Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Treco AS Sørsidevegen 770 7514 STJØRDAL Deres ref: Vår ref: INGENG 2012/8919 Dato: 23.09.2016 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 232/6/0/0 Saksnr: 750/16 Delvis godkjent - Søknad om oppføring av trapp fra hyttetomt til friområde - 1719/232/6 Kjell Gisetstad Vi viser til søknad om oppføring av trapp fra hyttetomt til friområde, mottatt her den 02.04.2013. Kommunen beklager lang saksbehandlingstid i denne saken. Tiltaket: Det søkes om å sette opp en rett trapp ned til friområde ved sjøen. Trappen skal ha 55 trinn, være 19 m lang og 1,2 m bred, og ikke ha repo. Tiltaket skal oppføres på eiendom 232/6, og være tilgjengelig fra sti på eiendom 232/126. I øvre del av trappen skal det settes inn en sideadgang fra eiendom 232/126 på 10 m. Trappen skal oppføres innenfor 100- metersbeltet langs sjøen, og sikre tiltakshavers og allmennhetens adkomst til friområdet. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) 21-3. Det har ikke kommet merknader til saken. Det foreligger erklæring om gangrett for allmennheten over tomt 232/126 til trapp ned til friområde ved sjøen på eiendom 232/126, datert 14.03.2013. «Ifølge ( ) et vedlegg til denne avtalen, så gir vi som eiere av gnr 232 og bnr 126 i Levanger kommune allmennheten rett til å gå via oppmarkerte sti i grenselinjen mot sør og vest inne på tomta vår for å kunne komme til trapp som er vist på vedlegget og gir adkomst til friområdet ved sjøen på gnr 232 og bnr 6. Dersom det av praktiske hensyn er nødvendig, så forbeholder vi oss retten til å kunne endre på stiplasseringen på vår tomt ut over det som er markert på kartet». Grunnforhold: Ingen merknader. Planstatus: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Tinbuen 232/6, plan id. 2000002. Etter reguleringsplanen pkt. 3 er eiendommen et spesialområde, som skal benyttes til friluftsformål. Det er ikke tillatt å oppføre byggverk i friluftsområdet. Det omsøkte tiltak vurderes derfor å ikke være i samsvar med plan. Andre myndigheter: I henhold til pbl. 19-1 ble saken oversendt til Nord- Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for uttalelse. Høringsinstansene har kommet med følgende kommentarer.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 Nord- Trøndelag Fylkeskommune: «Vi anbefaler at kommunen foretar en nærmere vurdering med hensyn til om den omsøkte trappa og tilførselsstien fungerer som en reell adkomstveg for allmennheten. Dersom tiltaket har en reell funksjon for allmennhetens tilgang til strandsonen, vil vi ikke ha merknader til en eventuell godkjenning. Vi vil samtidig anbefale at allmennhetens rett til adkomst over søkerens tomt sikres som heftelse tilknyttet eiendommen. Dersom tiltaket i realiteten kun er en privat adkomst, vil vi se dette som en uheldig privatisering av strandsonen som bør vurderes fjernet». Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader: Landbruksavdelingen: «Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden». Miljøvernavdelingen: «Tiltaket ligger i et relativt bebygd område med mye fritidsbebyggelse. Trappen er lokalisert mellom to fritidsboliger og er etablert som felles gangvei for fritidsbeboere og allmennheten i området. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden». Ingen av høringsinstansene har uttalt seg negativt om tiltaket. Nord- Trøndelag Fylkeskommune trekker likevel fram spørsmålet om trappen og stien fungerer som en reell adkomstvei for allmennheten. Kommunen må særlig legge vekt på dette spørsmålet ved sin vurdering. Fylkeskommunen mener tiltaket bør vurderes fjernet, dersom det i realiteten kun er en privatisering av strandsonen. Det omsøkte tiltak vurderes å være i strid med gjeldende reguleringsplan og pbl. 1-8 som verner 100- metersbeltet langs sjøen. Tiltakshaver har derfor søkt om dispensasjon fra formålet i gjeldende reguleringsplan og pbl. 1-8, og gitt følgende begrunnelse: «1. Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet ved sjøen for å kunne etablere en adkomst til friområde ved sjøen i form av en trapp. Dette begrunnes med at området ikke er tilgjengelig for verken allmennheten eller bebyggelsen i planområdet uten trapp da terrenget er såpass skrånende at det er vanskelig å bevege seg der uten at det etableres trapp. Slik vi ser det i dag er det ingen annen mulighet for å etablere adkomst til området. Montering av en trapp medfører ingen inngrep i naturen og kan lett demonteres og fjernes dersom det på senere tidspunkt etableres mer egnet adkomst i form av vei/sti dersom det er mulig. Tiltaket er et mindre tiltak og blir dermed en løsning som har som formål å gi fritidsbebyggelsen tilgang til friområdet ved sjøen og er slik vi ser det et positivt tiltak for å fremme bruken av friområdet inntil annen og bedre løsning foreligger. Trappen har to adkomster på grunn av at det opprinnelig er planlagt med et platå ca midt i trappeløpet for å gi mulighet til å sette seg ned og ta en pause underveis. Platået ble også et naturlig sted å gå på trappen fra eiendommen 232/126. For å lette og sikre adkomsten er det etablert en smal gangveg i terrenget. Adkomsten ville nok uansett blitt benyttet, men på grunn av det skrå terrenget blir det mye tryggere å ferdes med en etablert gangvei.