RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Kritt Arkitekter AS MNAL Pb 6796 St. Olavs plass 0130 OSLO Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2010/2190 /MKR Løpenr.: 18096/2014 25.11.2014 Sluttbehandling: Reguleringsplan Furumoveien 18 Forslagsstiller: Kritt Arkitekter AS Tiltakshaver: Ingvald Hundhammer Det underrettes herved om at Bystyret i møte 20.11.2014 har fattet følgende vedtak i sak 123/14: Detaljreguleringsplanen for Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 egengodkjennes med hjemmel i 12-12 i plan- og bygningsloven. Plankart og bestemmelser må oversendes kommunen på sosi-, pdf- og word-format. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Martin Dahlen Krogstad Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Aust-Agder. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Med vennlig hilsen Martin Dahlen Krogstad saksbehandler, enhet for plan- og byggesak Kopi: Agder Energi AS Postboks 603 Lundsiden 4606 KRISTIANSAND S Aust-Agder Fylkeskommune Pb 788 Stoa 4809 ARENDAL Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: Org.nr.: 964 977 402 MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: 37 14 96 00 Bankkonto: 2801.22.04665 4950 RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no

Side 2 av 8 Fylkesmannen i Aust-Agder Pb 788 Stoa 4809 ARENDAL Ingvald Hundhammer Vestlandsstykket 11 4950 RISØR RTA AS Hestemyr 4950 RISØR Statens Vegvesen region sør Pb 723 Stoa 4808 ARENDAL RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2010/2190-25 Arkiv: L12 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 30.09.2014 Sluttbehandling: Reguleringsplan Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 Tiltakshaver: Ingvald Hundhammer Forslagsstiller: Kritt Arkitekter AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 68/14 Miljø- og teknisk komité 15.10.2014 105/14 Bystyret 29.10.2014 123/14 Bystyret 20.11.2014 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplanen for Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 egengodkjennes med hjemmel i 12-12 i plan- og bygningsloven. Plankart og bestemmelser må oversendes kommunen på sosi-, pdf- og word-format. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 15.10.2014 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Det ble ikke oppnevnt saksordfører. Miljø- og teknisk komités innstilling til bystyret: Detaljreguleringsplanen for Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 egengodkjennes med hjemmel i 12-12 i plan- og bygningsloven. Plankart og bestemmelser må oversendes kommunen på sosi-, pdf- og word-format.

Side 3 av 8 Saksprotokoll i Bystyret - 29.10.2014 Det ble fattet følgende enstemmige vedtak: Saken utsettes. Saksprotokoll i Bystyret - 20.11.2014 Miljø- og teknisk komités innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplanen for Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 egengodkjennes med hjemmel i 12-12 i plan- og bygningsloven. Plankart og bestemmelser må oversendes kommunen på sosi-, pdf- og word-format.

