Klage over reguleringsplan Geilin i Namsos kommune - kommunens vedtak stadfestes

«MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Vår dato: 28.10.2016 Deres dato: «REFDATO» Vår ref.: 2016/3723 Arkivkode:421.4 Deres ref.: «REF» Klage over reguleringsplan Geilin i Namsos kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder klage over vedtatt reguleringsplan. Fylkesmannen har gjennomgått saken og kommet til at kommunen har behandlet reguleringsplanen i samsvar med plan- og bygningsloven. Vi har ingen merknader til kommunens saksbehandling og de fakta som er lagt til grunn ved behandlingen av planen. Vi har heller ingen merknader til kommunens skjønn. Kommunens vedtak stadfestes derfor. --- Fylkesmannen viser til Namsos kommunes oversendelse hit av 3. juni 2016 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Vi beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn Jon A. Olsen Arkitektkontor AS varslet den 5. mars 2014, på vegne av Geilin AS, oppstart av reguleringsplanarbeid for Geilin i Namsos kommune. Formålet med reguleringsplanen var å tilrettelegge for ny boligbebyggelse med tilhørende adkomst, infrastruktur og friarealer på eiendommene 65/1247, 65/1255 og 65/1256. Etter ønske fra kommunen ble også eiendom 65/741 tatt inn i planen. Varsel om oppstart resulterte i sju merknader, hvorav en av var fra Trude Bjørum Schistad. Ved brev av 4. april 2014 opplyste hun at hun var en av grunneierne til Bjørumsalleen og nabo til prosjektet. Schistad ba om at det ble gjennomført befaring tidlig i planprosessen og påpekte for øvrig at det var dårlige grunnforhold i planområdet. Planforslaget ble i møte for Namsos plan, byggesak og teknisk drift den 20. mai 2015, jf. utvalgssak 46/15, besluttet sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet fra 27. mai 2015 til 8. juli 2015. Schistads ønske om befaring ble ikke kommentert. Når det gjaldt grunnforholdene, viste kommunen til gjennomførte ROS-analyse. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn kom det inn totalt 14 inspill. Schistad fremmet innspill ved brev av 6. juli 2015. Hun viste innledningsvis til at hun ikke hadde fått tilbakemelding vedrørende befaring. For øvrig bemerket Schistad at planforslaget ikke tok hensyn til omgivelsene og at Bjørum gård, som var en del av Namsos kulturhistorie, ville bli fullstendig innbygget. Det ble også stilt spørsmål ved Bjørumsalleen og de verneverdige Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Elisabeth Marø Holand 7734 Steinkjer Org.nr.: 74 16 80 77 fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772 108 fmnteho@fylkesmannen.no

Side 2 av 6 trærne der, herunder stilt krav om at disse ikke ble rørt. Schistad ville ikke akseptere bebyggelse i områdene B4-B6 og krevde at bygningsmassen i området B1-B3 ikke ble høyere enn eksisterende bebyggelse. Planen ble lagt fram for andregangsbehandling i møte for Namsos plan, byggesak og teknisk drift den 9. desember 2015, jf. sak 86/15. Utvalget besluttet da å utsette saken slik at man fikk gjennomført befaring i planområdet. Befaringen ble gjennomført den 16. mars 2016. Til stede var medlemmene av Namsos plan, byggesak og teknisk drift, representanter fra Geilin AS, samt berørte naboer, herunder også Schistad. Samme dag behandlet utvalget planforslaget og etter votering innstilte utvalget på at kommunestyret skulle vedta reguleringsplanen. Kommunestyret vedtok reguleringsplanen i møte den 31. mars 2016, jf. sak 15/16. Samtlige innspill til planen var kommentert av forslagsstiller. Når det gjaldt innspill fra Schistad, viste planlegger til at planområdet hadde en sentral beliggenhet i Namsos by og at det var ønskelig med en høy utnyttingsgrad, jf. høringsuttalelse fra fylkeskommunen. Kravet om å fjerne bebyggelsen i områdene B4-B6, samt å redusere høyden på bygningsmassen i områdene B1-B3, var stikk i strid med anbefalingene fra fylkeskommunen. For øvrig var Bjørumsalleen så smal og preget av slitasje at en oppgradering