Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 30.11.2011 71191/2011 2011/9399 611 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/9 Formannskapet 25.01.2012 Maskinering AS - søknad om kjøp av næringstomt Burøyveien Sammendrag Maskinering AS ønsker å kjøpe tomt beliggende i Burøyveien. Arealbehovet på sikt er angitt til ca 15 mål. Selskapet er leverandør av verkstedtjenester og utstyr til fiskeindustri, gruve og prosessindustri. De har en intensjon om å utvide sin aktivitet til også å omfatte oljerelatert virksomhet. Tomten ligger i et område som er prioritert til fiskeri/marin virksomhet. Det er tidligere gitt avslag på søknader med den begrunnelse at søker ikke skulle drive virksomhet innenfor fiskeri/marin sektor. Det anbefales at Maskinering AS får håndgitt et areal på 7 mål i området Valen (Burøyveien). Saksopplysninger Maskinering har i brev av 07.11.11 søkt om tomt på Valen Burøyveien. Det er også avholdt to møter med selskapets representanter i sakens anledning. Selskapet er i dag lokalisert i Olav V gt. 98. Søknaden begrunnes med at nåværende lokaliteter begrenser muligheten til å påta seg større oppdrag. Maskinering AS har i tillegg til å videreutvikle dagens forretningsområder som er verkstedstjenester og utstyr til fiskeindustri, gruve og prosessindustri et ønske om å gå inn i oljerelatert industri. Virksomheten har i dag 18 ansatte. Maskinering AS mener at en videreutvikling av selskapet er betinget av at de får tilgang på større areal med mulighet for å etablere kai. Selskapet ser for seg muligheten til øke antall ansatte til ca 50. Tomtebehovet er anslått til ca 15 mål. Selskapet er inne i en prosess der man kartlegger arealbehovet, kostnader mv. Det aktuelle området er avsatt til fiskeri / marin virksomhet. Området er ikke byggemodnet. Det forventes at byggemodningsarbeidet minimum tar 1 år. Det er i dag etablert et anlegg for å pumpe opp sjøvann til produksjonsanleggene i området. Det har vist seg at vannkvaliteten fra dette anlegget ikke tilfredsstiller dagens krav. Etablering av et nytt anlegg som tilfredsstiller dagens krav vil koste fra 20 til 25 millioner. En betydelig andel av fiskeri/marin virksomhet er imidlertid ikke avhengig av et pumpeanlegg for sjøvann. Det pågår et utredningsarbeid der et av temaene som utredes er mulighetene for å fylle ut sjøarealet utenfor det arealet Maskinering AS ønsker å kjøpe. Det har meldt seg en annen interessent som har behov for 3 5 mål tomt. Denne aktøren driver innenfor fiskeri. Det forventes at de vil komme med en tomtesøknad i løpet av kort tid. Side 45
Vurderinger Bodø kommune eier i dag få næringstomter som er klar for bygging. Bedriftens sterke ønske om å etablere seg i nærheten sjø med mulighet til å bygge kai medfører at kommunene per i dag ikke har tomtearealer å tilby Maskinering AS dersom man fastholder at de omsøkte arealer skal forbeholdes fiskeri / marin virksomhet. Det er gode argumenter som tilsier at Bodø kommunen bør fastholde at dette arealet skal forbeholdes fiskeri / marin virksomhet. Et av møtene med Maskinering AS ble avholdt i selskapets lokaler i Olav 5 gt. I den forbindelse ble det arrangert omvisning i bedriftens lokaler. Det fremstår som rimelig klart at bedriften har behov for større areal for å kunne videreutvikle sin virksomhet. På Valen er det etablert et anlegg for inntak av sjøvann som bedriftene i området i hovedsak benytter til kjøling. Dersom sjøvannet skal kunne benyttes i fiskeriproduksjon må kvaliteten på vannet bli betydelig bedre. En slik kvalitetsforbedring forutsetter en betydelig investering i nytt sjøvannsanlegg. Forhold som taler for at kommunen bør bidra til en løsning for bedriften: Bedriften representerer en virksomhet med betydning for Bodø og det er viktig at den får anledning til å utvikles seg. Bedriften har planer om ekspandere og ser for seg å kunne betjene maritim sektor på en bedre måte med