Byggteknisk vinteruke 2005 Livsløpskostnader Behov for tilpasningsdyktighet i Næringsbygg Fredrik W. Baumann Prosjektdirektør
Nydalen Bakgrunn for ny utvikling Stål- og valseverket ble vedtatt nedlagt 1986. Driften avviklet mellom 1988 90. Kommunedelsplan for området vedtatt 1990. Første etablering med NRK Drama i 1989. Utviklingsperiode 1991 2007/10. Fra 1.800 industriarbeidsplasser til 18.000 arbeids/studieplasser og 640 boliger. Investering NOK 10-12 milliarder.
Avantor Gjeldsten & Røkke kjøpte Nydalen fra Elkem i 1992. Fusjonerte med Avantor i 1994. Hovedaksjonær Aker RGI. Rasmussen Gruppen kjøpte 99% av aksjene 2003, og selskapet ble tatt av børs. Forvalter ca. 620.000 kvm, hvorav ca 400.000 kvm for IFN, som også eies med majoritet av Rasmussen Gruppen. Har i egen regi utviklet ca. 330.000 kvm i Nydalen siden 1992. Gjenstående utviklingspotensial under planlegging og bygging i Nydalen er ca. 200.000 kvm, hvorav ca. 100.000 kvm som er under bygging nå.
Nydalen en by i byen 2004
Nydalen syd, under utvikling/bygging
Nydalen Energisentral Årlig kjølebehov 10 GWH Årlig varmebehov 15 GWH Vannbåren system Varmepumpe/lager olje spillkraft kjølevann/elv Inntil 60 % besparelse i energitilførsel til Nydalen for restutbygging
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Motivasjon. Stor sammenheng om det er utvikling for direkte salg, eller langsiktig eie. Kjøp/salg. Tilpasningsdyktighet blir sjeldent vektlagt i særlig grad. Det som vektlegges er sikker leiestrøm, løpende driftskostnad og bygningens image/beliggenhet. Utleie via megler. Normalt er det megler som innstiller ut fra tilbudskonkurranse om utleie med basis i en kravspesifikasjon og et romprogram. Samlet husleie og driftskostnader sammen med beliggenhet, objekt og planløsning, er ofte utslagsgivende. Det er sjelden at tilpasningsdyktighet vektlegges og prises i særlig grad. Leietakers krav. Det er relativt sjelden at leietaker stiller konkrete krav til tilpasningsdyktighet.
Tilpasningsdyktighet i næringseiendom Løpende ombyggingskostnader. Temaet er imidlertid svært relevant. Det blir bygget om betydelig i løpende leieforhold. Internt i leieforhold pga hyppige reorganiseringer og ved tilpasninger til nye leieforhold. Avantor bygger om for ca. 100 MNOK pr år. Ved langsiktig eie, er spørsmålet om tilpasningsdyktighet annerledes motivert. Her ønskes et produkt som har så lave ombyggingskostnader som mulig, og spesielt for nye leieforhold. Avantor standard. Avantor ivaretar all utvikling og FDV i egne regi. Av den grunn er tilpasningsdyktighet svært viktig for Avantor. Vi har derfor utviklet en egen standard for våre kontorbygg. Denne standarden løser de fleste erfaringsmessig forhold uten at prosjektene blir overinvestert.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Hva er de normale tilpasningsbehovene? Øke eller redusere leieareal. Endre fra åpne til lukkede arbeidsplasser og motsatt. Ha fleksibilitet til å etablere arbeidsplasser i hele planet (teknisk infrastruktur). Øke personbelastningen. Øke eller redusere antall møterom.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Avantor standard : Bæresystem. Hulldekker med store spennvidder ofte fordelaktig. Bygningsbredder. Avgjørende for hvor arealeffektivt bygget blir. Det må da besluttes hvilken tilpasningsdyktighet bygget skal ha i forhold til omfang av celler eller landskap. Vår standard er opp mot 100% i åpne løsninger, og opp til ca 70% celler. Vi lander stort sett på bygningsbredder mellom ca 15-17m. Modulsystem. Normalt 2,4m. ½ moduler kan være tjenelig i enkelte soner.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Viktige utleieforhold: Arealeffektivitet. Arealeffektivitet er svært viktig. Leieareal pr. ansatt, bør ligge rundt 17-18 kvm BTA inkl fellesareal. Fellesarealpåslaget bør ligge på ca. 10-12 % inkl felles kantine. Oppdeling i leieforhold. Hovedstrukturene må designes for adkomst og adgangskontroll for egne leieforhold ned mot ca. 500 kvm (25-30 ansatte). Kapasitet på personantall. God kapasitet på trapper og heiser viktig for fleksibilitet for oppgradering til mindre forsamlingsarealer. Ofte begrensinger mhp rømning.
