STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg B Stjørdal sentrum detaljregulering av Husbyjordet 2. gangsbehandling av reguleringsplan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: B Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 74/ B Stjørdal sentrum detaljregulering av Husbyjordet 2. gangsbehandling av reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Komite plan reguleringsplan for Husbyjordet som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser datert sist revidert , og planbeskrivelse datert Det foreligger ingen innsigelser og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før rammetillatelse kan gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbestemmelser som fremgår av planbestemmelsenes pkt Utover dette skal utbyggingsavtalen omhandle opparbeiding og/eller økonomisk delaktighet i offentlige samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, samt offentlige friområder. Behandling i Komite plan - plansak Per Moen (AP) foreslo: Pkt i reguleringsbestemmelsene utgår. Foreløpig votering: Moens forslag vedtatt med 6 mot 1 stemme. Endelig votering: Rådmannens forslag til vedtak med den foreløpige vedtatte endring enstemmig vedtatt.

2 Vedtak i Komite plan - plansak I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Komite plan reguleringsplan for Husbyjordet som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser datert sist revidert , og planbeskrivelse datert Det foreligger ingen innsigelser og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før rammetillatelse kan gis skal det være inngått utbyggingsavtale med Stjørdal kommune på grunnlag av utbyggingsbestemmelser som fremgår av planbestemmelsenes pkt Utover dette skal utbyggingsavtalen omhandle opparbeiding og/eller økonomisk delaktighet i offentlige samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, samt offentlige friområder. Til formannskap, komiteer, nemnder: 1 Forslag til reguleringsplan datert sist revidert Reguleringsbestemmelser datert sist revidert Planbeskrivelse datert Høringsuttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, datert Høringsuttalelse fra Sametinget, datert Høringsuttalelse fra Jernbaneverket, datert Høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert Høringsuttalelse fra trafikksikkerhetsutvalget, vedtak datert Høringsuttalelse fra barnerepresentanten, datert Høringsuttalelse fra Vennatrø Gruppen, datert Høringsuttalelse fra Sameiet Kleven, datert Høringsuttalelse fra Sameiet Moheim, datert Saksfremstilling 1.gangsbehandling Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Bilder fra Ski, Stavanger og Trondheim: klimatiserte broer over gater mellom bygninger Saksopplysninger Forslag til detaljregulering av Husbyjordet ble 1.gangsbehandlet , og utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det er mottatt 9 høringsuttalelser til planforslaget, 8 innen fristen og 1 etter. Under følger et sammendrag av uttalelsene med Rådmannens vurderinger fortløpende. Uttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag: Ingen merknader. Uttalelse fra Sametinget: Ingen merknader, men minner om meldeplikten i forhold til automatisk freda kulturminner, jmf kulturminneloven. Hvis det under arbeid i marken kommer fram noe som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord- Trøndelag fylkeskommune omgående. Dette pålegget skal formidles til de som skal utføre arbeidet i marken.