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 2. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for eiendommen Tinnbuen gnr 232 bnr 6 Åsenfjord i Levanger kommune. Reguleringsbestemmelsene i 2 og 3 sier ikke noe om etableringen av adkomst til friområdet. Friområder ved sjø skal nyttes til badeplass og friluftsområdet for øvrig skal benyttes til lek, rekreasjon og turveger. For å kunne benytte friområdene er man avhengig av adkomst, slik at en enkel og sikker måte å få til dette på er å etablere trapp ( ). Uten en etablert adkomst blir området utilgjengelig for allmennheten og bebyggelsen i nærområdet på grunn av det bratte terrenget». Vurdering av dispensasjon: I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og bestemmelser i plan- og bygningsloven. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl. 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen: Det søkes dispensasjon fra reguleringsplanens formål. Området skal etter reguleringsplanen benyttes til fritidsboliger/hytter og friområde. Den aktuelle eiendommen er regulert til friluftsformål. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak reguleringsplanens formål er å sikre allmennheten tilstrekkelig adgang til friområder. Det kan gis dispensasjon fra formålet dersom hensynet til friområdet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Tiltakshaver har uttalt: «Trappen må vurderes som et mindre tiltak, særlig fordi det følger en bratt skrent. Uten trappa er det ingen adkomst til området. Kommunen har tillatt omfattende tiltak i samme område. Det er bygget både vei og parkering i strandsonen. Tiltaket berører ikke naboforhold negativt. Snarere tvert imot».
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 Tiltakshaver mener at trappa vil gjøre friområdet tilgjengelig for allmennheten, og at den berører naboforhold positivt. Kommunen kan hittil ikke se at planbestemmelsens formål hindrer dette tiltaket. Dette er blant annet på bakgrunn av eiendommens beliggenhet og omgivelsene rundt. Trappa vil gi lettere adkomst til et ellers vanskelig tilgjengelig område. På den annen side må det, slik Nord- Trøndelag Fylkeskommune presiserte, sikres at trappa er tilgjengelig for allmennheten, og ikke privatiserer friområdet. Kommunen har vurdert at trappa tilgjengeliggjør friområdet. Forutsetningen for at tiltaket ikke skal sette reguleringsplanens formål vesentlig til side, er derfor at den gjøres tilgjengelig for allmennheten. Det forutsettes derfor at følgende krav blir oppfylt: - Trappa må gjøres tilgjengelig for allmennheten. Kommunen stiller krav om at tiltakshaver tillater allmennheten adkomst fra toppen av trappa, selv om dette om mulig medfører økt trafikk over hans eiendom. I korrespondanse med kommunen har tiltakshaver vært åpen for at allmennheten skal kunne ferdes på hans eiendom, «inntil annen og bedre løsning foreligger». Dette oppfylles blant annet ved å eierne av eiendom 232/126 har gitt erklæring om gangrett for allmennheten over tomta si. En slik erklæring bør også utstedes av tiltakshaver for eiendom 232/6. - Sideadgangen fra øst på eiendom 232/6 må fjernes. Dette tiltaket virker privatiserende, da den kun er tilgjengelig fra tiltakshavers eiendom 232/127. Tiltakshaver må benytte opparbeidet sti over eiendom 232/126. For å underbygge disse kravene, vises det til Rt. 2005 s. 805 hvor høyesterett fant at «strandområders særlige betydning for rekreasjon og friluftsliv innebærer at grunneiere som bygger i strandsonen må finne seg i å få allmennheten tett innpå seg». Kravene begrunnes også i at tiltakshaver selv har uttalt at trappa vil være allmennhetens eneste adkomst til friområdet ved sjøen, samt erklæring om gangsti fra eiendom 232/126. Under forutsetning om at overnevnte krav blir fulgt, finner kommunen at hensynet bak reguleringsbestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt». Dispensasjon for bygging i 100- metersbeltet: Det søkes i tillegg om dispensasjon fra bestemmelsene om bygging innenfor 100- metersbeltet langs sjøen. Bygging i strandsonen reguleres av pbl. 1-8. Etter pbl. 1-8 første ledd skal det i 100-metersbelte langs sjøen og langs vassdrag, «tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». 1-8 første ledd inneholder ingen materiell forbudsregel. Regelen angir hvilke hensyn det særlig skal legges vekt på ved vurderingen av enkelttiltak i strandsonen, i planer og ved dispensasjon fra bestemmelsen. Også her blir det første spørsmålet om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hovedformålet med byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen er å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten. Tiltakshaver har omtalt tiltaket som en «felles gangtrapp fra hyttetomt ned til friområde for å lette allmennhetens adkomst til sjøen». Her
