1719/314/148 - Wenke og Jøran Nilssen - Oppføring av grillhus - Blåklokkevegen 12

Levanger kommune Sakspapir Hefte 3 av 3 1719/314/148 - Wenke og Jøran Nilssen - Oppføring av grillhus - Blåklokkevegen 12 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no 74048279 Arkivref: 2008/7465 - /1719/314/148 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 18.03.2009 31/09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om oppføring av grillhytte på boligeiendom gbnr. 314/148 som omsøkt. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltingslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Melding om tiltak med vedlegg mottatt 23.06.08 2. Merknad til nabovarsel, fra gbnr. 314/147 mottatt 30.06.08 Saksopplysninger: Søknaden gjelder melding om godkjenning for oppført grillhytte på 9,9 m2 på boligeiendommen Blåklokkeveien 12 i Levanger. 117 av 166

Eier av boligeiendommen gbnr. 314/148 satt opp grillhytte med et bruksareal på under 10 kvm i 2002. Grillhytta ble satt opp uten søknad og godkjenning fra kommunen. Tiltakshaver opplyser at tiltaket ble satt opp i god tro om at dette var tiltak som kunne oppføres uten søknad eller melding, jf. SAK 5. Tiltaket ble oppført, etter tiltakshavers vurdering, med en avstand til nabogrense på 1m. Ved oppføring av grillhytta var naboeiendommen bebygd. Etter at det i sommer ble kjent at det ikke forelå godkjenning for grillhytte oppført i 2002, er det sendt melding i henhold til plan- og bygningsloven 86 a. Tiltaket meldes med en redusert avstand til nabogrense. Da det etter oppmåling i 2007 er konstatert at avstand til nabogrense er 0,81m. Ved nabovarsel til tiltaket er det innkommet protest fra nabo mot grillhyttas plassering fra nabo i Blåklokkevegen 10; Unni Grande Tellefsen. I henhold til brev av 28.juni 2008 står følgende: Det vedlagte situasjonskart er ikke målsatt og tidligere målinger viser at denne hytta er plassert ca 40 cm fra nabogrense. Vanlig byggeskikk tilsier minst 1 meter fra nabogrense. Det representerer en potensiell brannfare da gnister fra dens skorstein. Dette ved fyring av ved. Skorsteinen ligger lavere i terrenget enn verandaen i nr. 10 og følgelig vil røykos, ved fyring, bli ført hit. Vi har to soverom vender mot denne Grillkåta og det er lite ønskelig at røyk fra denne skal sive inn gjennom vinduene ved lufting. Den allerede oppført Grillkåta medfører en forringelse i vår bruk av veranda, og tilstøtende uteområder, dette på grunn av røykos, plassering og eventuell brannfare. På bakgrunn av disse argumentene ønsker vi at Grillkåta flyttes. 118 av 166