3 Bestemmelsenes pkt 1.11 er utvidet for å imøtekomme dette. Uttalelse fra Jernbaneverket: Ingen merknader. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune: Påpeker viktigheten av at parkeringskjeller holdes utenom sentrale deler av parkområdet, for å få påkrevet frihet til terrengbehandling og vegetasjonsbruk. Støtter grepet med å samle grøntstrukturen i kvartalet, men beklager at ikke arealet til grøntstruktur er opprettholdt. Hadde forventet en nærmere detaljering av bestemmelsene for minste nødvendig uteoppholdsareal. I verste fall kan bestemmelsene føre til at alt leikeareal plasseres på balkong og takterrasser. Anbefaler sterkt at det for felles leikeareal tilføyes krav om at dette skal etableres på bakkenivå! Økning av byggehøyden for hotellet fra 16 meter til 23 meter på hotelltomta NFT1 skaper en uheldig balanse i forhold til kulturhuset og øvrig bebyggelse i kvartalet. Fylkeskommunen gir sin tilslutning til rådmannens vurdering av byggehøyden, og vil klart frarå en generell tillatelse til byggehøyde 23 meter på område NFT1. Det er ingen kjente freda kulturminner i planområdet, og det ikke behov for annen bestemmelse i planen vedrørende kulturminner enn en referanse til kulturminneloven 8.2. Anbefalingen om lekeplass på bakken imøtekommes delvis. Bestemmelsene er endret i tråd med krav til uteoppholdsareal som stilles i forslag til ny kommuneplan. Det stilles krav om at maksimalt 30% av minste uteoppholdsareal pr boenhet kan dekkes på tak. Bestemmelsene er generelle, og den beste løsningen kan variere fra kvartal til kvartal. BFT1 og BFT4 har en utforming som muliggjør opparbeiding av et godt lekeareal på bakkenivå innenfor formålet, helst inne i et delvis lukket gårdsrom. Det er vanskeligere å se for seg et godt utformet lekeareal på bakkenivå innenfor BFT2 og BFT3, pga tomtenes smale utforming. Et lekeområde her vil sannsynligvis bli skyggefullt og oppleves inneklemt. Da kan et lekeareal på takterrassen oppleves som både tryggere og mer opplevelsesrikt vel og merke hvis det utformes med god kvalitet. Bakgrunnen for at Stjørdal kulturutviklings konsulenter i planforslagets 1.gangsbehandling anbefalte en byggehøyde på 23 meter på hotelltomta var at dette var nødvendig høyde for å romme minst 200 hotellrom en størrelse hotellbransjen vurderer som minimum for driveverdighet. Rådmannen har forståelse for kapasitetsbehovet for driveverdighet av et hotell, men det er allikevel noen utfordringer knyttet til å godta denne høyden på en tomt med dette reguleringsformålet. Formålet NFT som benyttes når det tilrettelegges for hotell ekskluderer nemlig ikke andre formål enn hotell, det åpner også for næring, forretninger og annen tjenesteyting. Dette betyr at dersom en hotellutbygger lar vente på seg kan tomta også bebygges med f.eks et kjøpesenter med kontorer i de øverste etasjer. Et slikt bygg på 23 meter ved siden av kulturhuset på 19 meter vil redusere kulturhusets mulighet til å fremstå som et signalbygg.

4 Under forberedende møter med eier/utbygger av Quality hotell har rådmannen avslått utbyggers ønske om å utvide til 6 etasjer, på bakgrunn av bestemmelser i sentrumsplanen. Dette ble godtatt av utbygger, som nå har søkt om å bygge ut til 5 etasjer. Rådmannen velger på bakgrunn av overstående argumenter å følge sin tidligere innstilling samt fylkeskommunens sterke anbefaling angående byggehøyde på NFT1 (hotelltomta), og foreslår i bestemmelsene en byggehøyde på maks 16 meter gesimshøyde og 19 meter mønehøyde. Dette gir mer forutsigbarhet for andre utbyggere i resten av sentrum, opprettholder sentrumsplanens intensjoner, og vil i sterkere grad fremheve kulturhuset med kirken som det viktigste bygget i kvartalet, i stedet for å dempe det. Nytt pkt skal