REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR UTVIDELSE AV HOTELLOMRÅDET PÅ HILLESØY, PLAN NR 1693

Transkript

1 Tromsø kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR UTVIDELSE AV HOTELLOMRÅDET PÅ HILLESØY, PLAN NR 1693 Dato: Dato for siste revisjon: Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning:... * I I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 gjelder disse reguleringsbestemmelsene for det området som på plankartet er avgrenset med reguleringsplangrense. II I medhold av plan- og bygningslovens 12-5 er området regulert til følgende formål: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG 1.1 Hotell/ overnatting (H1-H3) 1.2 Industri (IND1, IND2) 1.3 Offentlig tjenesteyting, brannstasjon (OPT) 1.4 Grav og urnelund (GU) 1.5 Vann- og avløpsanlegg (VA) 1.6 Øvrige kommunaltekniske anlegg (ØK1-ØK2) 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 2.1 Kjøreveg, offentlig (KV) 2.2 Kai (KAI) 2.3 Parkeringsplasser (PP1-PP4) 2.4 Gangareal (G) 3. GRØNNSTRUKTUR 3.1 Friområde (FRI1-3) 3.2 Naturområde (GN1-GN6) 3.3 Vegetasjonsskjerm (VS) 3.4 Turveg 6. BRUK/VERN AV SJØ/VASSDRAG 6.1 Småbåthavn/ molo (SH) 6.2 Friluftsområde (FO1, FO2) 6.3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SA) Reguleringsbestemmelser for plan nr 1693 Side 1 av 7

2 III I medhold av plan- og bygningslovens 12-6 (jf og 11-10) er området regulert med følgende: HENSYNSSONER a) Faresoner Høyspenningsanlegg c) Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø (sone I og II) d) Sone for båndlegging Båndlegging etter lov om kulturminner (sone III) IV I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 er det gitt følgende bestemmelser til arealformål og hensynssoner i reguleringsområdet: FELLESBESTEMMELSER a) Promenade/ turveg: Det skal opparbeides allment tilgjengelig promenade gjennom hotellområdene H1, H3 og friområde FRI, samt fra parkeringsplass til stranda. Promenaden skal primært være en gangtrasé, men skal også være tilgjengelig som snuplass i enden av interne adkomstveier innen H3. I tillegg tillates brøyting. Promenaden skal knyttes til eksisterende vei innenfor hytteområde H2-1 i gjeldende plan b) Uterom Uterom skal opparbeides i tråd med retningsgivende uteromsplan datert BEBYGGELSE OG ANLEGG 1.1. Hotell/ overnatting (H1-H3) a) Formål: Områdene H1 H3 er avsatt til hotell/ overnatting. b) Plassering: H1: - H1 omfatter eksisterende hotell som tillates påbygget innenfor byggegrenser, som vist på plankartet. - Bebyggelse illustrert på plankartet er kun retningsgivende for utforming av bebyggelse. - Bebyggelse skal ha bakside mot kirkestedet/ hensynssone. Side 2 av 7