Reguleringsplan har ikke innlagt byggegrense mot nabo. Når planen ikke regulerer dette, kommer bestemmelsene i plan- og bygningsloven, herunder forskrifter, til anvendelse. I forhold til oppføring av grillhytte på 10 kvm, er dette å anse som et mindre tiltak på bebygd eiendom. En forutsetning for at tiltaket kan unntas fra kravet om melding eller søknad er at tiltaket må følge hovedregel om avstand til nabogrense ette plan- og bygningslovens 70. Da det her foreligger nabomerknad til tiltaket må tiltaket behandles etter plan- og bygningslovens 93. Vurdering: I henhold til plan- og bygningslovens 70 gir denne krav til bygningens plassering, høyde og avstand til nabogrense. Formålet med paragrafen er opprinnelig bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom byggene og en viss avstand mellom nabobebyggelsen. I henhold til pbl`s 70 pkt. 2 er hovedregelen at avstand fra nabogrensa skal være minst lik bygningens halve høyde og ikke under 4m, dersom ikke annet er fastsatt i plan. Bygningsrådet kan etter annet ledd gjøre unntak fra hovedregelen i to tilfeller; nemlig ved nabosamtykke (jf. litra a) og for visse mindre bygninger (litra b). For slike spesielle saker er det lagt opp til en forenklet godkjenningsordning slik at man slipper å gå veien om dispensasjon etter pbl`s 7. 70 nr. 2 annet ledd bokstav b lyder slik: Bygningsrådet kan fastsette at garasjer, uthus, naust ol oppføres i eller nærmere nabogrense enn det som følger av hovedregelen. Bygningen må ikke ha større grunnflate enn 50 kvm. Departementet mener at prinsippet om at byggherrens ønsker skal følges der ikke avgjørende grunner taler i mot. Viktig her vil være hensyn til utsikt, naboer og brannsikring (rundskriv H-18/90). Kommunal praktisering i saker hvor tiltaket tilfredsstiller kravet til mindre bygninger i teknisk forskrift 4-4, hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2 er en godkjenning for plassering av bygninger med en anbefalt minsteavstand på 1m. I en kommentar til plan- og bygningslovens 70 pkt. 2 litra b heter det: Kommunen kan godkjenne at slike bygninger, iht. teknisk forskrift 4-4, plasseres nærmere nabogrense enn 4 m eller i nabogrense. Mange kommuner praktiserer en minsteavstand til nabogrense på 1 m av hensyn til bygningens vedlikehold. Andre hensyn: Når det gjelder naboens sjenanse av tiltaket, vil det ikke være vesentlig i forhold til utsikt og lys. Den øvrige sjenansen vil i vesentlig grad kunne sammenlignes med sjenansen fra vanlig grill. Tiltakshaver opplyser at grillkåtan brukes i den kalde årstid. Da en innebygd grillplass og varmen gjør det slik at den ikke er spesielt egnet for bruk sommerstid. Tiltaket strider ikke mot avstandsbestemmelsen i plan- og bygningslovens 70 nr.2. Kommunen kan heller ikke se at tiltaket er i strid med andre bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter eller gjeldende plan. 119 av 166

Levanger kommune Sakspapir 1719/232/24 - Inge Lilleøkdal - pålegg om fjerning av mur - fastsetting av tvangsmulkt - Sagtun i Åsenfjord Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no 74048506 Arkivref: 2007/1677 - /1719/232/24 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 18.03.2009 32/09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 1. ledd gis pålegg om fjerning av ulovlig oppsatt mur på eiendommen gnr.232 bnr.7, Sagtun i Åsenfjord. Frist for å etterkomme pålegget settes til 1.6.2009. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 116a, 2. pkt. fastsettes det en tvangsmulkt på kr. 10.000,- ved fristens utløp og kr. 500,- i løpende dagsmulkt. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Brev til Lilleøkdal vedr. oppføring av naust og mur 2 Brev til Lilleøkdal 3 Redegjørelse for oppføring av naust og mur - Åsenfjord 4 Søknad om utsettelse av frist for innlevering av supplerende materiale - Åsenfjord 5 Varsel om pålegg - endring av naust 6 Varsel om pålegg - fjerning av mur Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: 120 av 166

Den 27.8.2007 foretok vi befaring flere steder i Åsenfjord for å sjekke saker der vi har fått opplysninger om at det kunne være foretatt ulovlige byggearbeider. Det ble konstatert at det var oppført en mur som ikke var omsøkt delvis på eiendommen gnr.232 bnr.24 og delvis på eiendommen gnr.232 bnr.7. Oppmålingsavdelingen har målt inn muren, og som kartet ovenfor viser ligger denne også delvis på naboens grunn. Tiltakshaver ble første gang tilskrevet vedrørende dette den 3.12.2007. Der det ble opplyst at enten må muren rives eller så kan det søkes om å få ha muren stående. Det ble gjort oppmerksom på at en komplett byggesøknad blant annet måtte inneholde en godkjenning/ erklæring fra nabo på at muren kan stå på hans eiendom. 121 av 166

