Klage over vedtak om reguleringsplan for Geving i Stjørdal kommune - kommunens vedtak stadfestes

Transkript

1 Fylkesmannen I Nord-Trøndelag Noedde-Troordelagen fylhkenalma Stjørdal kommune Postboks 133 / STJØRDAL Vår dato: Vår ref.: Arkivkode:421.4 Deres dato: Deres ret.: / Klage over vedtak om reguleringsplan for Geving i Stjørdal kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder klage over vedtatt reguleringsplan. Fylkesmannen har gjennomgått saken og kommet til at kommunen har behandlet reguleringsplanen i samsvar med plan- og bygningsloven. Vi har ingen merknader til kommunens saksbehandling og de fakta som er lagt til grunn ved behandlingen av planen. Vi har heller ingen merknader til kommunens skjønn. Kommunens vedtak stadfestes derfor. Fylkesmannen viser til Stjørdal kommunes oversendelse hit av 28. oktober 2016 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandfing. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl ) 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet depaffement Sakens bakgrunn Solem Arkitektur AS varslet den 21. februar 2015, på vegne av Eco-bygg AS, oppstart av arbeid med områdereguleringsplan for Geving boligområde. Samtidig med varsel om oppstart ble forslag til planprogram sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Fristen for å fremme merknader til planprogrammet og varsel om oppstart ble satt til den 7. april Ingen statlige eller regionale myndigheter hadde innsigelser til forslagene. På vegne av flere naboer til det foreslåtte planområdet fremmet Rune Vist den 6. april 2015 merknader til oppstartsvarselet. Innledningsvis ble det vist til at tomtene til undertegnede naboer ble markedsført og solgt av Stjørdal kommune som utsiktstomter, med et betydelig prispåslag over selykost. Det ble bedt om at kommunen tok hensyn til dette i det videre planarbeidet. For øvrig påpekte naboene at planlagte lekeplass og snuplass ville bli plassert for nært det eksisterende boligfeltet. Det ble ellers bedt om at det ble fastsatt kotehøyder i planbestemmelsene og at kommunen ga klare retningslinjer for opparbeiding og bruk av det planlagte friomradet Avslutningsvis ble det påpekt at planområdet matte sikres under byggeog anleggsperioden og at kommunen måtte utrede eventuelt behov for flere barnehage- og skoleplasser. Stjørdal kommunestyre fastsatte planprogrammet i møte den 3. september 2015, jf. utvalgssak 73/15. I samme møte tilradde kommunestyret at reguleringsarbeidet ble igangsatt. Innkomne innspill til varsel om oppstart og høring av planprogrammet var kommenteff av forslagsstiller i planprogrammet. Når det gjaldt innspill fra naboene v/rune Vist, viste forslagsstiller til at samtlige mert<nader ville bli vurdert nærmere og/eller hensynstatt i det videre planarbeidet. Postadresse: Besoksadresse. Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien Elisabeth Marts Holand 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@tylkesmannen.no unew.fyikesmannen.no/nt fmnteho@tylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 Planbeskrivelse og ROS-analyse ble framlagt i dokument av 26. mai I beskrivelsen ble det opplyst at formålet med planarbeidet var å tilrettelegge for et attraktivt og særpreget boligområde, med vektlegging på terrengtilpasset utbygging. Planen skulle utarbeides som en områdereguleringsplan, men for byggeområdene BKS1, BSF2 BSF 4 kunne det igangsettes utbygging uten krav til detaljreguleringsplan Disse områdene var detaljreguleff i planforslaget Ved brev av 28 august 2015 fremmel beboere i Grøtes vei 62 merknader til planen Fylkesmannen legger til grunn at uttalelsen er fremmet av Kjersti Haug og Andreas Moen Strømsnes. I merknaden ble det papekt at tomtene i Geving 3 var markedsført som utsiktstomter. Den nye omradereguleringsplanen, som ikke var i trød med forutsetningene kommuneplanens arealdel, ville endre forutsetningene for kjøp av disse tomtene. I brevet ble det vist til at kommunens representant hadde lovet at friområdet i vest skulle bevares som LNFR-areaL Deres største bekymring var for øvrig den planlagte veien/snuplassen og lekeplassen som var tegnet inn 25 meter fra deres tomtegrense (eiendom 162/460). Dette formålsområdet ville medføre økt støy, innsyn og trafikk i området, samt brutt utsiktsfelt. Haug og Strømsnes mente at planforslaget innebar et avtalebrudd og det ble bedl om at Stjørdal kommune kommenterte dette Komita plan vedtok den 11. november 2015, jf. utvalgssak 190/15, at områdereguleringsplanen, herunder plankart, planbeskrivelse og planbestemmelser av 26. mai 2015, sist revidert 20. oktober 2015, skulle sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det