Storefjell 28.februar 2005 Privat forvalters syn på LCC Telenor Eiendom Holding AS Direktør eiendoms-drift & service Petter Russ
Litt om Telenor Eiendom Telenors prefererte eiendomsforvalter, utvikler og leverandør av eiendomsrelaterte tjenester, FM+FS. 5318 bygg, 1,3mrd i omsetning og 1.000.000 m2
Utsikt fra Håfjell stasjon
Bakgrunn Telenors virksomhet i Oslo området var spredd på 40 ulike adresser Ulike IKT løsninger Ulike kulturer og miljøer Behov for standardisering, generalitet og fleksibilitet Ide Visjon Realitet
Visjon om å skape Nordens fremste arbeidsplass for nyskapende virksomhet
Telenor Fornebu
Mer enn et byggeprosjekt, bygget en av tre innsatsfaktorer Organisasjonsutvikling IKT-løsninger Prosess Bygg, arbeidsplass- utforming
Hva har dette med LCC å gjøre? Svært mye, vi så straks at i tillegg til hovedmålsettingen om en arena for kunnskaps deling og innovasjon ville vi oppnå ; 1. Bedre arealutnyttelse pr møblerte arbeidsplass 2. Dynamikkfaktor i ikke faste plasser 3. Reduserte ombyggingskostnader
TELENOR EIENDOM i TELENORS VERDIKJEDE VERDISKAPNING DRIVER OPPLEVD KUNDEVERDI OG LØNNSOMHET Fasiliteter og medarbeidere Telenor Eiendom Skape verdier for kjernevirksomheten og enkelt brukere relativt i forhold til konkurrenter Kunde-og bruker- verdi Skape verdi i interne prosesser Skape avkastning på verdiskapningen Lønnsomhet for TELENOR
En arena for kunnskapsdeling, innovasjon og mobilitet initierte krav til nye arbeidsformer og et generelt behov for organisasjonsutvikling Fra kontroll til coach Mer synlig ledelse Mindre formelle møter Mer resultatorientert ledelse Mer selvledelse
IKT: Funksjonalitet i den nye infrastrukturen Bærbare maskiner, med adgang til nettet fra alle steder, work anywhere, trådløst LAN Mobil utskriftsløsning Single sign-on med integrasjon mot sertifikat- basert sikkerhetsløsning og kryptering Samme sikkerhetsløsning i og rundt bygget, på reise og hjemmefra Mobil og trådbasert telefoni Unified Messaging (Voice, SMS, email)
Gjennomsnittlig kostnad for et kontorbygg i 40-årig livssyklus, et eksempel Ombygging 18 % Drift 18 % Finans 45 % Byggekost 19 %
Ombygging en betydelig andel av LCC Før samlokalisering og innflytting på Fornebu, hadde Telenor kostnader i perioden 1997-1999 på, på snitt 80 mill kr pr år - Dette generert av organisasjonsendringer og tilpasninger i kontorarealer - Flytteomløpshastigheten var i snitt 1.26 - Beløpet er ikke korrigert for tapt arbeidstid/fortjeneste som følge av ikke operativ arbeidstid i forbindelse med flyttinger (6000ansatte x 1,26 x 5t x 500kr = 18,9mill kr) Ombygging 18 %
Snitt 90 mill pr år, før innflytting 1/3 byggrelaterte kostnader, ombygging belysning, ventilasjon,kjøling, sprinkler, brannalarm osv 1/3 inventar, kontorskillevegger, møterom og møbler 1/3 flyttekostnader PC og telefoni Mange hadde spesielle krav og tilpasninger som de flyttet med seg rundt. Ulike IKT plattformer og nettverk bidro også til dette.
Arealutnyttelse og dynamikkfaktor, før innflytting For de ca 6000 som skulle flytte til FBU hadde TE fra midt på 90tallet og frem til innflytting redusert gjennomsnittelig arealbruk pr hode fra 42m2 til ca 35m2 Med unntak av pilotene eide man sin plass slik at det var tilnærmet ingen dynamikk
Fokusere på hva? Om å bygge innenifra og ut!
Arbeidsplassutforming, en scene!
