Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 08/517 /22256/11- PLNID 1693 Nina Schneider Telefon: 77 79 05 18 10.05.2011 PLAN 1693 UTVIDELSE AV HOTELLOMRÅDET PÅ HILLESØY 1. GANGS BEHANDLING Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byutviklingskomiteen Rådmannens innstilling til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for utvidelse av hotellområdet på Hillesøy datert 20.04.2011 med tilhørende bestemmelser datert 10.05.2011, legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10 (utlegging til offentlig ettersyn) Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef
01 Sammendrag Bakgrunn for saken Hovedinnholdet i planen Konsekvens av planen Hvilke evt. konfliktforhold er løst/uløst? Byutviklingssjefens vurdering og begrunnelse for å anbefale forslaget Borealis arkitekter AS har på vegne av Sommarøy Arctic Eiendom AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for utvidelse av eksisterende hotell. Tromsø kommune er grunneier av arealer som omfattes av reguleringen, og det er inngått en opsjonsavtale med Sommarøy Arctic Eiendom om kjøp av området til utvidelse av hotellvirksomheten. Opsjonsavtalen ble vedtatt i finans- og byggutvalget 04.06.07. Utvidelse av eksisterende hotell, H1a, H1b og H2: H1a er sonen mot kulturminneområdet /hensynssone, der maksimal mønehøyde er satt til c=+10,5. Innen H1b tillates mønehøyde inntil c=+16,0. Samlet utnyttelse innen H1 er satt til BRA=5500 m 2 inkl. parkering. Hytteområdet på fyllinga, H3: Planforslaget tillater inntil 60 nye boenheter på H3. Bebyggelsen skal plasseres i påbudt byggelinje langs veien og skal danne en tett vegg. Mot veien tillates det maks. mønehøyde på c=+14,0 (3 etasjer) på inntil 30 % av den samlede bebyggelsen, ellers maks. mønehøyde c=+11,0 (2 etasjer). Samlet utnyttelse på H3 er BRA=6100m2. Det åpnes for en tyngre utnytting av arealet mot offentlig kjøreveg sammenlignet med arealet mot sjøen. Langs sjøen skal det etableres en kaipromenade som skal være offentlig tilgjengelig, i tilknytning til turvegen over friområdet ved sandstranden. I sjøen utenfor hytteområdet legger planforslaget opp til etablering av småbåthavn med molo. Industriområdet er hovedsakelig en videreføring av eksisterende plan. Det tilrettelegges for en betydelig utvidelse av hotellvirksomheten. Sandstrand med offentlig friområde tilrettelegges med turveg/promenade og offentlig parkering. Fylkeskommunens kulturetat kom med et innspill til planarbeidet vedrørende kirketuften på Hillesøy, som er et automatisk fredet kulturminne. Innspillet inneholdt også et varsel om innsigelse. Kravene er ivaretatt i planforslaget. Byutviklingssjefen er positiv til en utvidelse av hotellområdet, og mener at planforslaget er utformet på en måte som ivaretar kvalitetene i området. Det anses som positivt at allmennheten får tilrettelagt tilgang til friområde og sandstrand ved etablering av kaipromenade/turveg og parkeringsplasser. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
02 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Utrykte vedlegg: Berørte planer og planstrategiske dokument Dato: 01. Lokaliseringskart 11.05.11 02. Forslag til reguleringsplankart 20.04.11 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 10.05.11 04. Forslagstillers planbeskrivelse m/ros skjema 20.04.11 05. Uteromsplan 20.04.11 Vedtak i finans- og byggutvalget, sak 0073/07: 04.06.07 Opsjonsavtale - salg av grunn - Hillesøyfyllinga 03 Planfakta Kart over berørte eiendommer. Blå linje= planforslag Eks. hotell Fyllinga Lyngøya
Planområdets størrelse (daa) ca. 166 daa Gjeldene reguleringsformål Foreslåtte reguleringsformål Kommuneplanens arealdel gjelder ikke i Sommarøy/Brensholmen området. Gjeldende reguleringsplaner er: Plan 505: Forenklet reg. plan for Sommarøy-Hillesøy-Brensholmen Plan 1289: Sjøområdet ved Sommarøy-Hillesøy-Brensholmen Plan 1262: Sommarøy havn Plan 1442: hotell på Skipholmen, Hillesøy Formål: Areal i daa: Hotell/overnatting H1-H3 40,9 Industri 17,2 Offentlig tjenesteyting, brannstasjon 0,5 Grav- og urnelund 11,5 Vann- og avløpsanlegg 0,15 Øvrige kommunaltekniske anlegg 0,1
Kjøreveg, offentlig 6,4 Kai 2,6 Parkeringsplass, offentlig 1,0 Gangareal 1,1 Friområde 15,3 Naturområde 7,0 Turveg 0,7 Vegetasjonsskjerm 0,3 Småbåthavn/molo 1,5 Friluftsområde i sjø 30,0 Småbåtanlegg i sjø 29,0 Høyspenningsanlegg 0,1 Bevaring kulturmiljø 27,3 Båndlegging etter lov om kulturminner 2,1 04 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 07.12.07 Annonsert oppstart av planarbeid 15.01.08 Folkemøter og lignende høst 2006 Komplett forslag til reguleringsplan 13.05.11 Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) Planutvalgets behandling (2.gangsbehandling) Planprosessens spesielle sider Avklaringer under planprosessen og kort beskrivelse av prosessens spesielle sider: Planarbeidet ble påbegynt av Einars arkitektkontor. Våren 2009 overtok Borealis arkitekter planarbeidet. Under oppstartsannonsering kom fylkeskommunens kulturetat med et innspill til planarbeidet vedrørende kirketuften på Hillesøy, som er et automatisk fredet kulturminne. Innspillet inneholdt også et varsel om innsigelse. Etter flere møter med kulturetaten ble man enige om å utvide planområdet til å også omfatte kulturminnene i området. Denne utvidelsen ble ikke varslet på nytt, men anses som uproblematisk da den kun omfatter eksisterende kirkegård og automatisk fredet kulturminne, og ikke endrer formålet.
