Vegårshei kommune Molandsveien 11 4985 VEGÅRSHEI Deres ref. Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Dato 2016/2093 20.10.2016 Vegårshei kommune - Høringsuttalelse til områdereguleringsplan for Ubergsmoen. Vi viser til oversendelse fra kommunen den 07.09.16, der områdereguleringsplanen for Ubergsmoen sendes på høring og det kunngjøres at planen legges ut til offentlig ettersyn. Oppstart av planarbeidet ble først varslet i brev av 10.09.14. Etter en justering av plangrensa ble det varslet ny oppstart den 17.11.14, og en ytterligere justering av plangrensa ble varslet i brev av 11.05.15. Vi viser også til våre uttalelser gitt til disse meldingene. Vi har for øvrig hatt en god dialog med kommunen gjennom planprosessen, der flere temaer har vært drøftet på et tidlig stadium og nå i løpet av høringsperioden. Hensikten med planen er få på plass en helhetlig, sammenhengende og oppdatert reguleringsplan for tettstedet Ubergsmoen. Forrige reguleringsplan for området er fra 1989, men senere har det blitt utarbeidet flere reguleringsplaner for både boligfelt, næringsområder og kombinerte formål for deler av planområdet. Disse erstattes gjennom dette planarbeidet og ved vedtak av denne områdeplanen er det totalt 7 eldre reguleringsplaner som oppheves. I tillegg til å omfatte eksisterende reguleringsplaner vil områdeplanen også legge til rette for flere nye boligtomter. Dette gjøres ved å detaljregulere to områder som er avsatt til boliger i kommuneplanen, og ved å legge til rette for utvidelse av noen eksisterende boligområder. Planen innebærer også detaljregulering av en campingplass, dette området er i alle hovedsak avsatt til campingformål i gjeldene kommuneplan. Planbeskrivelsen tar for seg noen områder der foreslått arealbruk ikke er i tråd med gjeldene kommuneplan eller reguleringsplan, og det er gjort vurderinger av hvorvidt planforslaget utløser krav om konsekvensutredninger for disse områdene. Kommunen konkluderer med ingen av områdene må konsekvensutredes i henhold til «Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven», og det er kommunen som er ansvarlig myndighet etter denne forskriften. Planen er utarbeidet som en områdeplan, men med stor grad av detaljplanlegging. Det er kun et område avsatt til næringsformål som har krav om senere detaljregulering. Postadresse: Postboks 788 Stoa, 4809 ARENDAL, Telefon: 37 01 75 00 Besøksadresse Arendal: Ragnvald Blakstadsv. 1, 4838 Arendal Besøksadresse Kristiansand: Tordenskjoldsgate 65, 4614 Kristiansand E-post: fmavpost@fylkesmannen.no Nettside: www.fylkesmannen.no Org.nr NO974 762 994
Innspill fra Fylkesmannen Områdeplanen for Ubergsmoen er en omfattende plan, der man både tar inn områder som tidligere er detaljregulert, områder som er avklart i kommuneplan og også noen mindre områder som ikke er i tråd med gjeldene planer. Planen inneholder flere arealformål, og vi vil her gå gjennom og komme med innspill til de områdene der vi har noen kommentarer. Bolig Områder for boligbygging er en sentral del av planen og det er tatt inn to store områder, Timmeråsen (BFS6) med 69 tomter og Røyrmyrheia (BFS16) med 43 tomter. Disse områdene er i hovedsak avsatt til boligformål i kommuneplanen, men Røyrmyrheia er utvidet med ca 40 daa i forhold til det arealet som er avsatt i kommuneplanen. Begge områdene er nå detaljregulert i dette forslaget til områdeplan, og det er avsatt arealer til lekeplasser, grønnstruktur og samferdsel m.m. i begge områdene. Av planbeskrivelsen framgår det at man i Røyrmyrheia ser for seg en trinnvis utbygging, men ikke mer enn 1-2 boliger i året. Her legges det til rette for store tomter for eneboliger/tomannsboliger, i en trinnvis utbygging og uten store naturinngrep. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av lekeplasser før det gis ferdigattest for nye boliger her. Det er også en bestemmelse som skal sikre en utbedring av adkomstvei til området ved utbygging av et visst antall nye tomter. Boligfeltet på Timmeråsen skal utvikles under ett og det vil medføre større terrenginngrep ettersom fjellmasser fra høydedrag i deler av feltet skal brukes til å fylle opp andre lavtliggende deler. Det er også her rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av lekeplasser. Det er også tatt inn bestemmelser som skal ivareta behovet for ytterligere registreringer/vurderinger knyttet til Nordbråttjern. Kommunen har tidligere i planprosessen vært i kontakt med Fylkesmannens miljøvernavdeling angående dette. Nordbråttjern er registrert naturtype «rik kulturlandskapssjø» av regional verdi (B-verdi) og det er uklart hvordan den planlagte utbyggingen vil påvirke denne naturtypen. I brev/notat den 08.02.16 ga vi kommunen et innspill med forslag til