Saken har tatt lang tid. I tillegg til muren er det på eiendommen oppført et naust som ikke i samsvar med gitte byggetillatelse i sak 163/07. Dette vil bli behandlet i egen sak. Søknad om reguleringsendring (økning av utnyttelsesgrad) ble avvist i PUK sak 75/08. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplan for Sagtun. Området hvor muren ligger er regulert til jord-, skog- og naturområde. Kommunen har den 24.11.2008 oversendt varsel om pålegg. Det ble gitt en frist til 24.12.2008 for å komme med en fullstendig byggesøknad på muren. Vi har ved fristens utløp ikke mottatt noen byggesøknad. Vi mener likevel at saken er tilstrekkelig opplyst til at kommunen kan treffe et realitetsvedtak, jf. forvaltningsloven 17, 1. ledd. Kommunen kan avstå fra å forfølge ulovligheten med sanksjoner dersom den er av bagatellmessig betydning (PBL 116b). Det er viktig at man følger opp ulovlige byggesaker. Denne saken omfatter en mur som det er ikke søkt om tillatelse for, og som delvis ligger inne på naboens grunn. Avstanden til sjøen er ca. 12-20 meter. Vi mener at ulovligheten ikke er av bagatellmessig betydning. Tiltakshaver er gitt god tid til å fremme en byggesøknad. Ved utferdigelsen av sanksjoner skal det særlig tas hensyn til graden av eventuell uaktsomhet samt grovheten og mulige fordeler av overtredelsen (PBL 116b). Ut i fra en helhetsvurdering hvor blant annet overtredelsens omfang og grovhet er vurdert har vi fastsatt tvangsmulkten til et engangsbeløp på kr. 10.000,- og kr. 500,- i løpende dagmulkt. 122 av 166

123 av 166

124 av 166

125 av 166

126 av 166

127 av 166

128 av 166

129 av 166

130 av 166

131 av 166

132 av 166

133 av 166

134 av 166

135 av 166

136 av 166

Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - klagesak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no 74048506 Arkivref: 2008/11244 - /1719/267/14 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 18.03.2009 33/09 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 925/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 925/08. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 1719/267/14 - Johannes Fossum - Anlegg av vei og parkeringsplass - Vågen Børøya - innvilget Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om veg og parkeringsplass med vedlegg mottatt 13.11.2008 2. Merknad til nabovarsel fra Børøya hytteforening mottatt 12.11.2008 3. Kommentarer til nabomerknad fra ansvarlig søker mottatt 02.12.2008 4. Spørsmål til saken fra Børøya hytteforening mottatt 12.12.2008 5. Svar på spørsmål til saken fra Børøya hytteforening datert 15.12.2008 6. Klage på vedtak i sak 925/08 mottatt 31.12.2008 7. Brev til Fossum vedr. klage og saksbehandlingstid datert 08.01.2009 Saksopplysninger: 137 av 166

Søknaden gjelder oppføring av veg og parkeringsplass på Børøya. Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 925/08 følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om veg og parkeringsplass under følgende forutsetninger: Tiltaket skal bygges i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Veg og parkeringsplass skal bygges i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Børøya. Halvorsen pukk- og transport AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. I brev mottatt her den 31.12.2008 har Børøya hytteforening påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende: KLAGE PÅ INNVILGET BYGGESAK 1719/267/14 - JOHANNES FOSSUM - ANLEGG AV VEI OG PARKERINGSPLASS - VÅGEN, BØRØYA Det vises til innvilget byggesøknad datert 02.12.2008 (HMR 2008/11244). Dessuten vises til Deres brev datert 15.12.2008, hvor samkommunen besvarer noen spørsmål. Børøya hytteforening oversendte pr. e-post den 12.12.2008. 138 av 166