05 Byutviklingssjefens planvurdering 1. Bakgrunn Borealis arkitekter AS har på vegne av Sommarøy Arctic Eiendom AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for utvidelse av eksisterende hotell. 2. Forholdet til overordnete planer og politiske vedtak Tromsø kommune er grunneier av arealer som omfattes av reguleringen. Det er inngått en opsjonsavtale med Sommarøy Arctic Eiendom om kjøp av området til utvidelse av hotellvirksomheten. Opsjonsavtalen ble vedtatt i finans- og byggutvalget 04.06.07. Området er i dag regulert til forretning/industri og det var derfor nødvendig å lage en ny reguleringsplan. 3. Mål for planen Målet med planen er å legge til rette for utvidet hotellvirksomhet, både med tilbygg til eksisterende hotell og etablering av nye hytter i tilknytning til hotellet. 4. Hovedinnhold a. Prinsipper for fysisk utforming Utvidelse av eksisterende hotell: Område for utvidelse av selve hotellbygget omfattes av H1a, H1b og H2. H1a er sonen mot kulturminneområdet /hensynssone, der en byggegrense ivaretar avstanden til kulturminnet. Ny bebyggelse skal ha bakside mot hensynssonen. Maksimal mønehøyde i dette området er c=+10,5. Både byggegrense mot kulturminne og høydebestemmelse er iht. kravene fra Fylkeskulturetaten. Innen H1b tillates mønehøyde inntil c=+16,0. Samlet utnyttelse innen H1 er satt til BRA=5500 m 2 inkl. parkering. Eksisterende hotellbebyggelse utgjør ca. 1850 m 2. Største mønehøyde på eksisterende hotellbygg er ca. c=+12 m. H2 ligger på sjøareal, her tillates det bygninger på påler med maks BRA=300 m 2 og maks mønehøyde c=10,5. Utfylling tillates ikke innen H2. Parkering til hotellet skal løses innenfor formålet. Mulig utvidelse av hotellet (stiplet linje). Eks. bebyggelse 1850 m 2, ny bebyggelse 2650 m 2
Hytteområdet på fyllinga, H3: Planforslaget tillater inntil 60 nye boenheter på H3. H3a og H3b vender mot offentlig kjøreveg. Bebyggelsen skal plasseres i påbudt byggelinje langs veien og skal danne en tett vegg. Dette grepet skal skape en tydelig avgrensning mot industriområdet, og skjerme for vind og støy. Innen H3a og H3B tillates det maks. mønehøyde på c=+14,0 (3 etasjer) på inntil 30 % av den samlede bebyggelsen, ellers maks. mønehøyde c=+11,0 (2 etasjer). H3c er vendt mot sjøen. Maks mønehøyde er c=+11,0. Utnyttelsesgraden på H3a og H3b er BRA=3400 m 2, på H3c er BRA=2700 m 2. Dette åpner for en tyngre utnytting av arealet mot offentlig kjøreveg sammenlignet med arealet mot sjøen. Bebyggelsen organiseres som kvartaler avgrenset med byggegrense. Atkomstveier og parkering til hyttene etableres mellom kvartalene. Det skal avsettes 200m 2 privat uterom i hvert kvartal. Langs sjøen skal det etableres en kaipromenade som skal være offentlig tilgjengelig, i tilknytning til turvegen over friområdet ved sandstranden. I sjøen utenfor hytteområdet legger planforslaget opp til etablering av småbåthavn med molo. Kjøreatkomst til småbåthavna skal skje via private atkomstveier mellom hyttekvartalene. Illustrasjonene nedenfor viser mulig utforming av hyttekvartalene, med BRA=5000 m2 uten parkering:
Industriområdet på nordøstsiden av fyllinga er hovedsaklig en videreføring av dagens regulering. I tillegg er det tatt med eksisterende brannstasjon og offentlig parkering. Eksisterende vei gjennom området skal legges om slik at denne veien blir skillet mellom industriområde og hotellområde. Dette er iht. opsjonsavtalen mellom Tromsø kommune og Sommarøy Arctic Eiendom. b. Tilgjengelighet Krav til universell utforming følger av byggteknisk forskrift og planog bygningsloven. I dette planforslaget er det lagt vekt på å lage et universelt tilgjengelig offentlig friområde ved stranda. Fra offentlig parkeringsplass PP1 er det direkte atkomst til turvegen over friområdet som fortsetter som kaipromenade. Den innerste delen av moloen skal også ha universell utforming. Universell utforming av uteområdene vil for øvrig ikke by på noen særlige utfordringer ettersom området er helt flatt. c. Trafikk og atkomst Veien som går frem til