plassering nært sjø/kai. Dagens lokalisering virker allerede i dagens situasjon hemmende for bedriften. Søker fremhever at en videreutvikling av bedriften er betinget av større areal. Bedriften har i dag et utstrakt samarbeid med Sildolje fabrikken og Rapp. En plassering i nærheten av disse vil kunne gi god synergieffekt. Begrenset interesse for det omsøkte areal fra aktører innenfor fiskeri/marin virksomhet Følgende momenter taler mot etablering på den omsøkte tomta: Tomta ligger i et område som er prioritert til fiskeri/marin virksomhet ihht Havnebruksplanen for Bodø nasjonalhavn og kommunens generelle forvaltning av eiendommer i området. Bruk av tomta til fiskeri/marin virksomhet, er også i tråd med den generelle tilretteleggingen som gjøres i området. Kommunen har i andre saker presisert at denne typen virksomhet bør lokaliseres til Kvalvikodden eller Lille Hjartøy når disse er utbygd. Det er viktig at kommunen er forutsigbar i forhold til både planverk og andre aktører. Ved vurdering av bruk av det aktuelle tomteområdet på Valen, bør man tenke funksjonsfordeling i et generasjonsperspektiv, slik at man på sikt kan trekke ut synergien av flere relaterte aktører i ett og samme område. Gitte premisser må være forutsigbare for næringsaktørene som løpende investerer betydelige midler i området. Det er viktig at man unngår å samlokalisere virksomheter på en slik måte at det kan virke hemmende på de respektives utvikling. Området bør fremstå som et naturlig valg dersom noen ønsker å etablere seg innenfor fiskeri /marin virksomhet. Side 46
Området er ikke byggemodnet. Samlet sett fremstår den omsøkte tomta ikke som det ideelle lokaliseringsalternativ. I den forbindelse er det grunn til å bemerke at en eventuell etablering av kai på yttersiden av Valen langt fra er uproblematisk (til tider værhardt). I et langsiktig perspektiv vil det være bedre å plassere denne type virksomhet på Kvalvikodden eller Lille Hjartøy, eventuelt at det finnes private løsninger andre steder kommunen. I følge bedriften har de ikke tid til å vente på at det åpnes for bygging på Kvalvikodden. Det at arealet ikke er klargjort for bygging (byggemodnet) kan tale i mot et salg på nåværende tidspunkt. Søkeren har også et behov for å gjennomarbeide prosjektet ytterligere, herunder kartlegge arealbehov, kostnader, finansiering mv. Så lenge det ikke er avklart hvorvidt det skal fylles ut i sjøen utenfor det omsøkte areal vil det være fornuftig at kommunen som et minimum beholder eiendomsretten til en stripe langs sjøen slik at en eventuell utfylling foretas på kommunens areal. Et sentralt vurderingstema blir hvorvidt Bodø kommune skal åpne for at en aktør som ikke driver innenfor fiskeri / marin virksomhet slik begrepet har vært tolket til nå skal gis anledning til å etablere seg på et areal som er forutsatt benyttet til nevnte formål. Dette innebærer blant annet at formannskapet må ta stilling til om de skal ta hensyn til begrensinger som tidligere har vært forelagt bystyret. Videre må kommunen vurdere hvorvidt salget/håndgivelse skal gjennomføres uten at andre aktører med behov for tomt er gjort kjent med endringen. Et annet sentralt vurderingstema er bedriftens behov for større lokaler / arealer. Etter administrasjonenes vurdering bør det tas hensyn til at det er en aktør som driver innenfor fiskeri som har bebudet en søknad om tomt (3-5 mål) i det aktuelle området. De har antydet at de ønsker å bygge et lager / produksjonslokale på rundt 500 m² Selv om det aktuelle tomteareal er på rundt 20 mål er det ikke tilrådelig at det samlede areal som selges / håndgis overstiger 15 mål. Dette begrunnes med kommunes behov for areal til infrastruktur, samt ønske om å ha kontroll med en eventuell utfylling av sjøområdet utenfor. Tar man utgangspunkt i det faktum at kommunen for tiden har lite næringsareal å tilby, er det mye som taler for å være restriktiv med hensyn til størrelsen