DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAVNÅSVEIEN 6

FEBRUAR 2015 KRISTIANSAND KOMMUNE PLAN NR. 1370 07.04.15 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAVNÅSVEIEN 6 Siv.ing. A. Reinertsen m. bidrag fra;

ADDRESS COWI AS Vesterveien 6 4613 Kristiansand Norge TEL +47 02694 WWW cowi.no APRIL 2015 KRISTIANSAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAVNÅSVEIEN 6 PROSJEKTNR. A046667 / 1213 VERSJON Oversendt for politisk 1. gangs behandling DATO 07.04.15 UTARBEIDET KMGR/ENBA / ARR

3 INNHOLD 1 Bakgrunn 4 2 Gjeldende planer og føringer 5 2.1 Kommuneplan 5 2.2 Reguleringsplaner 6 3 Beskrivelse av dagens situasjon 7 3.1 Beliggenhet og avgrensning 7 3.2 Eierforhold 8 3.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 8 3.4 Stedets karakter 9 3.5 Natur og landskap 12 3.6 Kulturminner og kulturmiljø 13 3.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder 14 3.8 Trafikkforhold 15 3.9 Offentlige funksjoner 16 3.10 Barns interesser og sosial infrastruktur 18 4 Planforslaget 20 4.1 Hovedgrep 20 4.2 Arealbruk 20 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak 21 4.4 Grønnstruktur 21 4.5 Trafikk og teknisk infrastruktur 21 4.6 Universell utforming 23 4.7 Barn og unges interesser 23 4.8 Risiko- og sårbarhetsanalyse 23 4.9 Miljøkonsekvenser 23 4.10 Naturmangfold 23 4.11 Kulturminner 24 4.12 Folkehelse, lyd og støy 24 4.13 Kriminalitetsforebygging 24 4.14 Forurensing, energiforbruk og lukt 24 5 Gjennomføring av plan, økonomiske konsekvenser for kommunen 25 6 Planprosess og medvirkning 26 6.1 Oppstartsmøte 26 6.2 Varsel om oppstart av planarbeid 26 6.3 Ny begrenset varsling av planoppstart 27 6.4 Medvirkning 27 7 Forslagsstillers vurdering av planforslaget 28 8 Liste over vedlegg 29

4 1 Bakgrunn Siv.ing. A. Reinertsen fremmer på vegne av Samo AS forslag til detaljregulering for Ravnåsveien 6 på Øvre Mosby i Kristiansand kommune. Planarbeidet ble først innledet med et oppstartsmøte mellom daværende forslagsstiller Per Martin Møller-Hansen og Kristiansand kommune den 13. februar 2013. Den 31. mai 2013 ble det varslet oppstart av planarbeidet., og det ble samtidig varslet forhandlinger om utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Prosjektet ble solgt videre fra Per Martin Møller Hansen til Samo AS sommeren 2013. Det ble foretatt en begrenset varsling av planoppstart i desember 2013, da nye eiere ønsket en noe mer konsentrert utbygging enn den første varslingen tilsa. Det ble samtidig invitert til informasjonsmøte om planen. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbygging på eiendom 27/5, Ravnåsveien 6. Etter føringer fra Kristiansand kommune sin kommunale planstrategi for 2011-2015 skal man utnytte arealene effektivt med tanke på konsentrert bebyggelse, og det er da ønskelig at boligtomtene skal ha høy utnyttelsesgrad. Det legges opp til å bygge firemannsboliger tilpasset eksisterende bebyggelse og kvalitet i og rundt planområdet. Ny bebyggelse kan føres opp i 1 ½ og 2 etasjer. En eksisterende bygning (garasje) forutsettes fjernet. Området skal utvikles i henhold til fremtidig befolkningsvekst og behov. Målet for planen er å styrke Øvre Mosby og bidra til trygghet og trivsel både for nye og eksisterende beboere i området. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Store deler av planbeskrivelsen er utført av firma COWI. Planarbeidet samt sluttføring av denne planbeskrivelse er utført av Siv.ing. A. Reinertsen