av denne ville være nødvendig uavhengig av planforslaget. Kommunen sluttet seg til de vurderingene forslagsstiller hadde gjort. Den viste til at Bjørum gård var registrert i SEFRAK-registeret. I henhold til opplysninger i registeret var våningshuset på gården, som ble benyttet som enebolig, tidfestet til perioden 1725-1749. Driftsbygningen var tidfestet til perioden 1875-1899 og benyttet som lager. Det var ikke planlagt spesielle tiltak for bevaring av kulturminner og kommunens oppfatning var at planforslaget ikke ville komme i konflikt med nasjonale eller regionale kulturminner. For øvrig framholdt kommunen at utbygging av sentrumsnære områder forutsatte en høy grad av utnytting og at en oppgradering av Bjørumsalleen uansett ville medføre inngrep i vegetasjonen. Etter en helhetsvurdering av samtlige innspill og høringsuttalelser mente kommunen at planen kunne vedtas. Trude Bjørum Schistad (heretter: klager) påklaget kommunens vedtak den 2. mai 2016. Innledningsvis ble det anført at saksbehandlingen hadde vært mangelfull. Det hadde ikke blitt gjennomført befaring tidlig i planprosessen og klager hadde ikke mottatt etterspurt visualisering av prosjektet sett fra blant annet Bjørum gård. Det var også feil i plandokumentene. Bjørumsalleen var regulert til «eksisterende kommunal vei», men veien var i realiteten eid av Bjørum sameie. Klager anførte at det ikke var foretatt en helhetsvurdering i saken og stilte spørsmål ved at Fylkesmannen ikke hadde krevd dette i sine høringsuttalelser. Etter klagers vurdering skulle kommunen ha tatt inn hensynssone bevaring rundt Bjørum gård, slik at bebyggelsen og området rundt ble vernet. Klager var klar over at fortetting var ønskelig, men kunne ikke se at dette hensynet skulle veie tyngre enn hensynet til Namsos historie og kulturarv. Avslutningsvis framholdt klager at planlagte byggehøyder og grad av utnytting ville få for stor negativ innvirkning på bakenforliggende eiendommer. Kommunens vurdering av høyder og utnyttingsgrad var preget av synsing og ikke fakta. Klagen fra Schistad ble behandlet av Namsos kommunestyre i møte den 26. mai 2016, jf. sak 35/16. Klagen ble ikke tatt til følge. Kommunen viste innledningsvis til at ønsket om befaring var framlagt for Namsos plan, byggesak og teknisk drift i møte den 20. mai 2015, og at dette ikke ble funnet nødvendig, jf. det enstemmige vedtaket om å sende saken på høring. Når det gjaldt anførsel knyttet til visualisering av prosjektet, viste kommunen til at fotomontasje som viste perspektiv fra bolighuset til klager var lagt frem ved andregangsbehandling av planen og at det ble gjennomført befaring etter dette. For øvrig var

Side 3 av 6 Bjørumsalleen vist som offentlig veg som følge av at adkomsten var felles for flere eiendommer og at denne ble vedlikeholdt av kommunen. Kommunen anså det imidlertid ikke nødvendig å ekspropriere veien og viste til at denne var regulert som felles adkomstvei allerede i 1966. Når det gjaldt anførselen om hensynssone bevaring, viste kommunen til at det i planen som gjaldt før Geilin reguleringsplan ble vedtatt var vist at Bjørum gård skulle saneres og at det skulle etableres nye boligtomter. I 1966 var således vurderingen av Bjørum gård skulle saneres og ikke bevares. Klager hadde heller ikke fremmet forslag om bevaring ved rullering av kommuneplanens arealdel. Planen fra 1966 viste for øvrig også at det var ønsket fortetting av området allerede i 1966. Arealene rundt Bjørum gård ble tatt i bruk som boligområder i tiden etter andre verdenskrig og den foreliggende planen måtte anses som en naturlig videreutvikling av området. Avslutningsvis framholdt kommunen at høyder og grad av utnytting var i tråd med sektormyndighetenes uttalelser i saken. Kommunen kunne ikke se at det var grunn til å fravike føringer på arealutnyttelse i denne saken. Klagen ble den 3. juni 2016 oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, men det gjelder visse begrensninger i Fylkesmannens