STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 87/10 Arkivsaksnr: 2015/3054-3 Saksbehandler: Ann Kristin Røkke Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 87/10 Damstua - avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bruksendring av hytte til enebolig. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon for bruksendring av hytte til enebolig. Nærmere redegjørelse og begrunnelse fremgår under avsnittet «vurdering». Vedlegg: 1. 87/10 oversiktskart 2. 87/10 utsnitt av kommuneplanens arealdel 3. 87/10 situasjonskart 4. 87/10 søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 5. 87/10 fasadetegninger Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjenpart av nabovarsel Saksopplysninger: Gjelder: søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel m/bestemmelser for å kunne bruksendre hytte til enebolig. Byggested: gnr 87 bnr 10, Damstua Søker: Snorre Jensen Tiltakshaver: Snorre Jensen Søknad mottatt 6.4.2015 gjelder bruksendring av hytte til enebolig. Det ble i delegert vedtaksnr. 417/13 datert 11.6.2013 gitt tillatelse til oppføring av ny hytte som erstatning for eldre hytte.
Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2013 2022 vedtatt 20.3.2014 med tilhørende bestemmelser og retningslinjer. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 5.1.4 eksisterende, lovlig fradelt/festet og bebygd boligeiendom, næringseiendom, fritidseiendom og naust. Søknaden er begrunnet med: «På eiendommen er det gjennomført endringer det siste året. En gammel hytte, bygd i 1963 ble revet og et nybygg ble oppført i 2014. Nybygget er bygget etter dagens krav til fritidsbolig. Nybygget er plassert mye nærmere eksisterende boligbebyggelse, og har tilførsel av vann, strøm og et eget renseanlegg. Det er også vei helt frem og biloppstillingsplass for 2 biler. Eiendommen ligger i et område med spredt boligbebyggelse, og det er ingen fritidsboliger i samme område. Eiere vil ha en utstrakt bruk av fritidsboligen siden den ligger sentralt i Stjørdal og i nærheten av eieres arbeidssted, og mener derfor at en bruksendring til bolig vil gi en bedre refleksjon av den reelle bruken av fritidsboligen. Eierne vil da ha mulighet til å betale kommunale avgifter og bruke Stjørdal som sin skattekommune. Dispensasjon vil kunne medføre marginalt hyppigere bruk av eiendommen, men siden nybygg nå er plassert på grensen mot eksisterende boligbebyggelse, mener søker at ulempen ikke er vesentlig:» Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering: Høringsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: I de saker hvor det er negativ innstilling er det ikke nødvendig å innhente uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Dersom saken ved politisk behandling ønskes endret fra
avslag til innvilgelse må saksbehandlingen i kommunen stoppe inntil saken er sendt på høring til regionale myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt. Det skal da ikke fattes noe bindende vedtak før saken har vært på høring. Miljømessige vurderinger: Kravet i 8 i naturmangfoldloven om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Vurderinger som ble gjort i forbindelse med riving av eldre hytte og oppføring av ny hytte i delegert vedtaksnr. 417/13 datert 11.6.2013 legges til grunn: Området er sjekket mot Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart. Det framkommer at det er registrert utvalgte naturtyper eller truede eller nært truede naturtyper på Norsk liste for naturtyper i dette området. Ut i fra dette finner en det nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldlovens 9-12 jfr. Miljøverndepartementets veileder til naturmangfoldlovens kapittel II. Søknaden ble oversendt til Stjørdal kommune v/miljøkonsulent for uttalelse. Uttalelse fra Stjørdal kommune v/miljøkonsulent mottatt 13.5.2013: Eiendommen ligger innafor et