5 2 Gjeldende planer og føringer 2.1 Kommuneplaner Planområdet er satt av til boligbebyggelse i kommuneplanen arealdel for Kristiansand kommune 2011 2022. Figur 2: Planområdet er satt av til boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan for Kristiansand kommune (kilde: Kommuneplanens arealdel for Kristiansand kommune 2011-2022). Kommuneplan for Kristiansand kommune, 2011-2022 langsiktig del (samfunnsdelen) Kommuneplanens samfunnsdel skal behandle langsiktige utfordringer, være et styringsverktøy for kommunesamfunnet som helhet og samordne planer for ulike sektorer. Kommuneplan for Kristiansand kommune (arealdel), 2011-2022 Kommuneplanens arealdel er en oversiktsplan som viser rammer for arealbruken i kommunen og er en juridisk bindende plan for Kristiansand kommune. Foreslått planområde er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse, hvor man legger opp til at mer detaljert arealbruk skal framkomme av reguleringsplaner. I tillegg til arealformål er flom- og rasområder med i kommuneplanen. Kommunal planstrategi for Kristiansand kommune, 2013-2015 Kommunale planstrategi er et nytt hjelpemiddel i plan og bygningsloven. Formålet er at kommunestyret tidlig i valgperioden skal fastlegge hvilke planoppgaver kommunen skal prioritere for å legge til rette for en god utvikling i kommunen. Kommunal planstrategi skal ta stilling til om gjeldende kommuneplan helt eller delvis skal revideres, og om det er behov for andre kommunedelplaner, tema- og sektor(fag)planer. I arbeidet med planstrategien skal kommunen innhente synspunkter fra berørte offentlige organer og nabokommuner. Kommunen bestemmer selv innholdet i planstrategien.

6 2.2 Reguleringsplaner Planområdet ligger nær ved følgende reguleringsplaner: 1355 - Fv.405 - Mosby skole Ravnåsveien Denne reguleringsplanen er i løpet av planbehandling for denne plan vedtatt.området grenser sør for planområdet og eksisterende arealbruk er boligformål, men og blant annet fv. 405, uteoppholdsarealer m.m.. 721 - RV 39 / RV 405 MOSBY vedtatt 19.03.1997 Området grenser sørøst for planområdet, hvor reguleringsplanen regulerer rv.39 og rv.405 samt tilhørende arealer. 185 - ØVRE MOSBY. REG. AV VEIER vedtatt 12.12.1968 Regulering av adkomstveger til boligområder, samt Ravnåsveien. 676 OTRABREDDEN vedtatt 10.10.1995 Området ligger sørøst for planområdet og er regulert først og fremst til friluftsområde, men og blant annet naturvern, landbruk, bolig, veg, grønt-/friområder, næring, industri, kommunaltekniske bygninger m.m. ØVRE MOSBY. REG. AV VEIER RAVNÅSVEIEN 6 FV.405 - MOSBY SKOLE RAVNÅSVEIEN RV 39 / RV 405 MOSBY OTRABREDDEN Figur 3: Viser alle reguleringsplanene som grenser til planområdet (kilde: knutepunktsorlandet.no)

7 3 Beskrivelse av dagens situasjon Dette kapittelet omhandler planområdet slik det ble varslet, planområdet har siden blitt litt redusert, helt i syd samt i nordøstre del. 3.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger i bydelen Mosby, derunder rodene Øvre Mosby helt nord i Kristiansand kommune. Planområdet ligger ca 12 km nord for Kristiansand sentrum. Øvre Mosby har i dag for det meste boligbebyggelse med store arealer disponert for landbruk- og natur-/friområder, samt noe næring. For å komme til planområdet kjører man nordover på fv. 405 fra Mosby, tar av til venstre fra fylkesveg 405 ved avkjørselen inn til Ravnåsveien (Fv. 7). Planområdet ligger ca 250 m nord fra denne avkjørselen. Planområdet er avgrenset som illustrert på figur 4, og har en størrelse på ca 7,5 daa (senere redusert til ca 5,8daa).. Figur 4: Planens begrensning for planområdet "Ravnåsveien 6". Elven Otra ligger på østligside for planområdet. Figur 4 er bare ment som en illustrasjon (kilde: norgeibilder.no).

8 Planområdet Fv.405 Rv. 9 Otra Kristiansand sentrum Figur 5: Planområdets plassering i forhold til rv. 9 og Kristiansand sentrum (kilde: finn.no) 3.2 Eierforhold Planområdet innebefatter eiendommene med gnr./ bnr.: 27/5, 27/84, deler av 27/17, og 27/107, samt kommunal veigrunn. 3.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet inneholder i dag 2 stk eneboliger, 2 stk garasjer/bod, kommunale adkomstveger samt et mindre grønt- landbruksområde. I områdene rundt er det boliger i etablerte boligfelt, landbruksområder, natur/friområder og idrettsanlegg.

