Investorrapport H1-2014 Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 25. juni 2014 Status for investeringen The Bentley at Cobb s Landing (Tampa, Florida) - Utleiemarked for leiligheter i Tampa og Florida holder seg relativt sterkt, og eiendommen (The Bentley at Cobb s Landing) har i 2013 opprettholdt en gjennomsnittlig utleiegrad på 90,4 % (gjennomsnitt 90,2 % i 2012). Ved utgangen av mai 2014 var utleiegraden på 92,8 %. - Det ble i 2013 solgt én leilighet til pris USD 115 000 (USD 102 per kvadratfot), hvilket representerer en verdi på ca. 18 % over selskapets gjennomsnittlige «kostpris» per leilighet på USD 97 000 (eller +35 % målt mot kostprisen per kvadratfot). - Driftsresultat fra eiendommen før gjeldsbetjening var USD 383 383 i 2013, noe som var 9,7 % høyere enn budsjettert. Kontantstrøm fra drift fratrukket gjeldsbetjening ga et positivt bidrag på USD 139 875. - Samlet kontantstrøm fra eiendommen har vært bedre enn budsjettert som følge av salget av den ene leiligheten. Florida Eiendom Invest AS mottatt derfor kontantutdelinger fra The Bentley på totalt ca. USD 228 000 (NOK 1 343 000) gjennom året. Årsresultatet i Florida Eiendom Invest AS ble positivt med NOK 294 588 for regnskapsåret 2013. - I forbindelse med ordinær generalforsamling i Florida Eiendom Invest AS har styret foreslått at det gis fullmakt til styret til å utdele inntil NOK 400 000 i utbytte i 2014. - Det er ikke planlagt med leilighetssalg i 2014. En realistisk horisont for salg/exit vurderes derfor fortsatt i perioden 2015/2016. Målsatte salgspriser for leilighetene er ca. USD 120 per kvadratfot (tilsvarer et snitt på ca. USD 150 000 per leilighet). - Antall omsatte leiligheter i Pinellas County var omtrent uendret fra 2012 til 2013. Median salgspris økte med 10 %, mens antall usolgte enheter ble redusert med ca. 9 %. The Bentley At Cobb s Landing
Markedsoppdatering Kort om utsikter for det amerikanske boligmarked: - Oppsvinget i amerikansk økonomi styrket seg mot slutten av 2013, med sysselsettingsvekst på 1,7 % og BNP vekst som kom inn over forventning etter at blant annet midlertid politisk avtale om gjeldstaket har redusert usikkerheten noe. På grunn av dårlige værforhold i vinter falt amerikansk BNP i første kvartal, men det forventes likevel en samlet vekst i 2014 på om lag 2 %, økende til 3 % i 2015 (kilde: World Bank). - Analytikere forventer at rentenivået vil fortsette å stige noe fremover, men boligmarkedet ventes likevel utvikle seg positivt som følge av videre økonomisk vekst og økt sysselsetting. - Andelen som eier egen bolig kontra leier er nå ca. 65 %, hvilket fortsatt er lavere enn historiske toppnivåer. Utleiemarkedet (leiligheter) er dermed fortsatt sterkt med samlet beleggsgrad på 95,8 %, hvilket er det høyeste på 10 år, og en gjennomsnittlig vekst i utleieratene på 3,1 % i 2013 (kilde: Jones Lang LaSalle). - Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste en oppgang på 12 % på årsbasis per mars 2014. - Colliers International (USA) forventer at boligprisene i USA på landsbasis vil fortsette å stige med rundt 6-9 % i 2014. En hoveddriver for dette er at nybyggingsaktiviteten fortsatt er begrenset (under 1 million nye boliger estimert sammenlignet med 1,8 millioner i 2007). Utsikter for Tampa-regionen: - Sysselsettingen i Tampa St. Petersburg økte med 4 % i 2013. Det forventes videre økning i sysselsettingen med 4 % i 2014 og 2,7 % i 2015. (Kilde: Hendricks Berkadia). - Arbeidsledigheten i Tampa var 6,3 prosent i mars, 20 basispunkter lavere enn september 2013. Dette er nå på linje med det nasjonal snittet per mai 2014 (ned 1,2 % på årsbasis i USA). Tampa-regionen var den metro-regionen i USA med høyest sysselsettingsvekst i 2013 (kilde: Bureau of Labor Statistics). - Beleggsgraden i Tampa er nå ca. 94 % (Pinellas