STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 1-206-B Arkivsaksnr: 2010/7084-23 Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 43/11 13.04.2011 1-206 B Stjørdal sentrum detaljregulering av Husbyjordet 1. gangs behandling av forslag til reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Det faste utvalg for plansaker å legge forslag til detaljregulering av Husbyjordet med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 01.04.2011 ut til offentlig ettersyn. 2. Før saken sendes på høring skal planbestemmelsene pkt 2.2 endres slik at høyde for NFT1 endres til maks gesims 16 meter og maks mønehøyde 19 meter, og % BRA reduseres tilsvarende. Til formannskap, komiteer, nemnder: 01. Plankart datert 01.04.2011 02. Planbestemmelser datert 01.04.2011 03. Planbeskrivelse datert 01.04.2011 04. Alternativstudier : Sol-, volum- og vegstudie, samt alternative løsninger for parkeringskjeller, 2011 05. Høringsuttalelser 06. Geoteknisk vurdering v/rambøll, datert 19.11.2010 07. Reguleringsplan for Stjørdal sentrum (sentrumsplanen), vedtatt 27.03.2008: plankart og planbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Saksopplysninger BAKGRUNN På vegne av Stjørdal Kulturutvikling og Stjørdal kommune har Lusparken arkitekter og Faveo Prosjektledelse as utarbeidet forslag til detaljert reguleringsplan for Husbyjordet med tilliggende arealer. Formålet med planforslaget er å gjøre endringer på sentrumsplanen som er nødvendig for å kunne bygge kulturhuset som vant arkitektkonkurransen, tilrettelegge for et felles
parkeringsanlegg for kvartalet, samt detaljere løsning for ramper og parkeringskjeller i Sandgata. PLANOMRÅDET Planområdet ligger i Stjørdal sentrum og omkranses av Ole Vigs gate, Sandgata, Stokkanvegen og Stokkmovegen. Planområdet er på ca 42,88 daa. PLANSTATUS Gjeldende planer i området er Kommuneplanens arealdel for Stjørdal tettsted vedtatt 28.04.2006, og Reguleringsplan for Stjørdal sentrum vedtatt 27.03.2008. PLANFORSLAGET Planforslaget bygger på gjeldende sentrumsplan, med noen endringer og med større detaljeringsgrad. Konsulentene har utarbeidet et fyldig planmateriale, og det henvises til planbeskrivelsen for detaljert beskrivelse av planforslaget. Planforslaget er i 2 plan: et plan over bakken og et parkeringsplan under bakken. PLANPROSESS Varsel om planoppstart ble annonsert på kommunens hjemmeside og i Stjørdalens blad 10.02.2011. Offentlige myndigheter, naboer, grunneiere, næringsdrivende og berørte ble informert om planoppstart ved brev datert 09.02.2011. Det er avholdt to orienterings-/arbeidsmøter med grunneiere og næringsdrivende (20.01.2011 og 09.03.2011), og et orienteringsmøte for naboer og berørte den 09.03.2011. Møtet ble annonsert i Stjørdalens blad og på kommunens hjemmeside, og naboer og andre berørte (ca170 stk.) ble invitert med brev. Medvirkningsprosessen medførte 7 innsendte forhåndsuttalelser, i tillegg til muntlige innspill som er behandlet i planbeskrivelsen. Under følger et sammendrag av innsendte uttalelser samt rådmannens vurdering: Nord-Trøndelag fylkeskommune: Har ingen merknader, men minner om aktsomhets- og meldeplikten dersom det treffes på automatisk freda kulturminner. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Positivt at det tilrettelegges for felles parkeringsløsning. Planarbeidet bør ta hensyn til myke trafikkanter. Det forutsettes at det foretas en ROS-analyse, og denne skal synliggjøres i planforslaget. Rådmannens vurdering: Det er i planbeskrivelsen gjort en enkel ROS-vurdering, utover dette henvises det til gjeldende sentrumsplan. Planforslaget bedrer forholdene for myke trafikkanter både i forhold til dagens situasjon og gjeldende sentrumsplan. NVE: Det er viktig at reguleringsplanen inneholder en fagkyndig vurdering av om planområdet kan være utsatt for skred eller om det planlagte tiltaket kan øke skredfaren i omgivelsene. Anbefaler kommunen å vurdere om endret arealbruk kan føre til endret avrenning, og dermed forverring av flom- og erosjonsforholdene i vassdrag nedenfor planområdet. NVE anbefaler kommunen å sørge for at avløpsanlegg, kulverter etc dimensjoneres for økt vannmengde som følge av endret arealbruk. Vil komme med ytterligere kommentarer når planforslaget kommer på ordinær høring, dersom ikke nevnte forhold er tilstrekkelig dokumentert. Rådmannens vurdering: Planbestemmelsene stiller krav til geoteknisk vurdering av bygg og tiltak over terreng, før det gis igangsettingstillatelse. Det er allerede gjort en undersøkelse og vurdering av kulturhustomta, og lignende må da gjøres på resten av planområdet når det søkes
igangsatt tiltak som berører forhold under terreng. Når det gjelder avløpsanlegg oppgraderes ledningsnettet i Stjørdal sentrum kontinuerlig, og pr i dag oppgraderes Ole Vigs gate forbi planområdet. Jernbaneverket: Anmoder om å ta i betraktning at det bør sikres gode gang- og sykkelvegforbindelser til jernbanestasjonen, da denne ligger 500-600 meter vest for planområdet. Rådmannen tar dette til etterretning. Innherred renovasjon: IR ønsker å vurdere avfallssystemer i området, og er generelt interessert i nedgravd avfallsystem i sentrum. Har i dag et returpunkt på Husbyjordet, og ønsker innspill fra kommunen om videre plassering av returpunkter. Rådmannen tar dette til orientering, og vil ha dialog med IR i høringsperioden. Lars Rolfseng (på vegne av BFT4 (BFK16 i sentrumsplan): Synes en løsning med parkeringsramper mellom kjørebanene er best (vedlagt ønsket rampeløsning), og at det er fremtidsretta med en ekstra rampe ved hotellet. Rådmannen har valgt en annen rampeløsning, etter å ha vurdert mange alternative løsninger. Valget er basert på ønsket om opp- og nedkjøring i begge ender av Sandgata, av hensyn til kapasitet og tilgjengelig til parkeringskjeller, samt ønsket om minst mulig trafikk i Sandgata der myke trafikkanter skal krysse gata. Vennatrø-gruppen: Viser til viktigheten av riktig plassering av rampene, av hensyn til tilgjengelighet og atkomst til p-kjeller, trafikkavvikling, sikkerhet og hensynet til myke trafikkanter. Mener at dette er ivaretatt i gjeldende sentrumsplan, med inn- og utkjøring i begge ender av Sandgata. Dette gir minst belastning i Sandgata, ikke minst for myke trafikkanter som skal ferdes mellom husbyjordet og resten av sentrum. Rådmannen slutter seg til dette, det fremgår av planforslaget. Enhet næring: Som grunneier og selger av arealet BFT2 er enhet næring skeptisk til at byggehøyden er senket til 9 meter i sørgående del av bygget. Det blir mindre boligareal og dermed lavere salgssum. Rådmannen v/enhet arealforvaltning har i planprosessen lagt stor vekt på solforholdene i parken, samt at summen av utbyggingsareal ikke skal minkes i forhold til gjeldende sentrumsplan. Solforholdene i parken blir betraktelig bedre ved å senke byggehøyden til 9 meter på bygget som danner vestveggen i parken. % BRA i BFT2 går ned til 240% som følge av dette. Forholdet mellom BFT2 og BFT3 har vært vurdert, og konsulentene og enhet arealforvaltning har i samarbeid blitt enige om at % BRA i BFT3 kan økes til 320% for å ta igjen tapt areal i BFT2. Planbeskrivelsen viser i arealregnskapet side 7 at næringsareal minker med 155m2 i planforslaget, mens boligareal øker med 395m2. Enhet arealforvaltning har dermed konkludert med at planforslaget gir større utbyggingspotensial for BFT2 og BFT3 totalt sett, og i tillegg blir det mer sol og lys i parken.