9 Figur 6: Eksisterende arealbruk i og rundt planområdet (kilde: finn.no og kristiansand.kommune.no) 3.4 Stedets karakter Planområdet ligger som tidligere nevnt på tettstedet Øvre Mosby, som har etablerte boligfelt i landlige og rolige omgivelser. Langs den østlige delen av planens begrensning grenser planområdet til Sørlandsbanen (jernbane). Drøye 50 m øst for planområdet ligger elven Otra med muligheter for ulike aktiviteter. Omliggende bebyggelse bærer preg av variasjon både på byggehøyde og arkitektur. Saltak er dominerende, men innslag av valmtak forekommer. Stilmessig finner man arkitektur helt fra slutten av 1800-tallet og fram til i dag med moderne byggestil (boliger).

PLANBESKRIVELSE Figur 7: Oversiktsbilde i og rundt planområdet (kilde: 1881.no). Figur 8: Planområdet består av arealer som både er brukt til boligformål samt arealer som ble tidligere brukt til landbruksformål. Bildet er tatt fra nordøstlig del av planens begrensning (kilde: COWI). 10

11 Figur 9: Viser bebyggelse som grenser til planområdet. Arkitekturstilen i området er varierende(kilde: COWI). Figur 10: Viser bebyggelse som grenser til planområdet. Valmtak forekommer i blant eksisterende bebyggelse i området (kilde: COWI).

12 3.5 Natur og landskap Planområdet er et attraktiv og solrikt området på Øvre Mosby. Planområdet er tilnærmet flatt med tidligere opparbeidet terreng til både bolig-, landbruk- og vegformål. Landskapsbilde varierer, hvor det finnes alt fra opparbeidet gressplen ved boligene, til høy vegetasjon, landbruksjord og områder med lav vegetasjon ved Otra. Figur 11: Oversikt over landskapsbilde i og rundt planområdet (kilde:cowi og knutepunktsorlandet.no). Nord for planområdet ved Otra finnes det beiteområdet for andefugl og viktige naturtyper som rik sumpskog. På planområdet er det ikke registert truede rødlistearter, beite- eller leveområde for arter (artsdatabanken.no). Det er heller ikke per dags dato registrert lokalitet med forurenset grunn (grunn.miljodirektoratet.no). I følge NGI (Norges Geotekniske Institutt) og NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) er det ingen fare for ras, skred og flom i eller i nærheten av planområdet.

13 Figur 12: Det er ikke fare for ras eller skred på eller i nærheten av planområdet (kilde: nve.no, ngi.no). 3.6 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert fredete kulturminner på planområdet. Rundt planområdet er det derimot eldre bygninger som registrert som kulturminne i det såkalte SEFRAK-registeret. SEFRAK-registeret viser i hovedsak bygninger som er bygd tidligere enn år 1900. Tiltaket kommer ikke i konflikt med disse bygningene. Figur 13: Bebyggelse som grenser til planområdet. Bygget er registrert i SEFRAK-registeret.(kilde: 1881.no).

14 Aktsomhetsområde - steinsprang Aktsomhetsområde -snøskred Beiteområde for Andefugler SEFRAKbygninger Svartelistet art Truet dyreart -Elvemusling Viktig naturtype -rik sumpskog Figur 14: I nordvestlig retning er det registrert beiteområde for andefugler. Rundt planområdet finnes det kulturminner i form av bygninger (SEFRAK- registrerte bygninger). Ellers har elven Otra godt laksefiske. (kilde: artsdatabanken.no, miljostatus.no, nve.no og ngi.no). 3.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet blir i dag brukt til bolig- og jordbruksformål, og har derfor ingen generell rekreasjonsbruk. Derimot drøye 50 m øst for planområdet ligger elven Otra med muligheter for ulike aktiviteter som fiske, bruk av båt og det finnes flere små badestrender og severdigheter som små jettegryter m.m.. Omtrent 350 m vest for planområdet ligger Jonsbergheia. Jonsbergheia er en mindre fjelltopp 141 m.o.h. og blir benyttet som natur- og friluftsområde. Her er det mange turstier i området som går videre opp mot Støleheia/ Moseidvarden, og det finnes blant annet severdigheter som et utsiktpunkt, samt bunkere og anlegg etter andre verdenskrig.