distriktet ca. 95 %). - Gjennomsnittlig tilbudt leiepris for leiligheter var USD 948 per måned i mars, hvilket utgjør en økning på 1,1 % fra ett år siden. - I markedet for utleieleiligheter (multi family) vurderes Tampa, sammen med Las Vegas, Orlando, Raleigh, Jacksonville og Memphis, som de metro-regionene med størst vekstpotensial i leieprisene. - Medianprisen for solgte leiligheter i Florida var USD 135 000 i første kvartal 2014, en økning på 17 % fra første kvartal 2013. Tilsvarende medianpris for Tampa-regionen var USD 98 000, en økning på 16 %. Gjennomsnittlig salgspris i Tampa var USD 147 203 (økning på 11 %). Boligmarkedet i Pinellas County Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). The Bentley ligger i Pinellas County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca. 160 000 utleieenheter. Antall rapporterte salg av leiligheter i Tampa utgjorde ca. 3 000 enheter i første kvartal, hvilket er om lag samme volum som året før. For Pinellas utgjør det tilsvarende antallet ca. 1 500 solgte enheter per kvartal (kilde: Florida Realtors). Medianprisen per solgt leilighet i Pinellas utgjorde USD 110 000 per desember 2013 (økning på 10 %). Gjennomsnittsprisen i perioden var USD 180 170. Medianprisene har nå steget siden 2012. Antallet usolgte leiligheter for salg synker fremdeles og er nå ca. 3 000 enheter hvilket representerer 5,1 måneders «tilbud».
Merk at til tross for økningen i boligpriser og registrerte omsetningspriser, er markedet for salg av selveierleiligheter fortsatt sterkt påvirket av salg av billige enheter, herunder fortsatt et vesentlig antall såkalte «foreclosure»- og «short»-salg. Dette gjelder også for The Bentley-eiendommen, der det er registrert 10 salg siste år hvorav kun ett av disse ble solgt til pris over USD 100 000 (som var vårt ene salg til USD 115 000), mens de øvrige salgene er fra de andre 130 leilighetene til priser mellom USD 50-80 000 per enhet (typisk banksalg). Selv om salgsvolumet således fortsatt domineres av distress-salg som bidrar med negativt press på prisene, synes utviklingen i 2013 å styrke trenden der vanlige kjøpere i større grad kommer tilbake på markedet. I motsetning til markedet for kjøp av utleieeiendommer der gjeldsfinansiering er lett tilgjengelig, er det fortsatt mer krevende for kjøpere av enkeltleiligheter å skaffe lånefinansiering, selv om man synes å se en gradvis bedring også her. Eiendomsforvalteren forventer en normalisering av salgsprisene for The Bentley i løpet av 2015 etter hvert som det resterende overhenget av tvangssalgsleiligheter er absorbert av markedet. Eiendommen The Bentley at Cobb s Landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business-senter, lekeplass og basketballbane, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. I løpet av vinteren har det blitt gjennomført mindre vedlikeholdsaktiviteter på eiendommen, herunder utvendig maling av klubbhuset, overflatebehandling av svømmebasseng, oppmerking av parkeringsplasser, samt vedlikehold av drenering og irrigasjonsanlegg. Felleskostnadene til sameiet («condominium association») er budsjettert å øke noe for å finansiere løpende vedlikeholdsoppgaver, etter flere år uten økning i felleskostnaden. Utleiegrad Utleiegraden har stabilisert seg på rundt 90 prosent i snitt. I løpet av året har utleiegraden variert fra 96 % til 88 %, noe som reflekterer 3-6 ledige leiligheter (av 69/70). En slik varians anses som normalt, ettersom de utleide leilighetene typisk har en omløpshastighet på 50 % per år og leies ut på 12- måneders, rullerende kontrakter. Ved utgangen av desember 2013 var utleiegraden 88,4 %, mens gjennomsnittlig utleiegrad i 2013 var 90,4 % (90,2 % i 2012). Utleiegraden forventes å ligge på rundt 90 % også i 2014. Per utgangen av mai var utleiegraden på 93 %.