Tilpasningsdyktighet i næringseiendom Eksempel på inndeling av mulig leieforhold:
Tilpasningsdyktighet i næringseiendom Bygningsmessig- og teknisk grid: Bygningsmessig- og teknisk grid hvor tiltenkte funksjoner for senere plassering av arbeidsplasser, møterom etc. er fastlagt. Normalt er denne basert på en 2,4m modul langs fasader med varierende dybder. Indre kjerner med tilsv. moduler med tillegg av faste rom. Faste rom som toalettkjerner, minikjøkken, garderober, møterom settes som faste installasjoner. Evt. med en tilrettelagt funksjon.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Diverse bygningsmessige detaljer: Gjennomgående gulvbelegg. Systemvegger og fronter. Lik himlingshøyde, min 2,7m. Gjennomgående lydhimlinger som veggene kan avsluttes direkte mot. Max begrensning ca. 37 dba dempning. Faste skjørt rundt planlagte møte- og spesial rom med høyere lydkrav.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Diverse tekniske detaljer: Tekniske rom, hovedaggregat og sjakter. Kapasitet for ca. 20% økte luftmengder. Nødstrøm. Avsatt rom og sjakter. Kjøling. Ekstra fremføring av kjølerør til etasjene. Føringsveier el, tele, data. Kapasitet for økning på ca. 30% utover std. Teknisk grid. All teknikk bygges klar i forhold til teknisk grid. Plug & play løsninger på tele/data. Pre. nedf. staver. Målesystemer. Fleksible målersystemer på energi. El. Systemer. Bussteknologi.
Tilpasningsdyktighet i næringsbygg Designers manual: Manual som viser ulike scenarier bygget er planlagt og bygget for. Nyttig verktøy for eier og leietaker. Viser hvordan arealene løses best i ulike caser med lukkede eller åpne løsninger. Viser hvor det er tilrettelagt for møterom etc. Viser også viktige arkitektoniske forhold som bør hensyntas.
Eksempel. Nydalen Campus
Samlokalisering av BI Studenthybler Nydalen Campus BI Startup Studentenes hus
Nydalen Campus Ca. 100.000 kvm. Ca. 12.000 mennesker/døgn. BI Leier ca. 50.000 kvm 7-8000 studenter/døgn. Bokhandel ca. 600 kvm Treningssenter ca. 3.000 kvm Bespisningstilbud ca. 4.000 kvm Forretningsarealer ca. 2.500 kvm Kontorarealer ca. 17.000 kvm Parkering ca 700 plasser.
Tilpasningsdyktighet Spesielle tilleggsfunksjoner pga krav om undervisning: Utfordring mhp søyleplasseringer som skulle gå gjennom hhv auditorier, klasserom, kontorer og parkering. Systemvalg med vekselvis 7,2m og 14,4m. Alle store auditorier er plassert i plan 1 og ned til U pga arealutnyttelse. Prefab. system for enkel konvertering. Etasjehøyder netto ok dekke uk dekke 3,6m. Krav pga mulig konvertering fra ktr til klasserom. Nyttelaster ivaretatt for begge formål. Egen grid for BIs ktr arealer med opsjoner pga krav til 100% celler. Utleie bygg etter vår standard.