15 Figur 15: Viser Jonsbergheia i bakgrunnen og elven Otra 50 m øst for planområdet. Gul linje viser fv.405, mens brun linje viser Sørlandsbanen som grenser til planområdet på østlig side.(kilde: COWI). 3.8 Trafikkforhold Adkomst til planområdet skjer ved å kjøre av Fv.405, deretter inn på Ravnåsveien (Fv. 7). Fv. 405 har i dag en trafikkmengde (ÅDT) på ca 6050 kjøretøy, mens Ravnåsveien har en trafikkmengde på 300 kjøretøy (ifølge vegvesen.no /nasjonal vegdatabank). Adkomstveien som skal benyttes som adkomst til planområdet har i dag en kjørefeltbredde på omtrent 3,5 m. Kommunal veigrunn til planområdet har en bredde varierende fra 5,44 meter til 5,87 meter. Viser adkomstveien som skal reguleres inn til boligområdet. Pilen illustrerer selve innkjørselen til det nye boligområdet(kilde: COWI). Figur 16:

16 Figur 17: Ravnåsveien (Fv.7) som ligger vest for planområdet og har en fartsgrense på 50 km/t. Avkjørsel fra høyre fører ned til planområdet (kilde:cowi). 3.9 Offentlige funksjoner På Mosby er det i dag en kommunal barneskole og barnehage, mens for andre offentlige funksjoner må man enten reise til Vennesla sentrum (6 km unna) eller Kristiansand sentrum (12 km unna). Av private tilbud finnes det en dagligvarebutikk, bensinstasjon, lokalt bakeri og bedehus. Om lag 50 m sør for planområdet på fv.405 er det kollektivtilbud i form av buss. Her går bussen mellom Kristiansand og Vennesla sentrum en gang i timen, mens fra dagligvarebutikken på Mosby går det buss mellom Høietun og Kristiansand sentrum også her en gang i timen. Figur 18: Bussholdeplass langs fv. 405(kilde: COWI).

17 Jonsbergheia -utsiktspunkt Trollstua barnehage Planområdet Mosby oppvekstsenter Dagligvarebutikk og bensinstasjon Mosby bedehus Mosby barnehage Figur 19: Oversikt over offentlige- og private funksjoner på Mosby (kilde: knutepunktsorlandet.no). Figur 20: Viser Mosby oppvekstsenter ca. 500 m vest for planområdet (kilde: COWI).

PLANBESKRIVELSE 18 Figur 21: Viser dagligvarebutikken og bensinstasjonen som ligger på Mosby ved rv. 9 ca. 1 km vest for planområdet (kilde: COWI). 3.10 Barns interesser og sosial infrastruktur Planområdet og de etablerte boligfeltene rundt er ideelle og rolige omgivelser for barn og unges oppvekst. Det er i dag en mindre lekeplass som ligger øst på planområdet, hvor det er planlagt at denne skal rustes opp før planlagt tiltak skal settes i gang. Figur 22: Viser eksisterende lekeplass øst på planområdet (kilde: COWI).

PLANBESKRIVELSE 19 Om lag 500 m vest ligger Mosby oppvekstsenter. Mosby oppvekstsenter inneholder både skole (1-7 klassetrinn) med SFO tilbud og barnehage. Oppvekstsenteret har per dags dato ansvar og undervisning for 163 barn fordelt på 27 ansatte. Lokalene til oppvekstsenteret blir og brukt av forskjellige idrettsgrupper/klubber. For mindre barn (0-6 år) ligger Mosby barnehage 850 m sør for planområdet og Trollstua barnehage 900 m nord for planområdet. Ved boligfeltene i starten av Jonsbergheia ca. 500 m unna planområdet er det tidligere blitt opparbeidet en fotballbane, volleyballbane samt friarealer til ulike aktiviteter som blir mye brukt av barn og unge fra Mosby. Figur 23: Viser fotballbanen til Mosby oppvekstsenter som blir mye brukt av barn og unge (kilde: COWI). Figur 24: Viser fotballbane, volleyball og friarealer til ulike aktiviteter (kilde: COWI).