Hytteforeningen har klaget på anlegg av parkeringsplass så tidlig som i mai 2008. Etter vår oppfatning burde og skulle vi i det minste på en forskriftsmessig måte ha mottatt en bekreftelse på at klagen var mottatt. Vi registrerer at kommunen sier at de har registrert hytteforeningens klage, men at den ganske sikkert vil bli avvist, og at arbeidet med parkeringsplassen like godt kan starte. Kommunen vedtar en reguleringsplan som omfatter bygging av en stor parkeringsplass like inntil to eksisterende hytter. Kommunen gir berørte parter en klagemulighet og en klagefrist. Børøya hytteforening klager i henhold til de rettigheter man har. Denne byggesaken berører minst to nærliggende hytteeiendommer som får sin tilværelse sterkt forringet ved bygging av en så stor parkeringsplass. Vi registrerer videre at vår klage ligger ubehandlet i kommunen/ samkommunen i mer enn et halvt år. I mellomtiden gis tiltakshaver lov til å anlegge parkeringsplassen mot de nærmeste berørte parters vilje. Vi ber nok en gang om at de rette instanser behandler vår klage ut fra hva som er og var intensjonen med publikums klageadgang. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Børøya, godkjent av kommunestyret den 12.3.2008. Omsøkt veg og parkeringsplass er i samsvar med vedtatte reguleringsplan. Klagen går i hovedsak ut på at hytteforeningen ennå ikke har fått svar på sin klage på reguleringsplanen som var innsendt i mai 2008, samt at parkeringsplassen berører to nærliggende hytteeiendommer som får sin tilværelse sterkt forringet ved bygging av en så stor parkeringsplass. Det medfører riktighet at reguleringsplanen er påklaget og at klage ennå ikke er behandlet. Plan- og byggesakssjefen tar sikte på å få behandlet klagesaken på reguleringsplanen for Børøya på møte i plan- og utviklingskomiteen i mai. En reguleringsplan er imidlertid straks bindende for alle tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 innenfor planens område (PBL 31). Byggesaken må behandles innenfor tidsfristene i plan- og bygningsloven. Som nevnt i sak 925/08 er Børøya hytteforening sitt forslag til parkeringsplasser og veg er vurdert i plansaken, men ble ikke innarbeidet i ferdig plan. Parkeringsplassen blir liggende ca. 20 meter fra hytta til Torbjørn Bentzen og ca. 25 meter fra hytta til Leiv Ramfjord, omtrent på samme plass som hytteforenigen selv har foreslått en noe mindre parkeringsplass. Det er foretatt befaring på stedet, vegen og parkeringsplassen er under bygging. Vi kan ikke se at parkeringsplassen vil medføre noen betydelig ulempe for de omkringliggende hytteeierne. 139 av 166

140 av 166

141 av 166

142 av 166

Levanger kommune Sakspapir 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - klage på vedtak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no 74048531 Arkivref: 2008/12771 - /1719/232/56 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 18.03.2009 34/09 Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget har vurdert klagen, men kan ikke se at det framkommer nye opplysninger i klagen som tilsier at vedtak med nektelse av dispensasjon bør endres eller oppheves. Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til endelig behandling. Hjemmel/bakgrunn for saken: Saken gjelder klage på vedtak om nektelse av dispensasjon fra reguleringsbestemmelse angående maksimal utnytting av fritidstomt på Sagtun i Åsenfjorden. Dispensasjon kan hjemles i plan- og bygningslovens 7, avslaget er hjemlet i reguleringsplanen for Sagtun samt plan- og bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Vedlegg: 1 Klage på avslag : 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - Anneks - Strandstua 2 FOTOS 3 1719/232/56 - Berit og Sverre Oppheim - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - avslag 4 1719/232/56 - Berit og Sverre Opheim - Anneks - Strandstua 5 Situasjonskart 6 Vedlegg til søknad om å beholde tilbygg Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Skjema for gjenpart av nabovarsling E-post med klage mottatt 23.02.2009 Saksopplysninger: Nordbohus Byggservice A/S søkte om tillatelse til riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte. Tiltakshavere er Berit og Sverre Oppheim. Søknad og tillatelse skjedde i to omganger, første tillatelse er datert 20.09.2007 og siste tillatelse er datert 27.08.2008. Siste tillatelse omfattet blant annet endring av første tillatelse angående en økning av størrelsen på ny hytte. Bruksarealet ble, i siste søknad, oppgitt til 85 m 2 bruksareal og 97 m 2 bebygd areal. I tillatelsen datert 27.08.2008 ble det opplyst om at 143 av 166

