Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 26.01.2009 4812/2009 2006/8096 139/46 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/26 Planutvalget 19.02.2009 Klage på tillatelse til oppføring av lagerhall og anlegg av fundament/kai - Tårnvik Brygge Saksopplysninger Byggeplass: Tårnvik 8093 Kjerringøy Eiendom: 139/46 Tiltakshaver: Tårnvik Brygge v/per Morten Hunstad Bygningsnr: 19586375 Søker: Ing. Einar Skogvoll Tiltakstype: Annen lagerbygning Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - frittliggende Klager: Magne Nikolaisen og Jan Ove Hansen Historikk: Tillatelse gitt 19.07.2007 ble påklaget den 31.07.2007 av Jan-Ove Hansen, Paul Andersen og Magne Nikolaisen. Planutvalget vedtok under sak PS 07/165 i møte den 11.12.2007: Planutvalget tar ikke klagen til følge og opprettholder vedtaket av 19.07.2007. Fylkesmannen i Nordland besluttet den 06.06.2008 å oppheve tillatelsen av 19.07.2007 og vedtak av 11.12.2007, og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen uttaler bla. følgende: Det er gitt dispensasjon til lagerbygg, uten at det er avklart om den del av bryggen som lagerbygget er plassert på er lovlig oppført. Ny behandling: Søknaden, datert 27.02.2007, samt dokumentasjon mottatt 11.12.2006, 19.07.2007 og 22.10.2008 (plantegning av kai), gjelder oppføring av lagerhall, BRA=165 m 2, og anlegg av kai/fundament til bygning. Tiltaket ønskes plassert 6 m fra nabogrense. Avstand til eksisterende bebyggelse på eiendommen er 4,5 m. Avstand til fritidshus på naboeiendommen er 54 m. Det søkes dispensasjon fra Kommunedelplan for Tårnvik da tiltaket ligger innenfor et område som er avsatt til formål næring - turistanlegg. Tidligere omsøkte kai, molo og parkeringsplass er tatt ut av denne søknad. Det foreligger naboprotester. I medhold av plan- og bygningsloven 93 litra a og 95 ble søknaden godkjent den 23.10.2008, vedlagt tegninger, plantegning av kai og situasjonsplan, ansvarsretter og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Søknaden gjelder oppføring av lagerhall, BRA=165 m 2 og anlegg av fundament/kai på 5,40 meter x 10 meter. Side 118
I medhold av plan- og bygningsloven 7 gis dispensasjon fra kommunedelplan for Tårnvik, hvor området er avsatt for turistanlegg. Kommunen har senere mottatt melding fra naboer om at bygningen er tatt i bruk uten at det er gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Anmodning om midlertidig brukstillatelse er mottatt men ikke behandlet pga mangler. Manglende dokumentasjon er etterspurt i brev av 25.11.08. Varsel om pålegg om opphør av ulovlig bruk ble sendt den 13.01.09. Det er gitt frist til 29.01.09 for opphør av ulovlig bruk, eller innsendelse av manglende dokumentasjon. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Kjerringøy sentrum og Tårnvik, vedtatt 08.12.1993. Eiendommen ligger innenfor område avsatt til næringsområde for turistanlegg. Protester/bemerkninger: Jan-Ove Hansen, Paul Andersen og Magne Nikolaisen protesterte mot tiltaket i brev mottatt den 27.02.07, samt brev datert 13.03.07, mottatt den 15.03.07. Disse er positiv til at det utvikles næringsliv og arbeidsplasser i området. En bruksendring på denne eiendommen vil etter deres mening åpenbart komme i konflikt med de øvrige interessene i nærområdet som i hovedsak er fritidseiendommer. Tiltaket vil i stor grad påvirke verdien av eiendommene på grunn av støy, lukt og visuell forsøpling. Det uttrykkes videre at denne type næring harmonerer ikke med den type turistnæring som finnes på stedet fra før. Det henvises til et område på østsiden av Naustodden som en bedre plassering for etablering av virksomheten. For øvrig mener protesterende parter at til eksisterende kai er utvidet med 60 m². Redegjørelse fra søker Støy, lukt og visuell forsøpling anses å bli i beskjedent omfang, og luktproblemer anses spesielt ubegrunnet, da aktiviteten er begrenset til lager, for eksempel nøter, fortøyningsutstyr og delelager. I Tårnvik er det avsatt et område for industri, men tiltakshaver er ikke eier i dette området, og for øvrig skal det være anledning til å søke om