20 4 Planforslaget 4.1 Hovedgrep Det er lagt opp til en utnyttelse av planområdet som er noe tettere enn tilliggende områder. Foreslått hustype, med saltak og maksimalt 2 etasjer, er tilpasset bygninger i omgivelsene. Det var i utgangspunktet tenkt plassert 4 stk. 4-mannsboliger i planområdet, nå viser planforslaget 3 stk. 4-mannsboliger i to etasjer, samt en bolig i en etasje med to boenheter. Boligene er foreslått uten kjeller. Det vil bidra til å holde kostnadene nede og gi muligheter til kjøp f.eks for unge familier som skal etablere seg. Et eksisterende bolighus på eiendommen beholdes, men garasje til boligen må fjernes. Ny garasje kan føres opp etter normal søknadsprosess. Adkomst til planområdet er via Ravnåsveien. Adkomstveien har en bredde som er svakt mindre enn normalkravet til en kommunal adkomstvei med aktuell trafikkmengde. Normalkravet til bredde er 6,0 meter. Det offentlig eide veiarealet har en bredde mellom 5,44 og 5,87 meter på strekningen som benyttes som adkomst til planområdet. Utbygger har gjentatte ganger prøvd å kjøpe en smal stripe av eiendom 27/17 for å oppnå 6 meters veibredde, uten resultat. Ingeniørvesenet vil akseptere mindre utbedringer innen eksisterende bredder dersom det ikke er mulig å få avtale om kjøp med grunneier. Utbygger har enda samtaler med grunneier med tanke på å oppnå 6,0 meters veibredde, foreløpig uten at det har kommet i stand en avtale. 4.2 Arealbruk Planområdets areal på til sammen 5792 m2 er fordelt på følgende formål: Formål Areal, m2 - Bebyggelse og anlegg Boliger konsentrert småhusbebyggelse 2198 Boliger frittliggende småhusbebyggelse 629 Garasjeanlegg for bolig/fritidsbebyggelse 204 Renovasjonsanlegg, nedgravd 8 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei 1343 Parkeringsplasser 303 - Grønnstruktur Grønnstruktur 432 Friområde, lek 641 Turvei 34

21 Nye boenheter, i alt 14, er i områder regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Det er regulert inn 3 stk bygninger, hver med 4 boenheter, og en bygning med 2 boenheter. De 4 bygningene har regulert areal på bakkeplan som varierer mellom ca. 500m2 og ca. 650m2. Fotavtrykket av bygningene på bakkeplan er ca 200m2. Eiendomsgrense mot adkomstvei i vest, Bakken, er målt opp og justert av Kristiansand kommune. Det er lagt inn 6 meters veibredde for Bakken langs planområdet. Gjennomsnittlig uteareal pr. boenhet på bakkeplan er ca. 126m2. Det er sum av areal på bakkeplan rundt boligbebyggelsen og felles grøntareal f_g1 fordelt på de 14 boenhetene. I tillegg til dette kommer areal på verandaer i 2. etasje. Normkrav til uteoppholdsareal er 80m2 i dette området, så tilbudt uteareal er godt over normkravet. Bruksareal, BRA, etter gjeldende måleregler er maksimalt 415m2 for byggene med 4 boenheter og maksimalt 260m2 for bygget med 2 boenheter. 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak Ny bebyggelse besto av 4 like bygninger i 2 etasjer, med saltak. I løpet av planområdet har utbygger foreslått at den nordvestre bygningen bygges med kun en etasje. Bygget med kun en etasje har samme 1. etasje som de tre andre byggene, men brattere takvinkel og kan ha kvist. Byggene er orientert slik at det blir oppholdsareal på bakkeplan og i 2. etasje både mot elva og mot syd-sydvest. Orientering av byggene er planlagt både for å oppnå tilstrekkelig avstand til nabogrenser og vei, samt med tanke på sol og utsikt. Byggegrense mot vei (Bakken) er 3 meter, som normalt for denne veitypen. Det kan bli aktuelt å krage ut veranda inntil 1 meter ut over byggegrensa. Området for ny bebyggelse er tilnærmet flatt. Det er foreslått maksimal mønehøyde på 9,0 meter over planert terreng for bygningene som føres opp i 2 etasjer, 7,0 meter for bygget som kun får en etasje. Takvinkel for byggene skal være mellom 20 og 25 grader for alle nye boliger. 4.4 Grønnstruktur Nye boliger har regulert eget oppholdsareal på bakkeplan, samt i tillegg et stort felles uteoppholdsområde. Områdene har mye sol på dagtid og tidlig ettermiddag, før terreng i vest vil skygge. Det er regulert inn et stort område til lekeplass, med adkomst fra planområdet via en smal turvei som leder mot Bakken og lekeplassen. 4.5 Trafikk og teknisk infrastruktur Området har adkomst via Ravnåsveien. I kryss mellom Ravnåsveien og bakken er det regulert inn en frisiktsone, med justerte krav til sikt, etter avtale med ingeniørvesenet. Videre adkomst fra Ravnåsveien er regulert som felles vei for boliger i planområdet. Veibredden her er 5 meter ytterst mot Ravnåsveien og 4 meter mot GAR1 og parkeringsplasser i den nordre enden av planområdet.