Side 4 av 8 Vedlegg ligger på kommunens hjemmeside under dokumenter og linker til politisk arbeid. Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Furumoveien 18 gnr. 14 bnr. 29 har vært ute til offentlig ettersyn. Statens Vegvesen mente at planen ikke kunne godkjennes da kravene til avkjørselen ikke ble tilfredsstilt. Endringer er foretatt slik at det nå innstilles på at planen kan egengodkjennes i henhold til 12-12 i plan- og bygningsloven. Saksopplysninger Området er i dag uregulert og har formål tettstedareal i gjeldende kommuneplan fra 20.06.06. Det er plankrav i bestemmelsene til kommuneplanen som innebærer at det må utarbeides reguleringsplan før byggetiltak kan iverksettes. Det ble holdt oppstartsmøte 25.10.10. Varsel om oppstart ble meldt 22.12.10 og kunngjort i Aust- Agder blad 23.12.10 og Agderposten 28.12.10. Planprogrammet har vært til høring i perioden 22.12.10 11.02.11. Planforslag med konsekvensutredning ble vedtatt lagt ut til offentlig høring i møte i Formannskapet 10.10.13. Planen har vært ute på offentlig høring i perioden 18.12.13 06.02.14. I forbindelse med oppstart kom det inn 5 innspill. I forbindelse med høringsrunden er det kommet inn 4 innspill. Hoveduttalelsene i høringsrunden er gjengitt nedenfor: Statens Vegvesen_03.01.14 Det er planlagt ny avkjørsel til planområdet som skal være felles med Furumoveien 18. Det er utarbeidet en illustrasjon som viser planlagt adkomstveg inn i området. De mener planlagt avkjørsel ikke holder kravene til vertikal linjeføring jf. håndbok 017, kap.e.1.4. (s.122), og at avkjørselen ikke kan bygges som forutsatt i planforslaget. Dette gjelder også adkomsten til Furumoveien 18. Kommunen bør vurdere utforming og plassering av avkjørselen på nytt før planen vedtas, for å sikre at planen kan gjennomføres. De forutsetter at det blir fastsatt en rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen som sier at vertikalgeometrien for ny avkjørsel oversendes Statens vegvesen for godkjenning, før avkjørselen kan bygges. De kan akseptere at renovasjonsanlegg ligger innenfor byggegrense til Fv 8. Fylkesmannen i Aust-Agder_04.02.14 De vil først anbefale at man endrer navn på reguleringsforslaget ettersom man i plandokumentene skriver at Furumoveien 20 nå ikke lenger er en del av planen. Fortetting: Miljøvernavdelingen vil anbefale at man legger opp til en større utbygging med flere boenheter når man først går inn i et ubebygget område. Tomtens sentrale beliggenhet i forhold til skoler og sentrum samt nærhet til kollektivtrafikk taler for at man bør planlegge for en større tetthet enn det forslaget legger opp til. Plankart/reguleringsbestemmelser: Miljøvernavdelingen savner en sol-skyggevurdering av solforholdene på lekeplassen.

Side 5 av 8 Vi vil også nevne at område for lekeplass er lagt inntil vendehammer internt i feltet, en løsning som kan gi trafikkfarlige situasjoner med rygging i nærhet til lekeplass for de minste barna. Miljøvernavdelingen anbefaler at man vurderer en alternativ plassering av lekeområdet. Universell utforming er nevnt i planbeskrivelse pkt 5.7 og pkt 6.9. Disse henviser til en situasjonsplan som skal følge søknad om tiltak. Universell utforming må sikres gjennom reguleringsbestemmelser til planforslaget. Universell utforming bør ikke bare begrenses til adkomstforhold og byggenes utforming, men også sikres i lekeområder og fellesområder. Det er i bestemmelsene 3.3 lagt inn en bestemmelse om at boenhetene skal tilfredsstille kravene til universell utforming i hovedetasjene. Miljøvernavdelingen vil sterkt anbefale at man i stedet for å sette bestemmelser til universell utforming av en begrenset del av hver bolig, setter krav til en prosentvis andel av boligene som skal være universelt utformet. Miljøvernavdelingen vil bemerke at flere av reguleringsbestemmelsene til planforslaget er mangelfulle og bærer mer preg av retningslinjer enn av bestemmelser. Reguleringsbestemmelser skal være klare og entydige og ikke gi rom for tolkning i den videre behandlingen av kommende søknader om tiltak. Reguleringsbestemmelsene 9.1 regulerer privatrettslige forhold. Det er ikke anledning til å fastsette slike bestemmelser i reguleringsplan. Man må i tilfelle formulere bestemmelsen slik «f_veg er felles for eiendommene 14/172, 14/29 osv». Miljøvernavdelingen vil henvise til forskrift om konsekvensutredninger når det gjelder utforming og innhold av konsekvensutredningen. Planforslag med konsekvensutredning skal utrede virkninger for miljø og samfunn på grunnlag av de temaer som er beskrevet i fastsatt planprogram. Konsekvensutredningen for planforslaget bærer mer preg av å være beskrivelser og konklusjoner enn vurderinger og utredninger. Miljøvernavdelingen minner for øvrig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Aust-Agder Fylkeskommune_06.02.14 Som vegeier av Furumoveien/Rv 8 ber fylkeskommunen om at merknadene fra Statens vegvesen (brev datert 04.02.14) imøtekommes hva angår innspillene knyttet til avkjørsel. Seksjon for plan og natur ga innspill til detaljreguleringen i forbindelse med melding om oppstart, og har ingen ytterligere merknader til offentlig ettersyn. Alle innspill til oppstartsmeldingen og planforslaget er hensyntatt og redegjort for i det foreliggende materialet. Vurderinger Merknader som kom inn etter melding om oppstart ble i stor grad imøtekommet før planen ble vedtatt lagt ut på offentlig høring. Det har kommet inn få merknader til planen i høringsrunden. Administrasjonen har følgende merknader til de ulike innspillene: Statens Vegvesen Plankonsulenten har rettet på vertikal linjeføring i avkjørselen slik at den tilfredsstiller kravene i Statens Vegvesens Håndbok 017. De har videre lagt inn rekkefølgebestemmelse som sikrer at