bestemmelser/tekst. I planforslaget som nå foreligger er disse forslagene tatt inn, og vi vurderer det derfor slik at hensynet til denne naturtypen er tilfredsstillende ivaretatt. Vi mener imidlertid at det er så mye uavklart rundt hvordan den planlagte utbyggingen vil påvirke denne naturtypen at det vil være mest ryddig å avklare dette nå, framfor å ende opp med en plan som må gjennom store endringer før man kan starte utbyggingen. Vi anbefaler derfor kommunen om fortsatt å avvente detaljreguleringen av boligfeltet Timmeråsen til området rundt Nordbråttjern er avklart, dette kan gjøres ved å stille krav om senere detaljregulering av dette feltet. Grasåslia (BFS9) er et kommunalt boligfelt med 19 bebygde tomter og pr i dag 7 ledige tomter. Her planlegges det en utvidelse av feltet med inntil 16 nye tomter. I dette boligfeltet ligger det også en kommunal barnehage og det er satt av areal til 5 lekeplasser (4 av disse er videreført fra eksisterende plan), i tillegg til formål som vann- og avløp, samferdsel og grønnstruktur. 6 av de nye tomtene ligger innenfor hensynssone landbruk og vil ikke kunne opparbeides så lenge pelsdyrfarmen er i drift. Ingen av de regulerte lekeplassene i området er opparbeidet pr. i dag, Fylkesmannen er derfor fornøyd med at det nå tas inn Side 2 av 5
rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av lekeplasser før det tillates nye boliger i dette feltet. Fv 415 går midt gjennom planområdet, og områdene som ligger langs denne veien omtales i planen som «kjerneområde Ubergsmoen». Her planlegges det nye tomter i to ulike områder: BFS7 er et område som allerede har noe bebyggelse og størstedelen av området ligger også som boligområde i gjeldene reguleringsplan, det planlegges her 4-6 nye tomter uten noe ytterligere krav til detaljregulering. BFS8 er et nytt område på ca 6 daa der det planlegges 5 tomter, heller ikke her stilles det ytterligere krav til detaljregulering. Tomtene i BFS7 ligger innenfor hensynssone landbruk og kan ikke opparbeides så lenge pelsdyrfarmen er i drift. For disse to områdene er det ikke regulert inn tomtegrenser og heller ikke veier internt i området. I bestemmelsene er det tatt inn et punkt som sier at det ved søknad om deling og søknad om tillatelse til tiltak skal redegjøres for plassering og omfang av tiltak. Vi forstår dette slik at det skal legges fram en skisse for hele det aktuelle området ved den første søknaden om tiltak innenfor området. Dette må presiseres tydelig i planbestemmelsene, som synes å være noe uklare. Det samme gjelder for øvrig områdene BFS13, BFS14 og BKS1, vurderingene her gjelder derfor alle disse områdene. På Kallarbergåsen er det to områder, BFS13 og BFS14, med eksisterende boligtomter. Begge disse områdene er tidligere regulert til boligområder, hhv gjennom reguleringsplan for Ubergsmoen fra 1989 og en bebyggelsesplan fra 1990. Det er en bolig på hvert av disse områdene pr i dag, og vi mener det er noe uklart utfra planbestemmelser og -beskrivelse hvorvidt det tillates nye boliger her, evt hvor mange nye boliger det tillates. Fylkesmannen vil derfor bemerke at det må gå klart fram et antall for nye boliger, særlig er det viktig når det ikke reguleres inn tomtegrenser i plankartet. Ved Timmeråsen er det satt av et område til konsentrert boligbebyggelse, BKS1. Dette ligger mellom eksisterende bebyggelse og den planlagte veien inn til Timmeråsen boligfelt, men vi savner en beskrivelse av området i planbeskrivelsen. Av bestemmelsene for dette området framgår det imidlertid at det her skal føres opp bygg med minst 3 boenheter pr bygg, og videre at det skal redegjøres for plassering og omfang av tiltak på samme måte som beskrevet ovenfor. På samme måte som nevnt ovenfor må det også for dette området klart framgå maks antall boenheter innenfor området. Områdene BFS1-5, 10, 11, 12 og 15 er eksisterende boligområder der det ikke planlegges nye boligtomter. For øvrig er Fylkesmannen tilfreds med at kommunen har tatt hensyn til våre tidligere uttalelser og ikke regulerer inn flere boliger på de flomutsatte områdene ved Ubergsvann. Hensynssone landbruk I planen er det tatt inn en hensynssone landbruk som vil ha betydning for flere av boligområdene. Sentralt på Ubergsmoen ligger det en landbrukseiendom som driver pelsdyroppdrett. Denne driften legger noen føringer for videre utbygging i området, det er knyttet til luktplager i området og at pelsdyra er ømfintlige for støy og lys. Dette er det gjort grundige vurderinger av ved utarbeidelsen av planen, og kommunen har også vært i kontakt Side 3 av 5