3 H2: - Innen H2 tillates etablering av brygger og bygninger på påler i sjø innenfor de angitte formålsgrenser. - Utfylling tillates ikke. H3: - Bygningene skal plasseres i påbudt byggelinje mot offentlig vei i nordøst. - Bebyggelse skal plasseres innenfor angitt byggegrense. - Dersom bebyggelsen mot offentlig kjørevei i nordøst ikke er sammenhengende, skal det etableres levegg mellom bygningene. Bebyggelsen mot vannet skal plasseres slik at byggene bak får sikt forbi/ mellom. - Innenfor hvert kvartal, avgrenset av byggegrense/ linje, skal det avsettes minimum 200 m2 felles uteareal. Arealet skal være felles for beboere innen det aktuelle kvartalet, og skal opparbeides i tråd med retningsgivende uteromsplan. - Parkering til H3 og private adkomstveier inngår i formålet - Private adkomstveier innen H3 skal kunne benyttes av allmennheten som adkomst til småbåthavn. - Det tillates etablert sjøboder mot private adkomstveier for eksterne og interne brukere av småbåthavna. c) Utnyttelse: Samlet maksimal utnyttelse for H1a, H1b og H1c er BRA= m2 inkl. parkering. Makismal utnyttelse for H2 er BRA = 300 m2. Brygger tillates i tillegg. Maksimal utnyttelse for H3: - H3a: BRA= m2. - H3b: BRA = 400 m2 - H3c: BRA= m2 - Det tillates maksimalt 60 boenheter innen H3. d) Høyder For H1 og H2 tillates videreføring av gulvhøyde i eksisterende hotell. Maksimal tillatt mønehøyde for H1 og H2 er: -H1a: C= +10,5. -H1b og H1c: C= H2: C= +10,5 For H3 skal laveste cotehøyde for overkant gulv i første etasje være C+ 3,1m. Maksimal tillatt mønehøyde for H3 er: - H3a: C=+14 for inntil 30 % av den samlede bebyggelsen innen H3a. For øvrig bebyggelse innen H3a tillates maksimal mønehøyde C= H3b: C=+14 for inntil 30 % av den samlede bebyggelsen innen H3b. For øvrig bebyggelse innen H3b tillates maksimal mønehøyde C= H3c: C=+11. Side 3 av 7

4 e) Trafikk: Parkering til områdene skal løses innenfor eget formål. For H1 skal det i tilknytning til hotellet avsettes plass til 3 busser, 2 handicap plasser nær inngang samt minimum 0,2 plass pr hotellrom på tydelig definerte plasser. Dette anlegget skal ha adkomst som vist med pil lengst nord på plankartet. Innen H1 tillates opparbeidet kjøreadkomst til eksisterende hytter innenfor plan 1442 som vist med pil lengst sør. Det tillates opparbeidet p-plass for disse hyttene i tilknytning til avkjørsel. For H3 skal det avsettes 1 p-plass samt 0,25 gjesteplass pr. boenhet. Parkering løses på egen tomt som carport/ garasje eller som langsgående parkering på privat vei innen formålet. Adkomster skal opparbeides som vist med pil på plankartet. Plassering tillates justert med +/- 20m. Den nordligste adkomsten, tilknyttet område VA og ØK2, skal være offentlig tilgjengelig helt ned til molo. For bebyggelse mot offentlig kjørevei innen H3 tillates direkte adkomst fra veien til den enkelte tomt. f) Kvalitetskrav: Materialbruk: utvendig kledning skal være i tre. Det tillates innslag av andre materialer i deler av fasade. Maksimalt tillatt støy i oppholdsrom er 30dB og 35dB i gjesterom og fellesrom. Pirer til småbåthavn skal være i enden av privat vei. g) Deling av formål: Innen H1 og H2 tillates ikke seksjonering av eiendommen. Innen H3 skal eiendommen kunne seksjoneres til privat bruk for hver boenhet. Det tillates ikke fradeling innen H3. h) Brannkrav: Det skal etableres vannpumpe for sjøvann i tilknytning til hotellet. Pumpe skal etableres på tilgjengelig sted tilknyttet hotellet, og skal lett kunne transporteres til brannstedet. Det skal utarbeides forpliktende opplegg for kontinuerlig vedlikehold, jfr pkt 1.1i). Dette kravet frafaller dersom det kan framlegges dokumentasjon på at vannkapasitet er på 50 l/s. Dersom det skal etableres sprinkler-/ vanntåkeanlegg, og det ikke er tilstrekkelig vanntrykk, skal det etableres lokalt vannreservoar for å dekke behovet til dette. i) Dokumentasjonskrav for H1- H3: Situasjonsplan: Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge detaljert situasjonsplan med snitt i målestokk 1:200. For H3 skal situasjonsplanen omfatte hele det aktuelle kvartalet som omsøkes. For H1-H2 skal situasjonsplanen vise eksisterende og nytt anlegg med tilhørende opparbeidede uterom, samt avgrensing mot naturområder. Det skal utarbeides egen situasjonsplan med snitt for område FRI, som viser trasé for promenade med materialbruk og prinsipper for overgang til tilgrensende områder. Situasjonsplanen skal vise: - plassering av bebyggelse Side 4 av 7

