SKÅNLANDKOLLEKTIVET EIENDOM AS Reguleringsplan for Skjærran 19 Beskrivelse Hålogaland plankontor as 29.01.2015 Planid: 2014055
Innhold 1. INNLEDNING 3 1.1. Oppdragsgiver... 3 1.2. Fagkyndige... 3 1.3. Planforslagets bakgrunn/hensik... 3 1.4. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus... 3 1.5. Oppstartmøte... 3 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 3 2.1. Varsling... 3 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer... 3 3.1. Hensikt... 4 3.2. Planens innhold... 5 3.4. Bebyggelse og lekeplass ved inngang... 6 3.5. Parkering/Sykkelparkering... 6 3.6. Skoleveg... 6 3.7. Utnyttelsesgrad og byggehøyde... 6 3.8. Vilkår for barn og unge... 6 3.9. Universell utforming... 6 4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 7 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7 Vedlegg: 8
1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Skånlandkollektivet Eiendom A/S. 1.2. Fagkyndige Reguleringsforslaget er utarbeidet av Hålogaland Plankontor A/S 1.3. Planforslagets bakgrunn/hensikt Eksisterende bygning i Skjærran 19 har tidligere vært i bruk som bibliotek av Skånland kommune. Eiendommen har nå fått ny eier som ønsker å bygge om bygningen til boliger med 8 leiligheter. Hensikten med dette reguleringsarbeidet er å legge til rette for denne ombyggingen til boligformål. 1.4. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskart i vedlegg 1. Planområdet omfatter gnr. 16, bnr. 484 i Skånland kommune. I gjeldende reguleringsplan er området avsatt til offentlig formål. Planområdet omfatter i alt ca. 2 da. Planområdet er avgrenset i henhold til kommunens ønske. 1.5. Oppstartmøte/konsekvensutredning Oppstartmøte ble avholdt 06.05.2014. Det ble her avklart at konsekvensutredning og planprogram ikke er nødvendig, jf. referat i vedlegg 1. 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av 20.05.2014 til berørte instanser, jf vedlegg 1, og ved annonse i Harstad Tidende, jf. vedlegg 2. 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttaler til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til disse. 1. Brev 20.06.2014 fra Statens vegvesen, jf. vedlegg 3. Kommentar: Vegvesenet viser til at gjeldende reguleringsplan har fortau som strekker seg fra kryss med fv. 115 og et stykke mot den aktuelle eiendom/planområde, men ikke helt frem. Fortauet er ikke opparbeidet, og vegvesenet ber om at det inntas rekkefølgebestemmelser som stiller
krav om opparbeidelse av det regulerte fortau før midlertidig brukstillatelse til leilighetene blir gitt. Dette kravet er ikke imøtekommet fordi det vil være urimelig å kreve at disse 8 leilighetene skal dekke kostnadene for regulering og en opparbeidelse av fortauet på flere hundrede meter. Opparbeidelse av dette fortauet må bli en kommunal oppgave. 2. Brev av 04.06.2014 fra Hålogaland Kraft, jf. vedlegg 4. Kommentar: Det bes om at utbygger tar kontakt med Hålogaland Kraft dersom noen av deres anlegg blir berørt. 3. Brev av 20.06.2014 fra Troms fylkeskommune, Stabssjef, jf. vedlegg 5. Kommentar: Troms fylkeskommune ber om at det i den videre planlegging tas hensyn til - og parkeringsforhold, herunder parkering for sykkel, trygg skolevei Disse forhold er nærmere redegjort for i neste kapitel i denne beskrivelsen. Det bes videre om at det opplyses om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8.2.ledd. Denne er tatt med i reguleringsbestemmelsene. 4. E-post av 19.06.2014 fra Skånland kommune, jf. vedlegg 6. Kommentar: Planavdelingen i Skånland kommune kommer med følgende innspill tidlig i prosessen: "Saksbehandler kan vanskelig se for seg at parkering kan gjøres på «nordsiden» av bygget all den stund eiendomsgrensen ligger ca 1 meter fra eksisterende bygg. Bygget må eventuelt endres slik at det er mulig å komme til denne parkeringsplassen på egen eiendom, via egen avkjørsel fra Skjærranveien som tidligere skissert". Dette innspillet innebærer at Skjærranvegen 19 ikke får adkomst til baksiden hvor eiendommen har innkjøring til underetasje og parkeringsmuligheter. Det er derfor sett på andre muligheter, jf. videre omtale i pkt. 3.4. 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Hensikt Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for boligbebyggelse på gnr. 16, bnr. 484.