hotellet og over fyllinga er kommunal veg. Den sørligste delen av veien på fyllinga får en endret trase for å skape et tydeligere skille mellom industri- og hotellområdet. Planforslaget inneholder ca. 60 offentlige parkeringsplasser fordelt på fem områder, herav ca. 30 plasser i direkte tilknytning til friområdet ved sandstranda. Atkomst og parkering til hotell- og hytteområdet løses innenfor eget formål. Eksisterende hytteområde ved hotellet (utenfor planområdet) kan få egen atkomst og egen parkering innenfor H1b. d. Uterom Sandstrand med tilhørende gresslette skal være offentlig friområde. Dette området er lett tilgjengelig for allmennheten og tilrettelegges med parkeringsplasser. Det etableres en sammenhengende turveg/kaipromenade langs sjøen ved hytteområdet H3 og over friområdet ved sandstranda. Turvegen skal knyttes til veien i eksisterende hytteområdet. På denne måten dannes det en sammenhengende gangtrase fra hotellet til Lyngøya sørøst for planområdet. e. Infrastruktur, vannforsyning Det er privat vannforsyning i området. Det er ikke avklart om vannkapasitet er tilstrekkelig mht. slokkevann. Kravet er på 50 l/s. I dette planforslaget stilles det krav om etablering av sjøvannspumpe for utendørs slokking, samt etablering av vannreservoar dersom det er krav om sprinkleranlegg. Kravet kan frafalles dersom vannkapasitet på 50 l/s kan dokumenteres. 5. Konsekvenser for natur, miljø og samfunn a. Støy En mulig støykilde i området er fiskebruket på Sommarøy. I forbindelse med en annen sak med samme avstand til fiskebruket ble det utarbeidet en støyfaglig utredning. Konklusjonen fra denne utredningen var at det må stilles krav til støysikring av hyttene. I
planforslaget er dette ivaretatt ved at bebyggelsen som er vendt mot industriområdet plasseres i byggelinje langs offentlig kjøreveg og skal danne en tett vegg. Bebyggelse og uterom er hovedsakelig vendt mot sør og sjøen. I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt at maksimalt tillatt støynivå er 30dB i oppholdsrom og 35dB i gjesterom og fellesrom. b. Bevaring I planområdet, nord for hotellet, er det registrert et automatisk fredet kulturminne. Det dreier seg om et gammelt kirkested med kirketuft og kirkegård fra middelalderen. Etter en dialog med kulturetaten i fylkeskommunen er selve kirkestedet avsatt med båndleggingssone etter lov om kulturminner der ingen tiltak er tillatt. Den gamle innseilinga til kirkestedet, og gravlunden nord for kirkestedet er avsatt som hensynssone for bevaring av kulturmiljø. En byggegrense innenfor H1a ivaretar avstanden til kulturminnet. c. Sysselsetting Hotellet er allerede en viktig arbeidsgiver på Sommarøy/Hillesøy, og en utvidelse vil være positivt for sysselsetting og lokalt næringsliv for øvrig. d. Landskap Planområdet ligger delvis på naturlig, delvis på utfylt, flatt terreng med innsyn fra alle retninger. Hyttebebyggelsen (H3) på fyllinga får en geometrisk, stram struktur som forholder seg til den rette fyllingsfronten og det flate terrenget. Gjennom høydebestemmelsene skal det sikres at hele hotellområdet får en lav, stedstilpasset utforming. 6. ROS Flom og tidevann: Fylkesmannen anbefaler i sin forhåndsuttalelse å ta høyde for 80 cm havstigning innen dette århundret. Fyllinga ligger på cote 2,5-3 m. I bestemmelsene er det krav om at cotehøyde for overkant av gulv på H3 må være minimum c=3,1. Ved hotellet må det bygges videre på eksisterende gulvhøyde på ca. c=3m. Brannvannsforsyning: Se pkt 4 e) 7. Kriterier for gjennomføring Følgende tiltak skal være ferdigstilt før det kan gis igangsettingstillatelse for første byggetrinn innen H3 (hytteområdet): Sammenhengende promenade fra Lyngøya til veg i eksisterende hytteområde Offentlig parkeringsplass ved friområdet og offentlig kjøreveg med snuplass Området H3 skal ferdigstilles fra nord til sør. Før det gis rammetillatelse til de neste kvartalene skal de første være ferdigstilt med uterom. Innen H1 og H3 skal tilhørende uterom være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse.