5 - vei, parkering, belysning - opparbeiding av private og felles uterom med beplantning og mulighet for lek og felles møteplasser - vintersituasjon - plassering av avfall - tiltak for vindskjerming av områder hvor det er tilrettelagt for uteopphold - for H3 skal det framgå hvilke områder som skal disponeres av den enkelte hytte og hva som skal disponeres felles - dokumentasjon på at støykrav er ivaretatt - evt. lokalt vannreservoar, jfr pnkt 1.1h) Dokumentasjon på løsninger for sjøvannspumpe for brannslokking (krav dersom vannmengde er lavere enn 50 l/s, jfr pnkt 1.1 h) 1.2 Industri (IND1-IND2) a) Områdene IND1 og IND2 er avsatt til industri med tilhørende lager og kontor samt anlegg tilknyttet sjarkhavn. b) Innen område IND1 tillates etablert tankanlegg for drivstoff. Plassering skal være max. 30m fra kaifront. Adkomst til tankanlegg skal være via regulert kai. c) Grense for områdene mot sjø angir ytre grense for eventuell kaifront. d) Det tillates bebyggelse med maksimal gesimshøyde 7m og maksimal mønehøyde 9m over ferdig planert terreng. e) Maksimalt tillatt BYA = 50 % for begge områdene. 1.3 Offentlig tjenesteyting, brannstasjon (OPT) a) Område OPT er avsatt til brannstasjon b) Det tillates oppført bebyggelse med maksimal mønehøyde 9m over ferdig planert terreng. c) Maksimalt tillatt BYA= 70 %. 1.4 Grav- og urnelund (GU) a) Område GU er avsatt til grav- og urnelund. b) Området omfattes av gravlund samt automatisk fredet kulturminne. 1.5 Vann- og avløpsanlegg (VA) a) Område VA er avsatt til offentlig pumpestasjon. b) Adkomst til området skal skje fra offentlig kjørevei. 1.6 Øvrige kommunaltekniske anlegg (ØK1-ØK2) a) Områdene ØK1-ØK2 er avsatt til kommunalteknisk anlegg, transformatorstasjon. b) Begge områdende skal ha adkomst fra offentlig vei. 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 2.1 Kjøreveg, offentlig (KV) a) Område KV er avsatt til offentlig kjørevei med tilhørende skulder og snuplass. 2.2 Kai (KAI) a) Område KAI er avsatt til offentlig allmenningskai. b) Det tillates oppført bygninger med lokaler for drift og bruk av kaia innefor området med BRA inntil 300 m2. Side 5 av 7