22 Det antas at de 14 nye boenhetene vil skape ny trafikk som utgjør i størrelsesorden ca 70 kjøreturer pr. døgn, som passering av et snitt i begge retninger (ÅDT). Det er lagt inn parkering etter kommunale normer, med 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet i felles parkeringsanlegg, hvorav en parkeringsplass kan være carport, i områdene regulert som garasjer, GAR1-3. En av carportene har tilgjengelig bredde på min. 4,5 meter, som for en HC-plass. I tillegg er det 11 parkeringsplasser, 7 for beboere og 4 for besøkende. Nye boliger kobles til eksisterende VA-nett. Det er tatt kontakt med Agder Energi. Det ser ikke ut til å være behov for noen ny nettstasjon grunnet utbyggingen, kun mulig oppgradering av luftlinjer. Det er lagt opp til nedgravd avfallsløsning. Beholderne og innkast på bakkeplan plasseres inntil Ravnåsveien slik at renovasjonskjøretøy ikke må kjør inn på fellesadkomsten mot nye boliger. Utbygger har bedt kommunen vurdere evt. behov for nye veinavn/adresser for ny bebyggelse. Det har kommet tilbakemelding, med konkrete forslag til adresser, knyttet til Ravnåsveien. Figur 25:Illustrasjon, utsnitt av reguleringsplan med planlagte bygninger..

23 4.6 Universell utforming Kommuneplanen har bestemmelse om at minimum 70% av nye boenheter skal være tilgjengelig boenhet med hovedfunksjoner (kjøkken, bad, soverom og oppholdsrom) i etasje som er tilgjengelig for personer med funksjonshemming. I denne plan er 8 av 14 boenheter tilgjengelig boenhet. Det er ca. 57% av boenhetene. Det kan oppnås 70% tilgjengelighet ved å installere en form for heis til 2. etasje i en av bygningene. Med tanke på at området ønsket bygget slik at kostnadene og prisingen ligger på et lavt nivå, ber utbygger om at 57% tilgjengelighet aksepteres. Parkeringsplasser og område for carporter er utformet slik at en carportplass samt en «ordinær» parkeringsplass har tilgjengelig bredde som HC-plass. Adkomstvei inn til området har stigning svakt over 5%, området for nye boliger er tilnærmet flatt. 4.7 Barn og unges interesser Det vises til beskrivelse av eksisterende forhold i punkt 3.10. Eksisterende sandlekeplass er regulert inn i planområdet, og det er lagt til rette for lettvint og trafikksikker adkomst fra området til lekeplassen. Området er og blir et godt område for barn og unge. Etterfølgende skisse viser gangforbindelser fra planområdet til skole og kvartalslekeplass. Skolevei kan foretas på rolige boligveier samt på fortau langs Ravnåsveien, mot kvartalslek enten på benyttet snarvei eller på et kort stykke langs Ravnåsveien. Plan nr. 1355, Fv405 Mosby skole Ravnåsveien er nylig vedtatt, men tiltaket er ikke gjennomført. I planen reguleres fortau langs fylkesveien fra Ravnåsveien til skolen. 4.8 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse der det kun er gjort avmerking av ett forhold. Radonstråling kan forekomme. Bygningsdeler under bakkeplan sikres og tettes med radonsperre i henhold til TEK10, og masse som føres inn i området skal være uten skadelig stråling. Planområdet er ikke utsatt for verken ras, steinsprang, flom eller utglidning i henhold til NGI og NVE.. På et nåværende stadium synes det ikke å være nødvendig med ytterligere undersøkelser. 4.9 Miljøkonsekvenser Planområdet har ikke vært brukt til virksomhet som etterlater miljøfiendtlig materiale. Området ligger forholdsvis nær sentrum av Kristiansand, med tilgang til busstransport i akseptabel gangavstand, ca. 400 meter. Det må forventes noe mer personbilbruk enn i boligområder i eller tett ved sentrum.

24 Figur 26:Illustrasjon,ganglinjer (blå stiplet strek) mellom utbyggingsområdet og skole samt kvartalslekeplass (Tutlamoen). Ravnåsveien må krysses, men det er lite trafikk og god sikt ved kryssingspunktene. 4.10 Naturmangfold Innen planområdet er det ingen registreringer i artsdatabanken, se avsnitt 3.5.