på de areal som selges/håndgis. I tillegg til å ta høyde for en mulig tomtesøknad (3-5 mål) kan det være fornuftig å holde av noe areal til andre mulige interessenter. Med utgangspunkt i dette resonnementet og søkers behov på kort og mellomlag sikt synes det fornuftig å tilby Maskinering AS en håndgivelse på et areal på 7 mål. Dersom Maskinerings langsiktige arealbehov (15 mål) er avgjørende for selskapet valg av lokalisering bør selskapet etter administrasjonens vurdering søke å løse sitt arealbehov sammen med andre på et annet sted i kommunen, eventuelt vente til andre kommunale næringsareal blir klargjort. Graden av byggemodning, samt at selskapet er i en tidlig fase av et eventuelt byggeprosjekt tilsier at den beste løsningen samlet sett vil være å behandle saken som håndgivelse. Når det gjelder tomtas plassering innenfor det aktuelle areal kommer vi tilbake til dette på et senere tidspunkt. Side 47
Konklusjon / anbefaling Etter en samlet vurdering anbefaler administrasjonen at Maskinering AS får håndgitt et areal i Burøyveien (Valen) på inntil 7 mål. Administrasjonen gis anledning til å fastsette nærmere plassering av tomtearealet innenfor det aktuelle området. I medhold delegasjonsreglementet vedtatt 8 des. 2011 tilrås formannskapet å gjøre følgende vedtak Forslag til vedtak 1. Maskinering AS får håndgitt et tomteareal på inntil 7 mål i 1 år fra vedtaksdato. 2. Prisen fastsettes til markedspris etter takst. 3. Det beregnes håndgivelse penger på til sammen kr 252.000.- per år. Håndgivelsespenger indeksreguleres ikke ved fradrag tomtesalg. 4. Akseptfrist settes til 01.04.12 5. Tomta skal utnyttes i samsvar med forutsetningene for tildeling. For øvrig gjelder kommunens vanlige vilkår ved tomtesalg. Saksbehandler: Roger Jenssen Rolf Kåre Jensen Rådmann Thor Arne Tobiassen Eiendomssjef Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Kartvedlegg 2 Søknad om kjøp av Burøyvn. 10-12 07112011 Utrykte vedlegg: Ingen Side 48
Side 49
Maskindeler Sveiste konstruksjoner Mekanisk arbeid Etablert 1974 Bodø Kommune 8001 Bodø v/trond Eivind Åmo Bodø,07112011 Søknad om kjøp av Burøyveien 10-12. Viser til hyggelig møte 28.10.2011på Herredshuset. Som vi informerte dere om på møtet så har Maskinering AS kommet til et punkt hvor vår produksjonsutvikling og konkurranse dyktighet er i ferd med å stoppe opp. Hovedgrunnene til dette er at vårt nåværende produksjonslokale og eiendom setter begrensningen på hva vi kan påta oss som leverandør til våre kunder som stadig stiller høyere krav. Maskinering AS har vært leverandør av verkstedtjenester og utstyr til fiskeindustrien, gruve og prosessindustrien siden 1974. I dag er vi 18 fast ansatte. Vi ser en økende interesse fra alle disse næringene samt olje, gass og offshore industri og mener vi skal kunne etablere et anlegg for ca 50 personer slik markedet er i dag. Da vår foretnings ide` er å være ledende innen produksjon og reparasjon av maskindeler og sveiste konstruksjoner er vi nødt til og foreta oss noe for og kunne være med i en hard konkurranse om oppdragene. Dessverre ser vi at oppdragene går til andre deler av landet p.g. av overnevnte. Vi har lett etter område for å etablere nytt produksjonslokale med mulighet for kai slik at båter kan legge til for og få utført serviceoppdrag i Bodø. Burøyveien 10-12 er et området som passer svært bra for oss mht. at mange av vår kunder er lokalisert der i dag. (Bodø Sildoljefabrikk, Norway Pelagic,Rapp Hydema,Rapp Bomek, Norske Shell, Bodø Betong). Vi søker herved om og få kjøpe Burøyvn. 10-12. Håper på en positiv og hurtig tilbakemelding fra dere da det er svært viktig for oss og komme i gang snarest med bygging av nytt verksted. Med vennlig hilsen Maskinering AS Knut-Ole Ysland Maskinering A/S Adr. : Olav V. gt. 98 N-8004 Bodø VAT: 985130825 TLF + 47 75 50 64 00 Fax + 47 75 50 64 01 E-mail : firmapost@maskineringas.no www.maskineringas.no Side 50