Side 6 av 8 byggemelding om avkjørsel oversendes Statens Vegvesen for godkjenning før avkjørsel kan bygges. Informasjon om byggegrense er endret i planbeskrivelsen. Det er ikke lagt inn generell byggegrense fra fylkesvei. Nærmeste byggeområde ligger 22 m fra fylkesveiens senterlinje. Renovasjonsformål ligger 15 m fra senterlinje. Aktuell byggegrense for boligbebyggelse ligger imidlertid 34 m fra senterlinje. Statens Vegvesen aksepterer at renovasjonsanlegg plasseres innenfor byggegrense til fylkesvei, fastsatt i Vegloven. Fylkesmannen i Aust-Agder Navn på reguleringsplanen er endret. Utnyttelsesgrad Utnyttelsen av eiendommen er blitt nøye vurdert og etter befaring på eiendommen går det tydelig frem at en høyere utnyttelsesgrad av området ikke er ønskelig blant annet av hensyn til luft, lys og uteoppholdsarealer rundt boligene. Man har i tillegg gått inn for at det kan etableres utleiedel. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan er ikke et juridisk bindende dokument og kun til hjelp for å visualisere hvordan en utbygging er tenkt. Det vil være til god hjelp når området skal bebygges. Det er allikevel ikke slik at dette legger for strenge føringer på hvordan området kan bebygges, men blir brukt som et hjelpemiddel. Illustrasjonsplanen er revidert siden høringen. Solforhold Plankonsulenten har utearbeidet en visualisering av solforholdene på eiendommen. Den viser at det er svært begrenset skyggevirkning fra kollen i vest, og så lenge det er sol i planområdet er det gode solforhold på lekeplassen. Lekeplass Boligene skal ha biloppstillingsplass på egen tomt. Det fører til liten trafikk ved vendehammer. Vi mener derfor at plasseringen av lekeområde sentralt i området som vist, ikke utsetter barna for usikkerhet. Det kan allikevel være et poeng å lage en form for fysisk skille mellom lekeplass og vendehammer. Vi mener det ikke vil være et stort behov for dette, men det kan være både lurt og estetisk pent å sette opp noen fine natursteinsblokker som skjerming f.eks. Disse kan også brukes som benk dersom de er i riktig høyde. Universell utforming/tilgjengelighet Når det gjelder bestemmelsene om universell utforming så mener vi at dette skal tilstrebes i og med at hovedatkomsten til området ikke tilfredsstiller kravene til stigningsforholdene. Dette betyr at internt i området mellom boligene skal uteområdene gjøres tilgjengelig, men med fokus på universell utforming. I bestemmelsene står det derfor at lekeområde og uteområdene skal være tilgjengelige og at det skal legges vekt på universell utforming og tilgjengelighet for alle på lekeplass. Forskjellene mellom tilgjengelighet og universell utforming er stor. Med universell utforming gjelder blant annet fargebruk, taktile overganger, allergivennlig beplantning, stigningsforhold, dekke osv. Med tilgjengelighet menes stigningsforhold, dekke og trinnfrie løsninger slik at områdene er anvendelige for eksempel rullestol.