MOBILITET Bilpool Bysykler Webside for mobilitet
Nydalsveien 28 Et eksempel på ombruk i kombinasjon med nybygg
Nydalsveien 28
Nydalsveien 28 Fungert som hovedkontor for CS og senere Elkem. Avantor overtok bygget etter at Elkem flyttet ut i 1996 (ca 10.000 kvm). Bygget var relativt godt vedlikeholdt, men likevel utrangert sett i forhold til dagens standard mhp klima, teknikk, driftsøkonomi og arealeffektivitet. I tillegg var det behov for en generell bygningsmessig oppgradering av overflater. Fasademessig var bygget en utfordring estetisk. Bygget var utviklet i flere trinn med ulik modulinndeling. Bygget var videre utviklet som et cellekontorbygg, med smale bygningsbredder på 12 m.
Nydalsveien 28 - idékonkurranse For å få til nye leietakere i bygget, var det behov for en omfattende oppgradering. Avantor besluttet å utfordre arkitektkontorer til en idékonkurranse på hvordan bygget kunne utnyttes. Konkurransen ga mange gode innpill med vinnerutkast fra Kleiven Arkitekter (nå Logg arkitektur), som foreslo å løfte bygget opp til samme kvalitet som nybygg. Et hovedgrep var utvidelse byggebredden på høyblokken fra 12 til 17m, som gav en bra mulighet for å kombinere bygget med cellekontorer og åpne landskap. Videre ble fasadene foreslått overdekket med store utenpåliggende glassfelt, som ryddet opp i arkitekturen på bygget.
Nydalsveien 28 Høyblokk utvidet fra 12 til 17 m fra 2. etasje Plan 4. etasje
Nydalsveien 28 Snitt Nedsunket glasstak over torg Ny avslutning av høyblokk m/tekniske rom Ny stor datahall i kjeller
Nydalsveien 28 lønnsomhetsbetraktninger Burde vi revet og bygget helt nytt? Dersom vi ikke hadde benyttet eksisterende konstruksjoner, ville vi ikke kunnet fått til den forutsatt byggetid, for å få inn Ergo Group AS (tidligere Statens Datasentral AS (SDS)). Grovt sett hadde Bygetrinn 1, en snitt kostnad i entreprisekost eks mva på kr. 8.500,- pr kvm. Byggetrinn 2, som nybygg, kr. 9.750,- pr. kvm. Hva ble beholdt? Vi benyttet i stor grad eksisterende yttervegger, eksisterende teakvinduer og bæresystem. Videre ventilasjonsaggregatet i lavblokken. Hva tapte vi? En lavere generalitet enn det som ønskes i forhold til dagens nivå, eksempelvis takhøyder, plassering av søyler, lastbegrensinger etc. En byggeprosess med mange overraskelser der kart og terreng ikke alltid stemte.
Nydalsveien 28 Byggetrinn 1 Ny plassering hovedinngang Gjennomfarget puss Utenpåliggende glassfasade Tredetaljer
Nydalsveien 28 IT-torget Kantine Undervisning/auditorier Glassgård kan også brukes til stormøter
Nydalsveien 28 Byggetrinn 1 Styrerom Restaurert steingulv, vegger og dører Beholdt egen balkong
Nydalsveien 28 - sluttproduktet Nydalsveien 28 i ny, helhetlig drakt, til tross for at det er bygget i 5 etapper Nytt hovedkontor for Ergo, leieavtale 14 år. Et meget estetisk bygg, med identitet, og bakenforliggende historie. Styrerommet er beholdt med balkong som historisk spor. Et svært fleksibelt kontorbygg, ett av de første i landet som bygget inn fleksibilitet for senere omgjøringer fra kontor til landskap 85/15 eller 15/85, uten store ombyggingskostnader (jfr. Kontor som strategisk virkemiddel, Byggforsk, Kirsten Arge og Donatella de Paoli). Gjennomsnittlig arealforbruk pr arbeidsplass 18,5 kvm Tidsbesparelse ca 1 år i gjennomføring fordi riving og nybygging ville medført lengre, offentlig saksbehandling.
Takk for oppmerksomheten! www.avantor.no