dispensasjon fra gjeldende plan, med det formål å revidere denne i tråd med utviklingen i næringsgrunnlaget. Hvorvidt omsøkte tiltak kan plasseres innenfor reguleringsfomålet, er en risiko som tilligger tiltakshaver, da denne er grunneier innenfor reguleringsområdet. I klagen av 31.07.2007 er det anført at i området skal det kun være fritidshus/hytter og turistnæring. Denne virksomhet kommer i konflikt med lager/verksted for fiskeoppdrett. Ulempene skal være visuell sjenanse og ulempe i forhold til støy og lukt. Plasseringen av tiltaket skal være under 10 meter fra nabogrense til eiendom tilhørende Magne Nikolaisen. For øvrig er tiltaket plassert innpå kai som ikke skal være omsøkt og godkjent av bygningsmyndighetene. Klagerne anfører at tiltaket var påbegynt før tillatelsen forelå, og at det ved behandlingen av søknaden skal være tillagt vekt at bygningen er oppført. Bygningssjefens kommentarer til protest/klage i tillatelsen Bygningssjefen legger til grunn at naboeiendommens utstrekning er til marbakken. Angående tiltaket legger bygningssjefen til grunn at godkjennelsen av bygningen er gitt med forutsetning om at fundamenteringen er til fast grunn under kaia. Tiltakshaver har opplyst overfor oss at de har utvidet eksisterende kai med 5,40 meter x 10 meter for å anlegge fundamentering til bygningen. Dermed er eventuell ny kai i hovedsak fundament til bygningen. Tiltakshaver har videre redegjort for at det tidligere har vært en overbygning på 2,20 meter x 10 meter, som er i dag er borte, og erstattet med fundament, slik at utvidelsen er 22 m². Side 119
Uttalelser fra annen myndighet: Byplankontoret har ingen merknader til tiltaket. Kjerringøy lokalutvalg har ingen merknader til tiltaket. Nordland fylkeskommune. Fylkeskommunen har i brev av 06.07.07 uttalt at det ikke er planfaglige eller kulturminnefaglige merknader til saken. Fylkesmannen i Nordland har ingen merknader til tiltaket. Dispensasjoner Søknaden omfatter dispensasjon fra arealbruken med formål å drive næringsrelatert virksomhet i område avsatt for turistanlegg. Søknaden er begrunnet med at søker mener å inngå et samarbeid med Codfarmers AS om utleie av lagerhall og kai. Lagerhall skal benyttes til verksted, lager for nøter, fortøyningsutstyr, delelager og kaiskal stilles til disposisjon for Codfarmers AS for liggekai. Hva klagen gjelder Klagerne opplyser at det også før siste gitte tillatelse var igangsatt bygging før tillatelsen forelå. Klagerne skal ha fått opplyst fra byggesakskontoret at dette er helt vanlig i Bodø kommune. Klagerne viser til at byggesakskontoret har foretatt befaring av tiltaket uten at man har klart å konstatere at det er bygget ny kai under og rundt lagerbygget. De mener alle som har vært der må se at den nybygde kaien skiller seg klart ut fra det gamle anlegget. Videre opplyser de at kaien er spikret sammen med galvanisert spiker. Det opplyses også at en truck tilhørende Codfarmers har gått gjennom kaia. De stiller bla spørsmål om hvem som har ansvaret hvis liv går tapt her, og hvilke godkjenningsorgan som skal i bruk når det gjelder bygging av kai til næringsbruk. Klagerne viser til dokumentasjon til søknaden, bla plantegninger av kai mottatt 22.10.08. De finner de merkelig at det i vedtak av 23.10.08 er innvilget byggetillatelse til kai på 5,40 x 10 m uten at tiltakshaver har søkt om tillatelse til denne. Klagerne mener de ikke har mottatt nabovarsel av kaien, den er heller ikke omsøkt. Klagerne spør om det er vanlig saksbehandling at byggesakskontoret tilpasser vedtaket slik at evt. feil og mangler fra tiltakshaver korrigeres av byggesakskontoret? Det vises også til at beliggenheten er endret fra 40 m til 6 m fra nabogrensen, uten at det er søkt på nytt eller sendt nye nabovarsel. Klagerne mener det også her er byggesakskontoret som har tilpasset vedtaket, og ikke tiltakshaver som har søkt på nye vilkår. I søknaden vises det til en tidligere overbygning på 2,2 x 10 m som i dag er borte. Klagene mener det ikke er forelagt noen form for dokumentasjon på størrelse eller plassering av denne bygningen. Klagerne