område som er omtalt som lokaliteten «Solheim ved Bjervedammen», beskrevet og verdiklassifisert av Rønning og Bratli 2004. Lokaliteten er karakterisert som rik edelløvskog og har fått verdiklassifisering: C, lokalverdi. Det framgår at det er en variert og at det inngår flere utforminger av tørrberg og rike skogtyper. Lokaliteten er floristisk interessant, og inneholder flere kravfulle og til dels sjeldne arter. Her nevnes spesielt forekomsten av gulveis Anemone ranunculoides som er regionalt sjelden og har sin eneste forekomst (unntatt en forekomst i en nærliggende hage) i kommunen. Lokaliteten representerer et lite areal (19,1 da2), og er dermed sårbar for inngrep. Retningslinjer for kommuneplanens arealdel angir at inngrep skal søkes unngått i områder som har kartlagt verdi for biologisk mangfold der planformålet er LNF. Ut fra dette anbefales det ikke å gi tillatelse til oppføring av hytte med ny plassering. Etter tilleggsinformasjon fra tiltakshaver ble det etter en befaring den 29.5.2013 konkludert med følgende: Grunneier har i e-post argumentert for flytting av hytta, og argumentasjonen støttes av Stjørdal kommune v/miljøkonsulent. Det begrunnes med: «Dersom hytta blir oppført på det som i dag er parkeringsplass, medfører det at den blir liggende i direkte tilknytning til eksisterende boligbebyggelse og at den blir trukket ut fra en mer sentral beliggenhet i det området som er vurdert å ha spesiell verdi for biologisk mangfold. Ut fra de biologiske verdiene i området vurderes ei slik flytting som gunstig. Dette forutsetter at eksisterende hytte rives og at det legges til rette for at naturligvegetasjon kan reetableres.» Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt.
Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsene som styrer LNFR formål (landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift) er for å sikre at jord og skogbruk kan drives hensiktsmessig, at friluftsområder er tilgjengelig for allmennheten, at det tas hensyn til kulturlandskapet og til den verdien naturen har i seg selv. I tillegg ligger eiendommen innenfor hensynsone, bevaring naturmiljø. Bygging og fradeling i disse områdene må være i samsvar med formålet. Kommuneplanens arealdels planbestemmelse 5.1.4 (eksisterende, lovlig fradelt/festet og bebygd boligeiendom, næringseiendom, fritidseiendom og naust) åpner for at det kan tillates dispensasjon fra byggeforbudet i LNF(R). Retningslinjer for dispensasjonspraksis fra arealdelens LNF(R) sier følgende om fritidsbebyggelse: «Generelle bestemmelser vil gjelde, se pkt. 1.11. Bruksendring av fritidsbebyggelse til boligformål krever dispensasjon fra kommuneplanen, og skal underlegges en meget restriktiv behandling.» Pkt. 1.11, fritidsbebyggelse gjelder for utvidelse, fornying og gjenoppbygging av eksisterende fritidsbebyggelse som ikke ligger i LNF(R). For omsøkte eiendom er det gitt tillatelse til å rive eldre hytte og oppføring av ny hytte på en mere hensiktsmessig plass. Ferdigattest er utstedt den 19.12.2014. Som nevnt så skal en bruksendring av fritidsbebyggelse til boligformål underlegges en meget restriktiv behandling. Søker begrunner søknaden blant annet med at den nærmeste bebyggelsen, som benytter samme stikkveg fra Vassbygdvegen er alle boliger. Det er i dag tre eneboliger og en hytte som benytter den samme felles adkomstvegen fra FV36 (Vassbygdvegen). Eneboligene ligger ganske nært fylkesvegen og samlet. Hytta ligger ca 100 m fra nærmeste bolig og nede ved elva. I dette område har kommunen ikke valgt å åpne for nye boliger. Til opplysning så ble det i 2010 gitt avslag på søknad om deling av eiendom som grenser inntil omsøkte eiendom mot vest. Rådmannen er etter dett kommet fram til at hensynene bak lovens formål blir vesentlig tilsidesatt og det er derfor ikke grunnlag for å gi dispensasjon. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering:
Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Søker begrunner det 2. vilkåret med at eiendommen ligger i et område med spredt boligbebyggelse, og at det ikke er andre fritidsboliger i samme område. I tillegg vil de ha en utstrakt bruk av fritidsboligen siden den ligger sentralt i Stjørdal og i nærheten av eieres arbeidssted, og mener derfor at en bruksendring til bolig vil gi en bedre refleksjon av den reelle bruken av fritidsboligen. De vil da også ha mulighet til å betale kommunale avgifter og bruke Stjørdal som sin skattekommune. Søker skriver også at de per i dag har tre boliger, et rekkehus i Trondheim som er under salg, et hus på Hitra og omsøkte hytte i Stjørdal. Eiendommen i Stjørdal kommer til bli benyttet mest siden begges arbeidssteder er offshore. Det ønskes da å formalisere valg av hovedbolig ved å søke bruksendring, melde flytting, få anledning til å betale kommunale avgifter og få Stjørdal som sin skattekommune. Alternativt er å melde flytting til bolig i Knarrlagsundet (Hitra) som allerede ligger innenfor et område regulert som boligområde. Omsøkte fritidsboligen som er oppført i 2014 er bygget etter krav for fritidsbolig, og tilfredsstiller tilnærmet alle kravene til bolig. Den er tilknyttet offentlig vann og har et eget renseanlegg for kloakk. Det er veg helt fram og biloppstillingsplass for 3 biler. Den nærmeste bebyggelsen, som benytter samme stikkveg fra Vassbygdvegen er alle boliger. Når det gjelde avveining mellom fordeler og ulemper som plan- og bygningsloven 19-2 gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Som tidligere nevnt er det forbud mot nye boliger i LNFR-områdene. Kommuneplanens arealdel gjennomgår en omfattende prosess i form av behov og vurdering til arealanvendelse før den blir vedtatt. Endelig plan skal derfor ikke være kurant å fravike. I dette område har kommunen ikke valgt å åpne for nye boliger. Som også tidligere nevnt så ble det i 2010 gitt avslag på søknad om deling av eiendom som grenser inntil omsøkte eiendom mot vest, hvor formålet med delingen var for å kunne oppføre ny enebolig. Området ligger innenfor hensynsone bevaring naturmiljø. Det er ingen bestemmelser tilknyttet denne bestemmelsen, men retningslinjer. «Inngrep skal søkes unngått i områder som er av særlig betydning for biologisk mangfold, dvs. områder som har verdiklassifisering svært viktig (A), viktig (B) og lokal verdi (C).» Eiendommen ligger innenfor område som har fått verdiklassifisering C, lokal verdi. Nyoppført hytte er plassert etter befaring og anbefaling fra kommunens miljøkonsulent. Søker sier at de vil ha en utstrakt bruk av fritidsboligen da den ligger sentralt i Stjørdal og i nærheten av deres arbeidssted. Plan- og bygningsloven sier ikke noe om hvor mye en hytte kan brukes i året. Det kan da være naturlige begrensninger som for eksempel som hvor stort det kan bygges, fasiliteter som vann og avløp samt adkomst som avgjør hvor mye hytta brukes. I tillegg kommer også arbeidssted og eventuelt skole. Begrunnelsen i søknaden kan være relevant nok for søker, men vurderes som ikke tilstrekkelig nok til å gå foran kommuneplanen på dette stedet. En endring av denne eiendommen fra hytte til bolig vil bryte med kommuneplanen og hensynet til formålsbestemmelsen blir da vesentlig tilsidesatt. Det er ingen planer om å endre dette LNF-formålet til boligformål.
Samlet vil ulempene være klart større enn fordelene. Vilkårene for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan da ikke gis. Konklusjon: Etter en helhetlig vurdering har rådmannen kommet fram til at det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og at søknaden avslås. Ved å innvilge dispensasjon og gi tillatelse til bruksendring fra hytte til enebolig er det med å undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.