sikre evt kulturminner i grunnen. Vedtak i Trafikksikkerhetsutvalget: Etter Trafikksikkerhetsutvalgets mening er sikkerheten for myke trafikkanter og trafikkavviklingen for biltrafikken godt ivaretatt i detaljert reguleringsplan for Husbyjordet. Uttalelse fra Barnerepresentanten: Er kritisk til at grøntarealene reduseres og mener at arealet for felles lekeareal bør økes til mer enn 100 m2 pr 50 boenheter. Takterrasser gir svært begrensede muligheter for variert og fri lek mellom ulike aldersgrupper og det bør presiseres i planen at felles lekeareal skal være på bakkenivå. Det vises til vurderingen under fylkeskommunens uttalelse. Uttalelse fra Vennatrø Gruppen: Har kommentarer til bestemmelsene: Pkt 1.9.3: Parken OF1 kan ikke ferdigstilles før all ny bebyggelse er ferdigstilt, da oppstart og ferdigstillelse av prosjekter på eiendommene kan avvike betydelig i tid. Pkt 1.9.6: vanskelig å ferdigstille FK1 og FT5 før parkeringskjelleren som er knyttet til BFT3 er ferdigstilt, og anbefales endret til FK1 og FT5 må ferdigstilles før ferdigattest for BFT3 kan gis. Pkt 2.5.4: Klimatiserte broer mellom BFT3 og Torgkvartalet bør tillates 20 meter brede for at de ikke skal oppfattes kun som en transportetappe, men ha aktivitet og tilbud på broforbindelsen. Forslag til nytt pkt: Det tillates utkraging av bygningskropp f.o.m 2.etasje begrenset til byggets tverrside mot øst. Total utkraging tillates med inntil 4 meter. Dette skal sikre god logistikk og kundeflyt mellom byggene, heiser, trapper, varelevering etc. Pkt 4.2: Rampene FT1 og FT2 må justeres ved detaljprosjektering, da plasseringen i planforslaget kommer i konflikt med eksisterende nedkjøringsrampe til Torgkvartalets parkeringskjeller, tilkomst til byggets containerrom og rømningstrapper. Pkt 1.9.3: Bestemmelsen er endret, slik at parken OF1 må ferdigstilles trinnvis før det gis ferdigattest for ny bebyggelse i BFT2 og BFT3. Den trinnvise opparbeidingen av parken må fremgå av prosjektering av byggene, slik at parken kan opparbeides raskest mulig uten at dette forstyrrer utbyggingen av resterende bygg. Pkt 1.9.6: Ønsket til Vennatrø er i konflikt med ønsket fra Sameiet Moheim. Bakgrunnen for bestemmelsen var at parkeringsplassene og atkomsten til BFT1 skal kunne benyttes under byggingen av BFT3, men parkeringskjeller under FK1 og FT5 skal jo henge sammen med parkeringskjeller under BFT3. Bestemmelsen er endret slik at det nå stilles krav om ferdigstilling av FK1 og FT5 før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider oppå

5 parkeringskjeller i BFT3. Det betyr at parkeringskjeller under hele området må bygges under ett, deretter må gata FK1 og parkeringsplassene FT5 ferdigstilles, før det kan bygges oppå parkeringskjelleren under BFT3. Hvordan dette skal løses i praksis må klargjøres gjennom avtaler og detaljprosjektering av anlegget. Pkt 2.5.4: Rådmannen forstår at det både for næringsdrivere og kunder er interessant å utvide broene over gatene, slik det blir næringsaktivitet også her. Ønsket om å utvide broene fra 7 meter til 20 meter imøtekommes allikevel ikke av rådmannen. Det er først og fremst opplevelsen for fotgjengere på gatenivå, og hvordan det føles å bevege seg i et bybilde med overbygde gater som er vurdert. Broer som er bredere enn 7 meter gir en opplevelse av å gå under et bygg, i stedet for en bro. Et transparent uttrykk er vanskelig å forene med en bredde på 20 meter, da man nede på gatenivå ikke vil se gjennom allikevel pga den brede gulvkonstruksjonen. Dette forsterkes ved at det i planen tillates klimatiserte broer over 2 etasjer. Dersom det skal være næringsaktivitet på broa er dette også vanskelig forenlig med et transparent uttrykk. Næringsaktiviteten skal henvende seg til folk som