3.2. Planens innhold Reguleringsplanen omfatter følgende formål: Boligformål (inkl. lekeplasser ved inngang),, sosikode 1110. Kjøreveg, kommunal, sosikode 2011. 3.3. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av, reguleringsformål, parkerings- og adkomstforhold, byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder. Som illustrasjon er utarbeidet situasjonsplan som viser hvordan eiendommen kan utnyttes innenfor denne reguleringsplanens rammer. 3.4. Adkomstforhold Ut fra innspill av 04.06.2014 fra planavdelingen i Skånland kommune, ble det avholdt befaring 03.07.2014. Etter befaringen mottok vi følgende e-post med kartvedlegg fra saksbehandler, jf. vedlegg 7: Viser til befaringsmøte i dag 3. juli 2014 ved Evenskjer gamle bibliotek Her ble det diskutert ulike løsninger for utnyttelse av tomten med hensyn til lekeområde, samt parkeringsområde. Viser til samtale med uteseksjonen, Arnljot Dybvik og Haldor Tollefsen i etterkant av befaringen. Her konkluderes det med at kommunens eiendom ikke kan benyttes som ankomst til nevnte eiendom. Her tenker vi spesielt på utrykningskjøretøy som brannbil med nødvendig utstyr som sårt trenger det området som er til rådighet på kommunens eiendom. Vi konkluderer imidlertid med at et begrenset areal rundt hjørne på bygget i nord vest, kan søkes kjøpt som tilleggsareal, for å gjøre det mulig å anlegge vei på egen eiendom rundt bygget fra Skjærranveien. (se vedlagt skisse med forslag til nødvendig tilleggsareal) En søknad kan i så fall tidligst behandles høsten 2014. Den 31.12.2014 mottok vi følgende e-post vedlagt revidert situasjonsplan fra Skånlandkollektivet Eiendom A/S ved Eigil Myrlund, jf. vedlegg 8: Hei. Oversender ny situasjonsplan. Har snakket med leder av planutvalget. Han mener vi kan benytte nåværende vei mellom oss og kommunens brannstasjon som adkomst. Vi søker om å kjøpe et lite areal fra kommunen ved avkjøringen fra Skjærranveien. Mvh Eigil Myrlund
Mellom Skjærran 19 og naboeiendommen, Skjærran 23, (brannstasjonen) er avsatt et areal med bredde 10 meter. Dette arealet er en del av 16/82 og eies av Skånland kommune. Det er nærliggende å anta at dette arealet i sin tid er blitt avsatt som et trafikkareal for adkomst til tilstøtende eiendommer. Vi foreslår at dette arealet, med unntak av en liten del som tillegges Skjærran 19, tas med i denne reguleringsplanen som offentlig adkomstareal for tilstøtende eiendommer slik leder av planutvalget mener. Derved får Skjærran 19 adkomst til baksiden. Gjeldende reguleringsplan er ikke detaljert tilstrekkelig bl. a. for hensiktsmessige adkomstløsninger til enkelteiendommer, og denne løsningen anser vi ikke å være i strid med denne. Situasjonsplanen av 01.12.2014, sist revidert 02.01.2015, jf vedlegg 9, med en liten utvidelse av tomta til Skjærran 19 mot vest slik som foreslått av saksbehandler i e-post av 03.07.2014,, ligger til grunn for utformingen av denne reguleringsplanen. 