Side 7 av 8 Vi ønsker dermed at uteområder skal gjøres tilgjengelige og at krav til tilgjengelig bolig følger av Byggteknisk forskrift, men ikke nødvendigvis følge alle krav til universell utforming. Det er imidlertid slik at der det lar seg gjøre, uten for store terrenginngrep og fyllinger, så bør man tilstrebes å finne gode løsninger for universell utforming i prosjekteringen. Det er også bakgrunnen for valget vårt med å sette krav til tilgjengelig boenheter på hovedplan og der det er naturlig å tilrettelegge for tilgjengelig atkomst, men at boenheter i andre etasjer ikke trenger å være det hvis inngrepene blir for store. Slik vil vi kunne ivareta naturlige terrengformasjoner i området. Dersom man setter prosentvis krav vil dette kunne tilsidesette mulighetene for å ivareta de naturlige kvalitetene som er i området. Prinsippene i 8 til 12 i naturmangfoldloven er lagt til grunn som retningslinjer ved utarbeidelse av detaljplanens konsekvensanalyse. En utbygging av område anses å ikke medføre noen negative konsekvenser da området fortsatt vil ha et stort naturområde egnet som habitat for det stedlige plante- og dyrelivet. Aust-Agder Fylkeskommune Krav fra Statens Vegvesen er tatt inn i bestemmelsene. Endringer som er innpasset fra vedtak om offentlig ettersyn og innspill Endringer i plankartet Det er lagt inn grøntareal der det er hensiktsmessig med en grønn buffersone. Videre har renovasjonsløsning fått eget formål i planen. Byggeområdet er vist inndelt i 5 tomter. Lekeområde har fått formål i kartet. Endringer i reguleringsbestemmelsene Fellesbestemmelser Kravene fra vedtak 80/13 i Formannskapet er lagt inn. Rekkefølgebestemmelser Kravene fra vedtak 80/13 er lagt inn. I tillegg er krav fra Statens Vegvesen om at vertikalgeometri oversendes før igangsetting lagt inn. Bebyggelse og anlegg I 2.gangsbehandlingen stilte vi krav til at det ble satt utnyttelsesgrad for hver av tomtene. Det er i foreliggende forslag regulert inn 5 byggeområder, B1-B5 som har fått hver sin utnyttelsesgrad basert på arealet av området og arealbegrensninger som er satt på bygninger. Planen åpner for en utnyttelsesgrad på 27 % for felt B1, B2, B3 og B5 og 21 % for felt B4. Videre er det satt arealbegrensing på 45 m2 BYA for frittliggende garasjer. Bebygd areal er vurdert utfra hva øvrige planer har fastsatt, samtidig som det er tatt hensyn til området som helhet. Etter vår vurdering bør en dobbel garasje være på rundt 40-45 m2. Eneboliger bør kunne ha grunnflate på rundt 100-120 m2, spesielt hvis en del skal være for utleie og det stilles krav om å ha alle hovedfunksjoner på samme plan. Da vil bebygd areal av bolig og garasje være på rundt 140-165 m2.

Side 8 av 8 Det skal være avsatt nok uteoppholdsareal i henhold til teknisk forskrift for hver enkelt tomt og det mener vi vil ivaretas ved en grad av utnytting på under 30 %. Det er satt av område for lek, men i tillegg skal det være areal rundt frittliggende småhusbebyggelse. Videre har planen fått bestemmelser til maks gesims- og mønehøyder både ved bruk av saltak, flate tak og pulttak. Estetiske hensyn er ivaretatt ved krav om materialbruk. Høydene er vurdert på befaringen utfra eksponering, terrengtilpasning og tilpasning til de nye tekniske forskriftene som gjelder, slik at med disse høydene så skal de være tilpasset for boliger i 2 ½ - 3 etasjer. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Nytt punkt om utforming, krav om å følge kommunens normer og eierform på vei er innført. I førstegangsbehandlingen tok vi opp tema om tryggheten ved kryssing av fylkesveien m.m. for barn og skolebarn. I den forbindelse har Statens Vegvesen uttalt at de mener planforslaget har redegjort for en trygg skolevei på en tilfredsstillende måte. Det blir dermed ingen ytterligere vurderinger/krav fra oss. Administrasjonen kan ikke se at det nå foreligger konkrete mangler i forbindelse med det innkomne materialet og anser planen som godt gjennomarbeidet. Planbeskrivelsen er godt utarbeidet og det er tatt hensyn til de fleste momenter i forbindelse med utredningsbehov. Innspill og merknader fra statlige/regionale myndigheter er ivaretatt i stor grad. Det innstilles på at planen kan godkjennes. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplan for Furumoveien 18 gnr 14 bnr 29 egengodkjennes i henhold til 12-12 i plan- og bygningsloven. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr pr. godkjent tomt (1040 pr enhet x 5 enheter).kr 5 200,-