reguleringsplanen for området har bestemmelser om maksimalt bebygd areal. Vedtak med tillatelse til tiltaket/endringen forutsatte blant annet at eventuelle uthus eller andre bygg større enn 3 m 2 må rives/fjernes. Vedtaket med forutsetninger ble ikke påklaget. Reguleringsplan for Sagtun ble sist endret av kommunens planutvalg i møte den 12.09.2007, sak PS 91/07. Endringen omfattet blant annet maksimal utnytting. Utnytting ble vedtatt slik: - 2, to siste setninger endres til: For hver tomt eller tomtefeste skal verken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter. Nordbohus Byggservice har søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Sagtun vedrørende bestemmelse om maksimal utnytting av fritidseiendommen gnr. 232, bnr. 56. Søknaden er fremmet på vegne av tiltakshaverne Berit og Sverre Oppheim. Innherred samkommune mottok søknaden 16.12.2008. Søknad om dispensasjon ble avslått i vedtak datert 22.01.2009. Hjemmel for avslaget var reguleringsplan for Sagtun samt plan- og bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Som begrunnelsen for avslaget ble det anført at særlige grunner for dispensasjon ikke fantes og at en dispensasjon kan skape presedens for andre saker i planområdet. Klagen er fremmet av advokatkontoret Nordenfjelske på vegne av Berit og Sverre Oppheim. Klagen er mottatt pr e-post den 23.02.2009 og begrunnelse for klagen er mottatt 24.02.2009. Som begrunnelse for klagen anføres det I søknad ble annekset oppgitt med feil areal, annekset er på ca 18 m 2 og ikke 28,6 m 2 slik som tidligere sagt. Det vi si at totalt bebygd areal på eiendommen blir hytte med 97 m 2 pluss anneks med 18 m 2. Totalt bebygd areal 115 m 2. Slik advokaten forstår det har de fleste hytteeiere lov til å sette opp et anneks på 15 m 2 på tomten sin uten å søke. Dette forutsetter to ting; tiltaket må ikke føre til urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser og tiltakshaver må påse at det ikke strider mot plan- og bygningsloven. Disse vilkårene anser advokaten er oppfylt i dette tilfellet. Maks utnyttelse av tomten vil med andre ord være hytte på 100 m 2 og anneks på 15 m 2. Problemet her er at hytten er ca 3 m 2 for liten og annekset er ca 3 m 2 for stort, selv om det totale areal er innenfor regelverket. Klager mener at avviket fra regelverket i dette tilfellet er så lite at vedtaket må gjøres om. Det minnes om at samtlige naboer er varslet om tiltaket og ingen har lagt inn protest. Berit Opheim har i brev datert 01.03.2009 gitt ytterligere kommentarer til klagen. I brevet presiseres det at omtalte areal på annekset i brev fra advokaten er det totale arealet når wc-tilbygg og veranda mot sjøen er revet (skal uansett bort). Videre anføres det at de var godt i gang med planleggingen av hytta, samt bearbeiding av tomt, når de ble gjort kjent med reguleringsplanens bestemmelser om maksimalt bebygget areal. De hadde dessuten underskrevet kontrakt med byggefirma om bygging av konkret hytte. Det ville medført store kostnaden for dem hvis de hadde trukket seg fra kontrakten. De hadde ikke villet bygge en hytte som ville medført riving av tilbygget dersom de hadde kjennskap til om dette ved kontraktsinngåelse. De hadde på forhånd revet hytta som allerede stod oppført på eiendommen. Denne hadde et boareal på 100 kvm. 144 av 166