3.4. Bebyggelse og lekeplass ved inngang Tiltaket gjelder ombygging av tidligere bibliotekbygning til leilighetsbygg med 8 leiligheter. Lekeplass ved inngang er det stilt krav om i reguleringsbestemmelsene og en løsning er vist på situasjonsplanen i vedlegg 9. 3.5. Parkering/Sykkelparkering Det er stilt krav om 2 parkeringsplasser pr. boenhet og 1 parkeringsplass pr. hybel. På situasjonsplanen er vist 8 parkeringsplasser i tillegg til åtte parkeringsplasser i underetasjen. Det er videre stilt krav om sykkelparkering under tak for 2 plasser pr. bolig og 1 pr. hybel. 3.6. Skoleveg Skoleveg er vist på vedlegg 10 og omfatter ca. 185 meter langs Skjærranvegen til Fv 115, ca. 585 meter på separat gangveg langs Fv 115 og ca. 115 meter langs Skolevegen, til sammen ca. 885 meter. 3.7. Utnyttelsesgrad og byggehøyde Utnyttelsesgraden er satt til 65 % inkl parkering. Maks byggehøyde er satt til cote 12 slik at det kan etableres en ny etasje for boligbebyggelse i tillegg til dagens byggehøyde. 3.8. Vilkår for barn og unge Areal for lekeplass ved inngang er angitt på vedlegg 9. I gjeldende reguleringsplan er et støre lekeareal på 2,193 da avsatt til lekeareal ca. 110 meter fra planområdet. Denne vil fungere både som nær- og strøkslekeplass for planområdet, jf. vedlegg 11. Strøkslekeplass er også tilstede ved skolen i avstand ca. 885 meter fra planområdet. 3.9. Universell utforming Universell utforming er i dag lovfestet og bestemmelser angitt i byggeteknisk forskrift (TEK 10). Det er ikke aktuelt å stille strengere krav enn det forskriften angir.
4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ROS-analyse følger som vedlegg nr. 12. Denne konkluderer med at de registrerte uønskede hendelsene er knyttet til trafikkulykker. Ved bruksendring fra bibliotek til bolig vil transportbehovet til og fra eiendommen inklusive fotgjengere bli redusert. Dette sammen med trygg skoleveg hvor lengste delen skjer på separat gangveg langs fylkesvegen, gjør at risikoen for ulykker reduseres ved gjennomføring av denne reguleringsplanen. 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Gjennomføring av denne reguleringsplanen berører ikke - verneområder eller nærområder til verneområder - utvalgte naturtyper eller prioriterte arter - naturmangfold som er truet, nær truet eller verdifullt - inngrepsfrie naturområder - verdifulle/utvalgte kulturlandskap - kartlagt som livsmiljø gjennom Miljøregistrering i Skog (MIS) Naturmangfoldighetsloven anses derved oppfylt.
Vedlegg: Vedlegg 1: Brev av 21.05.2014 fra Hålogaland Plankontor A/S til berørte instanser, varsel om oppstart av planarbeidet. Vedlegg 2: Annonse i Harstad Tidende. Vedlegg 3: Brev 20.06.2014 fra Statens vegvesen. Vedlegg 4: Brev av 04.06.2014 fra Hålogaland Kraft Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Brev av 20.06.2014 fra Troms fylkeskommune, Stabssjef E-post av 04.06.2014 fra Skånland kommune E-post av 03.07.2014 fra Skånland kommune E-post av 31.12.2014 fra Skånlandkollektivet Eiendom AS Vedlegg 9: Situasjonsplan tomt, senest revidert 02.01.2015 Vedlegg 10: Skoleveg Vedlegg 11: Nær- og strøkslekeplass Vedlegg 12: ROS-analyse