med Fylkesmannen i denne prosessen. Helt konkret har dette resultert i at det er lagt inn en hensynssone landbruk på deler av planområdet, og innenfor denne sona er det restriksjoner på utbygging av nye boliger i områdene så lenge pelsdyranleggene er i bruk og det er også restriksjoner på støyende anleggsarbeid innenfor denne sona. Våre innspill angående temaet vurderes med dette å være ivaretatt i planforslaget. Kombinerte formål og forretning Sentralt på Ubergsmoen er det et område som er regulert til kombinerte formål bolig/forretning/kontor og et område til ren forretningsvirksomhet. I dette området ligger det blant annet en tidligere matbutikk og en bygning som inneholder kontorer. Arealbruken som foreslås her er direkte videreført fra reguleringsplanen for Engene fra 2010. På samme måte som for flere av boligområdene stilles det også her krav om at det sammen med søknad om tiltak/deling skal framlegges en situasjonsplan/skisser som redegjør for plassering og omfang av tiltaket. Dette må forstås slik at skissene/planen skal gjelde for hele det aktuelle delområdet. Her er det også satt krav om at det ved planlegging av boliger skal settes av lekeareal innenfor planområdet, eller at BLK4 skal opparbeides. Barnehage I Grasåslia er det avsatt areal til barnehage, og denne er etablert og i drift i dag. Barnehagen er godkjent for inntil 34 barn, og har pr i dag noe ledig kapasitet. Med det planforslaget som nå foreligger legges det til rette for mange nye boliger på Ubergsmoen. Fylkesmannen vil derfor påpeke at det er viktig at barnehagetilbudet som ligger her minst opprettholdes i framtida. Grønnstruktur Innenfor planområdet er det brukt underformål grønnstruktur, naturområde, turvei og badeplass/-område, med ulike bestemmelser knyttet til hvert av disse. Om GN (naturområde) står det i bestemmelsene at det skal brukes til kantvegetasjon langs vassdrag, det skal ha et urørt preg, og det er ikke tillatt å fjerne vegetasjon eller gjennomføre terrenginngrep. Dette underformålet er brukt i området rundt Nordbråttjern, i tråd med vårt tidligere innspill. Av plankartet framgår det at underformålet naturområde også brukes andre steder, f.eks. i Grasåslia boligfelt. Vi kan ikke se at det er hensiktsmessig å bruke dette underformålet med de tilhørende strenge bestemmelsene på alle disse områdene, og ber kommunen vurdere bruken av underformålene på arealene som reguleres til grønnstruktur Camping Det er avsatt et område til leirplass/korttidscamping (BLP1), dette er et areal på ca 3 daa som i all hovedsak er dyrka mark. Fylkesmannen mener i utgangspunktet at det er uheldig å omdisponere dyrka mark til dette formålet. Av planbeskrivelsen framgår det at man her ikke skal tillate varige konstruksjoner. Dette legger begrensninger på bruken av området slik at arealbruken er reversibel og omdisponeringen av arealet fra dyrka mark er ikke nødvendigvis permanent. Disse intensjonene blir imidlertid ikke fulgt opp i planbestemmelsene, vi ber derfor om at det tas inn bestemmelser knyttet til området BLP1 som sikrer at det ikke gjøres tiltak i området, som oppføring av bygg/konstruksjoner, anlegning av veier/grøfter eller lignende. Ellers er Fylkesmannen tilfreds med at det er knyttet rekkefølgebestemmelser (nr 8 og 9) til dette området som sikrer at det bygges sanitæranlegg og at det skal utarbeides en plan for Side 4 av 5
evakuering av materiell ved en eventuell flom. Begrepet «Før videre utbygging» som brukes i bestemmelsen om sanitæranlegg mener vi imidlertid at er noe uklar og det bør presiseres mer nøyaktig. Industri o.a. Industriområde Fidalen lengst sør i planområdet er omfattet av en reguleringsplan fra 2014. Denne planen videreføres uten vesentlige endringer i dette planforslaget. Lengst nord-vest i planområdet ligger Rambergstea, der det er lokalisert skytebane, masseuttak, motocrossbane, i tillegg til Vegarheim kulturbygg. Området er i sin helhet omfattet av tidligere reguleringsplan fra 2004. I planforslaget som nå foreligger gjøres det enkelte endringer i denne ved at det tas inn et større areal som reguleres til næringsformål. For dette området settes det krav om utarbeidelse av detaljregulering, som bl.a. skal støyanalyse og vurdering av reell fare for skred og steinsprang. Ellers bytter man om på områdene som tidligere har vært avsatt til motocrossbane og parkering, slik at området som pr i dag faktisk er opparbeidet til motocross også får dette arealet, mens arealet som til nå har vært regulert til dette formålet omreguleres til parkering. Fylkesmannen har ingen kommentarer til disse endringene. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) fagdirektør Terje Flaten rådgiver Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Saksbehandler: Terje Flaten, tlf: 37 01 75 94 Kopi til: Statens vegvesen, Region Sør Postboks 723 Stoa 4808 ARENDAL Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Side 5 av 5