Eiendomsdriften Eiendommen genererer kontantstrøm fra utleie av leilighetene, samt eventuelt ved salg av enkeltleiligheter. Gjennomsnittlig utleierate per leilighet (inklusive inntekter fra refusjon av kostnader til strøm, vann etc.) var USD 1 062 per måned, eller USD 0,83 per kvadratfot. Utleieratene anses ligge på et markedsmessig nivå og ventes holde seg noenlunde uendret gjennom 2014. Som tidligere rapport ble det i april 2013 solgt 1 leilighet til en pris på USD 115.000 (USD 102 per kvadratfot / USD 1.104 per kvadratmeter). Gjennomsnittlig kostpris per leilighet ved investeringen i 2009 var ca. USD 97.000 (USD 815 per kvadratmeter). Nøkkeltall fra eiendommen 2013 2012 2013 2014B Antall leil. 70 69 69 Antall kv.fot 89733 88612 88612 Antall kv.meter 8336 8232 8232 Resultat fra drift (NOI)* $351 000 $383 000 $330 000 Renter/avdrag gjeld $186 000 $243 000 $172 000 Resultat etter gjeld** $165 000 $140 000 $157 000 * Justert for «non-cash» effekter fra det ene leilighetssalget var kontantstrøm før gjeldsbetjening på ca. USD 450.000 i 2013. ** Eksklusive avskrivninger på eiendommen (ikke kontanteffekt). NOI per leilighet $5 014 $5 527 $4 778 NOI per kv.fot (SF) $3,91 $4,32 $3,72 NOI Justert for salg/sf $4,04 Som følge av god kontantstrøm fra eiendommen har Florida Eiendom Invest AS mottatt kontantutdelinger fra The Bentley på totalt ca. USD 228.000 i løpet av 2013. Styret har foreslått for den ordinære generalforsamlingen i Florida Eiendom Invest AS den 27. juni 2014 at styret gis fullmakt til å utbetale inntil NOK 400 000 i utbytte til aksjonærene i løpet av 2014. Dersom utbyttefullmakt gis
og utnyttes fullt ut, og kommandittselskapet i sin tur beslutter tilsvarende utdeling av sin andel av slikt utbytte, vil selskapet ha en budsjettert kontantbeholdning per 31.12.14 på ca. NOK 400 000, forutsatt gjeldende budsjett og utdelingsplaner for eiendommen. Forventning til salg av leilighetene / realisasjon av investeringen Salgsaktiviteten for leiligheter er økende og salgsprisene for selveierleiligheter i Pinellas County økte med ca. 15 % på medianbasis i 2013 som nevnt over. Det er imidlertid fortsatt et stykke igjen før det er realistisk å forvente at man skal kunne avhende et større volum av leilighetene i The Bentley til en pris lik eller høyere enn den som ble oppnådd ved det realiserte salget i 2013. Dette salget bør derfor også i et 2014-perspektiv anses som et positivt engangstilfelle. Selv om markedet for salg av enkeltleiligheter fortsatt har en vei å gå før realisasjon av leilighetene til målsatte verdier anses oppnåelig, herunder absorbering av gjenstående overheng på ca. 15 leiligheter på The Bentley som er antatt i «distress» (dvs. potensielt gjenstand for tvangssalg), vil selskapet fortløpende vurdere markedsmulighetene for salg, herunder eventuelt bulksalg til en finansiell kjøper. Planlagt horisont for salg/exit tar imidlertid fortsatt sikte på perioden 2015/2016. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 NOK/USD. Kursen ved utgangen av 2013 var 6,1 NOK/USD, som tilsvarer en oppgang på 7 prosent. Selskapets resultat for 2013 ble positivt påvirket av urealisert valutagevinst på investeringen gjennom delvis reversering av tidligere nedskrivninger. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. Rapportering Selskapet har intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.colliersusainvestments.com. Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per email bes kontakte Christoffer Hansen på email christoffer.hansen@colliers.com. I 2013 publiserte selskapet en 2H-2012 oppdatering i februar, en utvidet 1H-2013 presentasjon av investeringen datert i mars (selskapets aksjonærer ble i den forbindelse invitert til et eget informasjonsmøte i Colliers sine lokaler i Oslo), mens oppdatering for 2. halvår 2013 ble publisert i januar 2014. *** Colliers Asset Management AS