ble stilt vilkår om endret byggegrense til vegkant i områdene BFS1, BFS2 og BFS3, slik at denne ble 4 meter. Videre stilte kommunen vilkår om en gjennomgang av planbestemmelsene knyttet til utomhus lekeareal, slik at disse eventuelt kunne endres og/eller konkretiseres. For øvrig ba komiteen om at det ble foretatt en vurdering av kapasitet i skole og barnehage i Lånke ved utbygging av feltet. Ved brev av 14. januar 2016 fremmet Rune Vist, på vegne av flere naboer, høringsuttalelse til planforslaget. Uttalelsen var i all hovedsak sammenfallende med uttalelsen gitt i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet Fylkesmannen viser til uttalelsen i sin helhet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fremmet i uttalelse av 11. januar 2016 innsigelse til planforslaget på bakgrunn av feil anvendelse av retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) vedrørende flyplasstøy. Det ble opplyst at innsigelsen ville bli trukket dersom grenseverdien ble satt til Lden 52 dba i planbestemmelsenes 3.6, jf. grenseverdiene i tabell 3 i T-1442, Kommunestyret vedtok reguleringsplanen i møte den 16, mars 2016, jf. utvalgssak 26/16. Innsigelsen fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ble hensyntatt og bestemmelsen i 3.6 ble endret i trad med høringsultalelsen. Nar det gjaldt uttalelsen fra naboene i Geving 3, imøtekom kommunen ønsket om medbestemmelse i skjølsel av grøntstruktur mellom nytt og eksisterende boligfelt (vist som formalsområde G2 i plankartet). Merknadene knyttet til byggehøyder, plassering av lekeareal og avstandskrav mente kommunen var urimelige. Avstanden fil de nye planlagte boligtorntene var mellom 50 og 120 meter. En av de nye tomtene var lagt 30 meter fra eksisterende tomter, men denne tomta la bak en kolle og berørte ikke Geving 3 i det hele tatt. For øvrig la tomtene i forslaget pa lavere kotehøyder enn i Geving 3. Kommunen mente ellers at å fjerne formålsområde G2 ville være i strid med retningslinjer for barn og unge Kommunens vedtak om reguleringsplan ble den 18. april 2016 påklaget av Kjersti Haug og Andreas Moen Strømsnes. Innledningsvis ble det anført at kommunens pastand om at det eksisterende boligfeltet ikke ble berørt, var feil. Dersom en tok utgangspunkt i klagernes bolig

3 Side 3 av 6 på eiendom 162/460 ville de nye boligtomtene medføre en betydelig utsiktsforringelse. Klagerne krevde at det ble utarbeidet et nytt terrengsnitt og at kotehøyden på de nye boligene ble redusert dersom deres utsikt ble berørt. Videre ble det anført at innplassering vei/snuplass så nært deres tomtegrense ville endre de forutsetningene som lå til grunn for klagernes kjøp av tomt. Plasseringen av dette ville også komme i konflikt med hensyn til biologisk mangfold Den vedtatte reguleringsplanen ville forringe verdien på deres bolig. Klagerne mente at planen ville medføre redusert utsikt og økt innsyn fra både hus, vei og lekeplass. av Komite plan behandlet klagen i møte den 24. august 2016, jf. utvalgssak 91/16. Klagen ble ikke tatt til følge. Innledningsvis viste kommunen fil nytt utarbeidet terrengsnitt med utgangspunkt i klagernes bolig. Avstanden fra klagers bolig til ny bebyggelse var mellom 50 og 100 meter. Nærmeste boligtornt lå 50 meter unna klagernes bolig og delvis bak en terrengkolle. Dette, i tillegg til at det ville være frisikt mellom boligene og en lavere kotehøyde i det nye feltet, mente kommunen var tilstrekkelig til å ivareta deres interesser. Planlagte skjøtsel av grønnstruktursonen ville også forbedre utsikten mot vest betraktelig For øvrig var uhindret utsikt ingen rettighet etter plan- og bygningsloven. Når det gjaldt anførsler knyttet til innsyn, viste kommunen til at grønnstruktursonen gjennomgående var over 50 meter bred, men at man hadde gjort et unntak i et område hvor det flate terrenget gjorde det hensiktsmessig med plassering av lekeplass og snuareal. Grønnstruktursonen var innregulert nettopp for å ivareta naboenes interesser, herunder å ivareta deres utsikt. Det var for øvrig ikke registrert arter eller naturtyper i dette området som tilsa konflikt med biologisk mangold. Klagen ble den 28. oktober 2016 oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Fylkesmannen bemerker En reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser, jf. pbl. 12-1(1). Kommunen skal i henhold til pbl. 12-1(2) sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for det. Plan- og bygningsloven har i 12-8 til saksbehandlingsregler for utarbeidelse og vedtakelse av reguleringsplaner Gjennom en omfattende planprosess skal ulike løsninger utredes og konsekvenser for området kartlegges. Det endelige vedtaket fattes på