Vurdering: Vurdering av klageadgang, klagefrist og rettidighet: Klageadgangen er hjemlet i plan- og bygningslovens 15, samt forvaltningslovens bestemmelser og klage. Vedtak med nektelse av dispensasjon anses som et enkeltvedtak som kan påklages med hjemmel i forvaltningslovens 28. Klagefristen, framsettelse av klage og eventuell oversittelse av klagefrist reguleres av forvaltningslovens 29, 30 og 31. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. For at klage skal være fremsatt i tide, er det nok at erklæringen før utløpet av fristen er avgitt til postoperatør som skal sørge for å få sendingen frem til forvaltningsorganet, til offentlig tjenestemann som har fullmakt til å ta imot erklæringen eller er kommet frem til den elektroniske adresse som forvaltningsorganet har oppgitt for mottak av elektroniske klager. Kommer erklæringen ikke frem, må den gjentas innen en uke etter at vedkommende har fått vite om dette eller burde ha forstått det eller - om den opprinnelige frist er kortere - innen en frist av samme lengde som denne. Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Påklaget vedtak er datert 22.01.2009 og klagen ble mottatt 23.02.2009. I klagen anføres det at vedtaket ble mottatt den 30.01.2009. Med hensyn på tid med postgang og at ingen kan bli skadelidende om saken tas opp til behandling, anses det som forsvarlig å ta klagen til behandling. Virkninger av reguleringsplan, også i forhold til små tiltak (inntil 15 m 2 ): En reguleringsplan er bindende straks den er vedtatt. I dette tilfellet var endringen av reguleringsplan vedtatt lenge før endret byggesøknad og ble mottatt. På det tidspunktet hadde tiltakshaver et valg mellom å øke størrelsen på hytta og samtidig rive eksisterende anneks, eller å ikke øke størrelsen på hytta til fordel for et areal med anneks. Dette ble det klart opplyst om i byggetillatelsen, jfr også vilkår for tillatelsen. Det er riktig som det hevdes i klagen at mange hytteeiere kan bygge uthus inntil 15 m 2 uten søknad til kommunen. Det er også riktig som det anføres at et av vilkårene er at tiltaket ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven. I dette tilfellet er det akkurat det som skjer. All bygging som medfører bebygd areal over 100 m 2 er i strid med planog bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan). Andre myndigheter: Saken er ikke sendt på høring til andre myndigheter. Dispensasjon kan ikke innvilges uten at søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen og fylkeskommunen. Dersom 145 av 166

planutvalget finner det rett å gi klager medhold, og dermed innvilge dispensasjon, må saken først sendes på høring. Vurdering av klagen: Det anføres nye opplysninger i klagen i forhold til det som var kjent da avslag på dispensasjonssøknad ble vedtatt. Det hevdes at annekset er målt feil og at bebygd areal skal være 18 m 2 og ikke 28,6 m 2 som tidligere opplyst. Det betyr at samlet bebygd areal blir 115 m 2. Det over betyr at det fortsatt vil kreves dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om maksimalt areal. Begrunnelsen med at overskridelsen er liten anses ikke som særlig grunn for dispensasjon. En slik begrunnelse kan alle som ønsker å bygge noe større enn det som reguleringsplanen tillatelser hevde. Begrunnelsen må derfor anses som generell og ikke særlig. Kommunens praktisering av arealbegrensningene i nye reguleringsplaner der maksimal utnytting er satt til 100 m 2 har vært streng. Vi har hatt mange henvendelser og noen søknader som gjelder areal utover 100 m 2. Vi kan ikke se at det er gitt noen dispensasjoner i slike tilfeller, selv om overskridelsene har vært enda mindre enn i dette tilfellet. Dispensasjoner med generelle begrunnelser kan skape presedens som er med på å ødelegge planen som orienterings- og beslutningsgrunnlag. Kommentarer til brev fra Berit Opheim datert 01.03.2009: Reguleringsendringen skjedde etter forespørsel Berit og Sverre Opheim selv. De ønsket reguleringsendring med hensyn på rafthøyde, mønehøyde og takvinkel. Ønsket ble framsatt i brev til planavdelingen i breve datert 14. mai 2007. Søknad om endring av reguleringsplanen ble sendt på høring til diverse instanser. I høringsbrevet ble det også varslet at det ville bli vurdert å ta inn bestemmelser om maksimal utnytting av tomt slik endringen faktisk ble vedtatt. Orientering om planutvalgets vedtak vedrørende reguleringsendringen ble sendt blant andre til Berit og Sverre Opheim i brev datert 18.09.2007. Planutvalgets vedtak ble ikke påklaget. Siste søknad med utvidelse av hytta ble mottatt 02.04.2008 og søknad om dispensasjon fra krav om utnytting ble mottatt 16.12.2008. Tidspunkt for kontraktsinngåelse og eventuelle vilkår i kontrakter anser vi som privatrettslige forhold som vi ikke har kommentarer til. Vi mener med henvisning til det over at tiltakshaverne har fått bra orientering om reguleringsprosessen og har hatt rimelig tid til å forholde seg til den. Konklusjon: Vi kan ikke se at det fremkommer nye opplysninger i klagen som er av en slik art at vedtak med nektelse av dispensasjon bør endres eller oppheves. 146 av 166

