Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering fra hytte til boligformål - gbnr 123/ Soknedal - søkere Rita Sundlisæter og Arild Solberg

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 142 Saksnr. 2013/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Håvard Kvernmo Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering fra hytte til boligformål - gbnr 123/ Soknedal Dokumenter i saken: 1 I Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering Rita Sundlisæter og Arild Solberg 2 U Foreløpig svarbrev Rita Sundlisæter m.fl. 3 S Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering 4 N Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering 5 X Situasjonskart - datert X Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering 7 N Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering Stein Roar Strand m.fl. Håvard Kvernmo Håvard Kvernmo 8 U Vedrørende deling av landbrukseiendommen Sollia Arne Jostein Eggen gbnr 123/4. 9 I Tilleggsinformasjon angående sak bruksendring på Arild Solberg I Nabovarsel gnr/bnr 123/8 Arild Solberg Vedlegg 1 Kjøpekontrakt 2 Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering fra hytte til boligformål - gbnr 123/ Soknedal 3 Situasjonskart - datert

2 Tilleggsinformasjon angående sak bruksendring på 123 Nabovarsel gnr/bnr 123/8 Vedrørende deling av landbrukseiendommen Sollia gbnr 123/4. Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering fra hytte til boligformål - gbnr 123/ Soknedal Søknad om dispensasjon fra arealplan - omregulering fra hytte til boligformål - gbnr 123/ Soknedal Saksopplysninger Bakgrunn Rita Sundlisæter og Arild Solberg har etter avtale med Arne Jostein Eggen (tinglyst eier) ønske om å kjøpe parsellen 123/8. Parsellen er i kommuneplanens arealdel del av et område som er regulert til LNF-sone 2. I LNF-sone 2 tillates det kun spredt fritidsbebyggelse og ikke spredt bolig- og ervervsbebyggelse. De ønsker å bosette seg fast i området, noe som er i strid med gjeldende reguleringsformål. Det må derfor søkes om dispensasjon. Figur 1 Utdrag fra kommuneplanens arealdel Grønn flate illustrerer LNF-sone 1 med forbud mot spredt fritidsbebyggelse, men det kan tillates spredt bolig- og ervervsbebyggelse. Grønn flate med blå prikker illustrerer LNF-sone 4 hvor det kan tillates spredt, bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse. Grønnflate med oransje prikker illustrerer LNF-sone 2 med forbud mot spredt bolig- og ervervsbebyggelse, men det kan tillates spredt fritidsbebyggelse. Omsøkt parsell er markert med rød heltrukket sirkel. Juridisk utgangspunkt Kommunen kan etter Plan- og bygningslovens 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av samme lov.

3 Plan- og bygningslovens 19-1 krever grunngitt søknad, nabovarsel og at regionale og statlige myndigheter skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon hvis saksområdet blir direkte berørt. Søknadens innhold Søknaden (datert ) begrunnes med at det er ønskelig å bosette seg i området pga beliggenhet, samtidig som at det er ønskelig å kultivere skogarealet på eiendommen til bl.a. vedproduksjon. Bosettingen innebærer riving av den nåværende bygningsmassen og etablering av nytt hus og garasje. Dette vil medføre oppgradering av eksisterende vei og strømtilførsel, samt etablering av vann og avløp etter kommunens gjeldende krav. Landbruksmyndigheten har tidligere gitt signaler om at nåværende eier må dele ifra ca. 1,5 daa tomt som kan kjøpes av Sundlisæter og Solberg, og at resten av parsellen skal selges videre til naboeiendommene for å sikre drift. Solberg og Sundlisæter stiller seg spørrende til dette alternativet siden det omfatter kun et lite skogareal på 14 daa som han mener er lite bærekraftig å drifte. Det er undertegnet kjøpsavtale med tinglyst eier og det foreligger godkjent nabovarsel fra tilgrensende eiendommer. Kart over parsellens nåværende situasjon ligger vedlagt. Merknader Eiendom og kommunalteknikk: Avkjørsel til kommunal veg Området er ikke befart. Ut fra kart ser det ut til at det er etablert en avkjørsel. Når eiendommen skal tas i bruk som helårsbolig må det bygges avkjørsel med stikkrenne og nødvendig sikt for av- og påkjøring på kommunal veg. Atkomstveg Helårsbolig betinger utslippstillatelse. Dersom enkeltanlegg for utslipp godkjennes må atkomstvegen rustes opp slik at den tåler trafikk av slamtømmebil og anleggets slamavskiller plasseres slik at det kan tømmes med slamtømmebil. Renovasjon Eiendommen må tilknyttes renovasjonsordningen. For utlevering og plassering av oppsamlingsenheter må det tas kontakt med ENVINA IKS. Lanbruk: Viser til søknad av hvor det opplyses at det er ønskelig at gbnr 123/8 på 14 dekar blir omdisponert fra landbruksareal, og solgt til boligformål. Eier Arne J. Eggen, Nils Uhlin Hansens veg 51, 7026 Trondheim, er eier av landbrukseiendommen Sollia med hovednummer gbnr 123/4. Denne eiendommen har flere gbnr, og består av gbnr 123/4, 123/8 og 66/4 samt andel i et større felleseie. Hele eiendommen oppfattes som èn eiendom i