bakgrunn av denne prosessen, men er likevel underlagt et betydelig skjønn fra kommunens side. Etter plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er planmyndighet. Det er altså kommunestyret som avgjør hvilke arealer som skal inngå i planen og hva disse arealene skal brukes til Dette skter på bakgrunn av en omfattende vurdering av de ulike hensynene som gjør seg gjeldende innenfor planområdet, og under forutsetning av at det ikke foreligger innsigelser mot den vedtatte reguleringsplanen fra myndigheter som nevnt i pbl. 5-4 Ved utarbeidelse av reguleringsplaner vil det alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er derfor viktig å påpeke at reguleringsmyndigheten er lagt til kommunen, og at planprosessen skal sikre at areal- og ressursbruken blir til størst mulig gavn for den enkelte og for samfunnet som helhet. Dette vil innebære at ulike hensyn må veies mot hverandre, men at det er opp til reguleringsmyndighetenes skjønn å avgjøre hvilken ressursbruk som er mest hensiktsmessig. Her som ellers må imidlertid vurderingene være saklige og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, samt bygge på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Ingen kan sies å ha krav på at et område skal reguleres eller ikke til et bestemt formål.

4 Side 4 av 6 Vilkår for klage Det er på det rene at Stjørdal kommunes vedtak om reguleringsplan av 16. mars 2016 er et «enkeltvedtak» og at klagen på vedtaket er framsatt av personer med «rettslig klageinteresse» innen klagefristen på 3 uker, jf. forvaltningsloven g 28 og 29. Fylkesmannen finner etter dette at vilkårene for å behandle klagen foreligger, jf forvaltningsloven 34 første ledd. Vurdenng av klagen I klagen fra Haug og Strømsnes er det bedt om at kommunen utarbeider et nytt terrengsnitt med utgangspunkt i deres bolig. Denne delen av klagen er imøtekommet, jf. vedlegg 3 i kommunens klagebehandling. For øvrig er det ikke anført konkrete saksbehandlingsfeil i klagen. Klagerne er imidlertid uenige i den skjønnsvurderingen kommunen har gjennomført med hensyn til høydeplassering og høyde på bohgene i planområdet, samt plasseringen av boligtomter, vei, snuplass og lekeplass. Fylkesmannen bemerker at fortetting i nærheten av etablerte boligområder, slik som i denne saken, kan være en utfordrende utbyggingsform. Ulike interessenter vil ha ulike synspunkter på arealbruken og fortetting vil større eller mindre grad kunne påvirke naboer. Som Fylkesmannen har vist til innledningsvis ligger det imidlertid innenfor kommunestyrets frie skjønn å avgjøre arealbruken i kommunen. I dette ligger at det er kommunestyret som etter en skjønnsvurdering fastsetter plasseringen av formålsområder i planen og vedtar bestemmelser knyttet til utforming og plassering av ny bebyggelse Spørsmålet for Fylkesmannen blir derfor om kommunestyrets skjønnsvurdering knyttet til dette er saklig og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, samt om denne bygger på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Fylkesmannen vil innledningsvis bemerke at det ikke er tvilsomt at kommunestyret har vært kjent med den potensielle innvirkningen planforslaget kunne ha for utsikten til bebyggelsen i Geving 3, herunder også for klagerne. Problernstilhngen knyttet til høydeplassering av ny bebyggelse ble anført av naboene av naboene i Geving 3 allerede i forbindelse med varsel om oppstart av planen og i flere høringsuttalelser under planprosessen. Det samme gjelder i forhold til plassering av lekeplass, vei og snuplass. For øvrig er plasseringen av de ulike arealformålene underlagt en omfattende og grundig vurdering i planprosessen. I oppstartsmøte den 10. februar 2015 opplyses det at planområdet har en bratt helling og at det vil være en utfordring å utforme gode tomteforhold for boligbygging. Kommunen stilte derfor krav om at utbyggingen skulle koordineres med samlet terrengbehandling i en detaljplan med kotefastsettelse og at det skulle utarbeides tverrprofiler, jf. også vilkår ved fastsettelsen av planprogrammet. Av planbeskrivelsen framgår det videre at nærheten til Geving 3 i en viss utstrekning vil legge premisser for planen, både med hensyn til plassering og volumoppbygging av ny bebyggelse i planområdet. Det er også inntatt en lang rekke oversiktsbilder i planbeskrivelsen som illustrerer planlagte bebyggelse og vegstruktur i planområdet, også sett i forhold til Geving 3, og i tråd med kommunens krav er det utarbeidet terrengplan. Med hensyn til klagerne utsiktstap er problemstillingen ytterligere belyst gjennom at det i forbindelse med klagebehandlingen ble utarbeidet et eget terrengsnitt med utgangspunkt klagernes eiendom.