06 Vurdering av forhåndsmerknader Merknadsstiller Fylkesmannen i Troms, miljøvernavdeling 13.02.08 Oppsummering og byutviklingssjefens vurdering Anbefaler at allmennheten fortsatt sikres atkomst til friområdet og sandstranden, og at hotellvirksomheten derfor bør begrenses til gjeldende næringsområde med 100m avstand til stranden. Anbefaler at universell utforming blir et grunnleggende premiss i planen. Anbefaler at det utarbeides en støyfaglig utredning og mener at må stilles støykrav i bestemmelsene for utendørs støy. Anbefaler at det tas høyde for 50-80 cm havstigning innen dette århundret. Byutviklingssjefens vurdering: Planforslaget sikrer allmenn atkomst til friområdet ved sandstranda, og legger til rette for offentlig parkering. 100m avstand vil man ikke kunne oppnå, da området er bebygd fra før. Krav til universell utforming er betydelig innskjerpet med ny plan- og bygningslov og byggteknisk forskrift og er for øvrig lett å oppnå på et såpass flatt terreng. Se pkt 5 a) vedr. støy. Se pkt. 6 ROS/flom og tidevann vedr. havstigning. Troms fylkeskommune, Kulturetaten, 1.12.08 Innspill ved oppstart av planarbeidet Automatisk fredet kirkested, som inngår i planen, skal avsettes til spesialområde bevaring. Hele kirkestedet, inkl. eksisterende regulerte kirkegård, skal tas med i planen og avsettes til spesialområde bevaring. Området rundt kirkestedet avsettes til spesialområde bevaring. Minimum avstand 20m fra spesialområde til nybygg. Maksimal mønehøyde nybygg 7 m. Ny bebyggelse må få en utforming som ikke skjemmer kulturminnet. Varsler innsigelse dersom innspill ikke ivaretas. Troms fylkeskommune, Kulturetaten, 19.11.09 Nytt/oppdatert innspill etter en dialog med kommunen og forslagstiller Aksepterer å legge hotellutvidelsen nærmere enn 20m fra automatisk fredet kulturminne som vist på forelagt skisse. Automatisk fredet kulturminne avsettes som hensynssone der ingen tiltak er tillatt. Området rundt kulturminne avsettes som hensynssone med bestemmelser om at stier kan brukes, men at det ikke tillates
ytterligere inngrep. Eksisterende kirkegård avsettes som en tredje hensynssone. Ber om at det utarbeides bestemmelser om at det ikke tillates tiltak i sonen mellom byggegrense for hotell og hensynssone. Byutviklingssjefens vurdering: samtlige innspill er ivaretatt i planforslaget Peder Hansen, Ivar Hansen, Arne Hansen m.fl., 19.02.08 Willy Karlsen, 12.02.08 Merknad fra berørte naboer på Sommarøy. Henviser til utsagn da fyllinga ble etablert om at de bygg som skulle etableres her skulle ha tilknytning til fiskeriene. Er bekymret for at ny bebyggelse stenger havutsikten. Byutviklingssjefens vurdering: Fyllinga er kommunal eiendom og det ligger et politisk vedtak til grunn om at deler av fyllinga skal kunne brukes til hotellvirksomhet. Eksisterende reguleringsplan legger til rette for industribebyggelse som også vil kunne stenge noe av utsikten. For øvrig vil utsikten fra merknadsstillernes eiendommer ikke bli berørt i særlig stor grad. Ber om at en del av egen eiendom (190/18) tas med i reguleringsplanen. Har pr. telefon bedt om at det reguleres 5 hyttetomter på egen eiendom. Byutviklingssjefens vurdering: Området ligger innenfor en av hensynssonene og det er ikke ønskelig å ha bebyggelse der. Byutviklingssjefen/ NS, 10.05.2011