147 av 166

148 av 166

149 av 166

150 av 166

151 av 166

152 av 166

153 av 166

154 av 166

155 av 166

156 av 166

157 av 166

Levanger kommune Sakspapir 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - klagesak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no 74048506 Arkivref: 2008/8537 - /1719/267/14/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 18.03.2009 35/09 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 949/08. Saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 1719/267/14/4 - Hans Martin Anderssen - Rammetillatelse for riving av eksisterende hytte/oppføring av ny hytte - Børøya - innvilget - sak 949/08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg datert 26.11.2008 2. Merknad til nabovarsel fra Johannes Fossum datert 7.12.2008 3. Kommentar til merknad fra ansvarlig søker datert 2.12.2008 4. Kommentarer til merknad fra ansvarlig søker datert 11.12.2008 5. Klage på vedtak i sak 949/08 fra Johannes Fossum datert 1.1.2009 6. Orienteringsbrev til Hans M. Andersen vedr. klage datert 16.1.2009 Saksopplysninger: 158 av 166

Fasadetegninger av hytte situasjonskart Rammesøknaden gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på Børøya. 159 av 166

Plan- og byggesakssjefen fattet i sak 949/08 følgende vedtak: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen 18.03.09 - Sakliste Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse under følgende forutsetninger: Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Byggearbeidene må ikke igangsettes før igangsettingstillatelse er gitt. Fasting arkitekter as gis ansvarsrett som ansvarlig søker. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. I brev mottatt her den 7.1.2009 har grunneier og nabo Johannes Fossum påklaget vedtaket. Klagen begrunnes med følgende: KLAGE OVER FORVALTNINGSVEDTAK, saksnr: 949/08 BYGGEGRENSE V.V.TOMTEGRENSE. Under avsnittet " Merknaden til nabovarslet " side 3, siste stykket, som begynner med "Omsøkt fritidsbolig--- " framstilles fritidsboligen som om den grenser til "gartneri i nord " hvilket er helt feilaktig. Avstanden til gartneriet er mer enn 1 kilometer. Derimot grenser boligen til 267/14/3 uten at dette nevnes. Videre angis at bygget er plassert " lengst mulig unna friluftsområdet." Dette er jo også helt feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen, som ligger ytterst ute på spissen av øya, nære naturvernområdet. Friluftsområdets grense kommer i så fall å sammen med husets ene vegg, hvilket i sin tur innebærer at besøkende kan sette seg helt inntil husveggen til Anderssen. Dessuten kommer området rundt, i likhet med tidligere år, å benyttes som beiteområde. Er det meningen med loven? Fritidsboligen, med sin dominerende bredde 9,94 m og lengde 19,65 m, kommer dessuten i konflikt med den regulerte tomtegrensen, ettersom boligens ytterkant går fra tomtegrense til tomtegrense. Den i hovedregelen satte minsteavstand har ikke blitt tatt hensyn til, hvilket jeg anser er særdeles viktig i et så følsomt område. Avvik fra hovedregelen bør ikke aksepteres. Loven som skal ta sikte på å skape ryddige naboforhold, er ikke overholdt. At saksbehandleren forutser at området rundt ikke kan bebygges, er i denne sammenheng helt uinteressant, ettersom området har den karakter at det lett kan bebygges, om så skulle