5 Side 5 av 6 Etter Fylkesmannens vurdering er det ut fra det ovennevnte, samt plandokumentene øvrig, ikke tvilsomt at kommunestyrets skjønnsvurdering bygger på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. for Vår vurdenng er videre at kommunestyrets skjønnsvurdenng er saklig og i samsvar med reguleringslovgivningens formål. Av plandokumentene framgar det at tomteplassering og bebyggelsens plassering og utforming, og da ogsa veistruktur, er valgt blant annet av hensyn til silhuettvirkning og terrengformasjon. Dette er saklige og lovlige hensyn å vektlegge i en planprosess. Plasseringen av formalsområde f_lek ble endret under planprosessen på bakgrunn av blant annet høringsuttalelser, Lekearealet var plassert i et område som var for bratt og det ble vist til kommunens norm for uteareal med stigningsforhold pa 1:3. Lekeplassen ble dermed flyttet noe østover til et flatere område i planområdet. Plasseringen av lekeplassen er således også saklig begrunnet. Kommunens ønske om å skape et attraktivt boligfelt med god utsikt og gode uteoppholdsarealer er også saklig og i tråd med reguleringslovgivningens formål For øvrig har kommunen også ment at skadevirkningene for den bakenforliggende bebyggelsen i Geving 3 er avmindre omfang Fylkesmannen slutter seg til denne skjønnsvurdenngen. Som kommunen framhever vil det være siktkorridorer blant den nye bebyggelsen og bebyggelsen skal plasseres på en lavere kotehøyde enn i Geving 3. Planen vil også medføre en bedre situasjon for naboene i Geving 3 med hensyn til skjølsel av friområdet. Regulerte lekeplass og snuplass må videre anses å medføre svært begrenset ulempe for naboene i Geving 3 både med hensyn til avstanden mellom tomtene i Geving 3 og formålsområdet, samt den begrensede bruken som følger med slike formålsområder. Kommunen har ellers ikke uttalt at bebyggelsen i Geving 3 blir uberørt av den nye planen, men at innvirkningen på Geving 3 ligger innenfor det som kan godtas. Fylkesmannens vurdering er etter det ovennevnte at kommunens skjønnsvurdering og i samsvar med reguleringslovgivningens formål. er saklig Klagerne anfører videre at plasseringen av formålsområde f_lek vil komme i konflikt med hensynet til biologisk mangfold. Det er uklart for Fylkesmannen på hvilken bakgrunn denne anførselen fremmes. Vi viser til at det i planprosessen ikke er påvist arter i det aktuelle området som tilsier konflikt med hensyn til biologisk mangfold. Fylkesmannen slutter seg derfor til kommunens vurdering av denne anførselen i klagebehandlingen. Den delen av klagen som knytter seg til endrede forutsetninger i forhold til kjøpsavtale mellom kommunen og beboere i Geving 3 er for øvrig en privatrettslig problemstffling og følgelig heller ikke gjenstand for vurdering i vår klagebehandling. Konklusion Etter vår vurdering er forslaget til reguleringsplan tilstrekkelig grunngitt, og kommunen har gjennom planprosessen vektlagt relevante og legibme hensyn. Planforslaget har vært gjenstand for en grundig saksbehandling, hvor både anførte posiflve og negative konsekvenser er vurdert Videre har planforslaget vært på høring bl berørte instanser, og det foreligger ikke innsigelser til den vedtatte planen. Fylkesmannen mener at kommunen i tilstrekkelig grad har vurdert de anførsler som ble framsatt under reguleringsprosessen. Fylkesmannen har kommet til at reguleringsplanen for Geving er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og vi har ikke merknader til saksbehandlingen og de fakta som er lagt til grunn ved behandlingen av reguleringsplanen. Vi har heller ingen merknader til kommunens skjønnsutøvelse.

6 Side 6 av 6 Pa bakgrunn av det ovennevnte og med hjemmel i forvaltningsloven Fylkesrnannen følgende 34 fatter vedtak: Stjørdal kommunes vedtak om reguleringsplan 26/16, stadfestes. for Geving av 16 mars 2016, jf. utvalgssak Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf forvaltningsloven 28. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold(e.f.) Elisabeth Marø Holand Assisterende komrnunaldirektør Senionedgiver Kommunalavelehngen Kommunalavdet ngen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: Stjørdal kommune Postboks 133 / STJØRDAL Andreas Moen Strømsnes Grøtes vei HELL og Kjersti Haug