4 landbrukssammenheng. Det er derfor nødvendig med delingssamtykke etter jordlovens 12 dersom en parsell av eiendommen skal selges. Eiendommen Sollia består av følgende arealer uavhengig av hvilket gbnr de ligger under: Fulldyrka jord 22 dekar Innmarksbeite 15 dekar Produktiv skog 34 dekar Uproduktiv skog 15 dekar Myr 20 dekar Annen jorddekt mark/gardstun 2 dekar Til sammen 108 dekar Gbnr 123/8 (omsøkt parsell) består av 14 dekar skog inkl. hytte i dag. Gbnr 66/4 v/ramstadsjøen, består av 38 dekar ubebygd utmark. I tillegg har eiendommen andel i et 954 dekar stort sameie i Ølshavden v/ramstad sør for Ølshavdtjønnan. Dette arealet består av skrinn fastmark, uproduktiv skog og myr. Gbnr 123/4 er hovedparsellen med gardstunet, dyrkajorda og innmarksbeitet. Denne ligger ved Åseldan inntil vegen mellom Soknedal og Hauka via Sandbakken. Dyrkajorda er bortleid til husdyrbruker i området. Vegen brøytes om vinteren. I forbindelse med søknad om fritak fra boplikt og driveplikt i 1987, uttrykte fylkeslandbrukssjefen at det i dette tilfellet ville vært en bedre løsning at eiendommens produktive arealer ble solgt til andre bruk i området, og at Eggen holdt tilbake husa med en høvelig tomt. Dette var i samsvar med landbruksnemnda i kommunen sin tilrådning. I dag har ikke eiendommen boplikt. Dette har sammenheng med at det er for lite arealer fulldyrka jord på eiendommen. I utgangspunktet er det positivt at det etableres ny bosetting i kommunen. Men, før dette vurderes må det avklares om omsøkt areal kan fradeles landbrukseiendommen, og i så fall på hvilken måte og hvordan dette skal gjøres. I forbindelse med en delingssak: * skal man i vurderingen se på hvordan løsningen blir totalt både for avgiver- og mottakereiendommen, og ikke bare ha fokus på avgivereiendommen. det skal bli lettere å dele fra tilleggsjord med tanke om at leiejord i større grad skal bli eiejord bosettingshensynet kan begrunne fradeling i større grad enn før Dette betyr at det i utgangspunktet er positivt at det fradeles jord- og skogarealer til naboeiendommer for styrking av ressursgrunnlagene på disse eiendommene. Dette ivaretar og styrker bosettingen på disse eiendommene, og aktive bruk blir eiere av arealer som er på leiemarkedet i dag. Dersom det kan lages slike løsninger, er det enklere med fradeling av tomter som kan styrke hensynet til bosetting i området også. Det har derfor ingen hensikt å vurdere omdisponering av arealet på parsellen 123/8 til boligformål, før det foreligger en løsning mtp fradeling av de produktive arealene på gården.