viser til fylkesmannens konklusjon om at det sentrale hensyn mot at byggetillatelsen skulle stå seg er at det er uheldig å reparere vedtak som hviler på ulovlige forhold, da dette kan skade tilliten til at det offentlige overholder gjeldende sakslighets- og forsvarlighetsstandard. Det forekommer klagerne som svært overraskende at byggesakskontoret fatter samme vedtak som før uten at noen av de ulovlige forholdene er rettet opp. Dette til og med uten at tiltakshaver må søke og nabovarsle nevnte forhold. Dette er ikke egnet til å styrke tilliten til det offentlige. Klagerne er også uenig med bygningssjefens vurdering av at helårig aktivitet vil kunne være til fordel for turistanlegget. De kan ikke se hvordan disse to næringene skal kunne kombineres. Klagerne mener tiltaket vil medføre lukt, støy og visuell sjenanse som vil gi en betydelig forringelse av deres eiendommers bruks- og salgsverdi. De viser bla. til at det ikke er mulig å lagre utstyr tilhørende fiskeoppdrett uten at dette medfører lukt og sjenanse når dette er så nært som 6 meter fra Side 120
naboeiendommen. Det skal også transporteres utstyr til og fra lageret og lurer på hvordan dette er tenkt gjennomført uten støy og andre plager. Vi snakker tross alt om fritidseiendommer her hvor formålet er rekreasjon og sjelero. Klagerne viser også til at fylkesmannen har poengtert at kommunen bør følge opp deres klage på rot og søppel i omgivelsene rundt anlegget. De kan ikke se at det er gjort noe i denne saken heller. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Omsøkte tiltak ligger på eiendom som er avsatt til næringsområde for turistanlegg i kommunedelplan for Kjerringøy sentrum og Tårnvik. Tillatelse til oppføring av lagerbygg og utvidelse av kai forutsetter dispensasjon. Formålet er næringsvirksomhet, men ikke turistanlegg. Dispensasjon er begrunnet med at omsøkte tiltak er søkt med det formål å bruke bygningen til lager og servicebygg for ansatte i Codfarmers AS. Lagerhall skal benyttes til verksted, lager for nøter, fortøyningsutstyr og delelager. Kai skal stilles til disposisjon for Codfarmers AS som liggekai. Tiltaket er i samsvar med arealbruksformål næring, og vurderes å kunne være til fordel for eksisterende turistanlegg på eiendommen. Codfarmers AS vil som leietaker kunne benytte seg av Tårnvik Brygges fasiliteter for overnatting mv. I og med at turistnæringen er sesongbetont, vil leietakers helårige aktivitet være positivt for turistanlegget. Mht vurdering av om utvidelsen av kaien er lovlig eller ikke, fremgår det av eldre økonomisk kartverk og av plankart at det ligger en mindre bygning mot nord som senere er revet. Bygningssjefen finner det ikke usannsynlig at denne bygningen lå på en kai, og at denne har hatt samme utstrekning som den avmerkede tomtegrensen mot sjøen. Digital tomtegrense og grense inntegnet på økonomisk kartverk viser et mindre avvik, men dette kan skyldes moderne og mer nøyaktige målemetoder. Søker har gjort rede for at det er foretatt en mindre utvidelse av kaien i ettertid, jfr. redegjørelse og tegning mottatt 22.10.08. Utvidelse av kai på 5,40 meter x 10 meter er i hovedsak fundament til bygningen, og er av betydning for stabilisering av lagerbygningen. Øvrige deler av kaien er renovert/reparert slik at fundamentet for lagerbygningen skal bli godt nok. Klagerne viser også til at tiltaket var igangsatt før tillatelse var gitt. I anmodning om forhåndskonferanse fremgikk det at plassering av moduler for lager- og verkstedbygningen, samt reparasjon av kai som fundament til bygget allerede var gjennomført. Byggesaken startet altså som en ulovlighetssak. Da søknad var under utarbeidelse, med bistand fra Team Bodø, fant kommunen ikke grunn til å utferdige pålegg i saken. En slik prosedyre er ikke uvanlig. I de fleste ulovlighetssaker gis det anledning til å søke godkjenning i ettertid, dersom kommunen vurderer at en søknad kan føre fram. Kommunen skal ved vurderingen av en slik søknad se bort i fra at tiltaket er påbegynt eller gjennomført. Evt. ulovlige forhold kan imidlertid få betydning ved