25 Planområdet har i hovedsak vært brukt som landbruksområde, med små muligheter til trivsel for annet enn vekster som dyrkes på området. 4.11 Kulturminner Det vises til avsnitt 3.6 om eksisterende bygninger som er registrerte kulturminner. Ingen av disse er innen planområdet. Ved melding om planoppstart meldte Vest-Agder fylkeskommune inn behov for å avklare forhold til automatisk fredede kulturminner. Det er foretatt undersøkelser og sjaktgraving. Det ble ikkje funnet kulturminner, trolig grunnet planering og nydyrking på området. Konklusjonen er at planen ikkje er i konflikt med fredede kulturminner. 4.12 Folkehelse, lyd og støy Det er ingen grunn til å tro at folkehelse skal bli negativt påvirket av denne plan. Det er heller grun til at etablering av boliger i et strøk som innbyr til turer og naturopplevelser. Trafikkmengder som trafikkerer Ravnåsveien og Bakken på hver sin side av planområdet er så små at støyberegninger er helt unødvendige. Kommunens veinormal sier at det skal utføres støyberegninger dersom trafikkmengde på nærliggende veier overstiger 1500 kjt/døgn. Ravnåsveien (i planområdet) vil trolig få en belastning på i størrelsesorden 100 kjt/døgn eller mindre etter utbygging i henhold til denne plan. Foreslått lekeplass ligger i gul støysone i kommuneplanen, grunnet nærhet til jernbane. Parkvesen og velforening har vurdert stedlige kvaliteter og er enige om at lekeplassen kan fungerer på en tilfredsstillende måte.. Planen innebærer ingen virksomhet som skal være støyende. 4.13 Kriminalitetsforebygging Strukturen med flerfamiliehus og en oversiktelig adkomst innbyr ikke til kriminell adferd. Omgivelsene er et rolig strøk, der det både føles og er trygt å ferdes. 4.14 Forurensing, energiforbruk og lukt Det følger ingen forurensende virksomhet med gjennomføring av denne plan. Energiforbruk for boligene vil bli lavt, med nye byggeregler og krav til isolasjon. Løsningen med nedgravde avfallsbeholdere gir lite lukt, innkastene er i prinsippet tette. Beholderne må ligge mot adkomstvei, avstand på 9meter til eksisterende bolighus i planområdet, samt nabohus Ravnåsveien 8, bør være tilstrekkelig til at det ikke gir luktplager.

26 5 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen. Det skal inngås utbyggingsavtale med kommunen. Utbyggingsavtalen vil omfatte avgrensning av ansvar for VA-anlegg mellom utbygger og kommune. Videre vil ansvar for opparbeiding av sandlekeplass samt kvartalslekeplass bli tatt opp. Deler av dagens eiendom 27/5 i form av en stripe langs adkomstvei Bakken, vil bli overført til kommunalt eie.

27 6 Planprosess og medvirkning 6.1 Oppstartsmøte Planarbeidet kom i gang med et oppstartsmøte mellom daværende forslagsstiller Per Martin Møller- Hansen og Kristiansand kommune den 13. februar 2013. I tilbakemeldingen fra kommunen sies det at By- og samfunnsenheten gir innspill om fremtidig behov for leiligheter på Mosby, pga kommende eldrebølge. Videre ble det etter befaring gitt tilbakemelding om at adkomst til området måtte flyttes fra Bakken, som var foreslått opprinnelig, til Ravnåsveien. Ravnåsveien skulle få en bredde på 6,0 meter. Dette ble avtalt mellom grunneier av 27/17 og utbygger. 6.2 Varsling av planoppstart Den 31. mai 2013 ble det varslet oppstart av planarbeidet., og det ble samtidig varslet forhandlinger om utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Oppstartsmeldingen beskrev utbygging av planområdet med eneboliger, i 1 ½ og 2 etasjer. Det kom inn i alt 5 merknader. Kortversjon av merknadene med utbyggers kommentar følger etter dette. Agder Energi melder at de har eksisterende lavspent luftfordelingsnett i området, vist på vedlagt kartskisse. De uttaler at eventuell omlegging/flytting må bekostes av utbygger. Utbyggers kommentar; Opplysningene tas til etterretning. Statens vegvesen vil vurdere avstand og fylling mot Venneslaveien, fylkesvei 405, ved evt. breddeutvidelse av Bakken mot Venneslaveien. Utbyggers kommentar; Det er enda uvisst om det blir aktuelt å utvide Bakken i retning mot Venneslaveien. Dersom det viser seg aktuelt, vil vegvesenet bli kontaktet for vurdering av fylling/mur og rekkverk. Fylkesmannen i Vest-Agder bemerker at planområdet i kommuneplanen er vedtatt som eksisterende bebyggelse og anlegg med krav om reguleringsplan før videre utbygging, og at planarbeidet bør skje i samsvar med overordnet plan. Det minnes om utredninger som må foretas i henhold til både Plan- og bygningsloven og Naturmangfoldloven, det gjelder bl.a. planbeskrivelse av miljøvirkninger og naturmangfold. Det minnes også om hensyntagen og delaktighet i planarbeid for ulike grupper barn og unge samt funksjonshemmede. Videre minnes det også om vurdering av mulighet for evt. forurenset grunn, støyvurderinger samt gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse. Utbyggers kommentar; Opplysningene tas til etterretning og følges opp i planarbeidet. Asbjørn Hinna er eier av eiendom 27/107, ved kryss mellom kommunal vei Ravnåsveien og Bakken. Han registrerer at varslet planområde er trukket inn på hans eiendom, med tanke på frisikt i kryssområdet. Han har allerede, etter kommunalt krav/ønske flyttet hekk mot vei noe tilbake, og synes ikke det er noen grunn til ytterligere tiltak. Han opplyser at Ravnåsveien har