kompetanse til å gjøre endringer i reguleringsplanen. Ved prøving av det frie skjønnet skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jf. forvaltningsloven (heretter: fvl.) 34 andre ledd. Rettslig utgangspunkt En reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser, jf. plan- og bygningsloven (heretter: pbl.) 12-1 første ledd. Kommunen skal i henhold til pbl. 12-1 andre ledd sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for det. Plan- og bygningsloven har i 12-8 til 12-12 saksbehandlingsregler for utarbeidelse og vedtakelse av reguleringsplaner. Gjennom en omfattende planprosess skal ulike løsninger utredes og konsekvenser for området kartlegges. Det endelige vedtaket fattes på bakgrunn av denne prosessen. Det følger av pbl. 12-12 første ledd at det er kommunestyret som er øverste reguleringsmyndighet i kommunen. I dette ligger at kommunestyret har kompetanse både til å organisere reguleringsarbeidet og til å bestemme planens innhold. Det er altså opp til kommunestyret å avgjøre arealbruken i kommunen, herunder hvilke arealer som skal inngå i planer og hva disse arealene skal brukes til. I en slik prosess vil det alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Dette vil innebære at ulike hensyn må veies mot hverandre. Den endelige avveiningen og prioriteringen mellom disse hensynene vil ligge til kommunestyrets frie skjønn. Her som ellers må imidlertid vurderingene være saklige og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, samt bygge på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Vurdering av klagen Klagen fra Schistad inneholder seks underpunkter med anførsler som hovedsakelig retter seg mot reguleringsplanens betydning for Bjørum gård. Innledningsvis i klagen anføres det at manglende befaring i starten av planprosessen må anses å være en saksbehandlingsfeil. Videre anføres det at det ikke foreligger en visualisering av bebyggelsen i planområdet sett fra Bjørum gård. Fylkesmannen bemerker at verken plan- og bygningsloven eller forvaltningsloven oppstiller krav om befaring eller utarbeiding av fotomontasjer i en planprosess. Kommunen er

Side 4 av 6 imidlertid, etter det generelle utredningsprinsippet i fvl. 17 første ledd, forpliktet til å sørge for at «saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes.» I en plansak innebærer bestemmelsen et krav om at kommunestyret sikrer at planforslaget er forsvarlig utredet før reguleringsplanen vedtas. Det er planmyndigheten, altså kommunestyret, som avgjør om planprosessen er tilfredsstillende eller ikke, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 186. Det er bred enighet i praksis og teori om at ordlyden «så godt som mulig» ikke kan tas helt på ordet. Utredningen i den enkelte plansak må veies opp mot hensynet til rask saksbehandling og forsvarlig ressursbruk. I vurderingen av om lovens vilkår er oppfylt vil det relevant å se hen til hvilken særlov vedtaket er knyttet til. På plan- og bygningsrettens område oppstilles det i plan- og bygningsloven særskilte utredningskrav for en planprosess, hvilket må anses å være en konkretisering av det generelle kravet i fvl. 17 første ledd. I vurderingen av om saken er tilstrekkelig opplyst vil det være den totale utredningen på vedtakstidspunktet som er avgjørende, jf. ordlyden «før vedtak fattes». Klager har i denne saken anført at det er en feil at kommunen ikke gjennomførte befaring i planområdet tidlig i planprosessen. Fylkesmannen kan ikke se at denne delen av klagen kan føre fram. Det avgjørende i denne saken må være at det er foretatt befaring før kommunestyret fattet sitt endelige vedtak, herunder at kommunestyret hadde denne kunnskapen da planen ble vedtatt. Det er på det rene at det ble gjennomført befaring i planområdet den 16. mars 2016 i forbindelse med Namsos plan, byggesak og teknisk drift sitt møte samme dag. For øvrig er det også klart at det på vedtakstidspunktet faktisk var utarbeidet fotomontasjer som visualiserte