne saken er tilstrekkelig til å kunne fatte vedtak i saken og derfor kommer ikke føre-var prinsippet til anvendelse jfr 8 og 9. Det er i vurderingen lagt vekt på kommunens temakart, opplysninger fra Naturbase, samt en helhetlig vurdering av omfanget og samlet belastning. Mulige personalmessige konsekvenser: Konsekvenser for universell utforming: Konsekvenser for barn og unge: Dersom formannskapet finner at det bør kunne gis dispensasjon, må saken oversendes sektormyndighetene for uttalelse, før vedtak om dispensasjon kan gis. Jfr. pbl 19-1 hvor regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag).... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannens tilråding: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen, til fradeling av 3.000 m 2 fra eiendommen gnr 31, bnr 15 til tilleggsareal for fritidseiendommen gnr 31, bnr 23. Avslaget begrunnes med at tiltaket vil være i strid med bestemmelsene og retningslinjene i eksisterende kommuneplan, spesielt størrelsen på tomta, og at forbudet mot bygging og andre tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen er strammet inn i revidert plan- og bygningslov. Etter en samlet vurdering vil ulempene ved å tillate tiltaket bli større enn fordelene. ::: Sett inn innstillingen over denne linja