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 må det foretas en avveining av om trappa går inn under de hensyn som må vurderes etter 1-8. Slik kommunen ser det er det klart at så lenge trappa gjøres tilgjengelig for allmennheten, vil tiltaket falle inn under hensynet til «natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Samlet sett må det vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon fra reguleringsplanen og pbl. 1-8, er større enn ulempene. Ved å gi dispensasjon åpnes det for at allmennheten kan bruke friområdet ved sjøen, da det i dette tilfellet er snakk om et tiltak som tjener allmennhetens interesser. På et område med et ellers bratt terreng, er trappen en god adkomstvei, da det ikke finnes andre adkomstmuligheter ned til sjøen. Tillater man ikke oppføring av slike tiltak, forhindrer man allmennhetens tilgang til strandsonen i friområdet. Dette hensynet veier tungt. Som nevnt vil ikke tiltaket komme i konflikt med viktige miljø- og samfunnsinteresser. Kommunen kan heller ikke se at kommuneplanens arealdel hadde til hensikt å forhindre slike tiltak, så lenge de gjøres tilgjengelig for alminnelig ferdsel. Tiltakshaver gjør det mulig både for seg selv og øvrige hytteeiere i området, å benytte seg av et ellers vanskelig tilgjengelig område. Dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser og pbl. 1-8 vil i tillegg gi tiltakshaver større utnyttelse av tomta, ved at det blir mulig å benytte strandsonen. På den annen side må man som nevnt være varsomme med bruken av dispensasjon. Innvilgelse av dispensasjon kan danne et mønster for avgjørelser i lignende saker i fremtiden. Etter reguleringsplanen pkt. 5.5 heter det: «Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. Nødvendige inngrep skal etterbehandles slik at det naturlige preget opprettholdes». Selv om denne bestemmelsen i hovedsak er ment som regulering av bebyggelsen, kan det trekkes slutninger som gjør seg gjeldende for denne saken. Tiltaket ses på som et inngrep i naturen og terrenget, da det skal oppføres i et område som er regulert til friluftsformål. Kommunen mener likevel at bestemmelsens krav om et naturlig preg vil oppfylles, ettersom trappa med årene vil falme og gå mer og mer i ett med naturen. Etter pkt. 6 i reguleringsplanen kan det ved spesielle forhold settes opp gjerder. Disse gjerdene må oppføres i stein eller treverk. Trappa skal oppføres i treverk, og rekkverket kan oppfattes som et gjerde. Ut fra dette punktet er trappa i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser. Tiltakshaver har i sin begrunnelse for dispensasjonssøknaden trukket fram reguleringsplanens pkt. 2. Etter pkt. 2.1 i reguleringsplanen er friområdene avsatt til «lek, rekreasjon og turstier». Tiltakshaver hevder at oppføring av trappen er den eneste måten å opprettholde friområdets formål. Det omsøkte tiltaket er ikke en tursti, men på den annen side frigjøres friområdet ved oppføring av trappa. Kommunen mener derfor at trappen i dette tilfellet vil være en fordel.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Kommunen har etter dette ingen særlige innvendinger mot at trappen oppføres, og vurderer det slik at fordelene i dette tilfellet er klart større enn ulempene. VEDTAK: Med hjemmel i pbl. 19-2 innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og pbl. 1-8. Forutsetninger, begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Tiltakshaver må fjerne privat trapp fra øst Allmennheten skal ha generell tilgang til å benytte trappa Tiltakshaver har ansvar for vedlikehold av trappa Treco AS gis ansvarsrett som ansvarlig søker for tiltaket, og som ansvarlig prosjekterende og utførende av trapp. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Normalreglement for sanitæranlegg» følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl. 21-9. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Bygget vil bli kontrollmålt av kommunen senest etter at ferdigattest er gitt. Med hilsen Ingunn Engen Jurist Kopi til: Kjell Gisetstad Trøite 7520 HEGRA Treco AS Sørsidevegen 770 7514 STJØRDAL