den planlagte bebyggelsen i planområdet sett fra Bjørum gård. Fylkesmannen viser til fotomontasje «Perspektiv fra hus», datert 23. februar 2016. Dette ble utarbeidet etter utsettelsesvedtaket i Namsos plan, byggesak og teknisk drift den 9. desember 2015, jf. sak 86/15. Formålet med utsettelsesvedtaket var å få opplyst saken bedre med hensyn til planforslagets betydning for Bjørum Gård. Klager anfører videre at utredningen av byggehøyder og grad av utnytting vil få for stor negativ virkning for bakenforliggende eiendommer, at kommunens vurdering av dette framstår som «synsing» og at vurderingen ikke er basert på fakta. Etter å ha gjennomgått plandokumentene, herunder planbeskrivelsen, høringsuttalelser og kommunens beslutninger og vedtak i planprosessen, kan Fylkesmannen ikke slutte til klagers standpunkt. Slik vi oppfatter planprosessen er temaet knyttet til høyder og utnyttingsgrad svært godt utredet. Allerede ved planoppstart ble det lagt fram skisser av den planlagte bebyggelsen i planområdet, som illustrerte mulig høyde og grad av utnytting. Fylkesmannen bemerker at slike skisser i utgangspunktet ikke er et krav i en planprosess. Videre er det lagt fram fotomontasjer som illustrerer mulig bebyggelse sett fra både bakenforliggende naboer, jf. ovenfor, og i forkant av planområdet. Vi viser til perspektivtegning datert 26. juni 2014, hvor det klart framgår hvordan bebyggelsen i planområdets felt B4, B5 og B6 vil påvirke bakenforliggende bebyggelse, herunder særlig Bjørum gård. Fylkesmannen viser også til foreslått plantegning, datert 26. juni 2014, hvor tettheten på bebyggelsen og potensielle siktkorridorer er illustrert. Slik vi ser det foreligger det en forsvarlig utredning av høyder og utnyttingsgrad. Vi er enig med klager i at uttalelsen i vedtaket om at «Byggehøyder og utnyttelse av eiendommen synes ikke å gi vesentlig negativ innvirkning på bakenforliggende eiendommer» ikke nødvendigvis medfører riktighet. Dersom en ser kommentaren fra rådmannen i sammenheng med vedtaket for øvrig, framgår det samtidig klart at kommunen etter en skjønnsvurdering har funnet at hensynet til fortetting skal veie tyngre enn hensynet til bakenforliggende eiendommer. Denne forståelsen synes også å være lagt til grunn under kommunestyrets

Side 5 av 6 behandling i møte den 31. mars 2016, jf. videoopptak av møtet, hvor hensynet til bakenforliggende naboer er gjenstand for diskusjon. Der diskuteres blant annet muligheten for å flytte den høyeste bebyggelsen til den nedre del av planområdet. Sektormyndighetene har i sine høringsuttalelser, under henvisning til planområdets sentrale beliggenhet, lagt stor vekt på behovet for høy utnyttingsgrad. I et tilfelle som det foreliggende, hvor planområdets areal er begrenset, innebærer en høy utnytting av området at man må bygge i høyden. Slik vi ser det er kommunens forslag i tråd med oppfordringen fra både fylkeskommunen og Fylkesmannens landbruksavdeling. For øvrig er det på det rene at spørsmålet vedrørende høyder og fortetting av området har vært gjenstand for omfattende diskusjon i Namsos, både gjennom media, ved underskriftskampanje og i høringsuttalelser fra naboene til planområdet. Det hersker ingen tvil om at kommunestyret har vært kjent med denne problemstillingen på vedtakstidspunktet. Plansaken var gjenstand for en grundig behandling i kommunestyret og temaet vedrørende høyder og grad av utnytting ble behørig diskutert. Under møtet ble det også fremmet alternativt forslag om ikke å vedta planen, samt tilleggsforslag om å fastsette redusert høyde på bebyggelsen. Flertallet i kommunestyret kom imidlertid til at rådmannens forslag skulle vedtas. Med bakgrunn i det ovennevnte kan Fylkesmannen konstatere at både høyde og grad av utnytting har vært forsvarlig og tilstrekkelig utredet. Det er videre ikke tvilsomt at kommunestyret har vært kjent med denne problemstillingen da planen ble vedtatt. Etter en saklig og forsvarlig skjønnsvurdering har