28 fartshumper og at Bakkeveien er blindvei som betjener kun 5 eiendommer. Han har både frukttrær og en sjelden magnolia (25 år gammel) der det er varslet planområde. Han mener det er god sikt med dagens forhold i krysset. Utbyggers kommentar; Det blir tatt kontakt med Asbjørn Hinna for gjennomgang av ønsker og kommunale krav samt søking etter evt. justeringer. Vest-Agder fylkeskommune oppfordrer til en tettere utnyttelse av arealet enn eneboliger som er antydet i oppstartsmøte med kommunen, dette for å sørge for varierte boligtyper på Mosby. Videre forutsettes at barn- og unges interesser ivaretas i planprosessen. Det må påregnes en arkeologisk undersøkelse for å avklare forhold til automatisk fredede kulturminner etter kulturminnelovens 9. Det er ønskelig å foreta en befaring med arkeolog for å avklare omfang av undersøkelser. Utbyggers kommentar; Det er gjennomført befaring med arkeolog, det har kommet et budsjett for undersøkelser som utbygger har akseptert og bedt om gjennomføring så raskt som mulig. Dette forhold følges opp i samarbeid med fylkeskommunen. 6.3 Ny begrenset varsling av planoppstart Prosjektet ble solgt videre fra Per Martin Møller Hansen til Samo AS sommeren 2013. Det ble foretatt en begrenset varsling av planoppstart i desember 2013, da nye eiere ønsket en noe mer konsentrert utbygging enn den første varslingen tilsa. Det ble samtidig invitert til informasjonsmøte om planen. På informasjonsmøtet var det mange naboer samt en representant for Mosby Vel. Mosby Vel var positive til en mer konsentrert utbygging i planområde, mens alle naboer til planområdet var negative eller uttalte seg ikke. Til den nye varslingen kom det inn en skriftlig tilbakemelding. Det var et brev undertegnet av naboer til planområdet. De viste til tekst i den første varsling av planoppstart der det fremgår at bebyggelse er tenkt som eneboliger, samt at det planlegges breddeutvidelse av Ravnåsveien til 6,0 meter. Eier av Ravnåsveien 5 (27/17) varsler om at han går fra avtale med opprinnelig utbygger siden det nå legges opp til en utbygging på 4 stk 4-mannsboliger. Han og naboene som har underskrevet brevet mener at en slik bebyggelse bryter totalt med stedets eksisterende struktur og kvaliteter for nabobebyggelse. Det bes om planetatens vurdering av momenter i brevet før det skjer noe mer i saken. 6.4 Medvirkning I etterkant av den nye varslingen er det avholdt en rekke møter med plan- og bygningsetaten i kommunen. Planen er bearbeidet. Grunntrekket med oppføring av bygninger med 4 boenheter er stort sett beholdt. For en av de 4 bygningene er det fjernet en etasje (og 2 boenheter) slik at den skal bli mindre sjenerende for naboer.

29 7 Forslagsstillers vurdering av planforslaget Planforslaget er utarbeidet etter i tråd med overordnede planer samt kommunale normer for boligbebyggelse. Det ønskes å få aksept på at kommuneplanens krav om 70% andel av tilgjengelig boenhet fravikes slik at det i dette tilfellet kan aksepteres en andel på ca 57%. Det vil bidra til bygging av rimelige boliger. Det er forslagsstillers oppfatning at planforslaget er tilpasset omkringliggende bebyggelse og at det ikke vil skape nevneverdige ulemper for naboer.

30 8 Vedlegg Tegninger av ny bebyggelse Arkeologisk rapport ROS-analyse