Vurdering Planforslagets utforming er resultat av et nært samarbeid mellom Stjørdal kulturutvikling as v/konsulenter og Stjørdal kommune. Planbeskrivelsen beskriver konsekvensene av planforslaget, og inneholder en avveining av positive og negative virkninger av planforslaget. Rådmannen slutter seg til dette. Gjeldende sentrumsplan er vedtatt så sent som 27.03.2008, og det har ikke skjedd endringer i planområdet siden vedtaket. Vurderingene som ble gjort i denne planprosessen kan derfor fremdeles legges til grunn. Planforslaget som nå fremmes for Husbyjordet innebærer ingen nye formål og kun mindre endringer av gjeldende sentrumsplan. Rådmannen har derfor i denne saken kun vurdert hvilke konsekvenser planforslaget kan ha for forhold som ligger utenfor planområdet. PARKERING OG TRAFIKK Parkeringsbehovet i planområdet (unntatt BFT1) er beregnet til 620 plasser. Fordelingen pr tomt er vist i tabell i planbeskrivelsen side 15. Ved planlegging av parkeringsanlegg legges til grunn 25 m2 pr parkeringsplass. Parkeringsdekket i planforslaget er 23971 m2. Det kan synes som om det er god plass for å dekke parkeringsbehovet innenfor planområdet, men kjelleren skal også gi rom for tekniske anlegg til byggene over bakken. Parkeringsareal som bygges igjen med tekniske anlegg må erstattes med frikjøp av tilsvarende antall parkeringsplasser. For å illustrere maksimalt antall teoretisk mulige parkeringsplasser ønsker rådmannen utarbeidet en illustrasjonsplan, for å ha grunnlag til å finne en hensiktsmessig tomtedeling i kjellerplan. Det er vurdert at parkeringskjelleren bør være privat, men offentlig tilgjengelig for allmennheten. Den bør være felles og bygges mest mulig åpent og oversiktlig, slik at kunder/publikum kan parkere fritt plassert uavhengig av reisemål. Noen plasser må allikevel reserveres, av hensyn til allerede inngåtte avtaler om parkering. Dette gjelder eksisterende bygg i område kalt BFK8 i gjeldende sentrumsplan, som i dag har frikjøpt 15 parkeringsplasser ved FT19 i gjeldende sentrumsplan. Disse plassene må dekkes opp i parkeringskjeller ved gjennomføring av planforslaget, under FT5. Planforslaget har et veg- og rampesystem som er plassert slik at det er tilpasset en fremtidig østre utkjøring til E14. Rampeløsningen i planforslaget er det rampealternativet som er vurdert å gi minst mulig trafikk i Sandgata, da all trafikk som skal til parkeringsanlegget kan kjøre både opp og ned til parkeringskjeller i begge ender av gata. GRØNNSTRUKTUR Se planbeskrivelsen pkt 2.2.2 om endringer i forhold til gjeldende sentrumsplan: arealregnskap for grønnstruktur. Dette viser at det totale parkarealet på Husbyjordet blir 165m2 mindre i planforslaget. Rådmannen forsvarer dette med at det store parkrommet som skal bli selve byparken i Stjørdal økes med 521m2. Parkrommet blir tydelig definert av bygningene rundt, samtidig som byggehøyden i BFT2 er senket til 9 meter vest for parken, slik at det blir bedre solforhold i parken enn i gjeldende plan. Det som er tatt ut av grøntareal er en smal stripe langs BFT3 (BFK13 i sentrumsplan), som var lite utnyttbart til parkformål. I forbindelse med behandlingen av sentrumsplanen ble det gjort vedtak om å fjerne en del av parken OF2 for at eier av BFK3 skulle få utvide sin næringstomt. Tapt parkareal i OF2 skulle tillegges i parken OF4 på Husbyjordet i tilsvarende størrelse.
Det store parkrommet på Husbyjordet økes mer i planforslaget enn det som er vedtatt fjernet i OF2, men i og med at totalt parkareal på Husbyjordet er gått ned, erstatter ikke planforslaget tapt parkareal i OF2. Rådmannen forsvarer dette med at næringspotensialet er økt i planforslaget, som følge av en ekstra etasje på NFT1 (hotelltomta). Således er ikke næringsareal i sentrum gått ned. Parken OF2 utgjør et viktig grøntareal for innbyggere i denne bydelen generelt, og for B3 spesielt. Parken OF2 var en viktig forutsetning i utformingen og orienteringen av bygningen, og tapet av parkareal her kan ikke på noen måte erstattes av en større park på Husbyjordet. BYGGEHØYDE HOTELL Det er i hotellbransjen vurdert at et hotell må ha minst 200 rom for å være kommersielt driveverdig, og konsulentene har derfor foreslått å øke til 6 etasjer og 23 meter mønehøyde på hotelltomta for å kunne få plass til 200 rom. BRA% er foreslått økt til 500%. Rådmannen har i etterkant av planarbeidet vurdert at hotelltomta ikke bør få økt byggehøyde, men beholde høyden i gjeldende sentrumsplan, som er maks 19 meter mønehøyde og maks 16 meter gesimshøyde. Det vil være mer forutsigbart for utbygging i resten av sentrum at gjeldende høydebestemmelse opprettholdes her. % BRA må da reduseres i forhold til dette. Planbestemmelsene åpner for at kirketårnet kan bli 23 meter høyt. Det kan forsvares fordi dette er lite volum som skal være synlig i bylandskapet, og som bør ha større høyde enn omkringliggende bygninger. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven. Behandling i Komite plan - plansak - 13.04.2011 Lillian Solstad (H) foreslo: Rådmannens forslag til vedtak pkt 2 utgår Votering: Rådmannens forslag pkt 1 enstemmig vedtatt. Solstads forslag vedtatt med 4 mot 3 stemmer for rådmannens forslag til pkt 2. Vedtak i Komite plan - plansak - 13.04.2011 1. I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Det faste utvalg for plansaker å legge forslag til detaljregulering av Husbyjordet med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 01.04.2011 ut til offentlig ettersyn.