6 2.3 Parkeringsplasser (PP1-PP4) a) Områdende PP1-PP4 er avsatt til offentlig parkering. 2.4 Gangareal (G) a) Område G er avsatt til gangareal. b) Området skal opparbeides som kaipromenade for gående. c) Det skal det etableres stiger som gjør det mulig å klatre opp dersom man faller i vannet. d) Det tillates ikke kjøring på dette området, med unntak av brøyting og snuing i enden av privat vei innen H3. e) Område G skal være privateid, men offentlig tilgjengelig. 3. GRØNNSTRUKTUR 3.1 Friområde (FRI1-3) a) Område FRI er avsatt til offentlig friområde. b) Overgangen mellom gresslette FRI1 /FRI2 og sandstrand FRI3 skal utformes i tråd med retningsgivende uteromsplan i forbindelse med etablering av turveg. 3.2 Naturområde (GN1- GN6) a) Områdene GN1- GN6 er avsatt til naturområder hvor det ikke tillates terrenginngrep. 3.3 Vegetasjonsskjerm (VS) a) Område VS er avsatt til vegetasjonsskjerm rundt vann- og avløpsanlegg. b) Området skal beplantes med trær og busker. Beplantning skal konkretiseres i situasjonsplan, jfr pnkt 1.1 i). 3.4 Turveg Området avsatt til turveg skal opparbeides i sammenheng med gangareal/ kaipromenade, i tråd med retningsgivende uteromsplan. 6. BRUK/VERN AV SJØ/VASSDRAG 6.1 Småbåthavn/ molo (SH) a) Område SH omfatter småbåthavn på land/ molo. b) Molo skal etableres som vist på plankartet. c) Den innerste delen av moloen skal være mulig å gå på. Denne delen skal være offentlig tilgjengelig og universelt utformet. 6.2 Friluftsområde (FO1, FO2) a) Områdene FO1 og FO2 omfatter offentlig tilgjengelige friluftsområder i sjø. 6.3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SA) a) Område SA omfatter småbåthavn i sjøen. b) Det tillates etablert flytebrygger/ pirer i tilknytning til småbåthavnen, i tråd med retningsgivende illustrasjon på plankartet. Side 6 av 7

7 HENSYNSSONER c) Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø (sone II og III) Hensynssone II er avsatt for å sikre automatisk fredet kulturminne, jfr. Lov om kulturminner av I dette området er det ikke tillatt med inngrep/ tiltak ut over nødvendig vedlikehold. Eksisterende stier innenfor området kan brukes. Det kan tillates oppgradering av stier, og eventuelt tilrettelegging for å synliggjøre det gamle kirkestedet / grav- og urnelund som kulturminne. Eventuelle slike tiltak skal godkjennes av Fylkeskommunens kulturetat. Hensynssone III omfatter eksisterende vernet kirkegård. I denne sonen tillates ingen tiltak ut over nødvendig vedlikehold. d) Sone for båndlegging Båndlegging etter lov om kulturminner (sone I) Hensynssone I omfatter område som er automatisk fredet etter Lov om kulturminner av 1978, 4. I denne sonen tillates ingen form for tiltak/ inngrep. V I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 gis følgende bestemmelser om vilkår og rekkefølge: a) Før det kan gis brukstillatelse for en bygning innen H1-H3 skal tilhørende uteoppholdsareal være ferdig opparbeidet iht. godkjent situasjonsplan, jfr. pkt.1.1.i). Belysning skal være montert som del av ferdigstillingen av utearealene. b) Område H3 skal ferdigstilles kvartalsvis fra nord mot sør, men det nordligste kvartalet er unntatt fra dette rekkefølgekravet. Det tillates at to kvartaler bygges ut samtidig. Før det gis rammetillatelse for de neste to kvartaler skal de første være ferdigstilt med tilhørende uterom. c) Før det gis igangsettingstillatelse for første byggetrinn innen H3 skal det være opparbeidet sammenhengende promenade iht regulering for området som grenser mot kvartalet samt over område FRI og H1, med tilkobling til eksisterende vei innen H2-1 i gjeldende plan Videre mot sør skal den tilgrensende del av promenaden opparbeides tilknyttet hvert kvartal. d) Før det gis igangsettingstillatelse for første byggetrinn innen H3 skal offentlig p-plass PP1 og offentlig kjørevei med snuplass være ferdig opparbeidet i tråd med plankartet. Parkering PP3 og PP4 skal ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse for siste byggetrinn innen H3. e) Igangsettingstillatelse kan likevel gis dersom det gjennom utbyggingsavtale, sikkerhetsstillelse, eller på annen måte foreligger tilstrekkelig sikkerhet for at tiltaket kan opparbeides på hensiktsmessig tidspunkt. Byutviklingssjefen/NS Side 7 av 7