5 Vurdering Plan- og bygningslovens 19-2 sier dette om adgangen til å innvilge dispensasjon: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Landbruksmyndighetens merknad gjør saken todelt. Det må foreligge godkjent dispensasjon etter plan- og bygningsloven før en eventuell jordlovsbehandling. Som et utgangspunkt må det derfor tas konkret stilling til hvorvidt det er ønskelig med spredt boligbebyggelse i området eller ikke. Kommuneplanens arealdel Fritidsboligen er etablert i et område som i kommuneplanens arealdel er regulert til LNF-sone 2. I LNF-sone 2 tillates det kun spredt fritidsbebyggelse i kombinasjon med LNF-formålet. Det søkes her om en bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Reguleringsformålet må derfor endres til boligbebyggelse. I kommuneplanens arealdel tillates det kun spredt boligbebyggelse etter egen søknad innenfor områder som er regulert til LNF-sone 4. Ved en slik søknad setter kommuneplanens arealdel klare føringer for hva som skal vurderes. Det skal ikke etableres bebyggelse innenfor 100 meter fra verna kulturminner og verna vassdrag, eller i viktige skogbruk-, landbruk-, kultur- og beiteområder. Disse kravene blir også stilt ved etablering av fritidsboliger i LNF-sone 2. Dette er de eneste bestemmelsene og skiller ikke de to LNF-formålene særlig fra hverandre. Fritidsboligen er et eksisterende forhold og er med dette vurdert etter bestemmelsene tidligere. Rådmannen vurderer det derfor slik at formålsbestemmelsene det dispenseres fra i dette tilfellet ikke vil bli vesentlig tilsidesatt dersom fritidsboligen omdisponeres til helårsbolig. Presedens Tiltaket vil kunne føre til etablering av nye eneboliger i området som ikke er tilknyttet LNFformålet. Det kan også være ønskelig å erstatte flere fritidsboliger med helårsboliger på sikt. Området er i dag satt av til spredt fritidsbebyggelse og ikke spredt boligbebyggelse. En presedens vil gradvis omdisponere hele området, noe som ikke er ønskelig fra Rådmannen sin side. Dette vil føre til at reguleringsformålet blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen ser heller ingen klare fordeler med å dispensere fra det nåværende reguleringsformålet. Med grunnlag i dette mener Rådmannen at området ikke skal åpnes for spredt boligbebyggelse, og at dersom dette tillates må det foregå gjennom en ny kommuneplan eller en eventuell omregulering. Vurdering etter naturmangfoldsloven 8 Kommunen anser kunnskapsgrunnlaget som godt nok i denne saken. 9 Ikke aktuell i denne saken. 10 Den samlede belastningen på økosystemet vil ikke bli noe større. 11 Tiltakshaver dekker kostnader ved miljøforringelse. 12 Det forutsettes at driftsteknikken som anvendes er miljøforsvarlig. Konklusjon Med grunnlag i at dette vil være den første fritidseiendommen i området som gjøres om til boligformål, mener Rådmannen at det er en overhengende fare for at flere fritidseiendommer vil følge på. Dette vil på sikt sette reguleringsformålet vesentlig til side og bør derfor vurderes mer helhetlig gjennom en overordnet plan. Rådmannen konkluderer derfor med at det ikke gis dispensasjon. Tiltaket vil legge opp til spredt boligbebyggelse i området og på sikt sette

6 reguleringsformålet til side. Dersom innstillingen vedtas vil det ikke være nødvendig å vurdere saken etter jordlovens 12. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslår Midtre Gauldal kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omdisponering av parsellen 123/8, fra LNF-sone 2 til boligformål slik det er omsøkt i brev datert Avslaget begrunnes med at tiltaket vil kunne skape presedens og på sikt sette reguleringsformålet vesentlig til side. Det begrunnes ytterligere med at spredt boligbebyggelse bør vurderes overordnet og ikke gjennom dispensasjon.