beveger seg over broa, og må nødvendigvis vende baksiden mot ytterveggene. Dette kan gi et rotete preg sett utenfra. Erfaringen viser at butikker ønsker minst mulig vindusflater, og ofte tetter igjen vinduer for å slippe å ta hensyn til innsyn utenfra. Det er gjort sammenligninger med klimatiserte broer over gater mellom bygninger med kjøpesenter i byer som Trondheim, Stavanger og Ski, som har klimatiserte broer med forskjellig bredde, materialer og funksjoner. Utvidete broer vil skyggelegge gatene mer og det kan føles ubehagelig for fotgjengere, nesten som et smug. Gateprofilen i Sandgata er på 20,5 meter mellom bygningskroppene. En 20 meter bred bro over gata betyr mer enn 400 m2 grunnflate med bygning over gata og fortauet. Vennatrø Gruppen har tidligere gitt innspill om 2 broer mellom Torgkvartalet og BFT3, for evt å skape best mulig sirkulasjon gjennom bygningene. Dersom det bygges 2 slike broer betyr det 800 m2 med tak over gata. Dette utgjør 1600m2 med næringsareal og gangveg over gata, som er offentlig grunn. Dette er næringsareal som også utløser behov for parkeringsplasser. Det er ikke gått nærmere inn i denne problemstillingen. Rådmannen vurderer ikke det at broene oppfattes som en transportetappe som negativt. Når man beveger seg over en transparent bro får man derimot en fin mulighet til å orientere seg i gatebildet, og man vet at man beveger seg fra en bygning til en annen. Enkelte sitteplasser langs broen kan fungere som små møteplasser. Dersom det i dette planforslaget åpnes for 20 meter brede broer mellom bygninger kan det skape presedens for resten av sentrum. Rådmannen mener at det vil være negativt for Stjørdal sentrum dersom gatene etter hvert bygges igjen slik. Det blir mørkt og trangt i gaterommet, og dette bybildet er ikke ønskelig. Forslag til nytt pkt fra Vennatrø Gruppen: Rådmannen imøtekommer ikke ønsket om utkraging av bygningskropp fra 2.etasje. Byggelinja for BFT3 langs Sandgata er parallell med byggelinja for kulturhuset. En utkraging av BFT3 vil føre til at bygget bryter sikten mot kulturhuset sett fra vest i Sandgata, og bygget vil virke svært dominerende i forhold til kulturhuset. Det vil også hindre sol, luft og åpenhet på gatenivå. Uttalelse fra Sameiet Kleven: Rampe FT4 sperrer fullstendig atkomsten til eiendommen i Sandgata 10. Ser det uheldige i å ikke gjennomføre opparbeidelsen av Sandgata med ramper i sin helhet når arbeidet først settes i gang, og er derfor villig til å ha en midlertidig atkomst over dagens parkeringsplass (vest for tomta)

6 Rådmannen slutter seg til dette, og atkomst til Sandgata 10 er vist på plankartet med atkomstpil over eksisterende parkeringsplass i vest. Atkomsten kan justeres og tilpasses praktiske forhold under detaljprosjektering av ramper og veger. Uttalelse fra Sameiet Moheim: Representerer Stjørdal Dyreklinikk, Bunnpris og Stjørdal Zoo (Moheimbygget). Virksomhetene har over 20 arbeidsplasser og er avhengig av atkomst for varer, transport av syke dyr, samt brukere/kunder. Ber om endringer i bestemmelsene: Pkt utvides: Næringsvirksomhet i BFT1 skal sikres atkomst for lastebil rundt hele bygget for varetransport, sikker persontrafikk samt atkomst til egen parkeringskjeller under hele byggeperioden. Avgrensing mot byggeplass skal sikres med fysiske tiltak. Nytt pkt 1.8: Område FT5 defineres til parkerings- og fortausareal for næringsvirksomheten i BFT1, og sikres tilstrekkelig areal for tverrstilt biloppstilling ihht etablert praksis. Pkt 1.9.6: Ber om at det ikke bygges P-kjeller under FK1 og FT5. FK1 og FT5 må ferdigstilles før gravearbeider for tilliggende P-kjeller (BFK3) starter. Pkt 1.9.7: FK2 og BFT3 må ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse for BFT2. Pkt 1.4.6: Forslaget