TRONDHEIM SENTRALSTASJON VURDERING AV YIELD OG LEIENIVÅER D e s e m b e r 2 0 1 2
YIELD OG LEIENIVÅER TRONDHEIM SENTRALSTASJON Oppdragsgiver: Oppdragsgivers representant: Oppdragstaker: Verdivurderer: Optiman AS Kjell Håvard Nilsen DNB Næringsmegling AS Tore Berg Sign.: Dato: 12.12.2012 Antall sider: 9 Vedlegg: - DNB Næringsmegling AS, Trondheim Søndregt. 14 7407 Trondheim www.dnb.no/bedrift/naringseiendom/ Side : 2 av 9 Dato: 12.12.2012
INNHOLD: 1 OPPDRAGET... 4 2 GRUNNLAGSMATERIALE... 4 3 FORUTSETNINGER... 4 3.1. Leieinntekter... 4 3.2 Yieldnivå... 4 4 MARKEDET... 5 4.1 Transaksjonsmarkedet... 5 4.2 Leiemarkedet... 5 5 NYE TRONDHEIM SENTRALSTASJON... 6 5.1 Arealer og formål... 6 6 LEIENIVÅER... 7 6.1 Kontor... 7 6.2 Forretningsarealer... 8 7 YIELDNIVÅ... 8 7.1 Referansetransaksjoner... 8 7.2 Yieldnivåer... 8 8 SALGSPRISER BOLIG... 9 8.1 Referansetransaksjoner... 9 8.2 Salgsinntekter pr. kvm salgbart boligareal... 9 Side : 3 av 9 Dato: 12.12.2012
1 OPPDRAGET DNB Næringsmegling AS er av Optiman AS v/kjell Håvard Nilsen bedt om å angi inntektsnivåer for hhv.: Utleie til kontor- og forretningsformål Yieldnivåer ved salg av arealer utleid til følgende formål: - Kontor - Forretningsarealer - Parkering - Bussterminal Salgsinntekter pr. kvm salgbart boligareal Oppdraget består i etter beste skjønn og på selvstendig og uavhengig grunnlag å foreta en vurdering av hvilke leienivåer og yieldnivåer som kan forventes på nye Trondheim Sentralstasjon. Videre skal dagens priser legges til grunn for vurderingen. Vurdering av inntektsnivå for utleie til parkering og bussterminal inngår ikke i oppdraget. Dette forutsettes vurdert av Trondheim Parkering og Trondheim Bussterminal. 2 GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter innhentet: Illustrasjoner fra mulighetsstudie Trondheim Sentralstasjon 20121207 Arealer pr. 2012-12-04. Grunnlag modeller. 3 FORUTSETNINGER 3.1. Leieinntekter Fastsettelse av leieinntekter pr. kvm er basert på antatt markedsleie for tilsvarende lokaler i dagens marked. Alle leiepriser forutsetter mva. pliktige leietakere. Videre forutsettes det at leietakerne belastes for normale fellesutgifter i tillegg til de oppgitte leier. Med fellesutgifter menes utgifter forbundet med lys og oppvarming av fellesarealer, drift og vedlikehold av tekniske anlegg, brøyting, vaktmestertjeneste, senterledelse, m.v. I tillegg svarer leietaker for kostnader forbundet med bruk av egne lokaler som strøm, oppvarming og renhold. 3.2 Yieldnivå Fastsettelse av antatt yieldnivå er basert på dagens 10 års swap rente, bankmargin, generell eiendomsrisiko, makro- og mikrobeliggenhet, type eiendom, teknisk standard, kontraktsforhold etc. Ved fastsettelse av yieldnivå er det forutsatt en normal fordeling av vedlikeholds-ansvar mellom utleier og leietaker. I tillegg forutsettes det at alle leiekontrakter reguleres med 100 % av endringene i konsumprisindeksen. Side : 4 av 9 Dato: 12.12.2012
4 MARKEDET 4.1 Transaksjonsmarkedet Etter sommeren har bankenes innlånskostnader blitt redusert. Effekten av de nye og strengere kapitaldekningskravene Basel III har imidlertid fått en økende betydning, og innebærer at norske banker nå opererer med vesentlig høyere utlånsmarginer enn ved begynnelsen av året. Dette har ført til både dyrere og mindre tilgjengelig fremmedkapital. Dessuten har egenkapitalen også krevd høyere risikopremier, samtidig som risikoappetitten har avtatt. Summen av disse forholdene innebærer at vi observerer en priskorreksjon for de fleste typer av næringseiendom - spesielt de mer risikoutsatte. Det har så langt vært relativt få eksempler, men det skyldes trolig at selgerne i det lengste venter med å ta inn over seg et redusert prisnivå/økende yielder. De mest attraktive prime-eiendommer har stort sett gått klar av denne utviklingen. Det finnes en rekke