kommunestyret funnet å kunne godta de foreslåtte høyder og grad av utnytting. Fylkesmannen har ingen merknader til denne skjønnsanvendelsen. Videre har klager anført at det foreligger feil i kommunens planbeskrivelse. Bjørumsalleen er der betegnet som «eksisterende kommunal vei», mens denne i realiteten er eid av Bjørum sameie. Fylkesmannen kan ikke se at dette er en feil som kan ha hatt betydning for vedtaket, jf. fvl. 41. Vi kan i all hovedsak vise og slutte oss til kommunens vurdering av denne anførselen, jf. klagebehandlingen av 26. mai 2016. Det er klart at kommunen har hjemmel til å fastsette i en reguleringsplan at privat grunn skal avsettes til offentlig formål. I tilfeller hvor grunneier motsetter seg dette kan kommunen gjennomføre ekspropriasjon. Endelig anfører klager at det er feil at Namsos kommune i sitt planverk ikke har innført hensynssone bevaring rundt Bjørum gård for å sikre byens kulturarv og historie. Det er noe uklart for Fylkesmannen hvorvidt klager mener at Bjørum gård skulle vært inntatt i reguleringsplanen for Geilin, eller om det henvises til andre planer, herunder kommuneplanens arealdel eller kulturminneplan. Til førstnevnte forståelse av anførselen må Fylkesmannen vise til Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2007 s. 281 (Barka) hvor det legges til grunn at «Både valg av reguleringsformål og hvilke områder som omfattes av reguleringen, faller inn under forvaltningens frie skjønn, og er således i utgangspunktet ikke gjenstand for domstolsprøving.» Det er altså kommunestyret som avgjør hvilke arealer som skal omfattes av en reguleringsplan. Etter det Fylkesmannen kan se har klager ikke fremmet innspill om dette under planprosessen og vi kan da ikke se at kommunens manglende vurdering av dette tilsier at planvedtaket er ugyldig.

Side 6 av 6 For øvrig kan Fylkesmannen ikke behandle anførsler som berører annet planverk. Vi viser til at det er reguleringsplan Geilin som er gjenstand for vår klagebehandling. Fylkesmannen må derfor anbefale klager å rette en egen henvendelse til kommunen vedrørende dette. Konklusjon og oppsummering Etter Fylkesmannens vurdering er forslaget til reguleringsplan tilstrekkelig grunngitt og kommunen har gjennom planprosessen vektlagt relevante og legitime hensyn. Kommunen har foretatt en avveining av interesser og kommet til at hensynet til fortetting veier tyngre enn de ulempene naboene blir påført ved planen. Som Fylkesmannen har framhevet innledningsvis vil det ofte foreligge motstridende interesser i en planprosess og avveiningen av disse interessene, herunder hvilke interesser som skal veie tyngst, vil være opp til kommunestyrets frie skjønn. Etter Fylkesmannens vurdering er kommunens skjønnsanvendelse saklig og innenfor de hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta. Skjønnsanvendelsen bygger også på en forsvarlig utredning. Videre har planforslaget vært på høring til berørte instanser, og det foreligger ikke innsigelser til den vedtatte planen. Fylkesmannen mener videre at kommunen i tilstrekkelig grad har vurdert de anførslene som ble framsatt under reguleringsprosessen. Fylkesmannen kommer derfor til at reguleringsplanen for Geilin er behandlet i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven. Vi har ikke merknader til saksbehandlingen og de fakta som er lagt til grunn ved behandlingen av planen. Vi har heller ingen merknader til kommunens skjønnsutøvelse. På bakgrunn av det ovennevnte og med hjemmel i forvaltningsloven 34 fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Namsos kommunes vedtak av 31. mars 2016 om reguleringsplan for Geilin, jf. sak 15/16, stadfestes. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold(e.f.) Fagansvarlig Kommunalavdelingen Elisabeth Marø Holand Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: Jon A. Olsen Arkitektkontor AS Postboks 435 7801 Namsos Namsos kommune Postboks 333 Sentrum 7801 Namsos Trude Bjørum Schistad Olav Duuns veg 11 7804 Namsos