være aktuelt en gang i framtiden, hvilket ingen av oss per i dag kan vite. Stjør- og Verdal tingrett har i dom fastslått at reguleringsplanen også skal gjelde som tomtegrense ved innløsning /oppmåling. Søknad om oppmåling er oversendt oppmålingsenheten. Uansett om det er punktfeste i dag så må en regne med at Andersen kommer å kreve innløsning. Det er helt ulogisk at boligen kan inntegnes med tomtegrensen som ytterste punkt, uten at jeg som grunneier har gitt mitt samtykke. Jeg krever at boligens plassering endres så at avstanden til nærmeste tomtegrense betraktes i samsvar med hovedregelen (PBL 70 ). Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Børøya, godkjent av kommunestyret den 12.3.2008. Omsøkt hytte ligger innenfor byggeområde i reguleringsplanen og er i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Hytta er tegnet av arkitekt. Arkitekten har lagt vekt på at hytta skal underordne seg topografien på stedet. Hytta er stor, men innenfor reguleringsbestemmelsene når det gjelder areal og høyde. Vi mener at bygget tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene (PBL 74.2). 160 av 166

Klagen går i hovedsak ut på følgende: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen 18.03.09 - Sakliste 1. Hytta fremstilles i saksfremlegget (sak 949/08) som om den grenser til gartneri i nord, avstanden til gartneriet er mer enn 1 km. 2. Det angis i saksfremstillingen (sak 949/08) at bygget er plassert lengst mulig unna friluftsområde, det er feilaktig ettersom friluftsområdet så og si omslutter eiendommen. 3. Hytta ligger nærmere enn 4 meter fra regulert eiendomsgrense. 4. Grunneier har sendt inn søknad om deling av grunneiendom i henhold til plan for denne eiendommen. Reguleringsplanen for Børøya Kommentarer til pkt.1: Med dette menes at omsøkt hytte grenser til område som er regulert til jordbruk/ skogbruk/ gartneri i nord og øst i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor. Kommentarer til pkt.2: Med dette menes at bygget er plassert lengst mulig unna det som er regulert til friluftsområde i reguleringsplanen for Børøya. Se reguleringskart ovenfor. Kommentarer til pkt. 3: Det medfører riktighet at omsøkt hytte er plassert nærmere enn 4 meter fra regulert tomtegrense. Reguleringsplanen angir både punktfeste og tomtegrenser for eiendommen. I Plan- og bygningslovens 70.2 står blant annet følgende: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter... Pr. i dag har Andersen et punktfeste, og dermed disponerer han ca. 1 daa (lov om tomtefeste 16). Det er ikke etablert noen tomtegrenser. Vi forstår plan- og bygningslovens 70.2 slik at 4-meters grense bare gjelder der hvor en har etablert tomtegrenser mot nabo. Det er imidlertid noe usikkerhet omkring det juridiske her. Kommentarer til pkt.4: Det medfører riktighet at grunneier har søkt om deling av grunneiendom i henhold til plan for denne eiendommen. Saken er under behandling. Vi 161 av 166

forstår plan- og bygningslovens 70.2 slik at 4-meters grense mot nabo vil gjelde først når evt. Anderssen kjøper tomta. Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i plan- og byggesakssjefens sak 949/08 anbefaler vi at vedtaket i sak 949/08 opprettholdes og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. 162 av 166

163 av 166

164 av 166

165 av 166

166 av 166