kapitalsterke miljøer i Norge som er på jakt etter denne type eiendommer, og situasjoner hvor det er mulig å gjøre gode strategiske grep. De fleste livselskapene ønsker imidlertid å bygge ned balansen, og enkelte eiendomsfond vil også etter hvert få et visst salgsbehov. Dette kan føre til at det vil bli flere selgere enn kjøpere, og dermed muligheter for en viss korreksjon av prisene også for de attraktive eiendommene. På den positive siden fremstår nå et mer aktivt obligasjonsmarked som et attraktivt alternativ til bankfinansiering for de beste eiendommene. Det norske obligasjonsmarkedet er imidlertid begrenset, og det er relativt strenge kriteria for å bli akseptert i dette markedet. Pr november har vi registrert et samlet transaksjonsvolum i Norge på vel NOK 40 mrd. (transaksjoner over NOK 50 mill.) Det er verdt å merke seg at boligrelaterte transaksjoner (tomter/utvikling og konvertering ) utgjør en uvanlig stor andel av det samlede volumet. Det har også vært gjennomført enkelte større strukturelle transaksjoner som bidrar til det relativt høye transaksjonsvolumet. Nå sist ved salget av hele kjøpesenterselskapet Sektor Eiendom for ca. NOK 7,3 mrd. 4.2 Leiemarkedet Kontormarkedet Kontorleiemarkedet har så langt i 2012 holdt seg godt. Leieprisene viser en stigende tendens for de beste eiendommene i de mest attraktive områdene/største byene, og ledigheten er relativt stabil. Hovedforklaringen er en positiv brutto arealabsorbsjon drevet av god vekst i kontorsysselsettingen i de fleste store byer. Tendensen med økende forskjeller i leiepriser mellom nye/oppgraderte, arealeffektive kontorbygg i de beste områdene og eldre, urasjonelle bygg forsterkes. I lys av den sterke befolkningsveksten blir nærheten til god offentlig kommunikasjon stadig viktigere. I tillegg har nå miljøaspektet blitt mer synlig ved bedrifters valg av lokaliteter. De fleste prognoser tilsier at norsk økonomi vil fortsette den positive utviklingen. Kombinasjonen av lave renter, solid lønnsvekst og et sterkt arbeidsmarked gir grunn til å vente en bra økonomisk vekst fremover. Rekordhøye oljeinvesteringer forsterker dette vekstbildet. Til tross for enkelte signaler om kostnadskutt og bemanningsreduksjoner innen enkelte bransjer tror vi på en fortsatt bra etterspørsel i leiemarkedet. Kjøpesenter Etter en sterk utvikling i detaljhandel og vareforbruk tidligere i år, har trenden nå snudd. Årsaken antas å være en stadig økende grad av kjøp av tjenester fremfor at forbruksveksten tas ut i detaljhandelen. I tillegg merker vi oss at bransjer som normalt sett holder til utenfor de typiske kjøpesentrene har hatt en sterkere vekst, sammenlignet med kjøpesentrene. Vi tror derfor på en moderat vekst for kjøpesentrene fremover. Side : 5 av 9 Dato: 12.12.2012
Leienivåer Trondheim 5 NYE TRONDHEIM SENTRALSTASJON 5.1 Arealer og formål Basert på fremlagte dokumentasjon planlegges nye Trondheim Sentralstasjon utviklet til følgende formål: Formål Plassering Areal Handel/terminalfunksjoner Plan 1-5 24 499 kvm Kontor Plan 4 7 35 323 kvm Parkering Kjeller og plan 3 12 412 kvm Bussoppstilling Plan 1 3 345 kvm Evt. bolig 0 kvm Totalt 75 579 kvm Side : 6 av 9 Dato: 12.12.2012
6 LEIENIVÅER 6.1 Kontor 6.1.1 Referansepriser - nybygg Adresse Leietaker Areal Leienivå Inngått Brattørkaia 15 Direktoratet for Naturforvaltning 7.000 kvm 2.200 pr. kvm 1)2) 2011 Munkegt. 21 Nordea n.a. 2.200 pr. kvm 2) 2010 Verftsgata 2 Adresseavisen 7.000 kvm 3) 2012 Energibygget Lerkendal TrønderEnergi 10.000 kvm 1.920 pr. kvm 4) 2011 Bassengbakken 2 Adecco 1.000 kvm 1.850 pr. kvm 2012 Miljøbygget KITH 900 kvm 1.775 pr. kvm 2011 Lerkendal Stadion BDO 3.100 kvm 1.710 pr. kvm 2011 Lerkendal Stadion Norconsult 4.000 kvm 1.710 pr. kvm 2011 Strindfjordveien 1 Devinco 700 kvm 1.650 pr. kvm 2012 Magnus Lagabøters vei 4 Visma 3.000 kvm 1.650 pr. kvm 2012 Strandveien 43 Proserv og Exprosoft Samlet ca. 3.500 kvm 1.600 pr. kvm 2012 1) Bygget er oppgradert til Energiklasse A i byggeprosessen mot tillegg i leieprisen. 