gebyrfastsettelsen. Kommunen har ikke anledning til å straffe den ansvarlige ved å avslå søknaden uten at det forligger hjemmel for dette. Det samme vil gjelde dersom det søkes dispensasjon. Dersom det er sannsynlig at det ville blitt gitt dispensasjon dersom tiltaket var omsøkt og godkjent på forhånd, skal kommunen ikke gi avslag ut fra preventive hensyn. Klagerne stiller også spørsmål mht utførelsen og hvem som har ansvaret dersom denne ikke er god nok. I denne saken er alle forhold belagt med ansvar. Dersom for eksempel utførelsen er for dårlig vil ansvaret påhvile det foretak som har ansvarsrett for utførelsen. Mht. spørsmålet om hvem som godkjenner bygging av kai til næringsbruk, ligger dette til bla. byggesakskontoret. Dersom tiltaket gjelder arbeidsplasser må det foreligge samtykke fra Arbeidstilsynet. Slikt samtykke foreligger i denne saken, både mht lagerbygning med verksted og for bygging av kai. Side 121
Mht nabovarsling er det ikke krevd ny nabovarsling av utvidelse av kaien da en slik utvidelse var en nødvendig forutsetning som fundament til lagerbygningen. Kai som fundament fremkommer ikke av tegningen, men vises på foto innsendt av søker. Klagerne hevder videre at tiltakets beliggenhet er endret og spør om dette er omsøkt. Kommunen skal ved behandling av søknader kontrollere de mål som oppgis i søknadsskjema, målsettinger på kart og tegninger. Avvik mht oppgitte avstander er ikke uvanlig. Dersom avviket ikke har betydning for naboer eller andre kreves det ikke ny nabovarsling. I denne saken er nabo kjent med tiltakets plassering, det foreligger ingen faktisk endring. I forbindelse med klagebehandlingen er det foretatt nærmere undersøkelser mht. grenser for gnr. 139 bnr. 43, fradelt fra 139/35. I følge Jordskiftesak nr. 8B/1993, vedtatt 10.10.95, fortsetter grensen i samme retning ut i sjøen så langt som privat eiendomsrett gjelder. Bygningssjefen legger derfor til grunn at omsøkte tiltak ligger 6 m fra naboeiendommen gnr. 139/43. Eiendommen er en fritidseiendom og vil ikke kunne påregnet utnyttelse av arealet i flomålet. Mulige tiltak kan være båtopptrekk og naust, altså konstruksjoner som ikke er ment for varig opphold for personer. Fritidsbebyggelsen på denne eiendommen ligger med god avstand til tiltaket, ca 54 meter. Klager Jan Ove Hansens eiendom gnr. 139/35 grenser ikke til eiendommen som omsøkte tiltak ligger på. Avstanden er ca 35 meter. Eiendommen ligger innenfor område avsatt som fritidseiendom, men er i følge kommunens arkivmateriale ikke bebygd. Omsøkte tiltak skal ikke benyttes til produksjon av fisk, kun til lager for utstyr og som verksted. Last- og lossing av båter vil foregå på kai mot nordvest. Ved landligge vil båter også benytte denne del av kaien. Bygningssjefen kan ikke se at omsøkte tiltak er til nevneverdig ulempe for nabo, eller øvrige grunneiere i nærområdet. Eiendommen gnr. 139/46 er uansett avsatt til næringsvirksomhet. På eiendommen finnes et turistanlegg som arrangerer selskaper mv. Noe støyende aktivitet er påregnelig og må aksepteres av eiere og brukere av fritidseiendommer i nærheten. Mht rot og søppel mv. i området vil kommunen foreta befaring og vurdere om forholdet faller inn under planog bygningslovens bestemmelser. Ut fra en helhetsvurdering finner Bygningssjefen at det foreligger særlige grunner for dispensasjon i denne sak. Søknaden er for øvrig i tråd med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, med tilhørende forskrifter, og må godkjennes. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen innholder momenter som skulle tilsi et annet utfall. Planutvalget opprettholder tillatelse gitt 23.10.08. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell-Arne Mathisen/ Hanne Aasmoe Tor Åseng bygningssjef Side 122
Trykte vedlegg: Situasjonskart Kart m. flyfoto og ø.k. Tegning og foto innsendt av søker Tegning av utvidelse av kai Redegjørelse fra ansv. søker Klage og protest Side 123
Side 124
Side 125
Side 126
Side 127
Side 128
Side 129
Side 130
Side 131
Side 132
Side 133
Side 134
Side 135
Side 136
Side 137
Side 138
Side 139
Side 140
Side 141