Hvorfor en scene? Flytteomløpshastighet på 1,26 i 1997-1999 med økende tendens Arena for kunnskapsdeling og innovasjon krever daglige flyttemuligheter - I dag arbeider jeg i prosjekt i morgen i linjen Noen felles/basis tankesett/løsninger som gjør hverdagen lettere, 200 soner med noen felles trekk, men med rom for tilpasninger
Bygg/arbeidsplassutforming generalitet og fleksibilitet Generalitet = Standardisering 200 arb.soner Plass til 30 samtidige brukere pr. sone Møbelstandardisering Fleksibilitet = work anywhere Teknisk grid, pr 2,4m, kapasitet Lydkrav, ivaretatt i installasjonsgulv og i himling
Oversikt byggningsmasse
Bygg
Sone
Space
Strøm/tele/data/automasjon i gulv
Strøm/tele/data/automasjon i tak
Ventilasjon/kjøling i tak
Radiatorer i gulv / Sprinkling i tak
Datagulv
Systemhimling
Systemvegger
Møblering (skiftes ut til jpg)
Koding bygg
Har Telenor lykkes? LCC i forhold til ombygging? Arealutnyttelse og dynamikkfaktor Organisasjons og lederutvikling, Intern Verdi Skapning(IVS) KTI og brukerundersøkelser
LCC i forhold til ombygging Før, 1997 1999 90mill kr 2003 7,950 mill 2004 5,600 mill
Arealutnyttelse og dynamikkfaktor, etter innflytting 152 000m2 og 6000 møblerte arbeidsplasser gir 25m2 i arealbruk pr møblerte arbeidsplass Før innflytting 42m2 i 1995 til 35m2 i 2001 pr møblerte arbeidsplass Bygg, IKT og nye arbeidsformer gir en dynamikk større enn 30% som gir en kapasitet på minimum 7800 brukere Før innflytting ingen dynamikk, bortsett fra i pilotene Bygg, IKT og nye arbeidsformer gir økt kapasitet tilsvarende 1800 brukere. Et bygg tilsvarende 45 000m2.
Organisasjon og lederutvikling Alle i Telenor er med på en årlig undersøkelse hvor resultatene kommer frem i en Intern Verdi Skapnings indeks (IVS). Resultatene brytes ned på FO, seksjon og avdeling. Alle ledere med flere enn 5 som rapporterer får en lederskapsprofil indeks Intern verdi skapning indeks(ivs) Humankapital Prosesskapital Lederskapsprofil indeks Resultatene sammenlignes, og handlingsplaner utarbeides på alle nivåer i interne prosesser
NBI`s brukerundersøkelse, analyse og vurdering av Fornebuløsningen i forhold til Telenors intensjoner. Intensjon Bidratt til å fremme Motsatt Vet ikke Prosjektarbeid som arbeidsform 65,5% 4,8% 29,8% Samarbeid på tvers av FO 65,5% 8,3% 26,2% Kommunikasjon og samhandling 81,9% 6,6% 11,5% Deling og utvikling av kunnskap 72,6% 8,5% 18,9% Spontan/uformell kontakt med andre 83,3% 6,8% 9,9% Nærhet til/samhandling med kunder 32,9% 13,8% 53,3% Evne til nyskapning og innovasjon 50,8% 11,3% 37,9% Evne til omstilling og endring 69,2% 7,0% 23,8% Fleksibilitet/mobilitet i arbeidsdagen 82,8% 5,3% 11,9% Styrket identitet innad 52% 15,4% 32,6% Styrket profil utad 60,8% 7,4% 31,8% Telenor ansatte som har deltatt i arbeidsmiljøundersøkelsen vurderer Fornebu løsningen sett i forhold til de intensjoner som har ligget til grunn, som hovedinntrykk svært positivt.
Hovedfunn og utfordringer for Telenor Eiendom Arbeidssoner, Konsentrasjon, Stillerom Møbler Prosess Møterom terom, Kapasitet, antall Fellesarealer Utnyttelse Kapasitet, ikt Kabling Møbler Klima, ventilasjon Smartboard, whiteboard
Arbeidssoner, hva fungerer ikke? 1. Mange har problemer med å utføre arbeid som krever full konsentrasjon. Økt grad av fortetting i arbeidssonene har forsterket dette. 2. Det er ikke tilstrekkelig tilrettelagt for prosjektarbeid i arbeidssonene. 3. Stillerom, ikke god nok lydisolasjon mot tilstøtende rom og lite hensiktsmessig møblering i mange rom. 4. Møbler og ergonomi. Det er i undersøkelsen kommet frem at de små hev/senk bordene ikke er tilfredsstillende
Møterom, hva fungerer ikke? 1. Kapasitet, bookingsystemet 2. Kapasitet på tilkoblingsmuligheter IKT 3. Kabling, ofte brudd, kabler mangler og feilkoblinger 4. Innemiljø, ventilasjon, ofte dårlig luft 5. Stoler, ergonomi 6. Whiteboards og flipover mangler 7. Støy, fra tilstøtende korridor i sonen.
Fellesarealer, hva fungerer ikke? 1. For lite ibruk. 2. Sykkel, garderobe og dusj.
Oppsummering, LCC bør settes inn i en større sammenheng Bør vurderes i forhold øvrige innsatsfaktorer i verdikjeden. Byggets LCC, hva bidrar kostnaden med i forhold til byggets hensikt? Organisasjonsutvikling og IKT Undersøkelse/analyse/ evaluering Endre tilpasse over tid Trivsel
Takk for oppmerksomheten