2) Leietaker er ikke mva. pliktig 3) Leienivået er ikke bekreftet men antas å ligge opp mot NOK 2.000 pr. kvm 4) Energiklasse A 6.1.2 Leiepriser kontor Trondheim Sentralstasjon Basert på fremlagte dokumentasjon er kontorarealene plassert i plan 4 til 7. Bebyggelsen er i hovedsak skissert/planlagt oppført med lammelstruktur med forbindelse mellom byggene via gangbruer i glass. Kontorarealene vil ha inngang fra parkeringsdekke, alternativ via Tverrforbindelsen eller fra hjørnet nærmest Gryta/Trondheim Politistasjon. Bygningsstrukturen vurderes som fleksibel og kan tilpasses leietakere i ulike størrelser, alt fra små leietakere til hovedkontorfunksjoner. Med eiendommens beliggenhet nært sentrum, Nedre Elvehavn og Brattørkaia vil prosjektet med stor sannsynlighet tiltrekke seg bedrifter innen kunnskapsintensiv forretningsmessig tjenesteyting, type revisjons- og advokatfirma, konsulentselskaper, media, olje-/offshore relatert virksomhet, IKT etc. Denne næringen er tradisjonelt sterkt overrepresentert i områder med høyt prisnivå. Nærhet til offentlig kommunikasjon er også et viktig fortrinn i konkurransen om leietakere. Trondheim Sentralstasjon er i dag et kommunikasjonsmessig knutepunkt og ved ferdigstillelse av E6 øst vil dette forsterkes ytterligere. Vi har valgt å legge til grunn en gjennomsnittlig leiepris på alle arealer, uavhengig av plan og beliggenhet i bygget. Unntaket er kontorarealene på plan 3 som vil ha lys fra kun en side. Disse har vi vurdert som mindre attraktive sammenlignet med de øvrige og vil ligge i den nedre del av angitt leienivå. Basert på referansepriser oppgitt i pkt. 6.1.1 samt antatt markedsleie for tilsvarende lokaler i dagens marked har vi vurdert leieprisnivået til å ligge i intervallet NOK 1.800 2.000 pr. kvm. Leieprisen forutsetter mva. pliktige leietakere og minimum energiklasse B. Det totale utbyggingspotensialet er av en slik størrelse at det må påregnes en utvikling av kontorarealene i etapper. Tidsperspektivet knyttet til utleie av arealene er ikke hensyntatt. Side : 7 av 9 Dato: 12.12.2012
6.2 Forretningsarealer 6.2.1 Referansepriser Basert på fremlagte dokumentasjon er forretningsarealene plassert i plan 1 til 3. Arealene er utformet som et kjøpesenter med et samlet areal på 17.634 kvm. Leieprisen på forretningsarealer består ofte av en fast og en omsetningsbasert del, og normalt utgjør minimumsleien 90 95 % av omsetningsleien. Andelen omsetningsleie er av den grunn begrenset. Våre anslag på antatt leienivå er basert på gjennomsnittlig minimumsleie innenfor den enkelte arealkategori. Følgende leienivåer er lagt til grunn: Formål Leieareal Leienivå Forretning < 250 kvm NOK 2.700 Forretning 250 500 kvm NOK 2.250 Forretning 500 1.000 kvm NOK 1.750 Forretning >1.000 kvm NOK 1.250 Gjennomsnittlig leie vil være avhengig av hvilken leietakersammensetning som legges til grunn. Ved fastsettelse av gjennomsnittlig leienivå har vi tatt utgangspunkt i gjennomsnittlig leienivå på en eiendomsportefølje bestående av 25 kjøpesentra, inkl. 3 kjøpesentra beliggende i Trondheim. Laveste registrerte gjennomsnittlige leiepris i porteføljen er NOK 1.300 pr. kvm og høyeste er NOK 3.600 pr. kvm, mens hovedtyngden ligger i intervallet NOK 1.500 2.200 pr. kvm. Basert på referanseporteføljen vurderer vi gjennomsnittlig leiepris på alle arealer, uavhengig av plan og beliggenhet i bygget, til å ligge i intervallet: NOK 1.800-2.000 pr. kvm. 7 YIELDNIVÅ 7.1 Referansetransaksjoner Tidspunkt Adresse Type eiendom Pris Yield Feb.12 Granåsveien 15 Kontor 212 500 000 6,8 % Feb.12 PirSenteret Kontor 1 200 000 000 6,4 % Apr.12 Brøttemsveien 103 Kombinasjonsbygg 47 500 000 6,8 % Apr.12 Klostergata Kontor 273 000 000 6,2 % Des.12 Klæbuveien 125 Kontorseksjoner 260 000 000 7,2 % Des.12 Lade Arena I og II Handel 925 000 000 6,8 % Okt.12 Tungasletta 10 Kontor/forretning 270 000 000 6,75 Jun.11 Portalen Kontor/forretning 435 000 000 6,3 % Jun.11 BN Bank Kontor 142 000 000 5,5-5,7 % Jun.11 Bassengbakken 1 Kontor 167 500 000 6,4 % 7.2 Yieldnivåer Konsensus rundt prime yield i Oslo ligger rundt 5,5 %, men med visse indikasjoner for at denne kan øke noe fremover. I Stavanger, Bergen og Trondheim ligger prime yield om lag 50 75 punkter høyere dvs. mellom 6,0 og 6,25 %. Vi har registrert en yieldøkning for eiendommer som ikke faller inn under prime segmentet. Dette gjelder både i de største byene og Norge som helhet. Side : 8 av 9 Dato: 12.12.2012
I løpet av 2012 er det laveste registrerte yieldnivået i Trondheim rundt ca. 6,2 %. Dette var en attraktiv eiendom der de fleste faktorer for å oppnå maksimal pris var til stede. For øvrig er det omsatt kontoreiendommer i sentrum og i randsonen med et yieldnivå i intervallet 6,4-6,8 %. I motsetning til tidligere har nåløyet for å bli karakterisert som denne type eiendom blitt trangere, og "alt må stemme": God beliggenhet i en storby nær offentlig kommunikasjon Moderne, arealeffektive, miljøvennlig bygg Langsiktige leiekontrakter (>10 år) med solide leietakere Sikker restverdi i et likvid marked Mulighet for gunstig finansiering eller obligasjonslån. Trondheim Sentralstasjon har en meget sentral og attraktiv beliggenhet. Etter vår vurdering har Trondheim Sentralstasjon og Brattørkaia potensiale til å bli Trondheims CBD-område 1. Det er av den grunn ikke nødvendig å øke realavkastningskravet på grunn av eiendommens mikrobeliggenhet. Prosjektet Trondheim Sentralstasjon er av en slik størrelse at et samlet salg av hele eiendommen vil begrense antallet potensielle kjøpere. Alternativt til et samlet salg vil være salg av seksjoner. Salg av seksjoner vurderes imidlertid som mindre attraktivt sammenlignet med et samlet salg, og etter vår vurdering vil begge forhold påvirke prisingen av eiendommen. Vi har av den grunn valgt å øke realavkastningskravet med 0,25 %-poeng for disse forhold. Den planlagte bebyggelsen forutsettes oppført som kombinasjonsbygg. Kombinasjonsbygg vurderes som mindre attraktive enn prime kontorbygg. Det gjennomsnittlige realavkastningskravet er av den grunn økt med 0,25 % -poeng. Det er ikke inngått leiekontrakter på noen av byggene. Det forutsettes at eiendommen selges med langsiktige leiekontrakter (>10 år) med solide leietakere og at det dermed ikke er nødvendig å øke realavkastningskravet for dette i særlig grad. På bakgrunn av ovennevnte er estimert exityield for eiendommene forutsatt å ligge i intervallet 6,25 6,5 % avhengig av om eiendommen selges samlet eller i seksjoner. 8 SALGSPRISER BOLIG 8.1 Referansetransaksjoner Basert på annonserte prosjekter på Finn.no vurderes prisnivået for leiligheter sentralt i Trondheim å ligge i intervallet NOK 45.000 60.000 pr. kvm salgbart boligareal, hvor prosjekter som Speilet på Nedre Elvehavn representerer det høyeste nivået. 8.2 Salgsinntekter pr. kvm salgbart boligareal Etterspørselen etter boliger i sentrum er stor. En fremtidig utvikling av Vestre Kanalhavn og evt. flytting av godsterminalen vil gjøre eiendommen/området attraktiv til boligformål. I dagens situasjon vil aktiviteten på terminalområdet kunne være begrensende for etterspørselen, spesielt for kjøpere av større leiligheter. Kjøpergruppen for små leiligheter er imidlertid mindre sensitiv i forhold til dette. Etter vår vurdering vil et boligprosjekt med denne beliggenheten oppnå priser i det øverste sjiktet av angitt intervall, ref. pkt. 8.1, dvs. i intervallet NOK 55.000 60.000 pr. kvm salgbart boligareal. 1 Central Business District Side : 9 av 9 Dato: 12.12.2012