er bearbeidet og satt inn som nytt pkt Pkt 1.9.6: Rådmannen mener at det bør bygges parkeringskjeller så langt det er mulig, og en felles parkeringskjeller under FK1, FT5 og BFT3 må nødvendigvis bygges under ett. Se rådmannens vurdering under uttalelsen fra Vennatrø Gruppen, samme pkt.nr. Rådmannen mener at nytt pkt skal kunne sikre næringsvirksomheten i BFT1 nødvendig atkomst for varetransport, persontrafikk og parkeringskjeller i byggeperioden. Ønsket om atkomst for lastebil rundt hele bygget under hele byggeperioden er ikke imøtekommet. Pkt 1.8: Bestemmelsenes pkt oppfyller dette: Parkeringsplasser FT5 er felles for BFT1. Dette betyr at denne parkeringen er forbeholdt BFT1. I feltet FT5 i planen er det avsatt plass til tverrstilt biloppstilling. Pkt 1.9.7: Det er ønskelig og nødvendig med trinnvis utbygging i planområdet, av hensyn til både omgivelsene, næringsvirksomhet, parkeringsforhold, riggområde og byggetomtene. Det er imidlertid ikke ønskelig å fastsette i bestemmelsene i hvilken rekkefølge tomtene skal bygges ut, da utbyggingstakten er avhengig av interesserte kjøpere til tomtene. Ønsket imøtekommes derfor ikke. Vurdering Andre endringer i planbestemmelsene: Det er lagt inn krav om tilrettelegging for el-biler og sykkelparkering i bestemmelsene. Planområdet ligger midt i sentrum og bør ha høy grad av sykkelbruk blant beboere, ansatte, brukere og kunder. Normen er hentet fra Oslo kommune og Statens vegvesens anbefaling (rapport 2007/08). Andre endringer i planen: Fortauet mellom BFT4 og Stokkanvegen var i første planforslag bare 2,2 meter bredt. Dette er for smalt, og er derfor utvidet til 2,7 meter. Arealet er tatt fra BFT4. Det er også vurdert at sikten i krysset Stokkanvegen/parkeringsgata i sørøstlig hjørne av BFT4 var for dårlig i første planforslag. Parkeringsgata er atkomstgate for alle eiendommene langs gata, og varelevering til Torgkvartalet vil også passere dette krysset. Det er derfor tatt av et hjørne av BFT4 til fortausformål.

7 Det motsatte er gjort med sørøstlig hjørne av T1 (kulturhuset). Her er det i sentrumsplanen skrå hjørner på alle kvartaler i krysset Stokkanvegen/Sandgata for å skape et bedre gatemiljø og bedre sikt. Formålsgrensen mellom T1 og fortauet i krysset er i planforslaget endret slik at T1 har et rettvinklet hjørne mot krysset. Dette er gjort fordi kulturhuset er planlagt med rettvinklet hjørne. Rådmannen har akseptert dette fordi siktforholdene i krysset er ivaretatt ved at fortauet er gjort bredere enn i sentrumsplanen. Ut fra estetisk hensyn til symmetri i krysset ville det vært ønskelig og opprettholdt skrått hjørne. Hvis det under politisk behandling vedtas endringer som går utover det foreliggende planforslaget, som f.eks økt byggehøyde i NFT1, utkraging av bygg utover formålsgrense og byggegrense, samt utvidede klimatiserte broer over gatene, vil dette gå utover rammene i sentrumsplanen. Endringene er da å betrakte som vesentlige i forhold til gjeldende sentrumsplan, og saken må da til kommunestyret til endelig behandling og vedtak. Utbyggingsvilkår Det er en forutsetning at salg og utvikling/utbygging i planområdet reguleres gjennom utbyggingsavtaler med Stjørdal kommune. Utbyggingsavtalene skal omhandle utbyggingsbestemmelser jfr. planbestemmelsene pkt Videre skal utbyggingsavtalene omhandle opparbeiding og / eller økonomisk delaktighet i offentlige samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, samt offentlige friområder. Konklusjon Innkomne merknader er gjennomgått, vurdert og delvis tatt til følge. Endringer i plankart og bestemmelser er beskrevet under Vurderinger. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Husbyjordet med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse vedtas.